第二章 理论基础
2.1 养老地产的内涵
养老地产目前在中国尚未有相关部门正式出台的定义,因此本文通过总结国内外现有商业性养老机构的基本特征,从建筑功能、开发及运营模式、目标市场定位,以及配套条件等维度出发,对现阶段的养老地产的内涵进行如下概括:养老地产是一种随着人口老龄化加深而逐步出现和发展,以老年人舒适居住需求为目标,进行有针对性的规划建筑设计,包含有居住、照护、医疗、商业配套等多方位服务的房地产产品。
这类项目的本质是一种房地产开发和运营体系,多由房地产公司、基金、保险公司等进行投资或开发,并由专业运营机构提供管理服务,目前养老地产的产品形态主要分为:老年社区、养老公寓、旅游+养老社区、高端养老院等。而区别于中国现有养老机构的社会公益属性,养老地产项目作为具有商业属性的资金密集型产品,其所覆盖时人群目前主要是经济基础较好、消费能力较强的老年人。
在此内涵的基础上,养老地产与一般的房地产产品之间还存在以下不同之处:
(1)针对性:养老地产主要依据“年龄阶段”和“机能状况”两大维度拟定目标人群需求,在实际操作中应根据《老年人建筑设计规范》等标准来设计符合老年人生活、娱乐、医疗等需求的建筑形态、配套设施,按照《老年机构管理服务基本规范》来制定基本服务体系并不断完善。
(2)专业性:作为既区别于家庭养老、社区养老,又涵盖了二者优势的高端产品,养老地产项目中的运营商的服务资质、团队专业程度都非常重要,在实际运营中须特别考虑到高端人群多层次的需求,以及丧失部分自理能力、患有慢性疾病及失能、失智老人对专业护理服务和医疗保障的需求。
(3)盈利性:养老地产是区别于政府养老机构或民办公助养老机构的商业性养老项目,因此必须在现有政策框架和市场环境中形成可行的长期盈利模式,才能形成完整的产业体系,吸引社会资金进入该领域。
(4)可持续发展性:养老地产的盈利性与项目的可持续发展性紧密相关,虽然养老地产中有部分独立住宅可供销售,实现资金回笼,但项目的核心则在于其定位规划的预见性与前瞻性,以及运营、服务等通过较长时期才能获得市场回馈的方面,因此,是否具备可持续发展性在很大程度上就决定了项目的发展前景和盈利性的实现。
2.2 国内外养老地产市场概况
美国:美国是发达国家阵营中较为典型的人口大国,也是较早进入老龄化社会的国家。美国在20世纪60年代末,已初步进入老龄社会,至1980年全美65岁及以上的老年人占人口比重己达11%。通过长期的发展、调整和完善,目前的美国养老地产业已不仅仅是一种房屋类型或者养老方式,而是一套完整的、可持续循环的产业体系。
美国老年社区或公寓的发展己基本成熟,从机构性质的角度可划分为盈利性和非盈利性两种。其中盈利性的居住项目即为本文研究的养老地产的具体形式,这类项目由投资商、幵发商完全按照商业化模式运作,在政府规定的框架下,追求较为合理的利润。盈利性的养老地产项目在自然环境上较为优越,设计合理、功能齐全,地理位置一般处于城市的郊区。
从运营模式的角度进行划分,美国养老地产则可分为委托经营模式、净出租模式以及委托经营和出租相结合的模式。其中委托经营模式的操作方式主要表现为:养老地产项目业主将其持有的物业委托至运营商进行经营,但与净出租模式相区别的是运营商每年向业主收取经营管理费,但不承担经营风险。通过这种模式,项目业主的投资收益相对更大,但是持有物业的风险也更高。净出租模式的操作方式主要表现为:
养老地产项目的业主将其所持有的物业整体交由运营商进行经营,每年向运营商收取固定租金,而所有的运营成本、税费以及其他费用等均由运营商承担。通过这种模式,地产项目业主可将投资风险降至最低,同时亦能保证稳定收益,而运营商在获得全部经营收益的前提下,承担全部经营风险。而租赁和经营相结合的模式则在一定程度上平衡了此前两种操作模式的收益和风险,其操作过程为:养老地产项目业主将其持有物业的部分权益出让至运营商,并与运营商签订委托管理协议。在这一框架下,运营商将获得管理收益和与所拥有权益相对应的部分经营收益;同时养老地产项目的业主也能既享有较多的经营收益,又能通过调动运营商的积极性从而提高物业经营收益。
(裘旭波,2013年5月《房地产幵发杂志》,中国养老地产存在的问题及突破途径)日本:日本是众所周知全球老龄化率最高、老龄化速度最快的国家。据日本政府2013年发布的2013版《老龄社会白皮书》,日本65岁及以上的老年人口数量在2012年10月已首次超过了3,000万,达到了3,079万人,占总人口数的24.1%,为历史最高值,日本也由此成为全球老龄化率最高的国家。
日本养老地产主要分为“机构设施”和“住宅”两大类,基本都以只租不售作为长期的经营模式。“机构设施”是由开发商建造适合老年人居住的设施,设施内配置包括护理疗养、保健、特别养护、生活援助等各种服务,盈利途径主要通过收取入住金和管理费;“住宅”类项目可由私人或机构提供,主要分为:面向高龄者的住宅、年长者住宅、银发住宅、自有产权住宅,在这四类面向老年人的“住宅”项目中,除第3种“银发住宅”的入住老人可能需要轻度照顾以外,其他3种住宅模式的入住对象一般为60岁以上且生活能够自理的健康老人,盈利途径主要是房东通过收取租金或其他服务费用实现投资回报。
此外,由于日本人多地少,人工成本较高,而科技发达,自动化程度高,因此,在老年住宅的设计和使用上都体现出电气化程度高的特点,通过自动化设施为老年人的独立和自理提供了保证。
台湾:台湾地区65岁以上老年人口占总人口比例已于1992至1993期间年便快速从6. 8%上升至7. 09%,正式进入老龄化社会。随着最近二十年台湾地区人口老龄化趋势的不断加剧,青壮年人口抚养老龄人口的压力日益增长,同时岛内经济和社会压力也正不断加大,传统的养老方式势必需要改变。因此,随着传统的家庭养老方式逐步转向社会养老,养老地产项目在台湾也陆续出现,根据受众市场的定位区别,这类项目又分为针对“金字塔尖人群(资产总额至少在1,500万新台币以上)”的顶级养老住宅,以及价格体系更为灵活、覆盖社会中层人群的养生文化村项目,前一类项目多为只租不售型,而后一类项目中的部分住宅可供销售,并且由于养老项目的土地基本由政府以福利价划拨,因此这类住宅的销售价格也相对较低,目标人群反响非常积极。
上海:上海作为中国典型一线城市,经济水平高,人口寿命较长,因此其社会老龄化现象也表现得较为突出,早在1979年,上海户籍人口中65岁及以上人口比例就超过7.2%,在全国率先进入老龄化社会;截至2012年末上海市户籍人口屮65岁及以上人口数为245.27万人,占户籍总人口的17.2%,也是全国同期9.4%水平的1.8倍;同期上海户籍人口中70岁及以上人口数为169.13万人,占户籍总人口的11.9%。除老龄化程度较深之外,上海的老年人群体中还存在纯老年家庭(老人不与儿女居住,家庭成员仅为一代老年人)比例高和老年人独居(一位老年人独自居住)比例高等现象,因此上海的养老产业发展相对较早,高端养老地产市场上已存在一些具有代表性的项目。
以2008年进入市场的上海亲和源老年公寓为代表,目前上海高端养老地产项目的特点主要表现在:
(1)大都市郊外,即项目落户于大型城市近郊,既可获得更为优越的居住环境,又可借力较为完善的交通条件、公共设施和医疗资源,且距离潜在消费群体较近,考察和入住都比较方便。
(2)“出售”和“持有”并重,即幵发商将开发物业按比例划分为用于销售的部分和长期持有的部分,并通过产品的销售短期收回资金,获得销售利润,而更重要的部分则是将持有的物业交由专业的养老服务运营机构进行经营,从而获得长期租金回报,或联合经营的分成。
(3)会员制管理,目前高端养老地产项目基本都釆用“入会费”+ “年费”的费用收取方式,入会费为入住时一次性收取,金额跨度从80万至98万不等,此后年费的收取则根据房屋面积和包含服务内容的不同从2万元至5万元不等。
