第一章绪论
1.1研究背景
1.1.1我国房地产市场的历史和现状
1、我国房地产市场的历史回顾
我国房地产业从上世纪七十年代末开始施行住房制度改革，迄今为止主要经历了如下几个阶段：
第一阶段：1978年至1989年是我国房地产业的理论和试验的萌芽阶段
在理论界上，我国从1978年开始在理论界开始出现商品房、土地产权等概念，这为我国房地产的起步和发展奠定了理论基础。同年9月，邓小平同志在全国城市建设工作会议上传达了关于住房问题解决思路。1979年，在第五国人大二；；次会议上，讨论并通过的《中华人民共和国中外合资经营法》中首次到了 "土I地使用费"的概念，提出了中外合资经营中，对土地可以施行租用的概念。1979年，我国第一个商品房小区在当时时代的前沿广州开工。两年后，深圳东湖丽苑出现了我国首家物业管理公司，该公司成为了我国第一家房地产开发公司的前身。
1987年《中华人民共和国土地管理法》正式颁布实施，为我国的商品房的建误和，发展提供了土地管理方面的法律基础。由于房地产业开始商品化，市_上开始出现了二手房的交易需求。1989年，我国第一家房地产交易所--深圳屋交易所正式成立。
第二阶段：1990年至1997年为房地产业在制度层面上的发展阶段
1990年，是中国房地产业的转折之年，该年4月，党中央和国务院宣布了开发浦东新区的决定。为了配合浦东新区的建设开发，一系列的针对房地产开发建设的配套政策开始密集出台。1990年8月，我国颁布了《城镇国有土地使用权出让和转让的暂行条例》，对国有土地使用权的出让、转让、出租、抵押方式作出详细规定。同年12月住建部发布了《城市房屋产权产籍管理暂行办法》，对城市房屋产权作出了及时的规定。1995年，我国继《土地管理法》后第二个重要的法律法规--《城市房地产管理法》颁布实施，标志着我国房地产方面的相关法规开始从发展走向完备，房产法和地产法逐渐走向分离。1996年，在法制相对完备的情况下，我国启动了房地产抵押贷款政策。1997年，住建部发布了《城市房屋权属登记管理办法》，对《城市房地产管理法》具体条文进行细化。
第三阶段：1998年至2003年是我国房地产业稳步发展阶段
1997年，亚洲金融危机爆发。为了避免亚洲金融危机波及到我国，我国决定启动以房地产业为支柱产业带动经济发展的决策。该政策于1998年幵始施行。1998年上半年，受到金融危机的影响，一些开发商已经支撑不下去，纷纷割肉推出了房地产市场。而到了下半年，由于国家《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的出台，我国正式取消了长达40年的福利分房制度，百姓对住房的需求开始全面通过市场解决。这刺激了房地产的需求短时间内迅速爆发，带动了交易额的大幅度爬升。同时，之前国家对商品房的限价制度也同时取消，房地产开发商可以根据市场情况随意定价，随着住房按揭制度的配套实施，房地产逐渐进入到一个稳定、快速发展的新时期。
第四阶段：2004至2008年由于房地产价格的上扬，我国多项调控措施频出的阶段
房地产从1998年扫清障碍开始迅速发展，到2003年形成了一个价格大幅度上涨的态势，房价上涨过快吸引了全国各界的关注，整治房价攀升、稳定房价己经成为一项关系到民计民生的重点任务。国家于2004年开始对房地产业施行宏观调控，通过收紧土地供应和资金信贷供应两个阀门，力图调节房地产过快上涨的趋势。同时，制定了一系列政策及工作办法，力图通过窗口指导等方式进一步推进房地产发展进入到良性发展的轨道。2005年至2008年国家又通过了一系列的加息措施来把控房地产上涨步伐。然而，这一系列的紧缩政策背后，是全国各地房地产市场的涨声一片。国家出台政策所给与房地产企业的压力被全盘转嫁给了消费者，消费者成为了紧缩政策的买单者，成了房价上涨的坚实推动者。这主要是由于我国居民多年来对住房的需求一下子如洪河决堤，淹没了一切挡在前面的小阻碍。
第五阶段：2009至2011年投机行为催生起巨大泡沫的阶段
从2004年起，国家出台的宏观调控政策幵始见效，然而，就在2008年，全球的金融海喊？爆发。为了抵御金融危机带来的负面影响，我国推行了 4万亿的救市计划。这使得房地产业中宏观调控后刚被稳定的局面被再次打破。2009年，我国房地产业转入大阳春，一些人开始坚信中国的房地产业只涨不跌，把房地产当成了资金保值增值的重要投资渠道，越来越多的投资客进入房地产市场。2009年《福布斯》评选出全球7大金融泡沫，中国的房地产位列第二位。在一路的追涨声中，中国的房地产价格一路走高，房价上涨从大城市主导开始波及到二三线城市。
第六阶段：2012年至今，中国房地产下行趋势明显
为了抑制4万亿刺激政策给我国房地产业带来的发展过快的影响，抑制房价的飞速上涨，从2011年开始，我国幵始出台了一系列更为严荀的宏观调控政策，包括"加大保障房供应"、"限贷"、"限购"、"限价"等多项举措。2012年开始，调控政策初显成效。2013年4月，国家又相继出台二手房买卖税、个人所得税，提高二套房产首付比例等。该年度房地产幵始出现下行趋势。第二家也就是2014年，房地产下行趋势越发明显。多地房地产市场增长速度降低，一些城市房地产市场开始出现负增长，消费者持币观望情绪氛围浓厚。开发商销售周期变长，以往的销售计划和资金回笼计划无法执行，同时房地产融资难度却显著加大，一些前期将资金链绷得很紧的幵发商面临着资金链断裂的危险。在这种情况下，一些幵发商被迫下调房价以期促销，却进一步巩固了市场上的观望情绪，楼市成交量急速下滑，房地产走出了十几年的供销两旺的局面，进入"寒冬".
2、房地产市场的现状
从当前的市场环境来看，我国房地产市场现状主要包括以下几个方面：
（1）房价上涨趋势抑制，部分城市下降趋势明显。一些主要城市的房价有所下降或上涨速度趋缓。在政府紧缩的调控政策的影响下，我国房地产价格上涨开始受到抑制，大部分城市价格下降的现象还不明显，但是变相降价的措施越来越多。北京、上海这些全国房地产一线市场，虽然价格仍然坚挺、其成交量却出现了严重下滑，二手交易市场已经出现了价格松动，说明消费者对一线市场的房价预期不良。
（2）销售萎缩，空置率上升。目前，市场上房屋的成交量大大减少，而新增房地产面积仍然不断地流入市场，形成了目前空置率上升的趋势。，些"鬼城"之类的字样时长见诸报纸，可见近期房地产市场空置率上升的趋势。
（3）紧缩政策加大了房地产的金融风险。据不完全统计，我国房地产开发所面临的资金缺口已经达到了 6,000亿元左右，尤其是对一些融资能力较差的中小房地产幵发商，随时面临着资金链断裂的风险。据相关统计，大多数房地产开发商75%以上的开发资金都是来源于银行贷款。90%以上的消费者购房采用银行贷款。
形式。一旦房价大幅度下跌，就极有可能导致房地产市场中的供需双方产生偿还能力下降或拒绝还款的现象，这将导致贷方银行的坏账比例增加，危机我国经济的稳定和发展。
（4）房地产市场开始整合，小房地产企业面临淘汰或收购。一是小房地产开发商没有能力拿到土地或无法支付高额的土地出让金；二是小房地产开发商融资渠道较少，贷款利率的上升使得中小企业无力支付巨额房贷利息；三是由于房地产市场成交量下降，中小房地产企业的资金流入速度下降，周转出现困难；四是，消费者的可选择产品增多，由于前期房屋质量差的报道时常见诸报端，这导致消费者对房企的品牌越来越重视，而中小企业在其中不具有竞争力；五是，实力较强的开发商不畏降价，迫于现有市场形势以及竞争战略的需要幵始降价，使得小房地产企业利润进一步压缩，最终导致房地产市场不断集中化。
1.1.2鄂尔多斯房地产市场的历史和现状
鄂尔多斯市以前的名字叫伊克昭盟，在改革开放以前，是一个贫穷、落后的地方。改革开放以来，鄂尔多斯经济发展加快，特别是2001年撤盟建市以来，鄂尔多斯市紧紧把握住国家能源战略西移的机遇，创造出了令世人瞩目的"鄂尔多。
斯速度".这是一个靠资源发展起来的城市，该城市的经济基础为四大类资源--俗称"扬眉吐气",即"羊（域）煤（碳）（稀）土（天然）气".由于缺乏更多可供投资的产业，大多数鄂尔多斯人选择将闲置资金投资到房地产领域。这就促进了鄂尔多斯房地产业的快速甚至超速发展。长期以来，鄂尔多斯的房地产市场一度显现出供需两旺的局面，在这座中国西部的小城中，房价一度飙升至1.5万元每平米，据统计，2010年鄂尔多斯市商品房待售面积达1009. 4万m2,而同期北京的数据为1639. 5万m2,前者为后者统计数据的近62%.
