5 项目风险及对策
缙云·天堂谷旅游项目是一项自营性的房地产开发项目，该项目包括建设期及经营期在内的全寿命周期相当长。整个寿命期内，项目受内部及外部在内的影响因素非常多。在项目经营过程中要尽可能全部的分析项目内外的各个风险因素，做好把控及转移风险的工作，并且在项目的初期对项目的风险评价进行尽量准确的量化，为项目决策作依据。项目风险评价的方法有很多，包括：专家分析法、决策树法、盈亏平衡分析法、 敏感性分析法、蒙特卡洛分析法等等。根据本项目的特点，以下采用敏感性分析简单对项目的建设投资、经营成本、经营收入三个因素变化对项目的经济效益产生的影响因素进行分析。
5.1 项目建设风险及对策。
①工程质量风险。建设工期长，工作流程复杂，建设人员素质参差不齐，再考虑一些偶然因素事件的发生，所以项目质量管理难度风险高。从这个角度分析，在项目管控的过程中，一定要加强管控，从项目内部来讲，可以进一步制度化、责任化管理。提高工作人员的责任心，加强工作水平的要求。另外可以考虑购买相关的工程保险，转移部分基于自然灾害等因素造成的损失。
②安全风险。建设工作流程复杂，参与的工作人员非常多，工作的环节也非常多，由于工作人员的操作疏忽及不规范等发生一些安全事故。在建设工程管理工作中一定要加强管控，从施工工序、施工技术、施工流程等等细节入手避免建设风险的发生，做好建设成本的管控。
③经济风险。建设工程的劳动力、材料供应发生变化导致人工费、材料费的变化，国家税收的变化等等都会导致建安工程费用上涨，使得建设投资上涨。项目建设期内建安工程费用及土地费用是项目投资的重点，要做好项目的工程建设管理，才尽可能做到项目建设的成本在预估范围内，甚至有节约，如果建设期的管理没做好，建设成本是很容易超支的。现在的建设投资暂估为 63319 万元，在长达 3 年的建设周期内，建设投资有可能在正负 10%之内发生变化，这个变化对项目的经济效益影响非常大。
5.2 经营管理风险及对策。
在该项目预计的寿命周期内，经营周期长达 19 年，甚至更长，经营环境（包括自然环境和政治环境以及经济环境）可能会想对现在发生巨大的变化。经营环境中包括一些可控因素及不可控因素，比如国家相关政策变化、养老婚庆产业结构调整会导致该项目的产品市场变化，项目周边的自然环境发生变化，项目消费者的收入发生变化等等，都会对项目的经营成本和经营收入产生巨大的影响。按照项目实施阶段来划分，项目前期可能面对的风险来源包括：政策变化、投资方式、市场调查、项目市场定位等等。这些风险我认为最有效的对策就是，建立一个相对全面并且经验丰富的组织架构，从各个方面来对项目进行调研，形成一个科学、可信的可行性研究报告，形成正确的投资决策并且尽可能形成各项风险的预防机制，或拿出减轻风险损失的方案来。项目在实施阶段除了前面提到的建设风险以外，还有后期的经营管理阶段的风险。
5.3 敏感性分析。
敏感性分析是投资项目的经济评价中常用的一种研究不确定性的方法。它在确定性分析的基础上，进一步分析不确定性因素对投资项目的最终经济效果指标的影响及影响程度。
缙云·天堂谷旅游项目的基本方案全部投资回收期为 12.41 年，财务内部收益率 8.69%,当折现率取 8%时财务净现值为 3677 万元。 综合考虑项目实施过程中有一些不确定性因素的变化，这些变化会对项目的建设投资、经营成本、经营收入等等因素产生影响，进而对项目的经济效益产生印象。现分别将建设投资、经营成本、经营收入作提高和降低 10%的单因素变化，对项目的内部收益率和投资回收期进行敏感性分析，找出这三个因素对项目的影响程度，在以后的项目管理过程中，重点管理影响程度最大的因素。
各因素的变化都不同程度地影响内部收益率和投资回收期，其中经营收入的提高或降低最为敏感。当经营收入降低 10%时，财务内部收益率降到 7.9%,比基本方案降低 0.79%,投资回收期为 13.76,比基本方案延长1.35 年；当经营收入增加 10%时，财务内部收益率增加到 9.47%,增加 0.78%,投资回收期为 11.32 年，比基本方案缩短 1.09 年。因此在项目管理过程中，经营收入将作为各管理因素中的重点，尤其要注重项目营销，开拓市场，使项目稳定进入市场才能确保项目成功。
最后，根据全部投资现金流分析：本项目全部投资回收期为 12.41 年，财务内部收益率 8.69%,财务净现值为 3677 年。与一般房地产项目比较而言，本项目的投资回收期教长，由此说明该项目具有的风险比较大，并且该内部收益率相较于市面上普通房地产市场的基准收益率 10%而言偏低，由此说明该项目的基本方案盈利能力是有限的。但是项目本身从经济分析的角度而言，8.69%的内部收益率是可行的，并且站在长远的角度，无论是政策还是市场方面都对该项目是利好的，该项目是典型的长期经营性房地产项目，从短期保守的估计来看是相对风险较大的、盈利能力不强的房地产项目。但是只要能够经营得当，该项目经济效益的前景会很不错。
5.4 市场风险及对策。
5.4.1 养老地产市场风险及对策。
缙云·天堂谷旅游项目的其中一部分是属于养老地产的范畴。养老地产是一个投资大，经营周期长的投资类型，加上目前国内养老地产运营模式不太成熟，投资风险也相对较大。
第一，投入资金需求量大。从建设项目的前期阶段来讲，项目占地面积较大，土地成本总额高，工程建设成本也很高。个人认为这部分的风险，应该在决策阶段第一时间建立起一个相对全面经验丰富的组织，对项目进行全面科学的可行性分析，做出科学的决策，并建立起一个全面的项目运行体制，保障项目的顺利进行。从项目的经营期来讲养老项目的运营维护标准费用很高。在这个阶段，必须建立一个项目运营第二，建立和健全服务体系。在漫长的经营周期中，项目会面对政策变化、市场导向、经济起伏、包括思想变化等一系列因素的影响。养老地产针对的潜在客户群体有一定的特殊性，要求且具备更加完善的后期服务，包括为老年人提供管家式服务、医护服务、保健服务、活动组织、日常课程、特殊饮食护理，以及提供及时有效地突发性时间的反应机制等等，让老年人在愉悦和安心的状态下安度晚年。比如项目经营前期有人员培训不到位、服务流程不完备、开业时间不科学、开业营销不给力、主打科目不合理、收费体系不现实、入住率过低等风险；中期阶段的风险表现可能为护理人员这个行业的高流动性等等，对项目的正常稳定经营产生很大影响，以及后续的投入跟不上客户的需求，导致客户流失等等。在经营的过程中，想要规避以上的风险，必须在项目开始之前建立一套标准化的运作流程及组织架构，让项目在建设及经营期间做到科学、规范。使各种风险因素在发生的时候，能够有一套相对完善的应对措施。
5.4.2 婚庆产业市场风险及对策。
养老地产针对的潜在客户群体有一定的特殊性，要求且具备更加完善的后期服务，包括为老年人提供管家式服务、医护服务、保健服务、活动组织、日常课程、特殊饮食护理，以及提供及时有效地突发性时间的反应机制等等，让老年人在愉悦和安心的状态下安度晚年。
面对这样的市场风险，项目在上马之前必须做好详细的市场调查以外，还需要确保项目的核心竞争力，即上一章市场调查中所提到的婚庆服务创意，用创意说话。
首先，把项目市场定位尽量缩小，把创意提升到市场前茅的位置。比如，细化出区域市场，风格市场等等，步步为营，再稳步扩张。而不是盲目的去效仿其他婚庆服务创意或宣传创意。
