第 4 章 BJ 房地产项目成本管理的优化方案设计
4.1 BJ 房地产项目成本管理目标
BJ 房地产项目成本管理目标就是构建科学、合理的成本管理体系，这是 BJ房地产项目生产、经营活动顺利进行的保证，同时也是 BJ 房地产各项生产、经营指标能否达到的基础。在实际工作中，BJ 房地产项目应该为保证质量、工期、安全，应建立相应的质量保证体系、安全保证体系，并采用网络技术来控制工期。
BJ 房地产项目成本管理控制完全是个动态过程，不同于一般商品。其生产周期长、造价高，计价依据复杂、方法多样，工程产品的单一，市场在不断的变化，在开发过程中有许多不可预见的因素，因此对 BJ 房地产项目成本进行动态控制及有效及时的管理是必不可少的，房地产开发企业的成本控制人员要对项目成本进行全要素、全过程、全方位的管理，才能使工程造价始终置于有效地控制之下。
BJ 房地产项目的成本动态管理方案设计系统如图 4.1 所示。
4.2 成本管理方案的优化设计
4.2.1 项目成本管理体系主要包括的内容分析
（1）组织结构
首先，成本管理体系包含的内容有 BJ 房地产项目的组织结构。组织结构是BJ 房地产职工为实现成本管理目标在相应的管理工作中进行分工协作在职务范围、责任、权力方面所形成的结构体系。主要包括的内容具体包括 BJ 房地产项目的①职能结构--机构设置及业务分工关系等；②层次结构；③部门结构--生产、物流、预算、信息、人力资源、后勤、采购、会计分析、监督等；④职权结构--分权的各个权力职能管理机构。这几个方面的成本管理体系内容，构成了 BJ 房地产项目的管理体系系统，互相之间有机地结合和互补，为 BJ 房地产项目成本管理方案设计奠定了一定的基础。主要包括的内容如下表所 4.1 示：
（2）房地产项目成本管理的程序
房地产施工项目成本管理的程序是指从成本估算开始，经编制成本计划采取降低成本的措施进行成本控制，直到成本分析与核算为止的一系列管理工作步骤，其一般程序如下图 4.2 所示。
4.2.2 设计项目准备阶段的成本管理
在房地产项目准备阶段，设计成本的控制作为一项核心工作。尽管 BJ 房地产项目设计过程所需成本仅占总投入成本的百分之一点五到百分之二，但是最终对工程整体造价的影响程度高达百分之七十五。根据这些情况可以看出，项目设计质量的高低直接决定着施工周期的长短和投入人力、物力、财力的多少。研究表明，项目的合理设计，能够节省 10%左右的造价费用。然而，在实际的设计过程中，多数设计工作者将设计重点集中在了技术之上，对成本方面的控制与管理并没有做好详细设计和规划，这样一来，直接导致项目成本的大幅增加。比如：
一幢住宅区内，在各层的电梯走廊中进行了消防箱的配备，走廊长度为 10 米，消防箱数量为 3 个，没有进行防火分区的设计，如果按照相关标准，仅仅需要 2个消防箱，就可以到达每一间房子的所有角落。如此看来，该设计存在浪费现象，没有做好经济成本控制设计。所以，在房地产项目设计过程中，一定要做好经济成本方面的预算和控制。尤其是扩初设计阶段，该阶段对整个项目造价费用的影响程度高达 70%到 95%,通常情况下，扩初设计通过审批之后，如果要进行二次设计，那么将需要先进技术的支撑，并且产生高额费用。所以，扩初设计非常重要，尽量避免不足问题的出现。
（1）实施公开设计招标策略。在项目建设之前，通过公开招标的方式，选择既符合设计标准又符合成本控制的方案，同时，尽可能的将设备维护、环境绿化等项目同主体建设项目的招标融为一体，通过组织竞标、评价方案、确定方案的流程进行项目设计方案的招标。这样的选择方法，在一定程度上能够从多种设计方案中选择出最优方案，利于项目设计经济方案的有效选择。
（2）推行限额设计模式。项目设计工作者一定要全面了解和掌握项目预算限额、费用限额和材料价格，进行初步项目费用的预算。在整个设计过程中，一方面要确保技术的先进性，另一方面要实现经济成本的最优化，推行限额设计方案，将施工图预算与设计、经济和技术等因素完整结合在一起。避免设计方案随意改变，保证限额设计平衡不被打破。在房地产行业中，项目设计人员与工程造价人员要保持密切联系，工程造价管理控制工作者要向项目设计者进行相关数据和信息的提供。现阶段，BJ 房地产项目工程造价非常高，究其原因，主要是由于设计过程中出现设计程度不深、设计标准不够等原因。在正常的工程造价过程中，倘若进行设计方案的变化，那么将给工程造价带来无形的麻烦。基于此，房地产开发商要大力推行限额设计模式，同时，建立健全绩效考核机制，设计人员要对设计方案的可行性和经济性负有一定的责任。唯有此，方可使得项目设计更为科学、合理，工程造价方可得以有效控制。
（3）规范设计合同。针对现阶段部分项目设计人员粗心大意、成本控制意识薄弱的现状，笔者指出，很有必要在项目设计合同中加入项目设计方案变更费用限额这一款项，以此来规范和约束项目设计人员。可以进行一定比例的设置，比如，以 5%为基准，倘若设计变更费用超过 5%,就需要对设计人员进行一定的费用扣除。
4.2.3 项目招投标阶段的成本管理设计
BJ 房地产项目在招投标阶段的成本管理设计需要展示成本管理设计的技术与经济概念的相互融合。在充分满足业主或开发商的需求的前提基础下，要使BJ 房地产项目成本最小化，在设计阶段就需要清楚项目的每一项准确的技术经济指标，因为每一项技术经济指标都非常重要，它关系到整个 BJ 房地产项目的开发成本。与此同时，在项目招投标阶段的成本管理设计阶段，BJ 房地产项目的成本管理要清楚，已经确定了的目标成本，只能对其进行优化，而不能够超标。4.2.4 项目审计阶段的成本管理设计作为项目成本事前控制阶段，BJ 房地产项目设计阶段直接决定建安费用，而建安费用占到整个项目工程造价费用的 70%.决定项目工程造价的一个主要因素为项目设计方案，因此，如果项目设计方案得以确定，预算和结算仅仅能够进行计量，而不可进行工程造价的改变，所以，项目设计方案一方面要重视功能和性能的可行性，而且还必须重视成本的有效控制。部分项目设计单位为了突出自己的设计理念，将重点放在项目的安全、可靠、美观等方面，而忽略了工程造价的控制和经济可行性。所以，必须推行限额设计模式。
一是要求项目方案设计单位，能够设计出符合消费群体理念的产品，有效提升建筑场地的土地利用率，缩减建筑物之间的间距，充分扩大房屋容积，选用高、底层混搭方案，延长建筑物长度，增加建筑物层数，科学、合理规划布局；二是项目工程造价预算人员一定要做好对建安成本的预算，提出各类概算指标，确保建安方面的成本投入在估算区间之内，杜绝资金超出规定范围。项目成本管理与控制人员要参照项目设计说明书，将项目设计的目的和内容真实反馈出来，反映出本区域此刻真实、准确的物价标准，严格规范新技术、工艺和材料的利用。同时，要进行初步概算项目和内容的确定，在房地产项目中，初步概算的项目大致可以分为五类。如下表 4.2 所示。
通常而言，房地产项目工程造价的 70%左右由项目设计阶段来决定，然而，这个比例是不容易达到的，倘若要达到这个比例，所付出的时间和精力非常多，并且需要得到相关部门的支持，究其原因，重点体现在以下两点：
（1）房地产项目设计单位和设计人员没有按照限额的标准进行设计，他们的设计意图是美观、大方、适用、安全，成本控制和经济可行性对他们而言不是中心任务，同时，对于设计方案的变更，他们仅仅只是为了应付差事，并不会花费大量的时间和人力、物力。
（2）即便是房地产开发企业成本预算和管理控制人员具备较强的业务素质，能够快速针对设计图纸的变化进行施工图的更改，然而，这都需要一定的时间，将会延长工期，给项目开发过程带来困难，并且会产生一定的费用，增加工作人员的工作强度等。
由于各专业的设计人员不可能做到百分之百的准确衔接，甚至可能出现某些错误，这就要求审图机构对图纸进行审查，对图纸上的一些错误和疏漏进行修改和补充，作为图纸文件的一部分提交建设单位，这样可以减少很多图纸设计风险，减少图纸问题引发不平衡报价所带来的损失，尤其造价人员要对明确专家提出的意见，理清意图。
4.2.5 设计项目施工准备阶段的成本管理
项目施工准备阶段作为 BJ 房地产项目成本管理的基础过程，同时，作为建安工程的中心环节。项目招标文件中，要明确项目的对外影响、交通情况、地理位置、涵盖范围、各项费用、工程概况、水电费计算方法等；明确三种材料的内容，即：甲供、甲限、甲指乙供等；针对设计变更赔偿的时效性、费用额度、计算标准等要做一明确规定；项目质量管理标准要科学合理化；奖罚机制要切合实际情况。BJ 房地产项目的质量好坏决定开发公司的社会地位、口碑、市场卖价、销售业绩和后续开发，所以选择一个好的施工单位也很重要，房地产开发项目首选邀请招标，建立长期合作伙伴，知己知彼、互利共赢；在合同中要明确风险范围、奖惩、结算调整范围、分包中配合费、甲供材保管费等问题以及政府调价文件的执行使用情况。
在房地产项目设计阶段，施工方将会故意进行相关索赔事项的掩盖，例如：
掘土的方式、运输方式、周转里程、电缆电线等；同时，还必须参照国家房地产项目施工规范和标准，查找施工方是否存在违规行为；施工过程中投入的人力、物力、财力与设计方案中的是否相同；施工过程中赶工策略与设计方案中的策略是否相同。此外，在这个特殊的时期，会给项目成本控制和管理带来巨大的困难，模式不便于选择，这就必须要求房地产项目工程造价预算管理人员具备综合的业务技能和先进的管理水平，倘若出现疏漏，将会直接给工程造价带来困难，因此，工程造价管理控制人员一定要提升自我防范意识。
所谓设计图纸会审，实质上指的就是各相关专业人士集体通过对项目设计图纸展开审查工作，主要进行不合规之处的指出，同时，进行可行性、规范性、合理性和可行性做一审查，然后将审查出来的问题交给审计单位予以更改。项目设计过程作为项目工程造价的事先控制阶段，其设计方案的不合理，将会增加成本投资预算。因此，推行限额设计模式至关重要，一方面能够确保工程造价不受影响，另一方面有利于房地产开发商利益的保障。通过限额设计，可以找出会审过程中尚未明确出来的差错，有助于工程造价预算准确性的提高；与此同时，房地产项目管理人员一定要认真对待施工方提出的各种意见和建议，由于施工方通常站在自己的角度去思考，以自身利益为重，房地产项目成本管理人员要权衡利弊，看看是否不利于企业的发展。设计图纸要通过专业人士会审通过，确保准确无误的时候，方可向上级各负责部门和单位汇报。
项目设计方案的优化，即就是从甲方的角度出发，以技术为核心，进行设计方案更改要求的提出，通常情况下，基本可以分为两类情况：一是达到性能、功能、可行性、安全可靠性、经济性等标准的情况下，进行成本管理和控制；二是确保项目投入成本不发生任何变化或者变化较小，然而房产价格、企业效益等增加幅度较大的情况下，房地产项目成本管理控制者就需要展开对项目设计方案的讨论，分析其中存在的问题，进行成本策略的转变。
4.2.6 设计项目施工过程阶段的成本管理
第一，目前 BJ 房地产项目领域内技术不断革新，并逐渐集中起来，房地产开发商以自己核心利益为主，重点进行项目成本投入费用的控制和管理。可以说，当前全部的房地产工程项目均进行分包，特别是涉及到专业的技术型工程，分包过程中要严格按照相关规定，所以，需要加大对其的监督和管理力度。分包的企业要具备一定的能力，在选择分包企业的时候，要首先看其资质、品牌效应、企业文化等是否合规，选择实力雄厚的企业。与此同时，在项目施工过程中，对于分包合作商，一定要明确彼此之间的责任和义务，做好业务的衔接和配合，谁出问题谁负责，杜绝推诿扯皮现象的存在；此外，分包过程中，要防止因各种原因而发生停工的现象，以免造成工期拖延，无法如期交付，给企业带来一定的损失，这就需要分包商要提前做好预算和招标工作，同时进行项目设计方案的规划，确保按时开工建设，如期交付。
第二，房地产项目施工过程中，要做好施工进度的安排与核查，用预算成本对各个周期的进度进行核查，如果发现超出成本预算范围，则需要进行原因的探明，并及时向上级汇报，随后提出具备可行性的解决方案和整改措施，尽可能的保证目标切合实际，不脱离实际；与此同时，在房地产项目施工过程中，合同造价的控制和管理同样显得尤为关键，重点对所需信息进行搜集和挖掘，主要涵盖了签证信息、设计变更信息、洽商信息、验收信息、联系信息、索赔信息等。
第三，房地产项目施工过程中，还需要做好对原材料市场定价的了解，材料价格同样能够对最终的项目工程造价产生影响。通常情况下，项目工程中的材料价格占到工程造价的 70%.房地产项目建设和运营时间非常长，原材料的市场价格会在这段时间里发生不断的变化，这就需要造价管理机构做好市场动态价格的即时掌握。现实情况中，房地产项目造价管理机构所收集到的材料种类不齐全、价格信息不准确，主要以供应商所提出的价格作为标准，这样的价格与市场价格格格不入，存在极大的漏洞。如此一来，项目工程造价人员在成本核算的过程中没有准确的数据作为支撑，成本核算和工程造价工作无法开展，此时，需要亲自去市场进行原材料价格的统计和调查，归纳、整理相关有用信息，通过性价比的对比和分析，进行所需材料价格的预算和标准的确定，同时，对做好成本分析和成本控制裨益匪浅。
4.2.7 项目竣工结算阶段的设计
BJ 房地产项目竣工阶段的主要任务是：项目工程造价人员对所有投入成本进行统一计算和统计，通过竣工结算，能够即时反馈出房地产项目建设所投入的总成本。项目工程造价人员进行项目竣工结算的时候，需要坚持以下准则，如表4.2 所示：
决策过程中的成本控制是全过程控制的具体表现。在项目决策投资过程中，首先策划人员要认真进行市场调研，提出既符合消费者需求又利润水平较高的投资方案，分析人员依据现有的资料和特定的方法，对建设项目的投资数额进行估计（即投资估算），投资估算是项目建设前期编制项目建议书和可行性研究报告的重要组成部分，是项目决策的重要依据之一。决策者依据科学严谨的策划报告书，对拟建项目的建设标准、项目地点、建设周期、资源价格、容积率、市场需求、设计方案、财务评价、风险分析及最重要的成本目标等进行科学地分析和研究，最终决定决策是否可行。决定项目可以实施后，相关人员必须全面准确地估算建设项目的工程造价，这也是整个决策阶段造价管理的重要任务。是后面各阶段成本控制的起点和基础。
