NW房地产项目风险的防范策略

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【题目】房地产工程项目潜在风险控制探究  
【第一章】房地产公司项目风险管理探析绪论 
【第二章】NW房地产工程项目概况 
【第三章】NW房地产企业项目风险识别 
【第四章】NW房地产工程项目相关风险评价
【第五章】NW房地产项目风险的防范策略 
【结论/参考文献】房地产项目风险有效控制研究结论与参考文献 


　第五章 NW房地产工程项目风险防范。
　　
　　通过前几章对NW房地产工程项目进行风险识别和分析评价，得到了项目的主要风险因素（A类和B类风险），结合项目自身的特点以及前述WBS法对项目各阶段风险识别的结果，本章首先由表3-3整理出NW房地产工程项目各个阶段的主要和次要风险因素（A类和B类风险），详见下表5-1,然后提出有针对性的风险防范措施，对项目风险进行规避、转移和利用，以降低风险发生的概率，同时对风险进行有效监控，将项目风险的损害程度降到最低。
　　 　　
　　5.1项目策划阶段风险防范。
　　
　　根据表5-1,该阶段主要风险因素（A类）有协调风险，次要风险因素（B类）有宏观政策变化风险、定位风险、融资风险，针对上述风险，本文提出如下风险防范对策：
　　
　　（1）寻求政府、相关事业单位的合作支持。
　　
　　NW房地产工程项目作为白云区的重点建设项目，始终与区政府的参与和支持密不可分，因此项目做好与政府之间的沟通、协调关系显得十分重要，对整个项目的开发报建、验收工作的顺利开展大有裨益。
　　
　　NW房地产项目应组建一批经验丰富的专职开发报建团队，加强与政府规划、国土、房管、质监、建委等各个行政主管部门的沟通协调，适时向这些政府工作人员咨询有关房地产政策、市场的动向，并与电力、市政、供水、档案、园林等有关部门保持联系，详细了解项目区位的自然条件及地下管线等情况，以便于高效的办理房地产项目各项审批手续，减少来自各个层面的干扰，提前化解许多潜在的风险因素，确保项目顺利开展。
　　
　　（2）加强对房地产宏观政策分析研究，适时调整开发节奏。
　　
　　随着近来国家和各级地方政府采取多种积极的政策和措施促进房地产市场的复苏，近来广州等一线城市房地产市场已逐步回暖。同时,各大银行也开始采取降低首套房贷利率、减小首付比例等办法降低购房门槛。在这样的背景下，发展商必须加强对我国各项房地产政策的解读与研究，关注地方政府出台的相关政策、规划调整等，才能准确把握政策发展的方向及调整目的，并根据政策环境动向适时调整开发节奏、规模与策略，从而避免因为宏观政策的变化而让项目蒙受损失。对于NW房地产项目而言，目前应加快开发进度，顺应近期楼市回暖的政策导向和市场行情，从而加快资金回笼、提高售价并获取高额利润。
　　
　　（3）控制投资成本，多渠道融资。
　　
　　因为NW房地产工程项目作为城市综合体，项目总投资高，其发展商作为港资龙头企业现金流较充足，但仍然需要做好资金的现金流管理、成本管理等工作，特别需要避免的是囤地不开发导致的罚款风险，通过控制投资成本来降低财务风险，从而保证项目开发资金链的连续性。同时在今年多次降准降息的情况下，当前行业的融资市场对房地产投资企业来说非常有利,项目可建立多渠道融资机制，以降低项目的资金利率风险，如结合自身的实际状况合理的运用财务杠杆、争取商业银行贷款、进行期房销售迅速回笼投资资金、证券化融资、融资合同争取浮动利率制度、合理统筹工期和投资计划的安排等。
　　
　　（4）准确制定市场定位，注重开发差异化产品。
　　
　　在NW房地产工程项目建设前期，应当加强市场调研活动，可委托专业研究机构，对所在区域的房地产开发状况、宏观经济环境、竞争对手产品组合情况、政策环境等进行调查分析，并结合自身公司实力，对项目的建筑形态、商业业态布局、房型、面积比例分配等进行仔细研究，以确定项目的市场定位和产品组合方案。另外，在同质化住房产品竞争日益激烈的形势下，项目应注重开发差异化产品，通过对项目周边公用设施建设的情况、竞争对手开发楼盘的房型、价格及小区特色等调研的基础上，提高产品的附加辅助功能，例如房型设计人性化、完善配套设施、提高园林观赏性和舒适度、建设地铁专用连接通道提升交通便利程度、提升物业管理水平等，从而形成自身项目的差异化定位，形成新的核心竞争力。
　　
　　NW房地产项目周边的在建商品住宅项目主要是中小户型产品，项目的绿化、物业管理等档次较低，配套也不完善，主要市场定位是城市中等收入家庭。因此，NW房地产项目应将市场定位于城市中高收入家庭，依赖于便利的交通位置以及近10万平方米的大型商业配套，可将楼盘打造成中、高档商住两用的综合体以及区域高端住宅标杆，目的是吸引中高收入人群购买，提升品牌知名度。
　　
　　5.2项目设计阶段风险防范。
　　
　　根据表5-1,该阶段主要风险因素（B类）有规划和设计风险、合同及采购风险，针对上述风险，本文提出如下风险防范对策：
　　
　　（1）认真挑选设计单位，推行设计图纸审查制度，合理确定设计费用，提高设计单位积极性。
　　
　　因为NW房地产工程项目是大型城市综合体项目且属于区重点建设项目，其设计方案不仅需综合考虑项目自身情况，如周边环境、市场需求、融资能力等因素，还是政府业绩的门面，而设计方案的优劣与设计单位水平的高低有着直接关系，故筛选优秀的设计单位是首件要事，对设计单位的资质、人员配备、过往类似项目经验等进行充分考察，可在设计阶段有效降低后续的诸多变更风险。考虑到NW房地产项目的发展商是港资背景，故可以充分利用此优势挑选香港优秀的设计院进行方案设计，国内设计院进行施工图配合。其次，建立健全设计图纸审查制度。除了按照政府和法规要求完成常规的施工图审查外，NW房地产项目可以充分利用公司内部设计标准文件，如建筑设计标准化模板、各专业常见问题审查清单、历史经验教训总结文本等，委托第三方审图单位、专业顾问单位等进行图纸审查，特别是项目设计方案、材料设备选型等进行多方案经济合理性比选，以充分满足项目自身特点和项目策划的要求，提高图纸质量。最后，推行设计费用市场化，根据市场价格,以总价或按每平方米的单价取费，并利用项目技术经济指标设计质量和设计单位经济效益相挂钩的方法，明确责任和义务，以提高设计单位积极性，优化设计质量。
　　
　　（2）严格挑选投标单位，合理选择招标和合同形式，完善合同条款，实现双赢合作。
　　
　　NW房地产项目是NWCL公司在广州最大的城市综合体项目，过往合作的设计、施工、监理等单位大部分都没有足够资质或类似项目经验，故如何选择投标单位至关重要，项目应成立专门的技术、管理团队对国内优秀的、有资质和类似工程经验的有关单位进行研究和实地考察，并通过综合评分来筛选投标单位。其次，应根据项目的实际情况，选择合适的招标方式和合同形式，根据不同的项目需要和工程分类制定有针对性的评标、定标流程和标准，力求让专业实力强、技术水平高、报价又合理的单位能够脱颖而出。对于工程量变化不大的工程项目（如消防、电梯等），由于风险较低，可采用固定总价合同；对于受建材、人工价格变化影响较大的工程项目（如土建、机电等），可在固定总价的基础上，设置建材（如钢材）、人工浮动调整条款，以降低由于建材、人工价格上涨而带来的风险；对于工程量变化较大的工程项目（如装修、园林等），可采取固定单价合同，工程款将按照实际产生的工程量来结算，从而将造价的变化控制在合理的范围。最后，应尽量完善合同条款并清楚表述，如在合同的专用条款中明确合同价款的调整以及付款方式、变更计量方式、严格控制工程量清单项目设置和名称描述、没有业主同意不得随意变更招标文件的项目经理等条款，以尽量在合同层面消除可能出现的争议。且合同必须遵守公平、公正、合理的基本原则，确保合同双方真诚合作、诚实守信，确立履约担保条款，加强激励机制，对履行合同良好的承包人进行奖励。
　　
　　5.3项目施工和竣工阶段风险防范。
　　
　　根据表5-1,施工和竣工阶段主要风险因素（A类）有成本超支风险、管理人员水平风险，次要风险因素（B类）有施工质量和安全风险，针对上述风险，本文提出如下风险防范对策：
　　
　　（1）合理编制预算，逐步推行建筑材料甲供方式，严格设计变更审查制度。
　　
　　NW房地产项目造价高、工期长、不确定因素多，如果采用传统的定额取费方式进行工程概预算，往往无法准确估计项目实际工程造价，这就在源头上导致中标价格偏高，极易造成后续成本超支问题的产生。故建议NW房地产项目采用定额取费与市场价结合的方式，参照近两年同类项目竣工结算价进行预算编制，并预留一定的风险应对成本，以获得更合理的预算造价，对后续顺利推进招投标工作和工程变更管理奠定基础。其次，建筑材料作为建设工程成本的主要构成部分（约70%），其档次、品牌的选择及价格的周期变化对工程成本的影响非常大，按照通常做法如果由承包方进行材料采购，往往会出现以次充好导致返工、材料上涨导致无法继续履行合同等情况发生，故建议NW房地产项目逐步推行建筑材料甲方采购（即甲供）方式，一方面可以挑选质量过硬的厂家并与之建立长期合作关系从而获得更优惠的报价，另一方面可以制定价格按月或季度随市场情况调整的框架合同体系，从而可以有效降低材料因素造成的工程项目成本超支情况的发生。最后，项目应建立严格的设计变更审查制度。在合同履行期间，设计变更的出现常常无可避免，但过多的变更往往导致大量的返工和成本的增加，所以严格的设计变更审查制度至关重要。建议项目建设中无论是业主方、施工方、设计方还是监理方提出的变更请求，都应详细分析变更原因和影响范围，变更前后导致的成本变化，可能的备选方案等因素，特别是大额变更，应邀请专业顾问团队或专家进行审核论证才能实施，同时也可要求承包商为可能的变更提交建议书、变更估价等资料，以降低成本超支风险。
　　
　　（2）明确管理人员经验水平标准和各岗位职责，建立风险管理制度，强化风险管理意识。
　　
　　管理人员的经验水平对施工过程管理的优劣至关重要，一名经验丰富的项目经理可以帮助整个团队事半功倍的达到项目目标，所以建议NW房地产项目应建立一支业务水平高、素质能力高的管理队伍，并在合同采购中对承包单位的关键管理人员如项目经理、技术负责人等制定明确的比如需具备类似项目管理经验、从事类似职位工作年限、须持证上岗等要求，以及未经甲方同意不得擅自更换的合同条款，保证各参与方的关键管理人员具备较高的职业水平。其次，建立健全风险管理制度和各岗位职责，避免出现责任不清、多头领导等现象，建议NW房地产项目应建立诸如《风险防范制度》、《风险奖惩制度》等，以提高管理人员的风险管理意识和积极性。最后，应注重强化团队的风险意识，树立风险观念。建议对团队定期进行风险管理理论知识、风险管理制度、相关法律法规的培训，以形成风险管理的环境氛围，使项目从高层管理者到一线的执行者都能认识到风险管理的重要性，从而将风险管理变成自上而下的自觉行为。
　　
　　（3）严格执行设计交底和施工图纸会审工作，制定专项施工工序企业标准，推行施工样板制度，建立安全管理组织体系。
　　
　　NW房地产项目作为综合体项目，涉及的专业多，工序复杂，施工难度大，故设计交底和施工图会审工作尤为重要，建议项目施工开始前，应要求设计单位向建设方、监理方、施工方等就设计图纸做出详细的说明，特别是设计文件的特点、难点、疑点及关键工程部位的施工和质量要求，同时要求施工方、监理方在设计交底前对施工图进行全面审查，如节点遗漏、平立剖图纸不符、使用功能受限等矛盾，务必将图纸中的质量隐患消灭在萌芽中。其次，建议对建筑施工中常见的质量通病制定专项施工工序企业标准，如防水工程施工指引、铝合金窗边防渗漏水施工操作指引、装修收口模板指引等，并逐步形成企业组织过程资产库，对不断提高项目工程质量有很大帮助。另外，因NW房地产项目专业多，交叉施工情况普遍，故推行施工样板制度非常必要，可以避免大量的返工和重复协调工作，特别是对施工中的重要工序，如钢筋绑扎、砌体、滴水线（槽）、内外墙抹灰、防水构造处理、外墙保温、管线安装、各水电点位布置定位等均应设置工程施工样板，并须报甲方、监理等验收通过后方可大面积施工。最后，项目应建立由总公司安全发展委员会、华南区域公司安全领导小组以及NW房地产工程项目部构成的安全管理三级组织体系。安全发展委员会负责公司安全制度的审批和监督。区域公司安全领导小组代表公司组织定期检查、评比，专职负责监督管理各项目的安全管理工作。
　　
　　NW房地产工程项目部是项目安全生产的直接管理部门，负责现场施工的日常安全管理。只有这样从上至下统一安全管理制度、职责，才能提高安全管理的积极性和有效性。
　　
　　5.4项目运营阶段风险防范。
　　
　　根据表5-1,该阶段主要风险因素（A类）有市场竞争风险、物业管理水平风险，次要风险因素（B类）有供求关系变化风险、发展商能力和经验风险，针对上述风险，本文提出如下风险防范对策：
　　
　　（1）深入市场调研，加强营销宣传，灵活调整定价，创新销售模式，合理安排不同营销阶段工作重点。
　　
　　随着国家调控和房地产企业库存高企，市场竞争和供求关系失衡的情况越演愈烈，NW房地产项目想要在如此竞争激烈的大环境下分一杯羹，就必须做好如下几点：首先要对区域及周边房地产市场进行深入市场调研，分析周围竞争对手情况。例如项目周围正在建设或销售当中的华发四季、万科云山等项目，通过对他们进行实地调查研究，摸清他们的产品特色、销售均价、营销渠道等非常有必要，可有针对性的适当调整市场定位，进行差异化竞争；其次，要采取多种营销手段特别是网络营销的方式加强宣传，例如可在诸如“房多多”、“搜房网”等平台进行网络导购或团购优惠指引，提高项目知名度和影响力。第三，产品定价不能一成不变，要根据市场环境的变化、户型变化、销售推出的时间等适时调整定价，比如可采取平价导入-稳步提升-实现价值最大化的方法，以逐步吸引购房者购买，或把不同楼层、不同朝向的住宅适当拉开价格档次以完善产品线、扩大目标客户群体。也可以采用价格折扣策略，如全款95折，贷款98折优惠，或团购优惠价等方式，使项目能够尽快回笼资金，减少贷款利息，加快资金周转。同时，应重视创新销售模式，比如采取“一二手联动”推广销售方式，即项目直销和房地产中介公司联合销售的方式，可充分利用中介公司丰富的营销经验，拓宽营销渠道和客户源。
　　
　　或者采取预售、预租、出售特定年限的物业使用权等销售方式，降低销售滞房风险和租金风险。最后，应根据项目营销的不同阶段调整工作重点，如在前期的销售准备期，可进行竞争对手考察、产品卖点强化、团购及网络营销探索、类似项目考察等；在中期的销售导入期，可进行老顾客推广、核心卖点的媒体投放等；在核心的强销期，应最大化宣传攻势，重点放在产品的稀缺和优势上。在后期的销售持续期，应树立优质物业的口碑，并充分利用专业房产中介等销售经验持续推广，以节省销售费用。
　　
　　（2）推行物业前期介入模式，建立物业CRM管理系统，因地制宜的提升物业管理水平。
　　
　　NW房地产项目中有住宅、商业、公建等各种功能分布，流线复杂，物业管理难度高，所以建议物业公司在项目策划阶段就应该介入，一方面可以提前熟悉物业中各种结构布局、设备操作，并从物业管理的角度提出建设性意见，有效避免规划设计上物业功能或布局的缺陷，另一方面可以从后期便于物业管理的角度介入工程施工管理，保证设备安装的质量和实用性，减少在物业交接后可能增加的支出，对物业的管理、养护、维修提供便利。其次，应建立物业CRM管理系统，通过信息管理系统，可以快速、高效、持续的跟踪客户需求，实现可追溯的业务流程，及时发现并消除物业管理中存在的隐患和不足，提升客户满意度。最后，NW房地产项目的物业管理公司是自己集团内部子公司，虽然有港资企业大量的先进经验和经营模式、严格的规章制度和业务流程，但基本承担的是住宅类项目的物业管理工作，对于广州本地的综合体项目也是首次尝试，所以需要因地制宜的解决地区差异、本土化、公共关系、危机处理等问题，并多组织考察本地优秀的物业管理公司进行沟通交流，学习成功经验。
　　
　　（3）加强房地产品牌建设，培育优秀管理人才，遵循综合体开发运营规律。
　　
　　NW房地产项目发展商应加大品牌宣传投入，塑造自己的地产形象，特别是利用标杆物业的影响力来提升对市场和购房者的吸引力,增加未来收益。因为随着市场经济的发展，消费者品牌意识的提高，市场机会、市场资源、市场份额逐渐向品牌发展商集中。
　　
　　其次，应加强项目管理团队建设，优化管理团队知识结构，提高管理人员专业水平，积极培养、引进优秀的管理人才，必要时可聘请专业的顾问团队进行咨询，根据市场情况调整发展战略和方向。最后，应遵循综合体开发运营的规律，采用统一的运营管理机制，进行统一的商业策划和运营管理，构建项目规划、设计、建设、招商、物业管理等核心环节的产业链。城市综合体一般由销售型物业和持有型物业产品构成，开发程序可以灵活应变，例如可以先期竣工商业裙楼并投入经营，以尽快回笼投资，并用于后期住宅塔楼的开发建设，这样可以尽量避免或减少项目开发与运营风险。
　　
　　5.5本章小结。
　　
　　本章首先通过针对NW房地产工程项目风险评价的结果，将项目建设过程的各个阶段主要风险（A类）和次要风险（B类）进行梳理，然后结合NW房地产工程项目的实际情况提出每个阶段重点的风险防范措施，主要包括寻求广泛合作支持、适时调整开发节奏、多渠道融资、开发差异化产品、推行设计图纸审查制、合理选择招标和合同形式、逐步推行建筑材料甲供方式、采取施工样板制度、创新销售模式、建立物业CRM管理系统、加强房地产品牌建设等具体的风险防范建议。