第一章 房地产项目风险管理的相关理论
第一节 房地产项目风险管理概述
一、房地产项目风险管理的内涵
房地产项目风险指投资者因对未来房地产项目投资的决策和客观条件的不确定性，而遭受的各种损失范围、程度及其可能性。因此，房地产项目风险管理是一种有目的、有意识的识别、评估、应对和监控项目风险，并运用一定的方法和手段来帮助企业实现目标的管理方式。简单地说，房地产项目风险管理是一种为了避免或减少客观条件的不确定性、失误决策等各种因素所引发的风险而进行的一系列行动。
房地产项目风险管理是由风险识别、评估、应对和监控四个过程组成的动态工程管理。开发商对项目实施的每个阶段进行风险识别，然后对风险因素进行评估，在风险评估的基础上，以更加有利于开发商利益和发展的组合方案来选择风险应对措施，为保证风险识别、评估和应对的有效性，实施全方位风险监控，以期达到企业目标①。在决策时，能否达到上述期望目标，不仅取决于风险识别和风险评估是否全面正确，还取决于风险应对对策的实施程度和效果，能否进行正确的效果评价，对控制方案不断修改，使其更加切合实际，就需要完善的风险监控体制。风险监控相当于一个国家或地区的监察院，贯穿于风险管理全过程。这表明房地产风险管理方案的执行是一个动态的过程，管理者必须根据实际情况随时识别、评估和应对风险，然后通过风险监控，不断的修改和完善管理方案，这样才能达到以最少的成本实现最大安全保障的目标②。
二、房地产项目风险管理的目标
房地产投资风险管理根据开发商损失前后划分，其目的就是期望以最少费来最大限度的降低项目风险①。
（一）损失前目标指房地产项目开发中，风险尚未发生的阶段，开发商所制定的风险管理目标，主要包括以下三点。
1.经济性。项目开发商应在投资前进行全面的财务分析，预算各种风险防范和处理方法的费用，合理的分配使得风险成本降至最低并能够最大程度的保障安全。
2.安全性。项目开发商应从高层管理者给予风险管理高度的重视，使得全体员工提高风险意识，定期对基层人员实行安全意识的培训。
3.合法性。项目开发商必须时刻关注与企业相关的各种法律规章变动或更新，在合法的范围内经营好每一个项目，避免因触碰法律而带来的人、才、物和公司名誉、品牌形象的损失②。
（二）损失后目标③指房地产项目开发中，风险发生之后的阶段，开发商所制定的风险管理目标，主要包括以下四点。
1.生存。当风险发生之后严重威胁到项目的开发进程，并使企业受到巨大损失时，开发商首要考虑的便是生存，保证企业的持续经营，以求得日后发展。
2.盈利。任何一家公司长期生存的必要条件就是盈利，不断地获得资金流动，以增强自身竞争力和综合能力，因此，风险管理的另一个目的是保障公司的盈利。
3.稳定收益。当风险出现时，企业在实现前两个目标的同时，应该避免收益大波动的变化，从而能够帮助企业顺利解决风险发生所带来的问题④。
4.发展。当公司实现前三个目的后，既是公司发展的保障，所以，风险管理的目的也在于求得进一步的快速发展。①
三、房地产风险管理的特征
房地产项目开发的整个过程中，应时时重视风险管理的执行，每个阶段都有可能出现严重影响项目进程的风险因素，因此，房地产项目风险管理主要有以下特征。
（一）客观性和普遍性房地产项目的风险因素是客观存在的，并且贯穿于整个项目之中。因此，公司应该全方面、全阶段的识别并控制风险。同时，应该认识到风险是无时无刻无处不在的，完全消除风险不可以，要合理的分配资源，以最小的成本获得最大的风险控制，从而达到公司利润最大化。
（二）偶然性和必然性风险的发生是由多方面因素引起的，具有随机性。对于单一的风险，其发生具有偶然性，没有任何规律可循。但对于大量的风险发生，可以根据前人的研究成果，或一些概率统计方式来获得风险发生规律，以制度有效的风险应对措施。
（三）可变性在房地产项目的整个过程中，风险会随着内外部环境变化而变化，在处理好一种风险的同时，有可能会引来另一种风险的发生，因此，房地产风险具有很强的可变性。
（四）多样性和多层次性房地产项目投资金额大、施工工期长，会出现各种类别的风险，以及各种程度的风险，并且其风险之间相互关联，使得房地产风险具有多样性和多层次性。
第二节 房地产项目风险管理流程与方法
房地产开发项目风险管理流程是指房地产开发全过程中对风险管理的步骤和方法，包括：风险识别、评估、应对对策和监控。
风险识别是风险管理的第一步，是指对企业现存的、潜在的风险进行识别分析的过程。其主要的任务为：挖掘项目进展过程中可能会发生的风险因素，并分析其主要来源，进而定位此风险可能会影响的部门或环节①。风险评估是对风险对项目的影响按照一定得方法进行分析，评估其发生的概率以及发生后带来的后果。
风险应对是指在确定了风险并已知其发生概率和危害程度后，决策者根据企业目标制定出的回避、承受、降低或分担风险的一系列应对策略。
风险监控是根据风险变化情况对其进行全程监控，决策者适时的根据变化进行相应的策略调整，以实现项目目标的达成。
风险管理需要借助科学准确的方法来对风险进行识别、评估、应对和监控，根据风险管理流程，风险管理的不同阶段应采取不同的措施。下图表示出了风险管理流程及其相对应的方法。【1】
一、风险识别
风险识别的过程是一个系统、持续的过程，一般包括以下工作：1、筛选，按照一定的方法或原有系统对可能存在的风险因素进行分类；2、监测，对已经分类的风险因素跟踪观察，对比分析并时时调整分类，记录各因素的特征；3、诊断，整理风险因素记录结果，对其发生的概率和对项目的影响程度进行评估计算,然后寻找主要因素进行检查、诊断②。房地产项目的不同阶段会有不同性质和种类的风险出现，风险管理者可以运用一种或者几种方法进行风险识别，也可以根据项目不同阶段的特点进行风险识别，根据本文所需，下面简单的介绍几种风险识别方法。
（一）专家调查法专家调查法主要包括头脑风暴法、德菲尔法和具体访谈法，主要是选定该领域的专家，并发放调查表，征求各方面专家的建议，然后对各个问题的结论进行归纳和统计，综合整理后再次以邮件形式反馈给他们，从而重新作出判断和选择，经过几轮的反复征询，使专家的建议趋向于一致，做为最终的调查结果和依据。
（二）故障树分析法又称为分解法。该方法利用还原的思想，将大的故障分解成各种小的故障，然后对各个小的故障进行分析。例如，一个工程项目风险可分为市场、经济、管理等各方面的风险，而管理风险又分为管理者风险和基础工作人员风险等。
（三）项目工作分解结构法(WBS)进行项目风险识别是为了减少风险所带来的的不确定性因素，因此，通过 WBS，我们可以细分项目的各个组成部分，从而能够明确的了解到项目组成及各组成部分之间的关系。项目工作分解结构法还可以运用到项目范围、进度和成本管理中。因此，该方法在运用到风险管理的同时，可以运用到其他方面，以减少运营成本。
（四）核检表法核检表是预先编制好的项目风险核检表，它既可以是一种结构化的核检清单，也可以是一种非结构化的核检清单，风险管理人员可以对照核检表的风险进行检验。这是一种十分有效、简洁的项目风险识别方法，但编制核检表的过程是十分复杂的。
（五）项目文档分析法项目文档分析法是通过项目现有的文档阅读进行分析并总结项目的风险，主要分析两方面的内容：一是阅读和分析历史项目的文档；二是阅读和分析项目本身的前提条件和假设。
二、风险评估
（一）风险评估过程1.确定风险评估基准。风险评估基准是指管理者对风险可接受的危害程度，在项目没遇到一种风险时，与风险评估基础进行对比以确定该种风险是否可接受。
2.确定工程项目整体风险水平。项目风险水平的确定需要综合所有的单一风险，并且要根据各风险的可预见性、发生概率及发生后产生的后果进行整体分析。
根据二八原理，我们知道 80%的损失来自于少数的 20%的风险因素①。因此，如果遗落了看似作用小的风险，可能会给公司带来巨大的损失。
3.风险水平与评估基准对比。进行完前两步后，将两者进行对比，从而得出风险评估结果，即该风险的发生是否在可接受的范围内。
（二）风险评估方法风险管理者的目的是确定风险危害程度和整体风险水平，来评估风险是否可接受。房地产项目风险管理常用的评估方法有:概率法、量本利分析法、层次分析法、概率分布分析法、蒙特卡罗模拟法等。下面根据本文所需，介绍几种分析方法。
1.主观估计法。又称主观概率法，是一种评价主观思想对未来进行估计的方法，一般依据个人的人生经历、综合能力和信念程度，由此，不同的人会有不同判断②。对风险进行主观性的评估，本身就带有很大的风险，主观估计法的优点在于操作和执行方便、成本低，可以有效的发挥决策者的预见能力。缺点是严重依赖与决策者的主观判断，而决策者的主观受知识、经验、和个人偏好的限制；最重要的是，主观估计法不能精确定量的描述风险。
2.盈亏平衡分析法。又称为量本利分析。是一种利用项目销售量、价格和成本进行计算而得到相关的盈亏平衡点的方法③。
盈亏平衡分析法的推导公式如下所示：项目收入=项目成本+项目利润项目成本=项目固定成本+项目变动成本项目变动成本=项目单位变动成本 x 项目销售量项目收入=项目销售量 x 项目销售价格,因此，项目销售量 x 项目销售价格=项目固定成本+项目单位变动成本销售量则盈亏平衡点公式为：项目盈亏平衡点(销售量)=项目固定成本/(项目单位售价-项目单位变动成本)3.层次分析法。是通过定性指标模糊量化方法得到定量数据，算出层次单排序和总排序，表现为一组有优先数据的排序，然后进行两两比较而得。层次分析法可将复杂系统问题简单化，也可解决那些因数据少而无法做出决策的问题①。
4.模糊风险综合评价法。是指一种以模糊数学为基础的计算工具，其步骤主要包括：确定影响项目的风险因素，给出基本的评价指标；通过层次分析法或者专家评价法计算各影响因素的权重；建立模糊综合评价模型，求出评价集。
5.蒙特卡洛分析法。其步骤为首先分析风险的主要影响因素，然后利用计算机随机分布原理进行抽取，得到想要的数据，然后借助计算机进行随机抽取满足条件的数据，再对此变量进行多次计算，从而获得变量的概率分布、期望值、方差、特征值等，最终计算风险发生的概率。
三、风险应对
为了规避房地产项目风险损失而有针对性的制定应对的措施，称为风险应对，主要包括风险转移、风险回避、风险控制、风险自留。
（一）风险转移风险转移是指面临遭损风险时，开发商有意识的让其他企业或者经济体来代替自己承担风险②。风险转移的思想使第三方来承担风险发生带来的危害，却不从降低或消除风险的角度考虑。风险转移主要借助合同的签订、获得保证、风险保险等途径。而合同的内容主要涉及到价格、成本问题；保险主要包括财产、责任和人身保险①。
（二）风险回避风险回避是指风险发生的概率很大或者发生后的危害程度太大，不是企业所能够承担的，却又没有其他的风险应对措施，只能放弃该项投资或者更改项目设计方案，总之，是一种绕道而行规避原有风险的策略②。例如，有些房地产项目本来拥有很棒的区域优势，但因为政府政策的突然调整，使得市场流动性增强，竞争加大，该开发商不能轻易的拿到土地开发权，前期土地获取风险加大，原本的优势变成了潜在风险③。回避风险需要放弃原有计划，回避风险的同时也失去了发展的机会，是一种消极应对措施。
（三）风险控制风险控制是指在风险发生全过程中，采取措施使得风险发生概率降低或者风险危害程度减小。风险控制属于一种积极应对手段，其作用于风险管理全过程，且控制成本低，效用大，是企业常用的风险应对对策。
（四）风险自留风险自留，又称风险承担，指风险事故发生后，企业自己来承担风险所带来的损失。在现实房地产开发中，有一些风险无法回避、转移或者控制，或者在选择风险自留所消耗的成本比其他应对对策低，通常就会采用风险自留。自留风险根据开发商对风险所采取的应对态度可分为主动和被动型风险自留④。前者属于积极行为，后者属于被动接受，但却是一种省时省力的方法。
四、风险监控
风险监控是指对项目风险进行全程监督和控制，包括：跟踪已识别的风险、监视剩余风险和发现新的风险；保证风险管理计划和风险应对计划的执行与实施；评估这些计划对减低风险的有效性①。从而使得管理者能够有效的控制整个项目的进度。
风险监控方法很多，但目前还没有形成公认的风险监控法，下面仅简单介绍两种相关的风险监控方法。
（一）审核检查法审核检查法是指把项目实施的实际情况和项目计划表定期进行对比，以发现不一致的地方，并分析问题的存在原因及可能的风险。审核一般以会议的方式进行且具有随机性和临时性，审核的对象一般是已完成的工作，审核人员要尽可能的包含所有环节的人员代表，以保证审核的全面性。审核结束后要把发现的问题综合整理上报，以供项目管理人员参阅。
（二）挣值法挣值法是一种根据项目的完工程度，用挣值这一变量来衡量成本与收益的关系，根据对项目的效率分析来预测其发展趋势，进而给出建议的方法②。
本章小结
本章主要介绍了房地产项目风险管理的相关理论。首先简述了房地产项目风险管理思想、管理目标以及管理特征；然后着重介绍了房地产项目风险管理流程与方法。房地产风险管理全过程主要包含风险识别、风险评估、风险应对、风险监控，每一个环节都简单介绍了相对应的几种管理方法，下文可以据此来选择适合的方法进行风险管理。因此，本章节为下文做了充分的理论铺垫，能够更好的研究 M 集团商业地产项目的风险问题，从而提出有效的解决方案。
