第三章 AD 公司财务现状分析
对一个公司财务现状进行分析可以看出其财务方面存在的问题，本章将对 AD 房地产公司近三年的财务状况进行数据分析，找出公司在财务战略方面存在的问题，并分析其原因，为下文中 AD 公司财务战略目标确定，以及财务战略制定打好基础。
3.1 公司简介
AD 房地产公司是黑龙江省大庆市一家小型房地产公司，于 1998 年正式投入运营，注册资本为两千万元人民币，主要经营业务包括两方面，一个是房地产开发，另一个是房地产销售，拥有二级开发资质，自成立以来，先后开发了多个高品质小区，2011 年 AD 房地产公司成功开拓哈尔滨市场，达成了异地同步开发以及区域扩张这两大高难度的目标，并取得了比较理想的销售业绩；截至目前，该公司主导开发的房地产面积共计一百八十万平方米，显示出了强劲的实力。
AD 房地产公司现有员工 19 人，其中管理人员 5 人，拥有本科以上学历 3 人，专科以上学历 8 人，高中以上学历 8 人，在公司所有员工共同努力和艰苦奋斗下，公司摘得了包括“大庆市城市建设经营工作先进单位”在内的一系列荣誉称号。
AD 房地产公司把“服务于民、回馈社会，为广大民众营造美丽温馨家园”作为企业的发展理念；把“厚德载物、一诺千金”作为企业的行为准则， 本着“坚持质量为本，推行科学管理，争建精品工程，维护用户权益”的质量观，公司将继续在房地产开发、物业服务等领域做出更大贡献，努力将企业打造成现代、高效、专业的城市管理运营商。
3.2 波特五力模型分析
迈克尔·波特在上世纪八十年代初期首次提出了“五力分析”模型，并借助它以实现对各种商业战略的科学性分析，给企业战略的选择和应用施加了极其深刻的影响。该模型将若干差异化的因素集中在一个并不复杂的模型中，然后针对行业所对应的基本竞争态势进行分析。该模型中包括五力，一是行业内竞争对手当前拥有的竞争能力，二是潜在竞争对手介入能力，三是替代品所具有的替代能力，四是供应商所拥有的议价能力，五是购买者所拥有的议价能力[32].上述五种力量存在差异化的组合形式，继而给行业利润潜力带来不同程度的影响。运用“五力分析”模型针对 AD 公司所处的内外部环境加以分析，可以让 AD 公司对其面临的竞争环境有一个更加全面和深刻的认识与把握。
（1）行业内现有竞争者的威胁行业内竞争对手的当前状况在一定程度上决定了企业所具有的生存能力，AD 房地产公司规模不算大，属于一家典型的中小型企业，因而在区域性运营过程中难免会受到大型房地产开发企业的影响。现阶段，土地供应日益紧张，该种背景下，如恒大地产、绿地集团等大型房地产企业相比 AD 公司往往更容易获得用于开发的土地，不仅如此，在资金筹措方面也表现出相当明显的优势。然而这些大型房地产开发企业普遍存在的特点是市场定位相对较高，主营业务通常是塑造品牌，推出精品大盘，所以此类公司通常将大地块当成目标。从现阶段的土地价格类分析，仅仅是土地款投入这一项便是 AD 公司一类的中小型房地产公司无法企及的。
（2）行业中潜在进入者的威胁房地产行业进入门槛并不算高，其关键约束条件集中体现在三大方面，一是资金，二是土地，三是相应规模的技术人员。除此之外，最近几年房地产行业迎来了良好的发展契机，在高收益的推动下，越来越多的之前从事其他产业的企业介入其中，于是潜在竞争对手源源不绝，联想集团控股的房地产开发企业融科智地进入大庆发地产市场就是一个很好的例子，当前 AD 公司面临着复杂多变、日趋激烈的行业竞争环境。
（3）替代产品的威胁就现状来看，房地产替代品主要包括两种，一种是经济适用房，另一种是廉租房。其目的主要是为了抑制房价的上升，然而受政策不完善等诸多因素的影响，造成实际执行效果不理想，现阶段经济适用房的比重根本无法解决人们的实际需求。而廉租房在覆盖面上严重偏低，在大庆地区就整体情况来看，无论是经济适用房，又或者是廉租房，它们均不会给 AD 房地产公司带来明显影响，其影响甚至可以忽略不计。
（4）供应商的讨价还价能力对于 AD 房地产公司，其供应商主要包括三大类：首先是施工建筑单位，其次是材料设备供应商，最后是不同类型的设计评估单位。就市场现状分析可知，前两大供应商几乎不具备讨价还价能力，AD 公司绝大多数情况下通过招标投标这一方式来确定前两大供应商。至于设计评估单位，除政府设置的相关单位之外，其余的也几乎不具备讨价还价能力，所以 AD 房地公司处于一个比较有利的地位，即处于供过于求的状态。
（5）购买者的讨价还价能力相较其他商品，房地产商品表现出两大明显特性，一个是排他性，另一个是独占性。
受传统文化影响，我国广大民众对商品房有着极大的需求，各种消费者有着差异化的偏好，有的关心价格，有的关心地址位置，有的关心户型，还有的关心配套设施等，即在选择过程中表现出不同的侧重点，但是，一定区域对应着相对有限的房屋供给量，大部分消费者均属于零散类型的购买者，另外，他们若想获得比较全面的房地产信息，则需要付出较高的成本，这使得他们在价格战中扮演着劣势群体的角色，其具有的讨价还价能力是微乎其微的。
