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【题目】经济适用房项目管理中标准化问题探讨
【第一章】经济适用房建设项目优化管理研究绪论
【第二章】项目管理标准化的相关基本理论
【第三章】经济适用房B1项目管理现状及问题分析
【第四章】经济适用房B1项目建设标准化方案
【第五章】经济适用房B1项目标准化管理保障措施
【结论/参考文献】经适房项目管理标准化模式研究结论与参考文献
第 1 章 绪论
1.1 研究背景及意义
1.1.1 研究背景
经济适用住房是一种国家有计划性的建造出售的住房，它是由市政府统筹规划进而进行组织建造的，主要建造商为房地产开发单位，也可能是集资建房单位，主要出售对象为城镇收入较低的家庭，利润微薄[1].与商品房在同等情况下做出比较，可以看出经济适用房以其独特而鲜明的特点在房地产市场独树一帜：第一，经济性，这一特点最为显着；第二，保障性，这是根本目的；第三，适用性，主要为民众基本生活服务。具体来讲，经济适用房计划的提出和建造，极大地缓解人民经济实力弱买房难的困境，但近年来经济适用房由于起步较晚，又受到我国政策及各方条件的限制，在建设过程中还存在着很多问题，其中以经济适用房建设项目管理标准化的问题较为严重。
早在 1991 年，要对经济适用房进行大力发展就已经被国务院明确提上了日程，另外，还指出，对于有需求的无房户以及那些有困难的住房户，他们的住房问题是需要优先解决的。经济适用房开发的蓬勃期从 1998 年开始的，收入比较微薄的家庭之所以对经济适用房比较青睐，主要是由于其较低的价格决定的。
然而，在最近对一些省市的调研中发现了一个显着的现象，那就是，经济适用房已经不再进行开发出售，这在一些省份和地区显得极其明显，究其原因，主要在于“不经济”现象在经济适用房市场中存在，尤其是在近几年更显突出。目前的经适房存在以下一些问题：
⑴对于那些真正有住房需要的家庭依然无房可购。也就是说，收入比较低微的家庭，他们的经适房购买资格被取代甚至剥夺。经适房的开发，从政府的角度来讲，其根本目的是想解决满足困难群众的住房需求，让人民群众有房可住，可是令人意外的是，在现在鱼龙混杂的销售市场中，经济适用房的申购者中却出现了一部分收入比较高的富人群体。
⑵房屋面积失控。按照《经济适用住房管理办法》规定，经济适用住房要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在 80 ㎡左右，小套住房控制在 60 ㎡左右。可是，一种奇怪的现象是从经适房出现伊始，户型面积在2140m的经适房大有“房”在，甚至更让人不可思议的是一些面积在2260m的复式户型也是在一些开发项目的计划之内。这种怪像出现的根源主要在于相关的政策法规以及合理有效的管理措施制度在经适房的开发与建设方面没有被及时提出与出台。使工薪阶层对购经适房出现深深的无力感的就是这种不合理的大户型，这种住房空有奢华的大面积，但是在适用性上是远远没有达到要求。
⑶劣质的房屋质量。从房源方面讲，经适房主要有两方面构成：第一，新建经适房；第二，积压的商品房转换而来。其实，对于经适房的新建，开发商从当地政府获得一定的补贴，这是由于经适房的开发性质和目的决定的，但这些补贴仍然无法调动开发商的积极性，主要根源在于，政府的财政补贴是隐性的，这种补贴方式导致了积极性降低，进而对于经适房的质量产生了很大的影响，质量过低成为最显着的隐患。在经适房短短几年的使用中，墙体开裂或者墙体外表脱落就已经成为最明显的问题。在另一方面，从积压商品房转换而来的经适房，在政策上是部分地区为了响应国家的号召，大力加快发展经适房，同时，一定程度上解决商品房积压问题，但是，遗憾的是，这些处理的商品房也多数都是工程质量不过关，质量问题仍是一大忧患。
上海宝山 B1 项目属于经济适用房，总建筑面积：330384 平方米，容积率：2.8,绿化率：35%,剪力墙结构，地下 2 层地上 33 层，目前正在建设过程中。建设单位计划通过科学管理，建立标准化管理模式。质量的关键在于管理，管理的关键在于组织，组织的关键在于落实责任。
在组织机构的建立中，突出施工总承包单位的主导作用，明确总包与分包的质量责任，形成具体的奖惩追究职责。树立“质量在我手中的”的创优理念，坚持“造一幢建筑，留一道风景”的价值理念，特别是经济适用房，作为政府的民生工程，企业有责任做出自己的贡献，将保障性住房做成精品工程，扭转百姓心目中保障房就是质量差、豆腐渣工程的形象。
基于以上研究背景，本文将以上海宝山 B1 地块经济适用房为例，对建设项目管理标准化问题展开深入研究。
1.1.2 研究的意义
本选题对于经济适用房建设体系的完善、促进人民住房保障体系建设都有着相当重要的意义。要对经适房进行大力发展加快建设，这是上海市政府提出的一项重大利民举措，主要是，一方面，这一举措能够实实在在帮助解决群众的住房难题；另一方面，能够在很大程度上扩大内需。市政府把它作为每年为民谋福利的“民心工程”,在解决部分民众住房难题方面有着重大意义，另外，很大程度上对于促经济促发展起到了重大推动作用。
在住房市场中，经济适用房占有很大份额，有着举足轻重的地位，它主要功能是保障群众住房。在市场经济中，经适房在运作方面完全按照市场来调节，只不过在产权上是共有产权的保障性住房，它只是一种以3%的微小利润销售的商品房，并不能简单认为它是福利房，至少不是完全意义上的，它之所以能以如此微薄利润、极低价格出售，主要是政府在以下两方面政策的支持：第一，政府对于土地出让金进行大幅度减少和免除；第二，政府对于报建税费进行部分程度上的减免；另外，很大一部分人对于经适房有着错误观念，首先，在建设方面，很多人认为经适房主要还有以下缺点：第一，质量堪忧；第二，相应配套设施不完善；第三，环境条件差，以上这些为题，只要通过合理的管理方法，就能消除或者避免；其次，类似“贫民窟”这一观念是极其荒谬的，产生这一认知的原因在于其居民阶层收入比较微薄，大部分是中低收入。
对经济适用房项目管理标准化做出相应的调整将有利于社会保障系统的顺利实施，有利于加快解决民生问题的步伐。考虑到很多中低收入者对于住房的购买力，如果取消一些地区经济适用房的开发建设，这些家庭将无力购买住房。
对于有更加完善合理的政策法规出台来代替经适房之前，最好还是能够对经适房进行大范围大程度的调整。主要从以下几个方面着手：第一，透明性，让民众对经适房的开发出售进行监管监督，以减少并且杜绝暗箱操作，保障其透明性，进而确保中低收入家庭的住房需求难题得以解决。第二，舒适度，经适房作为保障性住房，一定程度上降低住房舒适度并不影响正常生活，同时还能够防止经济适用房为高收入者所购得。第三，建设力度，目前对于经适房的建设还远不能满足需求，因此，建设供应力度还亟待加强。
1.2 相关研究及文献综述
1.2.1 国外研究现状
在世界范围内，很多国家对于经适房有着在建设和管理方面的很多成熟经验。在新加坡，“政府组屋” 是由政府提出并且建设的，它即为政府在住房方面的一大重要政策，住房主要是由政府分配，辅以市场出售，这种政策使得早在2010 年就已经有的 85% 的居民有房可住。在美国，监督作用在进行公共性住房方面起到了重要作用，这主要包括在以下两方面：一方面，政府制定实施法律政策方面的监管；另一方面，大众媒体时刻的监督监管。在瑞典，建设住房成本方面，政府实行两方面的利好政策：一方面，为投资资金给予一定的贷款政策；另一方面，在贷款的利率方面提供优惠和补贴，这些举措都是在成本方面得到很大的支持。而且，在住房保障机制方面，政府为了保障低收入者有房可住还有自己的保障机构，其主要特点是体系完善以及分工明确，这有着可观深远的意义。
1.2.2 国内研究现状
对于住房这个系统工程，它涉及范围之广，使得其具有复杂性以及艰巨性。
对于政府在住房市场中的作用，以及政府在市场中怎样发挥，住房在经济发展过程中所肩负的重要使命意义的看待问题等都是亟待解决的重大问题。在 2007 年，王晓荣就已经指出，以前在追求社会的发展，在住房方面完全放手于市场经济的调节，长时间范围内，过分依靠市场调节，过分关注住房问题的经济功能，忽略政府在住房问题中的所能发挥的保障作用，长此以往，发展到整个社会普遍关切住房难题。诚然，与此相反，若是忽略经济市场的调节，只是完全凭借政府来包揽住房问题，也是一种无法实现持续性的方法，同时，这样发展下去也会遇到以下两个关系难题：第一，需要和可能这种问题关系；第二，对住房的保障与对福利陷阱的防治问题关系.
周良兴（2010）提出：政府的财力毕竟有限，市场能做好的，就应该交给市场去做，都留给政府是不可能的，甚至，即使大部分留给政府也是不可能的，因为从正反两个方向来讲：过分过量的保障范围，使得可能性极大程度上得到减小；反方向来讲，政府政策的相反导向，甚至还会使得住房保障这一命题掉进福利陷阱的泥潭。因此，从这个层面来讲，即使是政府实施的住房保障，也应当有其自身的前提，即群众家庭依然是使尽全力来实现的。
在 2008 年，陈鹏就已经指出，在经适房市场存在以下几个问题：（1）经济适用房其实不“经济”,在这些经适房里住着大量富人，他们收入比较高，有足够能力支付大面积大户型的房款，而这是收入微薄的阶层所无法达到的能力，这种问题的源头，在于经适房的购买资格审查方面存在很大的问题弊端，另外，经适房的住房面积也超出了中小型的要求；（2）经济适用房的质量差、地理位置不好、配套设施堪忧，这些价格低质量差的经适房并不是政府所要求的，而是有些无良之人暗中操作，经适房地段由政府批准，黄金地段是政府万万不会批给的，政府绝不忍心高额的土地出让金白白损失；（3）“经济适用房穷人买不起”,是谁决定了经济适用房的价格让穷人购不起？新近来自重庆的一则报道：成都开始发放申购资格认定书，均价：2600-2800 元/平方米。按照政策要求，经济适应房的价格是由政府来确定的，它的价格原则上是其周边同等类型商品房均价的 60%-80%.
在我国，由于地域幅员辽阔，各个地区有着其自身的特点，应当各自有自身的政策，绝不可以一刀切。以北京为例，对于经适房的申购资格一定要严格审查，以防富人不法骗得经济适用房的资格，一旦发现，弄虚作假，坚决严惩，不可姑息。另外，对于经济适用房一定建设为中小型户型，防止房款太高，中低收入阶层无力承担。香港、新加坡等地其公屋发展都有政府强有力的主管部门监督实施，中国各地经济适用房出现的问题，各种各样的“病症”也应该有专科医院来医治。
在 2007 年，陈聪慧就鲜明地指出，经济适用房存在病根，其“病根”何在？自从 1998 年房改这一制度由中央提出以来，房地产就开始生机勃勃，随着经济适用房这一政策的提出，房地产市场的春天随之到来，并且产生了飞跃式的发展。直至今天，从房改中可以看出巨大变化，房改前，城镇居民住房面积人均为不足25m ,到今天，城镇居民住房面积人均为225m .这是房改的巨大成果，而这一成果的出现，与经济适用房不无关系，可以说其起到了巨大的推动作用。
经济适用房的出现，并不是先天的“畸形儿”,它出现伊始是健全完整的，只是在以后的过程中少有微恙。但是它的根本病根，是由于社会信用体系不完善，并且由于缺少有效可行的惩罚机制，使不良分子有机可乘[3].
早在2005年，住建部就下发了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，这是联合七部委共同决定的，在这之中，放在首要地位提出的就是要对规划工作和调控工作进行进一步加强，并且要对住房的供应结构进行改革和完善，另外，还对住房的主要项目主体提出了建设规划要求，提出住房项目的两种主要形式：
第一，中低价位的普通商品房；第二，经济适用房。《意见》第六条还进一步强调要对经济适用房建设进行加强建设，明确表明了政府对于保证性住房实施战略的决心。按照目标和要求，理论上，住房开发中要有70% -80%为经济适用房，然而在实际实施过程中，经济适用房的开发比例却从2000年开始呈明显的逐年下降趋势。截至2004年，经济适用房占有已经跌至仅占4.61%,这种市场供给的严重不平衡，使得经济适用房的申购、出售等出现了极大的困难，各种类型的矛盾和问题涌现出来，严重违背了发展经适房的初衷。
1.2.3 综合评述
受到每个国家（地区）情况与政策的限制与影响，各国（地区）对于经济适用房建设的认识与建设水平、项目管理质量等都有很大差异。从境外来看，大部分国家（地区）人口没有中国多，人均拥有住房面积相对较大，在经济适用房建设上存在问题没有中国多。境外大部分国家（地区）都已经有自己完善的经济适用房项目建设体系，并且能够从经济、交通等多方面为人民考虑，帮助优化经济适用房体系建设。境外的相关研究对于经济适用房项目建设的相关保障体系非常重视。从国内来看，我们国家人口众多，人均拥有土地面积相对较少，人均居住面积也很少，又受到经济的影响，经济适用房在中国的需求量非常大。在建设中由于要考虑进去的因素较多，对于项目建设管理非常有难度。从近年来的研究中可以看到，大部分研究都集中在建房、销售、入住等各个环节建设上，但对于经济适用房的标准化研究还非常少。
1.3 研究方法与思路
1.3.1 基本思路
本文经过大量的文献查阅找到了相关的经济适用房项目建设的大量研究观点，并且总结出了国内外相关研究的主要观点。接着从项目管理的基础理论出发，概括了标准化实施的概念与内容。然后以上海经济适用房 B1 项目为例，阐述了经济适用房项目标准化实施中存在的重要问题，最后针对这些问题，提出了有效的改进策略。本文通过具体的经济适用房案例阐述题目，配以数据、图表等加以论证，让观点论述更加鲜明。不足之处是本文进行的实地调查次数较少，在研究中还需要逐步加强。重点与难点是找到经济适用房项目标准化实施过程中存在的细节问题，针对这些细节问题提出有效的改进策略。
1.3.2 研究方法
⑴文献检索法：基本方法有三种：常用法、顺查法、倒查法。
⑵例证法： 以实际实例为论据依托，进行举例以达到说明问题的目的，采取用事实说话的手段，最终证明论点，其正确性得到论证。
⑶数据论证法： 与讲道理相比，数据论证法具有更强说服力和更直观的效果表达，通常数据可以分成两类，第一类，指有明确记载的各种数据，这种即是有科学依据的数据，这些数据通常比较详实。第二类，指调查报告的数据，这些数据可能不尽详实，但可信度依然很高。
⑷对比法： 把两个事物加以对照比较，从而导出它们的差异。
⑸总结归纳法：通过大量的事例，或者通过许多分论点，来分析综合，总结归纳出事例或者分论点的共性，进而总结得出一般性结论。
