第五章呼和浩特万达广场投资有限公司房地产开发项目开发阶段财务风险控制分析
5.1房地产项目开发阶段财务风险的控制策略
5.1.1财务风险应对策略
风险应对策略指的是财务风险决策者在经过对房地产项目开发阶段风险识别后,得到影响财务安全的风险因素列表,据此提出应对财务风险的办法。风险应对策略应着重考虑应对风险的成本,即应该选择措施可靠、花费合理的应对策略。
房地产幵发企业应根据风险的程度釆取不同的应对措施,如果可以自行解决,则可通过企业自身的经济技术能力进行应对;如果企业短时间内没有能力或者解决办法,可以通过转嫁风险的方式,达到项目幵发阶段顺利进行的目的。
5.1.2财务风险减轻策略
财务风险减轻策略指的是采取一定的措施和方法,一方面能够降低发生财务风险的可能性,一方面即使风险发生,也能将风险造成的损失减少到最小。对于潜在的风险,要求要从根基上对风险进行控制,防止风险的发生;对于已经发生的风险,则是釆取相应的风险控制措施,防止风险造成损失的扩大化,同时要防止附带财务风险的发生。
5.1.3财务风险转移策略
财务风险的转移是指财务风险的承担者釆取一些措施和方法,把部分或者整体的财务风险转移给别人来承担的行为。对于房地产项目的开发阶段,釆用风险转移策略比较常见,通常的方法有担保、分包方式及工程保险的形式。◎房地产企业进行项目开发过程中遇到财务风险时,多通过财务风险转移的方式将财务风险进行分散,使财务风险控制在企业或项目自身可控制的范围内。
5.1.4财务风险回避策略
财务风险的回避指的是当企业很有可能发生财务风险,而且发生的财务风险是房地产幵发企业无法承受的,有可能带来较大的经济损失。但是企业又没有有效的应对风险的办法,此时房地产开发企业应从大局出发,考虑终止幵发进程、放弃幵发的计划,避免财务风险的进一步扩大,威胁企业的自身发展。为了避免上述放弃开发目标、放弃开发项目的财务风险的出现,房地产幵发企业进行前期开发过程中要充分做好风险的识别、评估和评价,对此次项目幵发的财务风险有充分的认识,并做好应对准备工作。
5.2房地产项目开发阶段财务风险预警
5.2.1财务风险预警机制的作用
5.2.1.1监测作用
造成房地产项目开发阶段财务风险的原因往往是多种因素共同的综合影响,而且一定是逐渐恶化、不断清晰的发展过程。房地产开发企业通过对自身生产经营等各项活动的追踪、记载和衡量,分析实际财务情况和财务目标、标准之间的不同,寻找差异中反映出来的财务风险的痕迹。
5.2.1.2诊断作用
在上述对财务系统监测的基础上,对监测成果进行分析。判断房地产项目幵发阶段经营管理情况的优劣,为更加及时、高效的发现财务系统运行中的问题和不足提供依据。
5.2.2.3预防作用
财务预警分析可以对房地产项目开发阶段企业的财务构成进行推算,保证企业科学合理的进行投资和融资活动,避免企业财务结构的失衡,从而避免和减少财务风险的可能性。预防作用是财务风险预警机制的最主要作用,通过风险预警机制,为房地产项目幵发阶段可能潜在的风险进行预防,并采取合理的预防措施降低财务风险发生的可能性。
5.2.2.4矫正作用
财务预警机制中对于财务情况的监测及对监测结果的分析可以为企业财务风险的控制提供参考。财务风险预警模型通常包含3个要素:明确界定财务危机企业;科学合理选择财务预警的评价指标;专业设计预警模型。
5.2.2财务风险预警机制的指标
5.2.3财务风险预警机制的建立
-房地产项目开发阶段有着许多不确定的因素,财务风险预警能像警报一样,及时有效的发现房地产开发阶段存在的财务风险。财务预警能对日常生活中的不同财务风险进行预测和估计,提高企业财务风险的预防和控制能力,降低财务风险给企业和项目造成的风险。财务预警机制建立的核心是必须有科学合理的预警指标体系。企业财务管理人员和决策者应该坚持财务预警机制,时刻与预警指标进行对比,动态控制企业的财务风险。在分析自身的基础上再和其他同行业的企业比较,定位自己在整个行业内的位置和作用。
5.3房地产项目开发阶段财务风险的控制
5.3.1提高管理意识
房地产项目的开发工作伴随着各种各样的风险,财务风险是其他多种风险的最终体现。某种意义上可以说房地产幵发项目的风险是不可避免的,只是风险频率和损失大小的区别。因此,房地产开发过程中,开发者包括所有员工都要提高财务风险的管理意识,在项目幵发的每一个环节、每一项工作中都做到风险预先知、风险可控制。从意识形态上提高对财务风险的认识才能从根本上加强开发项目的财务风险管理,是降低房地产项目开发阶段财务风险的有效手段。
5.3.2分散资金风险
为了有效预防房地产项目幵发过程中的财务风险,必须从大局出发,企业内部建立相应的财务风险分散体系。进行财务资金的分散管理时,购买工程保险等方式是很好的选择,这种方式可以减少或者避免不必要的费用,分散和降低可能发生财务风险的可能性。房地产开发企业可以参考银行,设置企业财务风险准备金,按期提取一定比例的资金作为财务风险的保障资金。
5.3.3专门风险管理
房地产行业近年来的快速发展,使得一大部分的房地产开发企业如日中天、发展迅猛,与此同时,这些企业也逐渐意识到财务风险管理的重要意义。行业性质决定了房地产企业通常只针对实际的幵发项目进行财务风险管理,无法形成财务风险的系统管理。设立专门的财务风险管理人员或者机构能够对房地产开发全过程提供专业化的财务风险管理,降低风险、提高企业收益。
5.3.4目标管理方法
目标管理理论适用于安全、风险类的管理,就是先确定财务风险管理的大目标,再将财务风险管理的大目标进行分解,建立有效的“权责利”相统一的财务风险管理体系。目标管理方法进行财务风险的管理对管理目标进行多级的分解,目标分解的过程就是降低幵发阶段财务风险的过程。通过每个细小目标的逐渐完成,财务风险控制这个总体目标也逐渐完成。
5.3.5建立应急计划
房地产项目开发阶段的财务风险管理要求必须在阶段时间内有具体的风险管理和应急计划,其内容是关于项目开发的全过程。应急计划在明确风险缘由、种类、可能造成损失等的基础上,还要包括对于沟通协作计划的方案部署。应急计划应包括的具体内容应该是描述风险、风险出现概率、计划安排及可行性、财务风险可能带来的后果,同时应急计划必须明确财务风险的负责制。另外,应急计划应该根据房地产项目开发进行的情况,及时完善和更新应急计划。
5.3.6加强合同管理
房地产项目开发阶段需要与多方签订不同种类的合同,每项合同必然涉及到资金对价等与财务有关的问题,都有可能给企业的财务资金安全造成隐患。这就要求在签订合同过程中,要尽可能的完善合同的规定,确认合同主体之间的权利义务关系,降低合同签订可能带来的财务风险。加强合同管理应包括两方面的内容,第一要在合同订立过程中,仔细谨慎的确定合同的条款规定;第二就是要在合同履行过程中,按时保质履行合同,降低合同纠纷给财务带来的风险。
5.3.7采用多元货币组合的办法
通过前文所述,房地产项目幵发阶段投资融资等要受到利率和汇率的影响。
为了降低利率和汇率对于开发阶段企业财务的影响,可以通过组合使用多种货币的形式,减少汇率和利率因素造成的财务风险。选用多种货币也是投资的一种方式,通过合理的多元货币组合设置,往往可以提高原有资金的收益。
5.4呼和浩特万达广场房地产项目开发阶段财务风险控制
本节将在上述房地产项目开发阶段财务风险分析与控制的基础上,以呼和浩特万达广场地产项目开发阶段为例,针对项目实际提出加强该项目开发阶段财务风险控制的完善建议。
5.4.1呼和浩特万达广场房地产项目简介
呼和浩特万达广场的开发商是大连万达集团。大连万达集团成立于1988年,1992年改制,是东北首批股份制试点企业之一。经过二十多年的发展,目前大连万达集团形成了以商业房地产开发、连锁百货、高级酒店、文化旅游为四大核心产业的大集团。2013年,公司总资产达到3800亿元,年收入1866亿元,净利润125亿元。
大连万达集团是全球商业地产的领军人,已在全国范围内幵发85座万达广场,持有规模全球第二的物业面积。商业地产开发是大连万达集团的支柱产业,该公司现已拥有全国唯一的商业规划研究院、商业地产建设团队、商业管理公司,形成了完整的商业地产产业链。开创了 “订单商业地产”的全新模式,目前大连万“达集团已和沃尔玛、欧倍德、时代华纳等16家跨国商业连锁企业签订了联合发展协议。“订单商业地产”可以产生四大社会效益。
第一,每个万达广场能够解决社会上近万人的就业;第二,每个万达广场能为项目所在城市每年实现几千万元的税收;第三,综合一站式购物中心是万达广场的特点,能够全方位满足老百姓的购物需求;第四,每个万达广场都是当地城市标志性建筑物。
5.4.2财务风险控制之资金筹集风险的控制
万达广场投资有限公司对公司近10年的房地产财务报告进行分析研究,发现大量土地的储备并不能为房地产公司的发展带来有利保障,相反会给企业的生存与发展带来风险。在市场行情好的时期,很多公司在进行房地产大幵发的同时会筹集大量的资金储备土地待开发,但经过一个周期之后,随着房地产政策调整、市场需求等方面的影响,公司大量资金被储备土地占用,最后导致公司倒闭。万达广场投资有限公司十分重视在资金筹集方面的控制和防范,在严格遵守国家出台的各项融资政策和规定的前提下,制定了资金筹集管理制度,具体包括资金需求量的确定以及资金需求时间的确定,资金筹集次序的确定等,主要措施有以下三方面内容:
5.4.2.1获得金融机构的资金支持
呼和浩特万达广场投资有限公司长期以来一直秉承诚实守信的经营理念,在创造良好的经济效益的前提下,也不忘回馈社会,积极地参与各项社会公益活动,创造了良好的社会效益,树立了良好的社会形象,获得了良好的信誉度。呼和浩特万达广场投资有限公司十分注重建立和保持银企合作关系,与当地各大银行、信贷机构都建立了良好和稳定的合作关系,获得当地各大银行、信贷机构的大额授信支持,一直以来被当地各大银行、信贷机构评为3A级信用等级,被授予黄金客户的称号。
5.4.2.2制定科学、高效、规范的资金筹集管理制度
呼和浩特万达广场投资有限公司的资金来源主要是由公司的预收账款、留存收益和长期银行借款三个部分组成。按照财务数据显示,呼和浩特万达广场投资有限公司长期银行借款占公司总负债的38%,企业的长期还款压力较小。呼和浩特万达广场公司建立了科学合理的融资结构,科学地确定了企业的最佳贷款额度,合理地安排贷款期限,编制了五年期的滚动资金预算,每月滚动更新数据,实时监控资金的需求量,近早安排资金运筹。通过采取这一措施,有效地控制了资金筹集的成本。
5.4.2.3拓宽资金筹集渠道
拓宽资金筹集渠道,一方面可以减少对银行、信贷机构的过度依赖,一但金融政策收紧时,房地产资金筹集不会受到严重影响;另一方面也可以降低融资成本,从而降低在融资过程中产生的财务风险。呼和浩特万达广场投资有限公司的资金筹集渠道多种多样,有合作幵发、引进外资、股权收购、上市、信托基金、房地产证券化、发行债券、私募基金、融资典当、房地产投资银行等。
5.4.3财务风险控制之投资风险的控制
对于房地产开发企业来说,每个幵发项目的投资数额都比较大,房地产幵发企业一旦投资与预期出现重大偏差,整个公司就有可能面临破产倒闭的风险。因此,房地产开发企业进行房地产开发项目投资时,要高度重视,在充分调研市场的基础上提出具体决策,以及后期保障性措施和应急预案。呼和浩特万达广场投资有限公司在投资方面的财务风险控制与防范措施主要有以下几方面内容:
5.4.3.1进行充分的市场调查分析和全面地可行性研究
呼和浩特万达广场投资有限公司在大连万达集团设有专门的政策研究部门,在不违背国家宏观政策的前提下,积极研究各项相关政策制定相关应对措施,为房地产幵发公司的投资方向、投资规模做出重要指导,从而减少宏观经济调控政策对房地产开发公司进行房地产幵发项目投资的影响。呼和浩特万达广场投资有限公司投资每一个开发项目之前,都会进行充分的市场调研,全面掌握市场供给与需求、在充分市场调研的基础上进行可行性研究分析,对成本和收益做出详细分析,并根据企业实际情况,结合房地产规划要求及市场情况,聘请专业团队为公司提供市场调研、产品定位、客户定位等全方位服务,从而有效地降低投资方面产生的风险。
5.4.3.2制定一系列抗风险措施
1、投资分散措施
呼和浩特万达广场投资有限公司采取与其它公司共同投资开发和投资组合措施。为降低项目开发风险,釆取合作开发的策略,将风险与合作方共同承担。在开发时间上,将合作开发的项目与公司独立幵发的项目保持一定的时间差,从而使房地产开发公司资金、人员、设备得到合理配置,同时也避免了两个项目的互相竞争,充分调动合作双方的积极性,最大限度发挥了合作双方的优势,从而实现了与合作方双赢的局面。在投资组合方面,呼和浩特万达广场投资有限公司以开发高档商场、酒店为主,以百货商店连锁经营、物业出租为辅,寻求更为平衡的发展模式。通过多元化投资组合有效降低项目的投资风险。
2、参与项目投保,降低项目风险
呼和浩特万达广场投资有限公司为确保公司财产安全,降低房地产开发各个阶段存在的风险,从项目规划设计阶段、建筑施工阶段、项目抵押贷款等方面选择了太平洋保险公司参加了保险服务。
3、合理地控制投资规模
任何公司的发展都要符合一定的发展规律,做任何投资都有一定的承受力,公司超限度地扩张,投资规模超过公司的承受力,会给公司的发展带来巨大的投资风险。呼和浩特万达广场投资有限公司为控制公司过度扩张,设定了一系列的指标作为控制投资规模的参考依据,公司投资规模一般情况下不可以超过这些指标。
5.4.4财务风险之资金运作风险的控制
房地产开发公司进行房地产幵发项目投资具有投资大、风险高、周期长、回收慢的特点。每个房地产项目占有的资金量非常大,如果说房地产开发公司的资金链出现问题,后备资金出现严重不足,会对公司的生存带来严重的挑战。呼和浩特万达广场投资有限公司主要从以下几方面加强对日常资金运作方面的财务风险控制与防范。
5.4.4.1加强对公司日常现金流量的管理,提高资金的利用率
呼和浩特万达广场投资有限公司内部机构建全,为加强日常资金运作的管理,设有专门的资金结算中心,从而及时地掌握各个子公司资金的盈亏状况,合理充分地调度资金,提高资金的利用率,减少银行项目贷款。编制了滚动的现金流量预算,每月滚动更新数据,加强对现金流量的预测,在保持资金快速流动的同时又能保证长期借款的及时偿还。
5.4.4.2加强对公司应收账款的管理,提升房地产开发公司的经营效益
呼和浩特万达广场投资有限公司建立了科学的应收账款控制机制,将应收账款作为一种动态数据管理,使公司每一笔账目都在自己的掌控中。制定和实施严格的催款措施,如在房屋销售制度中,销售部门必须将房屋销售款的收入责任到人明确在其中。再如建立一定的奖惩措施,将房屋销售款的回收纳入部门负责人的实绩考核和销售人员的提成中,充分调动员工的积极性。呼和浩特万达广场投资有限公司正在建立动态的客户资信评价系统,加强对客户资信的管理,了解客户的信用标准对应收账款的管理也是非常重要的。
5.4.4.3加强对公司存货的核算管理,提升企业核心竞争力
存货对于企业来讲也是一项重要资产,呼和浩特万达广场投资有限公司的存货比重较大,因此加强存货的核算与管理,对提高房地产开发公司管理水平,增加经济效益都具有特别重要的意义。呼和浩特万达广场投资有限公司对于在一定期限内销售不出去的项目,推出购房优惠活动,采取一定的优惠政策进行销售。
例如:免物业费优惠政策。购房客户在活动期内签订购房合同,均可享受免一年物业费的优惠;老客户介绍新客户在活动期内签订购房合同,老客户和新客户均可享受免一年物业费的优惠政策;商铺返租政策。这是商业项目较为有效的促销方式。呼和浩特万达广场投资有限公司将购房客户购买的小商铺整体打造成大型商场,统一规划,整体经营。购房客户与房地产开发企业签订商品房买卖合同后,待商业楼盘交付使用后,由房地产幵发企业代购房客户出租经营,购房客户直接获得三年期的租金回报,这部分钱可以直接抵顶购房款。通过多种方式的促销手段吸引大量的投资者购房,从而房地产幵发企业能够尽快收回资金。但是,房地产在一定时期具有保值性,甚至具有较大的增值空间,在一定时期内保持一定的存量能够实现公司的利润最大化,所以房地产的存货也不是销售得越快越好,呼和浩特万达广场投资有限公司充分平衡存量与公司的资金需求,保持适当的房地产存量和合理的开发进度。最后,呼和浩特万达广场投资有限公司保持合理的土地储备,充分保证公司未来的开发能力,严格控制土地成本,通过对土地成本的控制,保证公司稳定的利润率和市场竞争力。
