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【题目】
房地公司开发建设阶段的成本管理探究
【第一章】
房地产公司开发项目成本控制探析绪论
【第二章】房地产开发项目成本管理的相关理论
【第三章】
SYXR房地产公司成本管理现状与存在问题分析
【4.1】
SYXR公司房地产项目成本管理改进方案设计
【4.2 4.3】
成本优化改进方案实施的保障措施
【结论/参考文献】
房地产项目开发成本管理研究结论与参考文献
第2章相关理论
本章将针对SYXR公司房地产开发项目成本管理问题所涉及的概念、方法和理论进行统一的介绍和说明，具体地将针对成本管理相关概念与认识以及较为常用的房地产开发项目成本管理方法进行阐述和说明。
2.1房地产开发项目成本管理的相关概念与内容
针对SYXR公司房地产开发项目成本管理中所涉及的相关概念与内容的介绍将主要针对房地产开发项目成本管理的概念、房地产开发项目的内容和房地产开发项目的成本构成等四个方面进行，下面给出具体说明。
2.1.1房地产开发项目成本管理的概念
房地产开发项目成本管理的概念是建立在房地产开发项目成本的基础上的，是项目成本管理的一个重用组成部分，它源自于英语中的“project cost management”.针对房地产开发项目成本管理的研究最早可追述到上个世纪四五十年代，是管理学研究中的一个较为重要的分析体系。[17, 21]
目前关于房地产开发项目成本管理的概念有很多说法，并没有形成统一的标准的定义，这是因为针对不同的房地产开发项目，其成本结构和成本的性质并不一致，此外，由于房地产开发企业所处的国家、地域、政治、经济、文化和社会环境等外部环境上存在的差异，以及企业内部战略目标、组织结构、业务构成与流程、人力资源配置和企业主要领导决策层的决策准确定和决断力等内在环境上的差异，使得针对不同房地产开发企业的房地产开发项目的成本的定义存在很明显的差别。
虽然针对房地产开发项目的成本的概念并未达成统一的认知，较为普遍接受的是成本的构成部分基本是确定的，因此，本文针对房地产开发项目所涉及的几个阶段来确定房地产开发项目的成本。具体地说，房地产开发项目的成本大体上是针对土地购买阶段的成本、房地产开发设计阶段的成本、房地产施工阶段的成本和竣工之后的验收等工作带来的成本。
2.1.2房地产开发项目成本管理的内容
在介绍房地产开发项目成本管理对象之前，首先给出针对房地产开发项目成本管理的内容进行说明，本文针对房地产开发项目成本管理的内同主要将从房地产开发项目的成本管理流程和房地产开发项目的成本管理特征和成本管理中经常采用的方法进行介绍。
（1）房地产开发项目的成本管理流程。房地产开发项目的成本管理流程主要包含三个主要阶段，即目标成本计划阶段、目标成本控制阶段和目标成本考核阶段，这三个成本管理阶段之间是相互促进和相互影响的。具体地，在目标成本计划阶段，房地产开发项目成本管理决策者，需要针对房地产开发过程中可能出现的各个成本组成部分进行分析和预测，并依据成本可能出现的概率等信息决策是否需要在成本计划中考虑该成本，然后依据决策结果指定针对该房地产开发项目的成本管理计划或成本执行计划，并提出针对房地产开发项目的成本管理目标，并在房地产开发项目的成本管理过程中按照此目标和计划执行；在制定成本管理计划之后，将进入目标成本控制阶段，在目标成本控制阶段，主要针对事前制定的成本执行计划进行控制和核算，如果发现超出计划之外的情况出现，则果断采取相应的应对措施应对；第三阶段为成本管理考核阶段，这个阶段主要是针对房地产开发项目成本管理部分在前两个阶段的成本计划和控制中的能力的评估，首先针对前两个阶段的表现进行分析，并对房地产开发项目成本管理人员进行考核，指出在该项目的成本管理中存在的问题，并针对存在的问题给出改善计划，最后总结经验，在针对下一个房地产开发项目的成本管理中规避之前项目成本管理中存在的问题，进而提升企业整体的房地产开发项目的成本管理能力[16],详见图 2.1.
（2）房地产开发项目的成本管理对象。在房地产开发项目成本管理中所涉及的管理对象有很多，针对不同的阶段其成本管理对象是不同的，一般情况下，房地产开发项目的成本管理对象主要包含上游的设备供应商、材料供应商和承包商等相关的成本，中游的设计单位、监理单位、金融机构和政府部分所涉及的成本，以及下游的先传媒体、销售部和物业管理等部门的成本，它们之间的关系如图 2.2 所示。
在给出房地产开发项目成本管理的概念、房地产开发项目的成本构成和房地产开发项目的成本管理流程与对象之后，本节将针对房地产开发项目的成本管理特征进行详细地阐述，并给出一个应用较为广泛的针对房地产开发项目的成本管理体系。具体地，针对房地产开发项目的成本管理体系主要包含管理主体部分、管理对象部分、管理内容部分、管理措施体系、管理方法和管理手段等六个部分，其中，管理主体主要是指房地产开发项目中所涉及的参与进项目计划、实施和竣工等阶段的所有参与人，管理对象则是指房地产开发项目的开发过程和全部支出，管理内容是指房地产开发项目的成本预测、决策、计划、核算、控制、分析和考核等七个部分，管理措施体系部分则是包含房地产开发项目的成本管理组织、责任和指标等体系，管理方法则是指预算管理方法和等本管理方法等，管理手段是指房地产开发项目所涉及的成本管理信息化系统[12, 23-25],关于房地产开发项目的陈本管理体系的具体说明详见图 2.3.
在上述房地产开发项目成本管理体系中，房地产开发项目的成本管理部门较为关注成本预算、成本计划、成本控制、成本核算和成本考核等部分，并对这几个部分投入了较大的人力、物力和财力，也是房地产开发项目成本控制的重中之重。
2.2房地产开发项目成本构成
目前关于房地产开发项目成本管理的概念有很多说法，并没有形成统一的标准的定义，这是因为针对不同的房地产开发项目，其成本结构和成本的性质并不一致，此外，由于房地产开发企业所处的国家、地域、政治、经济、文化和社会环境等外部环境上存在的差异，以及企业内部战略目标、组织结构、业务构成与流程、人力资源配置和企业主要领导决策层的决策准确定和决断力等内在环境上的差异，使得针对不同房地产开发企业的房地产开发项目的成本的定义存在很明显的差别。
虽然针对房地产开发项目的成本的概念并未达成统一的认知，较为普遍接受的是成本的构成部分基本是确定的，因此，本文针对房地产开发项目所涉及的几个阶段来确定房地产开发项目的成本。具体地说，房地产开发项目的成本大体上是针对土地购买阶段的成本、房地产开发设计阶段的成本、房地产施工阶段的成本和竣工之后的验收等工作带来的成本。
虽然到目前为止，针对房地产开发项目的成本还没有标准的定义，但是房地产开发项目中所涉及的成本的构成基本上是确定的，一般来说，房地产开发项目的成本主要包含四个部分的成本，即购买土地阶段产生的土地款成本、估算成本和在购买过程中所发生的人力成本等，房地产开发项目的设计阶段产生的设计费成本、目标成本和设计过程中所涉及的人力资源成本等，房地产开发项目的施工阶段产生的原材料成本、人力成本、管理成本和风险成本以及过程成本等，房地产开发项目的竣工阶段所产生的验收成本、结算成本和人力资源等成本，如图2.4所示。
从房地产开发项目成本管理的角度讲，房地产土地购买阶段主要处于成本管理的基础阶段，需要管理的主要成本对象是估算成本等；房地产开发项目设计阶段主要处于成本管理的前期阶段，需要管理的主要成本对象是目标成本等；房地产开发项目的施工阶段主要处于成本管理的中期阶段，需要管理的主要成本对象为过程成本等；房地产开发项目的竣工阶段主要处于成本管理的后期阶段，需要管理的主要成本对象为结算成本等，具体的对应关系，如图2.4所示。
2.3本章小结
本章主要针对SYXR公司的房地产开发项目的成本管理问题中所涉及的相关概念和理论基础进行了介绍，并针对房地产开发项目成本管理的概念、SYXR公司房地产开发项目成本的构成、房地产开发项目成本管理的对象与内容和成本管理特征进行说明。
