第二章 M 集团商业地产项目风险识别
第一节 M 集团商业地产项目风险管理
一、项目简介
M 集团有限公司成立于 1997 年，是一家以开发、运营大型专业市场和城市（镇）综合体两类商业地产为主，以自主品牌、商业经营和金融业务为补充的大型企业集团，专注于商业地产的研究、开发和运营，致力于做中国最专业、最成功的商业地产运营商。截至 2012 年 3 月底，M 集团已在江苏、重庆市、浙江、山东、德州、辽宁、湖北、云南等 7 省 11 个城市开发运营 26 个项目，总面积超过 1500 万平方米。目前，集团公司下辖 29 个子公司。其中 19 个开发公司、2 个海外公司、3 个综合性商业运营公司、1 个投资公司、2 个小额贷款公司、2 个营销策划公司，并在香港设立海外总部。现己开发及运营商业面积 1100 万平方米。现有在职员工近 3000 人，其中专业技术人员 618 人。
哈尔滨松北区房地产是 M 集团承建的一个重要的商业房地产项目。一方面，由于其投资额度较大，工期较长，因此占用公司的人力、物力较多。另一方面，随着 M 集团为在哈尔滨建立优质品牌的战略计划形成，松北区商业地产项目也得到了公司领导的重视。
本项目选址位于哈尔滨市松北区，规划建设集居住、购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的高标准、多功能、全方位的城市亲水商住中心，规划建设 28-32 层高层住宅、3-5 层公建，规划总建筑面积 280000 平方米，其中地上建筑面积 240000平方米，地下建筑面积 40000 平方米。项目总投资为 150000 万元。
二、项目风险管理现状
M 集团商业地产项目风险管理的现状可以从以下三方面分析：
（一）M 集团商业地产项目施工单位项目组织构成组织结构设立的目的是使工作任务明确、顺利完成的一种框架体系。因此，组织结构在某种程度上决定了项目风险管理方面的效率。主要体现在两方面：一是信息的反馈程度；二是执行速度。
下图为 M 集团商业地产项目施工组织结构图：【1】
从组织结构图中可以看出该项目有两名经理管理，这会造成权利分散以及协调方面出现问题。另外，土建分项目中设有安全部和后勤部，而水电分项目却没有。
（二）M 集团商业地产项目风险管理制度无规矩不成方圆，不管是对于一个个体还是一个企业，都是如此。规范性的制度管理者日常活动，保证流程和效率，并未突发事件做出有效的预案①。
M 集团商业地产项目风险管理制度从六个方面来看：风险教育方面，主要包括对焊工、电工、吊车工进行定期培训的制度；安全检查方面，设立每月定期安检制度；安全用具方面，规定半年进行一次安全用具的检查；安全帽方面，规定所有进场员工必须佩戴安全帽；安全奖惩方面，仅对安全操作员工有此奖项；管理人员培训方面，公司暂时没有制定对管理人员的培训。由此可看，M 集团商业地产项目的风险管理制度非常不完善：一是没有设立对于安全以外的风险管理制度；二是对于对于机械类的管理制度过于书面化和一般化，只注重表面的一般风险，没有考虑到潜在风险。
（三）M 集团商业地产项目风险管理措施风险管理措施主要是依据事前检测、事中监控、事后监察三个阶段制定的。
对于 M 集团商业地产项目的风险监测过程如下：【2】
项目风险的识别是各个部门人员自行识别，并没有将任务具体落实到哪名员工身上，责任实施者和承担者不明确，这样就给风险策略的执行与监督带来很大不确定性。
三、项目风险管理问题及成因分析
（一）M 集团商业地产项目风险管理问题
1.风险管理人员管理水平差。由于顶层管理人员对项目风险管理的忽视，对于操作人员来说，制度和措施形同虚设。从上图可知，风险识别仅凭个人经验判断，主观性本身就存在很大的风险。在风险评估的方法上，也主要是由项目经理一人凭直觉做出判断。由此可看，风险评价过于简单，没有系统科学的程序可循。
2.风险管理制度不完善。上文从六方面阐释了该项目的风险管理制度现状，而一个完善的项目风险管理制度需要包括项目全阶段的风险。一般房地产项目风险的类型包括：安全风险、经济风险、技术风险、合同风险、管理风险。该项目现存的风险管理制度仅仅涵盖了安全风险的内容，即人员伤亡、机械故障等，而其他方面均无相对应的风险管理制度。
（二）成因分析
1.项目经理的风险管理意识不强。上层领导的思想和做法会影响着项目整体员工的行为，尤其对于 M 集团商业地产项目，其管理制度极不完善，风险识别及评估方法也很简单。这充分表现出上层管理人员风险管理意识弱。
2.风险管理培训不足。风险管理的培训工作不仅是培训风险管理人员的工作协同性，更应该加强工作员工的风险意识，尤其是最基础的操作人员。一方面为保证项目的建造质量和项目施工进度，另一方面也为减少安全事故的发生。
3.风险管理经费不足。目前我国很多房地产项目中，都存在对风险管理投入经费过少的现象，一方面由于管理人员的不重视，另一方面由于项目资金不足，预算超支现象经常发生，造成严重的经济风险隐患。
第二节 风险识别方法的选用
根据 M 集团商业地产项目本身的特点进行选择风险管理要采用的方法。下面本文就对前文所论述的方法加以比较。【3】
从上表我们可以看出，最优的风险识别方法为核检表法。本文将确定核检表法作为该项目的风险识别方法。核检表法的操作步骤具体包括：收集企业导致风险的各种因素，列出清单；将所有的风险因素进行整理归类；将该项目的特征与列出的风险清单进行对比、分析。
第三节 M 集团商业地产项目的风险识别
一、投资决策阶段
M 集团在哈尔滨松北区投资的项目符合哈尔滨市的城市总体规划，可以有效的推动哈尔滨市松北区的发展，然后商业地产项目受所在地区的政治、经济和社会环境、人文习俗的影响，可变性很大，有可能会影响本项目经济效益目标的实现。因此，准确的把握宏观经济环境，才能够对投资做出正确的判断。
（一）区域风险房地产项目开发的盈亏很大程度上取决于其地理位置的选择。区域风险包括所在地区相关配套设施的建设情况对项目的影响：如周边基础设施、交通情况、政府设置、教育机构情况等等；区域风险将直接影响着入驻的商主或业主的生产；周边空气、噪音、水质等污染程度也会影响人们的正常生活。M 集团商业地产项目是在哈尔滨松北区快速发展的形势下开始投建的。综合评价，项目区域风险很小。
（二）政策风险房地产行业属于国家鼓励发展的行业，本项目的实施符合城市建设总体规划，充分利用该地域优越的地理位置优势，兴建高标准的居民住房及商服，作为松北区开发建设的有机组成部分，项目政策风险很小。
（三）开发时机风险2013 年国务院为调控房地产下发了“国五条”，这一政策的制定目的是限制富人投资活动，同时也调整了相关的税收政策，以期控制房地产价格的快速上涨。
但是对于高档商业地产，因其有自身的特点，受国家调控政策的影响不大。而目前，哈尔滨政府正在加大对哈尔滨松北区发展的投入。
M 集团预计精心打造集高层住宅、公建、地下停车场等多种不同类型建筑为一体、市政基础设施配套齐全的综合性现代化时尚社区，集居住、购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的高标准、多功能、全方位的城市亲水商住中心，把该区域打造成松北区的中央商务区，成为百万人口的一站式生活购物中心、国际都会综合体，缔造崭新的商业时代，为哈尔滨人民再创商业传奇，引领松北区开创最新的商业潮流。
二、前期阶段
在投资建设的前期阶段主要存在土地获取风险和筹资风险。
（一）土地获取风险对于大型综合商业地产项目，被占地者将会期望得到更高价格的回收。另一方面，当地政府对于一次性出让土地的行为也希望得到未来收益的足额折现。而开发商想要利用最低的价格来购买土地达到目的。因此，就陷入了博弈境地。
（二）筹资风险本项目总投资为 150000 万元，其中：申请银行贷款 100000 万元，占总投资的 66.67%；开发建设单位自筹解决 50000 万元，占总投资的 33.33%。M 集团面临着筹资困境，要向银行申请贷款 10 亿，势必会受到金融市场的影响，会有资金利息变动等风险。同时在整个开发过程中也会受到金融机构的监督。因此，该项目存在筹资风险。
三、建设阶段在投资建设阶段，主要存在着质量风险、工期风险、成本风险和安全风险。
（一）质量风险开发商能否取得开发资格，取决于该公司的信誉，而对于房地产而言，信誉是建立在质量达标的基础之上的。公司曾开发的项目质量标的将直接影响着其未来的发展。通过分析，M 集团在哈尔滨松北区投资的商业地产项目产生的质量风险由三方面引起：1、人员素质：如果管理人员的质量管理意识淡薄，管理能力差，经验少，将直接影响项目质量。M 集团对于该项目专门成立了项目小组，有着很多地产项目开发经验，人员素质相对较高，此方面对质量风险影响小；2、材料质量：该公司的材料购买流程和审核制度都还不够完善，施工中难免会出现偷工减料，材料的购买与实现计划不符，造成施工作业重做或存在巨大的隐患，一方面影响项目进度，另一方面会出现材料浪费现象；3、施工技术：该项目的部分工程会实行外包政策，而承包商的建设技术参差不齐，造成与设计施工方案有偏差。
（二）工期风险工期风险指该项目不能按预期时间完成而导致的一系列风险。项目本身实施周期很长，再加上不能按时完成，超期时间不仅要付出相应的赔偿费，还要比预期增加雇佣费等等，使得成本大大增加。同时，随着经济环境的变化，自然风险也会增加。影响工期风险的因素包括三点：1、承包商引起的工期问题：如果承包商材料供应不足、施工环境突变、遇到技术障碍等等，都将会严重影响承包商的施工进度，另外，承包商的管理水平也会影响员工的工作效率；2、开发商自身的工期问题：如果开发商内部开发意见出现分歧，会拖延工程施工，资金周转不足，就会出现员工工资拖欠、承包商工程款拖欠，进一步影响工程的进行。3、不可控工期问题：在任何工程实施的过程中，都会存在着人们无法控制的因素出现或者意外事情发生，而影响项目的进度，如国家重大事故的发生、自然环境的恶劣变化等等。
（三）成本风险开发商要想达到计划经济效益，必须对项目进行成本控制。成本风险是指实现工程项目的实际费用超出预计成本费用从而导致的风险。成本风险主要有三种。
1.设计变更风险。由于当初对项目的设计不完整、存在缺陷或有错误、遗漏等而造成在实际施工过程中的工程作业增加，或者出现重新建设，使得施工成本增加。
2.施工条件变更风险。指房地产施工所必须的条件变化而增加工程的施工成本，尤其在哈尔滨，冬季来的早与晚以及温度的变化对施工成本有很大的影响。
3.价格变动风险。在中国快速发展的大环境下，市场供需会严重影响材料价格、员工工资、设备费用等，使得建设成本增加。
（四）安全风险安全不仅指员工的人身安全，也包括人身意外事故赔偿和关键员工的忠诚度。
房地产是一个事故多发的行业，尤其对于基层施工人员，而一般基层施工人员的文化水平和安全意识相对较低，甚至有些经验丰富的员工更会大意，从而大大增加了人身意外事故的发生，在施工期间，开发商必须给予员工一定的赔偿金。另外，公司员工的核心成员，尤其是在关键岗位人员的突然离职或者泄露商业机密将会给公司带来严重的风险。
四、租售阶段
租售阶段，即是决定开发商能否收回投资资本并盈利的阶段。在租售房产的同时，开发商也会对开发产品进行广泛宣传，提升企业形象和品牌，扩大社会影响力，进一步的获得客源。因此，租售阶段存在着销售时机风险、市场竞争风险和营销策略风险。
（一）销售时机风险销售房地产产品有三种形式：预售、现售和滞后销售。选择每一种形式都有其优点和缺点。若采取预售手段，开发商可以提前获得房款，及时还贷或者减少开发资金不足风险，但同时，预售房产一般价格低于现房，使得利润降低；现售避免了房价变化、通货膨胀等的影响，价格相对较高，资金雄厚的开发商一般会选择此形式，因为可以承担资金压力；滞后销售依赖于市场房价的变化，但同时也遭受着金融经济的影响，一般企业不愿意选择滞后销售。M 集团采取的是预售方式，一方面能够快速收回资金，减少银行利息，另一方面也可以减小金融市场的变动对项目资金的冲击。
（二）市场竞争风险市场竞争风险主要指项目所在区域的同类型开发项目，包括楼盘价格、品牌、户型、物业管理、环境等方面。M 集团所开发的哈尔滨松北区项目不存在市场竞争风险，目前松北区正处于快速发展中，近区域内还没有与该项目同类型的开发产品，同时，M 集团雄厚的实力和优秀的品牌都会弱化市场竞争风险。
（三）营销策略风险营销策略的成败将会直接决定该项目的收益成效，商业房地产项目所要面对的客户包括商户和业主。实施营销策略主要是传递产品的价值，挖掘人们的购买欲，同时吸引商户入驻。实施策略以 4C、4P、4R 营销理论为基础，而对于 M 集团商业地产项目主要依靠广告、公共、关系营销等方式来推广产品。哈尔滨松北区虽然处于快速发展的阶段，但相对于哈尔滨老城区的发展还有很大的差距，所以存在一定的营销策略风险。
本章小结
本章主要讲了 M 集团商业地产项目的风险识别过程。首先，通过介绍该项目的风险管理现状和现存问题来分析造成该项目风险问题的原因；然后据此特征来选用合适的风险识别方法，并将核检验法作为风险识别方法；最后，详细介绍了 M集团商业地产项目风险识别的全过程，主要分为了四个阶段来分析。投资决策阶段，主要包含区域风险、政策风险、开发时机风险；前期阶段，主要包含土地获取风险、筹资风险；建设阶段，主要包含质量风险、工期风险、成本风险、安全风险；租售阶段，主要包含租售时期风险、市场竞争风险、营销策略风险。本章节也为下一章的风险评估研究提供了帮助，尤其对建立风险综合评价指标体系提供了充分的分析依据。
