第 3 章 A 房地产工程项目质量管理现状分析
3.1 A 房地产工程项目简介
3.1.1 工程基本概况
工程名称为 A 房地产建筑工程，该工程施工地点在 XX 市河北区曙光路以西，迎贤道以北住宅工程，该工程包括 1、2、3、4、5、6、7 个住宅及相应的地下车库，总建筑面积约为 113600 万 m?,其中住宅部分为钢筋混凝土剪力墙结构；车库为钢筋混凝土框架结构。工程质量要求以国家建筑工程施工质量验收合格为标准，计划总工期天 447（日历日），计划于 2015 年 4 月 15 日开工，于 2016 年 07 月 20日竣工。
3.1.2 建筑设计概况
本工程总建筑面积约 11 万 m?,由住宅部分和公建部分组成，住宅部由 7 个单体组成，总建筑面积约 9 万㎡，其中 1#、6#楼地上为 28 层，2#、3#、4#、5#楼地上为 33 层，7#楼为 18 层，均为一梯 4 户；33 层建筑高度为 106.81m 、28 层建筑高度为 92.05m、18 层的为建筑高度 62.55m.
公建部分主要由车库、人防及其他配套用房组成，总建筑面积约为 3 万㎡，车库为地下一层，人防部分为人防核 6 级，±0.00 相当于大沽标高 3.43m.
3.1.3 结构概况
本工程有住宅部分和公建部分组成，住宅部分由 7 栋单体楼组成，全部为剪力墙结构，公建部分由车库及配套用房组成，车库为框架结构。住宅部分地下室层高分为 3.8m、4.0m、地上层高均为 2.95m,具体结构设计概况如下表所示：
本工程结构施工主要为钢筋混凝土剪力墙结构、框架结构，主体结构体系类型及抗震等级见下表，钢筋混凝土构件规格、尺寸、混凝土强度等级见下表。
3.1.4 工程地基情况
本工程地下车库采用边长 350mm 空心抗拔桩，共计 491 根，单桩抗拔极限承载力 TUK=425KN;1#、6#楼钻孔灌注桩，？650mm,桩长为 41m 各 80 根，静压极限承载力 QUK=6100KN,2#、3#、4#、5#、楼钻孔灌注桩 ?700mm,桩长为 43m,各 80根，静压极限承载力 QUK=7000KN,7#楼钻孔灌注桩 ?600mm,桩长为 32m,各 81 根，静压极限承载力 QUK=3700KN,全部施工完毕，并检测合格。
3.2 A 房地产工程项目质量管理模式
通常情况下，工程项目管理模式包括以下几种：（1）传统模式，既遵循设计、招标、建筑这三个程序进行（如图 3.1 所示）；（2）项目的施工建设和项目的管理共同进行；（3）工程的管理包括设计和施工建设两个环节；（4）项目质量管理包括三个阶段，项目的建设、项目的运营和项目的最后移交；（5）以承包的方式进行管理；（6）以合伙的方式进行管理；（7）以项目的设计、产品的采购、工程的建设为主的管理模式。
本文所研究的 A 房地产项目采取的是第一种管理模式，即传统的管理模式，包括项目的设计、招标和施工建造三个阶段。详细来说是房地产开发商委托专业人员对该工程做项目评估，如果专业人员对项目的评估结果是项目是可行的，则开发商再委托设计单位对该项工程进行设计规划，最后以招标的方式来选定工程的承包商，开始进行施工建设。具体管理模式如图 3.2 所示。
A 房地产项目建设单位，XX 房地产有限公司成立 A 房地产工程项目管理机构，作为工程项目实施的管理部门。具体来讲，该项工程包括四阶段。
第一个阶段是立项决策阶段，该阶段的主要任务或工作是编写工程项目计划书和项目立项评估书。
第二个阶段勘察设计阶段，这一阶段的主要任务是进行图纸设计，在工程项目勘察设计阶段，XX 房地产有限公司管理方委托 XX 工程建设计有限公司，将拟建项目通过设计图纸等具体形式表现出来；施工建造技术、施工材料和相关劳动人员的准备配备，以及施工场地的一切准备工作。
第三个阶段是施工阶段，A 房地产项目管理方通过招标投标程序选择 XX 建设监理有限责任公司作为项目监理方，选择 XX 建筑工程有限公司作为项目承包方，负责目的监理和施工。在这一阶段的质量管理的主要内容包括，采购部分，关键环节的控制及施工进度的把握。其中采购部分主要是记录编制采购文件，选择施工产品的供应商，并且还要对施工所需材料和服务进行把控。
最后的验收阶段要求有严格的验收标准，并遵循程序进行验收。具体内容总结如下表所示：
3.3 A 房地产工程项目质量管理实施中存在的问题
3.3.1 质量管理体系不健全
前文介绍了，A 房地产项目管理模式是传统的管理模式，既先设计后招标最后建造，通过委托相关专业人员对 A 房地产项目进行立项评估再委托勘察设计单位对 A 房地产项目进行规划设计，通过招标最终确定合格的承包商。通过合同约束来进行质量管理，而这种方式的质量管理是静态的，通过对完工后工程情况进行验收检验来考察项目是否符合标准，是无法全面的考察工程质量，而以这种评估方式验收得到的结果也是无法有效实现验收目的的。
这样的质量管理体系缺乏对施工过程中的质量控制，而一旦施工过程中出现问题，则很难补救。同时这种传统的管理模式中参与该项目的各部门是相互独立的，而且没有一个部门可以从总体上把控各个参与方的行为，不同部门的质量要求不同，导致各自的利益也不同，因此各参与方在实现自身利益最大化的同时，会影响整个工程质量管理水平。因此，势必要从该项目的管理模式以及各参与方工作的协调方面进行协调。
3.3.2 采购过程质量管理较片面
采购过程的质量问题往往是很多建筑工程项目的通病，由于监管不健全，以及各方利益的驱动，都将影响整个工程的产品质量。
首先，供应商是确保产品质量的一个很重要的保证，但对供应商的资质评审决不能简单的从几项指标进行评估，这需要有完整严谨的审核体系。A 房地产工程项目在对供应商的审核和选择时缺乏健全的社会体系，仅仅通过供应商的人员和产品基本情况来考察是无法实现工程项目的质量管理目标，因此，应建立健全的考核体系。
其次，所购物资和服务的质量好坏直接影响工程的施工、完成以及使用质量，A 房地产开发商对物资和服务的选择不够重视，仅审核结果而不审核项目全过程，这样的结果是片面的，不从源头开始把控，不重视项目进展过程的质量情况，很容易导致项目后期使用时出现质量问题。
3.3.3 勘察设计阶段疏于质量管理
A 房地产工程项目的建设单位是 XX 房地产有限公司，设计单位是 XX 工程建设计有限公司，监理单位是 XX 建设监理有限责任公司，施工单位是 XX 建筑工程有限公司。可见，A 房地产工程项目的建设、设计、监理以及施工分属不同单位，并且没有一个很好的部门统筹各方意见，因此就很容易出现监管方面的问题。
其中，主要是在勘察设计阶段容易存在疏忽。一方面，由于业主方和勘察设计单位信息的不对称，而且勘查设计单位又缺少对业主需求情况的调研，因此，勘查设计单位无法获得或者全面了解业主的要求，这样在设计过程中会存在一些不合理的情况；同时，勘察设计单位与施工单位是相互独立的，又缺少中间部门的及时沟通，因此在勘察设计结果与具体施工情况之间会存在一些差距，自然会影响项目质量管理目标的实现。
3.3.4 施工过程质量管理较薄弱
同样由于 A 房地产工程项目的建设、设计、监理以及施工分属不同单位，因此设计单位的设计意图与施工单位的具体施工情况之间会存在一定的差距，这也影响工程的质量。
对于大部分工程来说，都是先进行产品的设计，而且设计者在设计过程中，并不会与施工单位进行探讨，因此在可行性或者实用性等方面会出现问题与之前勘察设计单位与施工单位之间可能存在的问题相同，由于项目设计部门缺乏与施工单位的沟通，因此在图纸的理解上、工程的实施中会与预期存在差异。
