1、 引言
在我国，房地产业是一个既重要又充满了争议的行业。房地产市场的发展与波动，一方面通过各种房地产产品与人民的生产生活直接相关，另一方面又因为房地产业对上下游产业的辐射、带动作用，对整个社会经济的发展产生举足轻重的影响。因此，房地产业能否健康发展，房地产市场能否平稳运行，既关系到整个国民经济的持续增长，也关系到社会的和谐和稳定。这其中，住房尤其敏感。首先，每个人都需要能够满足其生存、发展要求的住所，因而住房问题直接关系民生，人民对住房的需求是一种不容妥协的需求。其次，住房是房地产业最重要的产品，无论在开发数量还是销售金额上，住房市场在整个房地产市场上都占据了非常大的比重，对于相当多的房地产开发企业而言，住房业务几乎就等同于其全部业务。此外，住房交易相对活跃，与其他类型的房地产产品相比，住房市场对各种信息反馈迅速，波动明显，也能够更为突出的反映自身、房地产业甚至整个国民经济运行的状态与问题。综合以上论述，我们可以认为，对住房市场进行分析研究，对其运行规律和特点进行一定的探讨，是有一定科研价值和现实意义的。
具体说来，自我国对住房实施商品化改革，初步形成具有市场属性的住房市场以来，虽然中间因为政府干预等因素出现过一些波动，总体上我国住房市场呈现出高速发展的趋势。在这个过程中，住房市场是否健康，是否存在泡沫，不仅是经济学者热衷的话题，同样引起了各级政府、开发商甚至普通百姓的关注。而衡量住房市场的健康程度，就有必要对市场中的刚性需求和投资需求进行一定的区别和分析，有必要对市场中刚性需求和投资需求的消费者的需求进行衡量和研究。
钟庭军认为，住房刚性需求并非一个经济学概念，是指需求收入弹性较大而价格弹性较小的具有一定购买力的消费性需求。在刚性需求内部具有不同级别的“刚性”。张远索等认为，在房地产市场中，刚需可以认为是那些不得不买住房的群体构成的市场需求，该群体购买住房是将其作为一种生活必需品，是为了使用其居住功能而“不得不买”。改善性需求严格讲不属于刚性需求。北京社科院《2008-2009年社会发展报告》认为：在买房问题上不存在“刚性需求”，所谓“刚性需求”只是房地产商的造势。赵庆国认为，在当今中国的房地产市场上，所谓的“刚性需求”并不存在，如果非要说有很大量的需求，那也是有很大量的有效需求或者潜在需求。贾卧龙认为，有需求但目前没有能力购买的人群不是刚需，有购买能力但意愿不是很强烈的也不是刚需，既有购买力又有强烈购买愿望的人群才是刚需。唐建伟认为，经济学中刚需的定义主要针对消费品，由于住房兼有消费品和投资品的属性，因此住房的刚需界定起来复杂得多。从居者有其屋的广义角度来分析，城市居民数量的增长就形成对住房的刚需。
项卫星等(2007)认为，房地产投资热潮形成的重要原因是银行资金的持续推动。周京奎(2005)从信念和反馈效应出发，分析了银行、开发商和置业者间的互动行为导致房地产价格不断上升和房地产泡沫形成的机制。许承明和王安兴(2006)指出，当合同本身不完善或违约成本很低时，投资者就有很强的动机通过大量银行贷款投资风险资产，从而形成资产价格泡沫。杜敏杰和刘霞辉(2007)构建了房地产价格波动与汇率波动间的数量模型，分析人民币持续升值情况下房地产价格的变动及房地产价格投资的形成。杨帆等(2005)通过估算收入房价比、空置率等指标，认为中国房地产泡沫已经产生，并以极快的速度发展；而胡健颖(2006)则采用Levin和Wright(1997)的框架，以经济基本因素来估计房地产基础价格，发现投资成分确实在房地产市场存在，但对房地产价格的贡献不大。产生分歧的原因部分在于研究方法的局限性，现有文献多数基于简单的统计或回归分析：杨帆等(2005)以国内部分大城市的房价、抵押贷款增长率等作为衡量投资的指标，与发达国家进行简单类比。胡健颖等(2006)则以人均收入、贷款利率等经济基本因素来估计房地产基础价格，但其基础价格的决定并无可靠理论依据佐证，只能主观地采用线性或半参数模型拟合，实际可能产生模型误设问题，影响对房地产投资存在性的检验。而姜春海(2005)以时间变量预测商品房竣工造价，同样其理论基础相对薄弱。
国外学者对房地产市场投资行为的研究文献，有的是从分解房地产价格入手，将房地产价格分解为经济基本因素驱动的基础价格和市场投资行为驱动的非基础价格，但不同研究对经济基本因素和非基本因素价格的决定机制做出不同设定，如Downs等(2001)以固定贴现率折现的房地产未来各期期望租金之和作为现期住房的基本价格，对20世纪90年代的香港房地产市场进行研究，发现存在理性泡沫和设定误差。有的文献强调投机性预期是决定未来房地产价格波动的关键因素之一，Hrshleifer(1975)和Feiger(1976)等认为主观信念的不同会诱发投资行为。市场中的一些投资者明知某些资产价格高于实际价值，但他确信将来会有更多的人愿意以更高的价格购买，因此不断购进此种资产。
这种由于主观信念不同而导致的投资行为常导致资产价格出现系统性偏差，最终形成资产泡沫。Harrison和Kreps(1978)认为与投资者必须长期持有某项资产相比，如果投资者拥有随时出售该项资产的权利和可能性，那么投资者就愿意支付更高的价格，在这一过程中显示出了投资的特性。从经济总体来看，在资产的流动中价值没有增加，而投资者支付了更高的价格，说明经济体中存在资产泡沫。Kindleberger(1989)认为，投资者可分为两个群体：局内人与局外人。局内人把价格抬得高而又高，在高峰时卖给局外人；局外人高价买进低价卖出。对于每一个不稳定的投资者，对应着一个稳定的投资者。他还认为，在经济快速扩张或繁荣时期，投资者常被一种“幼稚”的预期所鼓动，即繁荣将会无限期持续，或至少足够长，以致可以使最初的投资者出售他们的资产给另外的更不避风险的投资者，从而形成投资繁荣。沿着上述投资理论，Case和Shiller(1989)、Abraham和Hendershott(1995)、Ito和Iwaisako(1995)、Levin 和 Wright(l997)、Muel-lbauer 和Muphy(1997)等就房地产市场的投资问题做了大量的研究，发现房地产投资中确实存在投资行为，并且是房地产价格的决定因素之一。
本文利用需求价格弹性的方法，对当前北京市住房市场中刚性需求和投资需求进行了测算和分析。在此基础上，本文分析了北京市近几年住房市场的价格和住房投资需求间的关系。
2、 住房市场的需求价格弹性
微观经济学中定义，需求价格弹性衡量需求量对价格变动的反应程度。需求量对价格变动的反应很大，说明这种物品的需求是富有弹性的；反之这种物品的需求是缺乏弹性的。一般来说，刚性需求呈现缺乏弹性的特征，也即刚性需求的需求价格弹性较小；而投资需求呈现富有弹性的特征，需求价格弹性较大。需求价格弹性的计算方式见式（1）。
其中，E是需求价格弹性， 是需求变动百分比， 是价格变动百分比。
微观经济学中对需求价格的弹性，是基于两个基本假设的：第一，市场人口基数不变；第二，市场购买力不变。当市场人口基数变大（变小）时，相同价格下的需求会增大（减小）；当市场购买力变大（变小）时，相同需求对应的价格会增大（减小）。
对于住房市场，每年的需求量是新增的住房销售面积，价格是住房销售价格。但住房市场，以北京市为例，人口基数和市场购买力（人均可支配收入）每年在增加。因此，将需求价格弹性引入住房市场时，需要进行如下式（2）、（3）的修正。
其中， 是第i年的需求， 是第i年的住房销售面积， 是第i年的人口， 是第i年的价格， 是第i年的住房销售价格， 是第i年的人均可支配收入。经过修正后，即可计算每年住房市场的需求价格弹性，见式（4）。
其中， 是第i+1年的需求价格弹性。
住房市场是一个特殊的市场，一方面，住房是人们居住的必要条件，会呈现刚性需求的特征；另一方面，住房又可以作为一般投资品，投资者可以获得租金和增值等经济收益。因此，住房市场的需求价格弹性是刚性需求价格弹性和投资需求价格弹性两者的中和结果，见式（5）至式（7）。
对于 的测算，只需找到住房市场每一年的销售面积、人口、销售价格、人均可支配收入
即可计算得到；对于 的计算，本文采用类比法，用食品的需求价格弹性代替，其中需求为每年的人口量（假设人均食品消耗量不变）、价格为食品价格与人均可支配收入的比值；对于价格弹性代替，其中需求为每年的汽车销量与人口的比值、价格为汽车销售均价与人均可支配收入的比值。根据式（8）即可计算住房市场每年的刚性需求比例和投资需求比例。
3、 北京市住房市场的刚性需求和投资需求测算
本文利用2004-2011年北京市住房销售面积、住房销售价格、常住人口、人均可支配收入、食品价格指数、汽车销售量、汽车销售均价等相关数据，测算了北京市市场的刚性需求和投资需求，见表1。
从表1可以看到，北京市住房市场每年的刚性需求和投资需求占比很不稳定，在某些年份，刚性需求占绝对优势，在某些年份，投资需求占绝对优势，在某些年份，刚性需求与投资需求比例基本一致。一般来说，当住房市场中的投资需求过大，会引起住房价格快速上涨，形成价格泡沫。本文根据投资需求和住房价格相关数据，绘制了图1。
北京市住房市场的投资需求和住房价格增长率基本增长趋势基本一致，一方面，投资需求的增加会导致住房价格的增长；另一方面，住房价格的增长会导致投资需求的增加。
4、 结论与建议
本文利用修正后的需求价格弹性模型，提出了测算住房市场中刚性需求和投资需求的方法，并实际测算了北京市住房市场刚性需求和投资需求的数量和比例关系，在此基础上，研究了北京市住房市场投资需求和住房价格增长率之间的关系。研究表明，北京市住房市场刚性需求和投资需求的比例在每一年度都不尽相同，部分年份刚性需求占主导地位，部分年份投资需求占主导地位；同时，投资需求和住房价格增长率之间呈现很好的同步关系，在投资需求占主导地位的年份，住房价格增长速度明显增快。
本文建议，政府应抑制住房市场中的投资需求，防止房价过快上涨形成泡沫；同时，应当合理释放刚性需求，通过建设保障性住房等模式，满足市场中的刚性需求。此外，在未来的研究中，应结合更丰富的城市数据，深入研究各城市的刚性需求和投资需求比例关系，以及各城市内的投资需求和房价增长速度关系，总结出其中的一般性规律特征，从而为政府宏观调控提供依据。
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