第4章 土地增值税清算税收筹划案例分析一以深圳SX房地产开发公司为例
4.1深圳SX公司基本情况分析
深圳市sx房地产开发有限公司（以下简称公司）是由深圳市sx投资有限公司和深圳市xc实业股份有限公司共同出资组建的有限公司，于2ooh年3月24日取得由深圳市工商行政管理局颁发的企业法人营业执照，注册资本为1, 000万元。主要经营业务为普通住宅房地产的开发与销售。
4.2深圳SX公司土地增值税清算筹划方案设计
4.2.1充分利用合理定价适用税收优惠政策
4.2.1.1筹划依据
十地增值税的税率设置采用的是四级超率累进税率，根据不同纳税人增值率的不同分别划分十地增值税适用税率。且上文己经提到过一点，十地增值税的税收优惠政策中有如下规定：当改房地产开发企业建造的是普通标准住宅并进行出售时，如果其增值率不超过20%,那么十地增值税可以免于征收38.但是当增值率大于20%时便不存在免税行为。止是由于十地增值税的税率设置采用得是四级超率累进税率，且对于普通住宅来说存在增值率低于20%便免于征税的情况，十地增值税的税收筹划尚是大有可为。
4.2.1.2案例背景
深圳sx开发公司有一普通住宅开发的项目，己经达到房地产十地增值税清算要求，应税务机关要求进行十地增值税清算。该项目全部可售面积为10000m“,每平方米的平均销售价2800元，截至2012年底己全部受罄。该项目由于启动较早，且地段不佳，因此其十地出让金相对较低，仅300万元。账面记载的开发十地和新建房及配套设施的成本为1350万元，开发十地和新建房及配套设施的费用为50万元。
4.2.1.3筹划方案设计和比较
（1）筹划前：
全部销售收入=2800万元
允许扣除项目金额 =300+1350+150+2800×5%×（1+7%+3%）+（300+1350）×20%=2284 万元
增值额=2800-2284=516 万元
增值率=516/2284×100%=22.59%
应纳土地增值税额=516×30%=154.8 万元
税前利润=2800-300-1350-150-2800×5%×（1+7%+3%）-154.8=691.2 万元
（2）筹划方案 1:
结合上文可知，对于普通住宅出售增值率低于 20%的，可以免征增值税。因此我们将每平米的出售价格调整至 2750 元，那么在全部项目售出之后的总价为 2750 万元，其他情况维持原样。
转让房地产的收入=2750 万元
允许扣除项目金额=300+1350+150+2750×5%×（1+7%+3）+（300+1350）×20%=2281.25 万元
增值额=2750-2281.25=468.75 万元
增值率=468.75/2281.25=20.55%
应纳土地增值税=468.75×30%=140.63 万元
税前利润=2750-300-1350-150- 2750×5%×（1+7%+3%）-140.63=658.12 万元
筹划后的利润与之前相比：691.2-658.12=33.08 万元
通过计算可以发现，虽然单位价格下降了 50 元，但实际税前利润只比原来降低了 33.08 万元。
（3）筹划方案 2:
与筹划方法 1 大致相同，不过每平米的价格再次调整至 2735 元，则售价总额为 2735 万元，其他情况维持原样。
转让房地产的收入=2735 万元
允许扣除项目金额 =300+1350+150+2735×5%×（1+7%+3%）+（300+1350）×20%=2280.43 万元
增值额=2735-2280.43=454.57 万元
增值率=454.57/2280.43=19.93%
应纳土地增值税=0 万元
税前利润=收入-成本-费用-税金 =2735-300-1350-150- 2735×5%×（1+7%+3%）=784.58 万元
通过计算可以发现，虽然销售价格降低了 65 元，但实际税前利润不仅没有降低，反而比原来增加了 93.38 万元，其中筹划方法 2 比筹划前少交土地增值税 154.8 万元，这直接影响了税前利润。
（4）筹划方案 3:
与前述几种筹划方法的区别仍体现在单位价格上，单位价格调整至 2700元，其余不变。
转让房地产的收入=2700 万元
允许扣除项目金额 =300+1350+150+2700×5%×（1+7%+3%）+（300+1350）×20%=2128.5 万元
增值额=2700-2128.5=571.5 万元
增值率=571.5/2128.5=26.85%
应纳土地增值税=571.5×30%=171.45 万元
税前利润=收入-成本-费用-税金=2700-300-1350-150- 2700×5%×（1+7%+3%）-171.45=580.05 万元
税前利润比筹划前减少 691.2-580.05=111.15 万元
（5）筹划方案 4:
同样是改变销售的单位价格，使其变为 2850 元，并假设本次加价不影响房地产的销售，则全部销售收入为 2850 万元，其他维持原样。
转让房地产的收入=2850 万元
允许扣除项目金额 =300+1350+150+2850×5%×（1+7%+3%）+（300+1350）×20%=2286.75 万元
增值额=2850-2286.75=563.25 万元
增值率=563.25/2286.75=24.63%
应纳土地增值税额=563.25×30%=168.98 万元
税前利润=收入-成本-费用-税金 =2850-300-1350-150- 2850×5%×（ 1+7%+3% ） -168.98=724.27 万 元
税前利润比筹划前增加724.27-691.2=33.07 万元
为了能够较为清楚的看到差异，笔者制作了表 4.1:【1】
通过比较我们可以看出：
四种筹划方案任何一种的单位价格都低于筹划前，但是土地增值税的税前利润却各不相同。这其中以筹划方法 2 税前利润最大。无他，主要便是在于其恰好将增值率降低到了 20%以下，满足了普通住宅增值率在 20%以下的免征税款条件。
这一特殊的免税条件为房地产开发企业进行土地增值税的纳税筹划提供了空间和条件，我们在利用该政策进行纳税筹划时应注意以下三点：
a、企业所建造的房屋必须是符合当地普通标准住宅的居住用住宅，明确普通标准住宅标准。
b、出售房屋的增值额占扣除项目金额的比率不得超过 20%,增值额占扣除项目金额的比率在 20%左右时计算出来的应纳土地增值税税额变动幅度很大，企业应当非常关注税收成本对税前利润和现金流量的影响。
c、混合项目要分开核算，对于房地产企业既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；如果不能分别核算或者不能准确划分增值额的，其建造的普通标准住宅不能享受税收优惠。 在符合国家的硬性规定后，我们要找好临界点，就要从 20%的增值率这个标准的来龙去脉来分析，在这里有两个重要的概念需要明确，增值额=房地产销售收入额-扣除项目金额，增值率=增值额/扣除项目金额×100%,根据计算的增值率，按其税率表选择适用的税率，这样才能充分利用”免税临界点“税收优惠政策进行筹划，实现销售收入和土地增值税的最佳利益均衡39.
4.2.1.4 合理定价的方法归纳
设税前利润为 y、销售收入为 x、取得土地使用权所支付的价款和房地产开发成本之和为 a、房地产开发费用为 b,销售普通标准住宅应缴纳的土地增值税为 c.假定取得土地使用权所支付的价款和房地产开发成本 a 为不可变值， 房地产开发费用为 b 也为不可变值，同时，假定房地产开发费用 b 在计算土地增值税的允许扣除项目金额时，b 全部允许扣除。房地产开发企业将其缴纳的印花税已经列入管理费用，印花税不在单独扣除。假定暂不考虑其他税费。 城市市区、县城或建制镇和除城市市区、县城或建制镇以外的扣除项目金额分别用扣除项目金额 A、扣除项目金额 B 和扣除项目金额 C 表示；增值额分别用增值额 A、增值额 B、增值额 C 表示；增值率分别用增值率 A、增值率 B、增值率 C 表示；税前利润分别用税前利润 A、税前利润 B、税前利润 C 表示。
房地产开发企业销售新建普通标准住宅时相关计算公式可简化如下：
（1）扣除项目金额=地价+开发成本+开发费用+流转税费+加计扣除
=地价+开发成本+开发费用+营业税+城市维护建设税+教育费附加+（地价+开发成本）×20%
=（地价+开发成本）×（1+20%）+开发费用+营业税×（1+7%+3%）
=（地价+开发成本）×1.2+开发费用+销售收入×5%×（1+7%+3%）=a×1.2+b+x×0.055
扣除项目金额 A=（地价+开发成本）×（1+20%）+开发费用+销售收入×5%×（1+7%+3%）=（地价+开发成本）×1.2+开发费用+销售收入×5.5%=a×1.2+b+x×0.055
扣除项目金额 B=（地价+开发成本）×（1+20%）+开发费用+销售收入×5%×（1+5%+3%）=（地价+开发成本）×1.2+开发费用+销售收入×5.4%=a×1.2+b+x×0.054
扣除项目金额 C=（地价+开发成本）×（1+20%）+开发费用+销售收入×5%×（1+1%+3%）=（地价+开发成本）×1.2+开发费用+销售收入×5.2%=a×1.2+b+x×0.052
（2）增值额=销售收入-扣除项目金额
同样的增值额有三种计算式：
增值额 A=销售收入-扣除项目金额 A=销售收入-[（地价+开发成本）×1.2+开发费用+销售收入×5.5%]=x-（a×1.2+b+x×0.055）=x×0.945- a×1.2-b
增值额 B=销售收入-扣除项目金额 B=销售收入-[（地价+开发成本）×1.2+开发费用+销售收入×5.4%]=x-（a×1.2+b+x×0.054）= x×0.946- a×1.2-b
增值额 C=销售收入-扣除项目金额 C=销售收入-[（地价+开发成本）×1.2+开发费用+销售收入×5.2%]=x-（a×1.2+b+x×0.052）= x×0.948- a×1.2-b
（3）增值率=增值额/扣除项目金额×100%,
增值率 A= （x×0.945- a×1.2-b）/（ a×1.2+b+x×0.055）
增值率 B=（x×0.946- a×1.2-b）/（ a×1.2+b+x×0.054）
增值率 C=（x×0.948- a×1.2-b）/（ a×1.2+b+x×0.052）
当增值率 A≤20%时，（x×0.945- a×1.2-b）/（ a×1.2+b+x×0.055） ≤20%,则有 x≤（a×1.2+b）×6/（5×0.945-0.055），解得 x≤（a×1.2+b）×1.2848.
当增值率 B≤20%时，（x×0.946- a×1.2-b）/（ a×1.2+b+x×0.054） ≤20%,则有 x≤（a×1.2+b）×6/（5×0.946-0.054），解得 x≤（a×1.2+b）×1.2831.
当增值率 C≤20%时，（x×0.948- a×1.2-b）/（ a×1.2+b+x×0.052） ≤20%,则有 x≤（a×1.2+b）×6/（5×0.948-0.052），解得 x≤（a×1.2+b）×1.2799.
在上述三种情况下，纳税人可以享受免征土地增值税的优惠，即在城市市区售房的销售收入不得超过除营业税、城市维护建设税、教育费及附加以外的扣除项目金额的 1.2848 倍时，在县域、建制镇售房的销售收入不得超过除营业税、城市维护建设税、教育费及附加以外的扣除项目金额的 1.2831 倍时，在除城区、县域、建制镇售房的销售收入不得超过除营业税、城市维护建设税、教育费及附加以外的扣除项目金额的 1.2799 倍时，土地增值税的数额c=0.
（4）土地增值税=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数，根据计算的增值率，选择适用的税率、选择适用的速算扣除数。在符合上述（3）的情况时，土地增值税都为 0.
（5）税前利润 A=销售收入-成本-费用-营业税金及附加=销售收入-成本-费用-营业税-城市维护建设税-教育费附加-土地增值税=x-a-b-x×5%（1+7%+3%）-c=x×0.945-a-b-c
税前利润 B=x×0.946-a-b-c
税前利润 C=x×0.948-a-b-c
当房地产开发企业享受免征土地增值税的税收优惠时，税前利润的表达式中的 c=0,假定在 a、b 不变的情况下，税前利润与销售收入 x 成正比例变动的关系，所以有：
税前利润 A= x×0.945-a-b-c,x≤（a×1.2+b）×1.2848,在 x=（a×1.2+b）×1.2848 时，税前利润 A 取得最大值；
税前利润 B=x×0.946-a-b-c,x≤（a×1.2+b）×1.2831,在 x=（a×1.2+b）×1.2831 时，税前利润 B 取得最大值；
税前利润 C=x×0.948-a-b-c,x≤（a×1.2+b）×1.2799,在 x=（a×1.2+b）×1.2799 时，税前利润 C 取得最大值。
当房地产开发企业不能享受免征土地增值税的优惠时，应缴纳的土地增值税 c 应按四级超率累进税率表计算，在税率变化处也将存在销售收入与土地增值税最佳利益平衡的临界点，我们在定价时也要考虑这些临界点，认真测算增值率，做好详细周密的筹划工作。
4.2.2 合理控制房地产开发成本进行税收筹划
4.2.2.1 筹划依据
房地产开发成本是土地增值税扣除项目之一，且作为房地产开发企业，其开发成本可以另外加计 20%扣除，是房地产开发企业需要着重关注的一点。
4.2.2.2 案例背景
与 4.2.2.1 为同一案例，即深圳 SX 开发公司有一普通住宅开发的项目，已经达到房地产土地增值税清算要求，应税务机关要求进行土地增值税清算。该项目全部可售面积为 10000m2,每平方米的平均销售价 2800 元，截至 2012 年底已全部受罄。该项目由于启动较早，且地段不佳，因此其土地出让金相对较低，仅 300 万元。账面记载的开发土地和新建房及配套设施的成本为 1350 万元，开发土地和新建房及配套设施的费用为 50 万元。
4.2.2.3 税收筹划方案设计与比较
房地产开发成本是放开产开发成本中十分重要的一项。就该项成本来说，是否越低，企业的利润越高？
（1）筹划方案 1:
其余条件不变，将房地产开发成本控制为 1300 万元。
全部销售收入=2800 万元
允许扣除项目金额 =300+1300+150+2800×5%×（1+7%+3%）+（300+1300）×20%=2224 万元
增值额=2800-2224=576 万元
增值率=576/2224×100%=25.90%
应纳土地增值税额=576×30%=172.8 万元
税前利润=2800-300-1300-150-2800×5%×（1+7%+3%）-172.8=723.2 万元
由计算可知，降低一定的成本虽然会导致增值率增加，但是在增值率未增加至影响税率选择时，总体的税前利润是有所提高的。但是，本方案存在巨大的问题，不符合税收筹划的原则。由于房地产开发成本主要是房地产商在进行房屋开发建设时所产生的成本，如果对此成本进行控制，会直接影响房屋的整体质量，危害消费者的权益，所以并不可取。
（2）筹划方案 2:
在其余条件不变的情况下，将成本提升至 1380 万元。
全部销售收入=2800 万元
允许扣除项目金额 =300+1380+150+2800×5%×（1+7%+3%）+（300+1380）×20%=2320 万元
增值额=2800-2320=480 万元
增值率=480/2320×100%=20.69%
应纳土地增值税额=480×30%=144 万元
税前利润=2800-300-1380-150-2800×5%×（1+7%+3%）-144=672 万元
税收利润减少额：691.2-672=19.2 万元
通过计算发现，虽然将开发成本提高了 30 万元，但是利润的减少并不足30 万，仅 19.2 万元。这是由于开发成本在土地增值税扣除项目中允许 20%的加计扣除，使土地增值税金额有所减少。
（3）筹划方案 3:
其余条件仍然位置不变，但是将成本提升 50 万元，即提升至 1400 万元。
全部销售收入=2800 万元
允许扣除项目金额 =300+1400+150+2800×5%×（1+7%+3%）+（300+1400）×20%=2344 万元
增值额=2800-2342=456 万元
增值率=456/2342×100%=19.47%
应增值率不到 20%,应纳土地增值税额为零。
税前利润=2800-300-1400-150-2800×5%×（1+7%+3%）=796 万元
税收利润增加额：796-691.2=104.8 万元
通过计算我们发现，将成本增加至一定程度之后，税收利润不仅不会减少，反而能够增加，这是由于开发成本增加使土地增值税达到免税条件，税负大大减少，所以即使成本增加，利润也可以增加。
为了较为清楚的看出差异，笔者制作了表 4.2:【2】
在筹划方法 1 中，虽然通过降低生产成本使得税前利润增加，但是由于不符合税收筹划原则，且可能导致房屋质量出现问题，所以并不可取。筹划方法2 中，虽然开发成本增加了 30 万元，但是由于房地产开发成本可以在土地增值税扣除项目金额中可以加计扣除的缘故，总的税前利润只减少了 19.2 万元，低于开发成本的增加额。筹划方法 3 中，开发成本增加至 1400,但是税前利润却增加至 796,增加了 104.8 万元，这是由于成本的增加，使其达到了土地增值税免征条件，从而增加了利润。
4.2.2.4 合理控制房地产开发成本归纳
房地产开发企业在房地产开发过程中，往往会对成本进行严格的控制，甚至为了减小成本而使用质量较差的建筑材料等易对房屋质量造成不利影响的方法，以增加其所获得的利润。但是通过上述筹划方案我们可以发现，在进行普通住宅的开发时，房地产企业完全可以通过增加成本来使自己达到土地增值税的免征条件。这样在提高自己利润的同时，还能提高所开发房屋的质量，使自己的产品物美价廉，在同业中获得优势。
4.2.3 通过调整可扣除项目金额获得最大收益
4.2.3.1 税收筹划原理
土地增值税可扣除项目是土地增值税纳税环节中极为重要的一环。无论是增值额的确定，还是计算土地增值税时应纳税额的产生，都与扣除项目金额的大小有关。通过合理增加可扣除项目金额，便能达到减少土地增值税税收的目的。
4.2.3.2 案例背景
深圳 SX 公司为了激励优秀员工，在 2013 年年底给员工发放年终奖。经过管理层综合考虑之后，决定给予企业某项目专职财务人员王先生 19000 元的年终奖，而该财务人员当月的薪资是 4000 元，王先生在做账时将他的全部所得都记在了”管理费用“科目一栏，那么问题出现了，在实际发放时，王先生只拿到了 20910 元，但是在土地增值税清算过程中，该项目却是按照 23000 计入了可扣除金额。
4.2.3.3 税收筹划方案设计与比较
（1）筹划前：
根据 4.2.1 中的相关数据，以其中筹划方法 2 为基础 可知售价总额为2735 万元
转让房地产的收入=2735 万元
允许扣除项目金额 =300+1350+150+2735×5%×（1+7%+3%）+（300+1350）×20%=2280.43 万元
增值额=2735-2280.43=454.57 万元
增值率=454.57/2280.43=19.93%
应纳土地增值税=0 万元
税前利润=收入-成本-费用-税金 =2735-300-1350-150- 2735×5%×（1+7%+3%）=784.575 万元
财务人员王先生的全部薪酬为 23000 元，但在扣除个人所得税之后，王先生拿到手中的总共 20910 元，减少的 2090 为个人所得税。企业原本打算激励员工，但是虽然发了大量的奖金，却由于个人所得税的存在而使激励效果打了折扣。
（2）筹划后： 同样使用 4.2.1 中筹划方法 2 的相关数据筹划后：企业将财务人员王先生的将近从 19000 调整至 18000 元，当月基本工资仍位置原状，王先生仍然按照之前的方法将他的全部收入 22000 元，记在”财务费用“科目，在扣除个人所得税之后，王先生实际拿到手的工资为21165 元，此时由于管理费用科目发生变动，房地产开发费用也跟着变为了，149.9 万元，销售总收入不变。
允许扣除项目金额 =300+1350+149.9+2735×5%×（1+7%+3%）+（300+1350）×20%=2280.33 万元
增值额=2735-2280.33=454.67 万元
增值率=454.67/2280.33=19.94%
应纳土地增值税=0 万元
税前利润=收入-成本-费用-税金 =2735-300-1350-149.9- 2735×5%×（1+7%+3%）=784.675 万元
在此方案中，企业的税前利润比筹划之前有所增加，虽然并不多，只有0.1 万元。张某实际拿到手的工资也比之前有所增加。
（3）筹划前：
根据 4.2.1 中筹划方法 4 的相关数据 ,房地产销售的全部收入是 2850 万元，其余维持原样。
转让房地产的收入=2850 万元
允许扣除项目金额 =300+1350+150+2850×5%×（1+7%+3%）+（300+1350）×20%=2286.75 万元
增值额=2850-2286.75=563.25 万元
增值率=563.25/2286.75=24.63%
应纳土地增值税额=563.25×30%=168.975 万元
税前利润=收入-成本-费用-税金 =2850-300-1350-150- 2850×5%×（1+7%+3%）-168.975=724.275 万元
（4）筹划后：
数据仍然是来自于本文 2.3.1 中筹划方案 4,仍然将奖励给财务人员王先生的奖金从 19000 元调整至 18000 元，并且他的原基本工资保持不变，王先生将他的全部收入共计 22000 元记在”财务费用“,在扣除代扣代缴的个人所得税之后，王先生实际拿到手的工资为 21165 元，同样，由于财务费用减少了0.1 万元，房地产开发费用便也降低至 149.9 万元。
转让房地产的收入=2850 万元
允许扣除项目金额 =300+1350+149.9+2850×5%×（1+7%+3%）+（300+1350）×20%=2286.65 万元
增值额=2850-2286.65=563.35 万元
增值率=563.35/2286.65=24.64%
应纳土地增值税额=563.35×30%=169.005 万元
税前利润=收入-成本-费用-税金 =2850-300-1350-149.9- 2850×5%×（1+7%+3%）-169.005=724.345 万元
通过税收筹划，使得税前利润增加了 0.07.尽管在这一筹划过程中，扣除项目金额斌没有减少反而增加了，但是整体的税收利润仍然比之前大。这就告诉我们要灵活调整可扣除项目金额，并非要一味的增大。毕竟增加可扣除项目金额不是目标，获得最大化的税前利润才是一切税收筹划的根本目的。
4.2.3.4 合理使用扣除项目的方法归纳
同样为了较为清晰得进行比较，笔者制作了表 4.2通过对上表的观察我们可以发现，并非企业给员工的奖励越高，员工拿到手的奖励就越高。由于个人所得税的存在，某些情况下减少给员工的薪酬，反而能使其实际拿到的工资更多。不仅员工可以拿到更多，企业也能通过这种方法增加自己的税前利润。具体的原因请见下文分析：
当雇员的当月工资薪金不低于 3500 时，适用公式： 应纳税额=雇员当月取得的全年一次性奖金×适用税率-速算扣除数当雇员的当月工资薪金低于 3500 时，适用公式：
应纳税额=（雇员当月取得全年一次性奖金-雇员当月工资自己所得与费用扣除额的差额）×适用税率-速算扣除数（1）筹划前，财务人员王先生应交个人所得税计算方法：
工资部分的个人所得税=4000×10%-105=295 元
年终奖的个人所得税=19000×10%-105=1795 元
总共应缴纳的个人所得税=295+1795=2090 元
（2）筹划后，财务人员王先生个人所得税计算方法：
工资部分的个人所得税=4000×10%-105=295 元
年终奖的个人所得税=18000×3%-0=540 元
总共应缴纳的个人所得税=295+540=835 元
通过代数分析可以更为清晰得看到年终奖多少与实际到手工资的关系：设年终奖税后收入为 y,税前年终奖为 x,则税前年终奖与年终奖税后收入的关系表达式：
（1）当 0<x≤18000 元时，y1=0.97x;（2）当 18000<x≤54000 元时，y2=0.9x+105.
所以有当 18000<x<19283.33 时，y2<y1,在这个范围内，根据y2=0.9x+105,（18000<x≤54000），企业支付的年终奖在 18000 元~19283.33 元之间时，员工的税后收入在 16305 元~17460 元之间；根据y1=0.97x,（0<x≤18000），当企业支付给员工 18000 元时员工实际收入为17460 元。综上所述我们不难发现，如果企业打算发给员工的奖励在 18000 与19283.33 之间，那么直接发 18000 元是最好的选择，并能实现企业和员工双重利润最大化。
