第1章 绪论
1.1研究背景和意义
1.1.1研究背景
改革开放三十多年来，我国的总体经济发展良好，宏观经济正处于一个良好而高速健康的发展阶段，国内经济保持平稳增长，增长速度虽然有所放缓，也保持着年均7%的增长速度。自2001年我国加入世界贸易组织（WTO）以来，各方面运转情况良好，已基本度过入世磨合期，经济发展前景良好，这必将带动整个国民经济的健康发展。
自我国实行改革开放政策以来，唐山的经济得到迅猛发展，综合实力明显提高。2012年国民经济保持平稳较快增长，唐山市实现地区生产总值5861.63亿元，比上年增长10.4%.分产业看，第一产业、第二产业和第三产业增加值的构成比例为9.1: 59.2: 31.7,分别为531.65亿元、3470.96亿元、1859.02亿元，与上年相比分别增长4.2%、11.8%、9.5%,非农产业比重继续上升。全市人均生产总值达到76000元，比上年增长9.7%,主要经济指标均居河北省首位。
生活水平提高的同时，唐山人民对生活的要求也相应提高了。唐山市是一座新兴旅游城市，2007年12月被国家命名为最佳旅游城市。唐山有许多闻名遐迩的非物质文化遗产和驰名中外的特色产品。而唐山目前没有大型集餐饮、休闲、购物为一体的项目，但随着唐山经济的蓬勃发展及城镇居民GDP、人均可支配收入的增长，现有的休闲广场并不足以满足人们对生活品位要求和个性化的追求。
1.1.2研究意义
房地产投资在获取高收益的同时也伴随着高风险，这就要求投资者必须熟知市场状况，具备战略眼光和经济头脑，具有相关操作经验和技巧。而项目可行性研究是减少投资决策失误的重要手段。通过可行性研究，重点在于分析和论证项目的可行性，通过比较寻求最佳建设方案，避免人力、财力和物力的浪费，以此保证房地产项目经营效益，为投资者提供决策的依据。通过项目可行性分析，可以全面分析投资项目各方面的影响因素，从而保证较高的投资的有效性、科学性，确保投资者投资成功，获得较高的投资收益。
本文在详细阐述项目可行性研究的理论基础上，分析了项目可行性研究的关键因素，并以唐山南湖休闲美食广场项目作为实际研究对象，在市场、技术、经济、环境和生态影响分析的基础上，论证唐山南湖休闲美食广场项目的可行性，提出相关的评价结论和政策建议，并在此基础上，为房地产企业开发投资项目的前期策划决策和实施阶段提供一定的依据，为房地产项目可行性研究理论发展和业内同行进行项目评占决策实践提供一定的理论依据和实际借鉴。
1.2国内外研究现状
1.2.1国外研究现状
可行性研究是对项目进行的前期论证，用以保证项目的可行性和经济性，起源于美国。20世纪30年代，美国政府为了将其境内田纳西河流域作为改革实验区进行综合开发，幵始尝试将可行性研究作为一项重要工作纳入到项目开发前期阶段，使得项目的幵发建设过程能够比较顺利地进行，并发现在项目完工和运营阶段都超出开发人员预期的经济和社会效益。
Smith J.E认为资木投资和规划情况涉及现金流量的不确定性，对于这一大多数投资者都会遇到的问题，决策者仍然可能进入金融市场。作者假设资本借入和贷出可以随时间的推移平稳消费，给予市场和偏好没有过重的负担，建立了基于借贷的机会评价模型。⑴Andersen L认为虽然折现现金流量分析是最常见的项目公司的估值方法，但越来越多的从业者开始使用实物期权的方法，从而得到一个项目更加真实的真正的价值。本文介绍了折扣现金流的方法，分析了这个工具为何不能充分把握灵活性和不确定性，以及简短地介绍了金融期权、期权定价等主要理论及原则。[2]
Gwang-Hee Kim. Sung-Hoon An, Kang K.认为建设成本是建设项目开发的一个关键因素，应在项目开发前期充分估计。作者探讨了三个成本性能估计模型，基于多元回归分析（MRA），神经网络（NNS）和案例推理（CBR）进行了分析，并认为在长期使用时CBR估算模型比NNS更好。
ZengJ., AnM.,Smith N. J.提出了一种基于改进的层次分析法的风险评估方法，即通过引入模糊推理技术来处理在施工过程中所产生的不确定性和主观性，以此减小项目活动关键风险给项目建设和投资者带来重大危害和损失，为应付在复杂的施工情况下的风险提供了一个有效的工具。[4]
LuuV. T.,Kim S., TuanN. V., et al.认为建设项目的延误造成发展中国家项目利益相关者的经济损失。作者以贝叶斯网络（BBN）量化的概率表示建设项目进度的延误，通过专家访谈调査和问卷调查建立了信念网络模型，并选取了越南的两个实际工程案例进行了实证研究。研究结果认为影响越南建设项目延迟的主要原因有：业主财政困难，承包商经验不足，原料短缺等。[5]
RunZhi Jin, KyuMan Cho, Chang丁aek Hyun, et aL为了准确预测在初始阶段的建设项目的建设成本，改进了基于案例的推理（CBR）技术的成本预测模型的预测性能，将多元回归分析（MRA）使用在的CBR技术的修正阶段，提高了该模型的预测性能。[6]
1.2.2国内研究现状
国内学者对项目的可行性研究也做了大量的研究工作。
杨玉鑫探讨了我国房地产项目可行性研究的现状和紧迫性，在此基础上归纳了可行性研究的工作核心并提出了加强房地产项目可行性研究工作的措施。[7]
崔晓青对房地产投资项目的可行性研究内容进行了总结，并分析了它的信息特点，讨论了网络技术、管理信息系统、数据挖掘和数据仓库等计算机信息技术在可行性研究中的应用，并设计了一个具有针对性的计算机辅助系统。[8]
吕骑琼根据实际房地产项目？枫林绿洲，开展项目的可行性研究，并提出完善的建议。张润智（2005）从企业的战略管理与项目可行性研究两方面着手，釆用SWOT矩阵分析企业内、外部战略环境，指明了可行性研究的基本程序、注意问题及其作用和意义。
巫世峰阐述了可行性研究在房地产项目整个阶段中的重要作用，进而说明可行性研究评价指标体系的研究的必要性和意义，然后提出相应评价指标体系的建立原则，并利用定性和定量相结合的方法构建出一套较为系统的评价指标体系，最后还对各项评价指标的计算方法进行了分析。
李彪通过房地产项目实例，分析建设项目可行性研究的重要性，并从区位分析、场地分析、开发潜力分析、供需分析、现金流风险分析五个角度阐述了如何做好房地产项目可行性研究。
周魏引入价值工程的思想，提出其在房地产项目可行性研究阶段的应用，理论上阐述了价值工程在市场研究、技术研究和经济研究的主要内容，以案例形式对房地产项目市场研究和技术研究进行价值工程应用方法探讨。
牟彩英通过解析潍坊滨海开发区YH房地产项目这一具体案例，对房地产幵发企业在开发中国家及地区的宏观经济和房地产市场的环境分析、研究项目的需求分析、财务评价和不确定分析来论证房地产项目的可行性。
1.3研究内容和方法
1.3.1研究内容
本文旨在探讨可行性研究理论在房地产建设项目中的应用研究。首先，本文基于目前中国房地产市场的基本现状，回顾了国内外房地产项目可行性研究理论的发展历程。其次，对房地产项目可行性研究的相关理论及其实际应用具体步骤等进行了介绍。最后，主要结合当前可行性研究理论的研究成果对唐山南湖休闲美食广场项目的主要部分进行了市场、技术、经济、社会、生态和环境影响分析，最后综合分析了唐山南湖休闲美食广场项目的各方面情况得出结论。
1.3.2研究方法
1.理论分析与实证分析相结合
论文介绍了房地产项目可行性研究基本理论，对近年来可行性研究领域国内外学者和专家的成果进行了总结和分析，在唐山南湖休闲美食广场项目进行简要介绍之后，结合实际项目案例进行了实证分析，将理论与实践有机融合在一起，使问题的论证更加有力度，研究思路也更加清晰。
2.微观分析与宏观分析相结合
国家、地区及城市的具体环境，如政策方针、经济、社会、技术等因素，对房地产的项目投资都会产生不同的影响，同时，房地产开发企业的管理水平、人员素质、财务状况等情况也会对投资项目的实施造成影响。因此，在宏观层面上，从当前国民经济和社会发展总体规划、唐山市建设发展规划、产业政策、行业准入标准进行了分析；在微观层面上，从企业的自身经济和技术因素出发对唐山南湖休闲美食广场项目进行投资经济评价，分析了项目的建设条件和自然条件，并提出项目建设过程中的资源开发方案、资源利用分析、节水和节能等具体资源节约措施。
3.定性分析与定量分析相结合
定性分析方面，本文根据唐山南湖休闲美食广场项目自身情况及外围环境进行分析，对该项目的市场进行了清晰的定位，对项目可能遇到的社会风险进行了识别，并根据评估结果提出解决措施，以确保项目按照预期运行。定量分析方面，论文主要利用现金流折现法对其财务可行性进行了分析，分析了项目的财务盈利能力。
