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【题目】社会控制体系下中国房屋租赁关系探究
【第一章】住房租赁社会控制之必要性
【2.1】德国法的解约限制模式
【2.2 2.3】美国法的租金管制模式
【3.1】我国租赁法概况
【3.2 3.3】租赁合同特征比较
【第四章】借鉴德国、美国住房租赁社会控制之反思
【结论/参考文献】房屋租赁关系存在的问题研究结论与参考文献
第三章 中、德、美住房租赁社会控制之比较
从德国的解约限制为重点进行租赁的社会控制，以及美国部分地区的租金管制方法表明，一个完善的法律体系既可以维持承租人居住于租赁住房中的稳定性，也可以间接地抑制租金的上涨态势，成为对住房租赁市场的经济调控和社会控制行之有效的手段。然而，此种成效尚不足以构成借鉴其做法的充分理由。正如前文所言，域外法律制度的认识首先只具有参照系和启发的作用，因此，本章将首先依照前文梳理出的德、美法律的住房租赁社会控制制度的要点，观察我国住房租赁法律制度的现实样貌及其与社会实践之间的互动情况，然后再将其与美国和德国相关制度进行比较，以便从中发现将在以下章节讨论的改进我国住房租赁法的切入角度。
一、我国租赁法概况
我国住房租赁立法体系表现为多层次、多部门立法。对住房租赁活动的规制，在我国目前主要依据以下法律法规：（1）全国人大及其常委会制定的法律，主要包括《民法通则》、《物权法》、《合同法》、《土地管理法》和《城市房地产管理法》等；（2）国务院制定的有关行政法规，如《城市私有房屋管理条例》、《土地管理法实施条例》等；（3）相关部委颁布的部门规章，如《商品房屋租赁管理办法》、《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》等；（4）各省、自治区、直辖市以及较大市的人民代表大会及其常务委员会制定的地方性法规，如《上海市房屋租赁条例》和《深圳经济特区房屋租赁条例》等；（5）各地方人民政府颁布的行政规章，比如《天津市房屋租赁管理规定》和《上海市居住房屋租赁管理实施办法》等。
此种情形导致了我国住房租赁立法体系不协调、不统一，在司法实践中造成了判决尺度不统一的情况。
特别是在各地方法院的判决中，出现了相同案例适用不同法条的情形。比如，在涉及基于租金迟延支付而要求解除合同的争讼中，在判断是否存迟延的出现是否导致合同得以解除的问题上，多数法院认为迟延的出现即可导致出租人解除权的产生；但也有法院认为租金超出一个月未支付，方可认定为支付迟延。
在涉及住房租赁的判决中，类似的裁判依据不同意，裁判尺度不统一的现象不胜枚举。
用同样方法，从美、德住房租赁法中的重要方面来观察我国住房租赁法的现状，并将其置于此类合同的缔结、履行和消灭的实际情形之中考察，我国住房租赁法将会呈现出更大的弱点。
1、合同期限
我国法律规定里没有规定一种"有期限"的房屋租赁合同，而是对合同期毫无限制。但从例如《合同法》第213条及其他法律法规中可以得出结论：我国法律对住房租赁合同的期限，是以定期租赁为原则，不定期租赁为例外的。
也就是说，我国法律实际上要求，租赁合同应该是定期的。只有几种合同是法定的不定期租赁合同，主要有：（1）企业与职工之间的住房租赁合同；（2）承租人由于历史遗留问题长期占有住房而形成的事实不定期租赁关系；（3）以及因约定期限为"长期"而被视为不定期租赁合同.
虽然租赁关系双方仍有权约定不定期租赁合同，但现实情况中，租赁市场不稳定，租金的大环境一直波动，出租方为了避免利益损失，必然不愿意签订长期（不定期）合同，职此之故，出租人逐年以更高的租金缔约新的合同，规避法律限制，以谋求更高利润。因为法律明确规定：房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平，所以在租赁合同的存续期内，出租人要求提高租金是受到限制的。实践中，短期的租赁合同较为常见。在天津市的一个抽查中，合同期限为一年的站所有调查样本比重为 95.8%.或是如下图，2010 年 3 月通过网上调查表现出北京市租赁房屋的合同期限状况。
这样的制度导致了一个结果，承租人只能接受短期合同，并且难以续约，无法持续保有住房；而出租人可以依靠频繁交易不断提高租金，成为最大受益者。
这样就助长了租赁市场中租金价格的波动和上涨，形成恶性循环。
2、解约条件
在不定期合同中，我国的住房租赁合同的出租方可以随时解除合同。
所以承租人就必须承担损失风险，在任何一个不定期的租赁住房中，随着长期的生活，附随在此房屋里的个人利益也有所增加，解除租赁关系带来的就不仅是合同的结束、住房使用权的消灭，还是对一爿赖以生存的家园的剥夺。这种解除权的设置太过自由，而对承租人的权利置若罔闻。而定期合同在实践中又往往是租期较短的租赁合同。所以，承租人无论在哪种情况下，都得不到长久安定、稳定的保障。
3、租金限定
就商品房市场来说，租金就是由政府价格主管部门的指导，依法在房屋租赁市场上能够成交的房屋租赁价格。"而在我国，价格非完全由市场决定，影响房屋租金的因素有自然因素、经济因素、社会因素和行政因素。"原则上，房屋租赁应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁法规，其中包括不同的租金标准。
在我国，租金的数额和涨幅一般由双方当事人自行商定，只要是当事人真实的意思表示，法律通常不会干预。
所以"租赁市场的租金也一直处于较高的水平。"国际通常用租金收入比（市场平均租金与家庭年平均收入的比值）对于房屋租赁市场的可支付性进行分析。而以北京作为例子来看，绝大部分区域租赁住房的租金收入比超过了40%,大大超过合理的租金收入比水平（30%）。
而且租金逐年上涨，所以对于一个年收入水平低于平均水平的家庭来讲，租金的负担很重，生活水平不能保证。政府对租赁市场一般通过"看得见的手",根据实际情况动态的进行调整，但是具体的租金标准、限制上涨的政策并没有体现在法律条文中。
然而实践中，又常有因随意上涨租金而引发的合同双方纠纷，法院只能援引"诚实信用"原则或根据"买卖不破租赁"来判定,具有一定随意性，无法切实保障出租人的利益。
二、租赁合同特征比较
就以上几个方面来说，是相对于德国、美国某些地区法律，我国法律规定中的问题所在。根据前文所述各个国家的房屋租赁合同的不同，可以总结如下表：
用几组案例及判决来做比较，可以更好地说明三种制度体系的规定和运用。
1、租金规定
对于租金来说，提高租金请求的认定是基于租赁双方，尤其是出租人的利益需求的考虑，相关细化的规定是必不可少的。
（1）中国案例
在马遴诉李艳房屋租赁合同纠纷案中，双方签订了期限为三年的租赁合同，履行期间，原告如约向被告支付租金；但至起诉时为止，被告已分三次单方提高租金。被告以此威胁原告将解除合同，以达到增加租金受益的目的。原告被迫支付，但是最后一次，房租已提升至原本的两倍还高，承租人认为这严重背离了双方合同的约定，于是诉诸法院。被告辩称，市场行情有变化，同地段房屋租金都有所上涨，而且双方口头协商房租上涨。后来双方在续租时也对房租的涨幅有商议，也达成了一致。法庭最终予以认定，由于合同双方曾有商议并认定，即参考合意，认为被告增加房租的行为并未违约。
本案例来看，显然在短期合同中，合同的中止和到期续签都与租金呈现出了息息相关的利害关系；租金的上涨是维持合同的唯一利器，而刺中的往往是承租人。尽管事实上表面看起来，合同双方都达成了统一意见，但是深究起来，他们的地位并不平等，承租方亦是欠缺法律保护的。
（2）德国案例
在德国也有相似的案例。
被告在1972年以月租金788.4马克，承租了原告在科隆的一套住房，参照科隆市的租金一览表（Mietspiegel）和类似 （vergleichbar） 房屋的租金，原告以书面形式要求提高租金到1024.92马克。被告认为现租金利益畸高是没有道理的，他不予支付。其抗辩理由是上涨的租金部分已在城市租金一览表指定的范围之外。最高法院（BGH）在再审中支持了被告，并且认为租金上涨不仅需要适当的外在形式，也有内在要求，即合适的理由。
本案例涉及的是不定期租赁合同，在提高租金的请求首先要求形式有效性，德国法规定一般采用书面形式。另外，存在租金上涨的可能性，只要出租人给出了合理的理由，一般包括可比性房屋租金比原约定租金高，或对房屋有其他自身需求等。这种制度也是兼顾出租人收益和承租人资金压力的两全办法，最大限度的保护了合同参与各方的利益。
（3）美国案例
纽约市1979年同样有一个类似案例。
租户协会和一部分承租人作为原告，诉出租人和美国住房和城市发展部（HUD）租金提高的不当行为。地区法院法官WerkerJ认为，出租人不遵守HUD的规定提请增长租金，同时还向租金控制委员会（RentControlBoard）申请为其增加当地的最高租金，并违反规定未向承租人告知这个申请。在HUD准许了租金执行时间计划后，此小区住户的租金逐渐上涨。但他们同意租金提高，没有提供承租人机会听证，未经正当程序剥夺其合法财产权益。也就是说，必要的租金上涨需在当地的租金控制范围里，HUD的准许令必须符合宪法及法律，且经过合法程序。
美国纽约的法规规定，租金的上涨需要出租人申报给相关政府部门，取得准许，而且须有个标杆，即当地设定的最高限。政府部门也不能随意改变此限度。由这一系列的租金规定，同时限制了行政手段在市场中的恣意行为，全面构架起了对承租人的保护系统。无论是德国，还是美国的案例，都反映出立法者对房屋租赁市场的深刻认识。
鉴于双方当事人缔约地位不平等，立法者侧重保护一方，特别是承租人的利益；住房租赁市场的特性和承租人与出租人之间的利益争夺是立法者对出租人的合同自由进行限制的认识基础。正因如此，才有了对出租人以提高租金为目的的普通通知终止的禁止规定。德国的租金一览表和租金数据库以及美国的最高租金作用几乎是等同的，都能够及时地向各级政府反映目前住房租赁市场的动态，对现行规定的调整和其他政策措施、对准确和及时的决策提供信息帮助，也"能够在很大程度上消除市场的不透明性，给租赁合同双方提供公平、权威的信息，为协商解决问题提供了基础".
这体现出的是规制的成熟，在实践中，如果事实清楚，比如上述德国的案件初审就是以简易程序快速审理的。这既节省了时间资源，也客观的解决了问题。即使市场价格不断波动，各方也可依法采取补救--提高房租，这也防止出租人要求终止合同，维持了合同的稳定性，保护了承租人的住房需求。
但在中国的法律中，2011年新出台的《城市房屋租赁管理办法》规定了"不能单方提高租金",除此之外，没有其他关于租金提高的相关规定见于纸端。比如在一个短期合同中，出租人若以终止合同为要挟，不断提高租金，法律对此就没有任何限制。也没有对如何提高租金、以及上涨幅度和限度进行规定。这是一个很大的法律漏洞。而且这个《办法》由住建部制定，其性质属于部门规章，且只适用于城市房屋，不适用于镇。所以它的效力比一般法律弱，适用范围也窄，不能通用于全国。
2、解约规定
对于终止合同，各国的规定也各不相同，在实践中也出现了不同的判决结果。
（1）中国案例
张兴作为甲方，顾丽雅作为乙方，在2010年签订了《上海市房屋租赁合同》，约定租赁上海市某处房屋五年，其中约定，一方在某些情形下可书面通知另一方解除本合同。
租期经过一年后，出租方突然发出一份"提前收回房屋原因",理由有租期太长等，并签署了违约说明，要求乙方年底搬离。一个月后，甲方再次发出一份书面通知，解除房屋租赁关系。因为承租人擅自改变房屋租赁用途，不是居住而是办公。根据双方签订的合同条款、有关房屋租赁法律以及承租人违反承租房屋使用性质的事实，出租人有权解除与承租人的房屋租赁合同。并诉求乙方支付逾期租金、违约金等费用。法院经审理后认为，依法成立的合同受法律保护。张兴、顾丽雅签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，当事人均应恪守履行，且应当遵循诚实信用的原则。由于被告确已搬离租赁房屋，且原告实际将房屋租予他人，所以不支持逾期违约金。
在很多案件中，法官都倾向于认定双方的"房屋租赁合同"有效，而不以法律取代租赁合同；无论是单方退租或通知终止，都须以合同方的协商为主进行判定。如前所述，我国多是短期定期合同，即使法律规定不定期租赁合同不能随意解除，也无济于事。相关的解约纠纷仍然层出不穷，极大地损害了双方利益，使人们越来越不信任租赁这种方式，造成租赁市场的不安定。
（2）德国案例
《德国民法典》中明确提出，解除租赁合同只能以正当理由为基础。比如原告（女）承租被告于汉堡某街道的一处房屋，后来被告因为"个人需要"（Eigenbedarf），此案中是将房屋给岳母住，就在1999年11月23日书面提出了终止租赁关系。原告提出异议，后经过收回不动产的诉讼程序，一审地方法院于2000年11月3日判定驳回她解约诉请，而需交回房屋。汉堡州法院又于2001年4月5日再次驳回原告的上诉，但允许给予一段搬离期限，即2001年6月31日前。即使后来在此期间内，"个人需要"的原因消失，也就是被告的岳母于2001年6月25日去世，出租人也有义务把此情况告知承租人，此案中出租人须承担一定的损害赔偿。
从德国的《租赁法》及上述案例可以得出，限制出租人的合同终止权，能够将出租人在缔约合同时和合同存续与否的决定权与承租人相对被动的地位相平衡；这也是管制住房租赁市场的关键所在。所以，通知终止合同的制度设计和运用，能够保证住房租赁关系存续的稳定性，作用不可小觑。
（3）美国案例
如德国租赁法，美国很多州都列举了解约的正当理由，主要内容大体一致，包括承租人的不当行为和出租人收回房屋的必要性。第一个方面涉及到租户严重违约的行为，尤其是拖欠租金或损害房屋等；第二个方面则涉及出租人或其家人对房屋的自用需要，以及对某些重大财产处分权利的行使。
但华盛顿还有一个案例十分经典--爱德华兹诉哈比案。
上诉人向住宅租赁管理部门投诉，出租人没有按照卫生条例的规定纠正一次在检查中发现的违章行为。之后，被上诉人即通知爱德华兹夫人终止租赁。上诉人认为驱逐（evict）是对举报行为的报复，这种报复性行为剥夺了她举报以及向政府请愿的权利。而宪法第一修正案赋予了公民举报违法行为的权利。州法院赖特法官认同了上诉人的主张。他的判决理由是：虽然正当的解约理由不包括上诉人提及的范畴，但考虑到华盛顿住宅数量短缺、质量非常低劣，搬迁费用高昂，租赁双方的议价能力又不平等，以及确保最低水准居住条件在经济和社会上的重要性，如果准许报复性驱逐，承租人可能因为害怕房东的报复，而不敢报告违反住宅卫生条例的行为，条例实施的效果就将会被削弱。作为衡平法院，有责任考虑判决将会发生作用的社会环境。基于以上理由法院，他毫不犹豫地宣布报复性驱逐是不能容忍的。
在州一级的辖区，只有新泽西州和哥伦比亚特区有反驱逐的明文立法。但在一些实行租金管制政策的自治地方如纽约市，作为配套措施也都保护受管制住宅的租户以正当理由而不被驱逐。
除了正当理由解除租赁合同外，显然通过判例，还增加了对承租人的另一层保护。正当理由驱逐就是立法机关和法院对承租人续租要求的认可，上例提出的"禁止报复性驱逐"则是侧面支持，更加全方位的肯定了这一要求。法院出于对房东绝对权力的忧虑，孕育了这一规则的产生；因为考虑到了出租人可能会利用他们的优势地位限制承租人对相关权利的行使。
3、比较结论
通过案例的判定和结果，以租金管制和解除合同限制方面为强调，可以再做出如下比较。
在法律中设定终止合同的限制和要求，实际上给了租赁关系双方一个平等的地位，使其能够通过协商合理地解决利益冲突。这些形式要求虽然是对出租人合同自由的一种限制，但换一个角度来看，其实它们能够帮助出租人更有说服力的提出自己的诉求。在此之下提出的主张，就更易获得承租人对对方的合理要求的承认和让步。因为，这些规定本身也是双方利益的平衡器，既保障了承租人的租赁稳定，又为出租人在一定范围内提供了合理的诉求渠道。
三、 小结
德国、美国的租赁法中都列举了些许用于解约的合理条件，有的偏重行政管理，比如涉毒的有关房屋必须终止合同不许使用；也有的体现人文关怀，如房屋自用的可以收回。但一般的理由都在法律法规中予以说明，可以合理援引，以增加解约的合法性。而不是像中国实践中的以"合意"为准。这样保护意思自由，也会给合同外的任意第三人甚至是整个租赁市场，形成不透明的氛围和环境，影响利益预测和取得。
租金管制的目的就在于控制出租人收回房屋权限，两者是环环相扣，紧密相连的。比如《德国民法典》中保护承租人利益的主要方法是§573BGB中规定的通知终止制度。这一制度的确能够稳定住房租赁关系的存续，但是立法者深知，解约与否影响着租金水平，如果不对初始租金进行管控，解约制度对出租人造成的限制可以给他们约定高额的初始租金提供缺口。
所以，控制初始租金是通知终止保护发挥作用的一个前提，必不可少。
还有，如美国的州立法中关于租金的规定，都是原则性的，市及以下郡县都要服从"最高租金"而不能逾越。新泽西州的法律规定，如果出租人将房屋从租赁市场中收回、拆除等，或以自用等正当理由收回房屋，那么该房屋重新出租时被核准的最高租金，也不得高于如未收回所被核准的租金。
由此可见，这两种规则互相牵制。
而我国的合同法则在这两个规则上都采取了退缩的姿态，以"合同自由"为最高原则，对租金和解约问题在租赁法中的地位"视而不见".这是对"合同自由"的曲解。在租赁合同的语境下，对"自由"的限制反而是对"正义"的维护。我国合同法中也有"不得以提高租金为由解除合同"的条款，但是究其功能来说，在没有其他法规支撑的情况下，它能起到的作用甚微。因为在没有其他法定理由提高租金的情况下，实践中，出租人会用各种说辞威胁对方解除合同，最终达到上涨租金的目的。这是与德国法中的同样一句规定的本质区别。所以，租金的管制、解除合同的理由，和租赁合同的特点，与保护双方利益都是成体系的。
大陆法系长期以来将租赁界定为债权，而英美法传统上就承认租赁为物权。
物权强调人对物的直接支配利益，而债权则强调相对方的行为义务；而事实上无论其性质定位，都是人们借以保护特定社会利益的手段，这就是案件判决中法理背景，也是之所以有不同的司法结果的原因。对我们的意义，就是认识到生活在社会中的个人，不仅需要满足其对物直接支配利用的权利，更离不开社会上其他人积极作为的帮助。大陆法系国家学者提出"债权物权化",强调对物的支配利益。
普通法系法官则强调相对人的义务，也许并不恰当，但这正好体现了"物权的债权（契约）化".这两大法律体系看似相反的运动轨迹，其实都指向同一个方向，就是对承租人居住利益的承认和保护：承租人需要稳定地占有住宅，法律就给予其物权性的保护；承租人无力承担住宅的维护，法律就通过契约的默示条款要求房东承担适住性担保责任和维修义务。
系统化的租赁的社会管制就是通过上述一系列的法律法规构建并运作的，合同双方可以形成相互制约的关系，同时也是利益的共生体。完善租金有关的规定，并且调整其他法律条款，既能稳定租金水平，又能保证租赁市场健康发展。
