第五章 A公司成本控制对策
一、前期决策阶段的成本控制对策
前期决策阶段主要是房地产开发公司结合国家宏观政策和区域政策、特色的基础上,准确的评估开发项目能给企业创造的利润空间,这部分的工作主要涉及到土地的拍卖、项目的可行性研究、项目经济指标的测算等等。对本环节成本控制主要注意以下几点:
(一)建立成本控制岗位责任制
A公司目前成本控制的职能分散在各个部门,没有单独的部门来负责这些个信息的汇总、分析,但若建立成本管控部门必然会加大公司的费用幵支,我们可以依据公司的现有状况,在各部门中设立成本控制岗位。各个部门明确职责范畴,确定公司各级工作人员的分工及职责。各部门都为成本控制负起责任,比如工程部门对施工现场的用料数量负责,注重用料成本是否合理;设计部门要编制设计限额,同时对设计费进行把握和控制;土地成本、拆拆补偿费用等因主要是按照政府颁布的收费标准执行,责任可以落实到综合部;营销部主要的任务是提高房屋销售的价格和销售的数量,注意新增的边际贡献应当大于新增的广告宣传费;财务部在做好财务核算、投融资计划和项目财务指标测算的基础上,可将项目决策过程中数据的分析、汇总职能落实到财务部,财务部门对项目建设整个过程的成本耗费行使监督职责,认真研究动态成本变化的原因,并不断完善。
(二)有效控制土地价格
市场决定价格,市场需求大加上土地的供应有限,造成土地价格节节攀升。
国有土地使用权出让方式一般有拍卖、招标、挂牌出让与订立协议四种,以招标居多。协议出让土地使用权一般由主要的管理部门及用地双方共同协商并订立价格。招标,拍卖,挂牌取得的土地对开发商有一定的优势,政府一般会对开发建设期有一定的要求,促使开发商立即组织项目开发,在招拍挂中广大的开发商得到的是一个公平的竞争环境,在开发中有一定的相关政策和法律风险保障,有利于项目开发的搞效率。要控制好土地成本,就需要掌握土地招拍挂过程中竞买的策略及技巧,尽可能用最低的价格和风险获得最大的利润。首先,就要控制好土地费上限。土地竞拍前,对要建什么样的楼盘,拟建方案,未来几年的销售额和现金流都要进行测算,再算得建造成本,用最低价格作为假定方案,假设零利润来计算土地成本限额,最后计算出参与拍卖土地可以接受的价格底线,将土地纳入可控范围内。
(三)充分市场调研的基础上的项目准确定位
在市场调研阶段要充分了解市场需求,了解项目建设的经济条件、场址条件、并对项目进行财务可行性分析。以下以慧园项目为例进行项目决策阶段的具体分析。
1、项目建设的经济条件
据国家统计局的数据表明,尽管房地产政策的收紧,尽管中国人民银行加强了房地产信贷的监管,2011年、2012年房地产的价格仍然保持着持续增长,政策的变化提高的房地产企业的入市门滥,更加有利于企业的稳定发展。本项目位于合肥市未来发展的一个重要地区,这个区域外来人口众多,虽然己经由世纪金源、蓝鼎、高速地产等建成了一批住宅,但是随着新区功能的完善,学校、医院等配套设施进一步跟进,省政府、金融后台服务区的进驻,人口会不断增加,住宅的刚需还在加大。
2、项目建设的场址条件
A公司建设的慧园项目选址在远离城市中心的幵发区,改地块已经全面实现了道路、供电、供水、燃气、热力、通讯等等和“土地平整”,土地标准达到“十通一平”。市政雨污水井和给水管线、蒸汽热力管沟、电讯及IP宽带网,以及供电电源电缆等基础设施均有落实到位。根据附近地块的地质勘测报告,拟建项目的地形整体呈南高北低之势,中间略有起伏,经过平整后,即可展幵施工。属江淮丘陵地貌,微地貌为岗地与墙沟交错分布。地层主要由第四世纪晚更新世点土组成,覆盖层厚度约20米,其中琐沟位置上部有较厚的杂、素填土及粉质点土分布。根据地质勘察报告该项目所在范围内,无影响场地整体稳定的不良工程地质现象存在,为稳定的建筑场地。拟建地段地下水类型为上层滞留水,含水量与大气降水及地表水联系密切,整个场地内无统一的地下水位。勘探测得钻空内地下静止水位埋深一般为0.8-1.5米。根据区域环境水质分析,该地段地下水对轮不具侵烛性。综上所述,该项目在经济上、地址上的建设都具有一定的可行性,结合本公司的资金实力与技术实力,开发建设的小区定位应为中档住宅小区,以满足对住宅的刚需为主。
3、确定项目的目标成本
目标成本管理是我国房地产企业比较普遍釆取的一种成本管理方式,目标成本的制定要充分了解项目资金回笼、土地成本、建设成本、各项费用开支和税金支出情况。这里应当指出的是企业制定的目标成本应当是企业的平均先进水平,制定时要综合衡量企业的外部环境和自身实力,制定出企业最佳的目标成本。然后再对目标成本进行分解、落实、考核和控制。要责任到人,有时候确实无法到人的可以落实到各个部门,形成一个多层次的成本管理网络。制定的目标成本还要能根据实际的情况不断加以修正。在企业的成本控制方面,深入分析,综合考虑自身的特点,制定符合企业实际的目标成本。
根据《全国统一建筑工程基础定额一安徽省估价表》、《合肥市建设工程造价与定额》和相关技术资料A企业慧园项目目标成本估算如下:【表5.1】
(四)根据目标成本,计算项目的财务指标,以确定项目的可行性【5.2-5.5】
根据以上表格,慧园项目财务评价指标为:
净现值(FNPV)是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标,是指按照行业的基准收益率或设定的折现率,将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期的现值之和。
FNPV=E(CI-CO)t (1+i) i按照五年期的贷款利率6. 55%计算。经过计算FNPV为36421.97万元,项目可行。
内部收益率指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率,它反映项目所占用资金的盈利率,是考察项目盈利能力的主要动态评价指E (CI-CO)t(l+FIRR) ''=0CI——现金流入量CO""“现金流出来(CI-CG),^第t年的净现金流量计算内部收益率为53%,项目可行。
净利润=49206.25万元,大于0,项目有利润,可行。
成本利润率=利润总额/总成本额=49206.25/172909. 67=28.46%
二、规划设计阶段的成本控制对策
房地产项目的规划设计阶段也是成本控制的一个关键阶段,规划阶段研究在现有的用地面积上如何合理有效的进行布局,在满足容积率、绿地绿、层高控制、日照时间、公建数量等硬性规定后,尽可能的考虑开发企业的经济效益是规划阶段最重要的工作。在项目进行深化设计的过程中,则要考虑房屋建筑的质量、抗震指数、房型设计要合理,不要铺张,要引进一些节能环保的新技术来降低住宅今后的使用成本,也要从投入资金的角度考虑,尽可能减少资金的投入,实现企业效益的最大化。
(一)采用设计招标,选择最优的设计单位
优秀的设计单位拥有着综合素质很强的设计人员,我们在选择设计单位的过程中要注重设计单位资质的审核,对设计单位以前的设计项目要进行大致的了解,可以邀请多家设计单位来投标,把各家的设计方案、设计亮点进行融合,房屋的使用权有70 我们在设计的时候理念应尽量超前,综合比较后,我们能够选择最优的方案。
(二)加强设计阶段的经济论证,优先选择经济效益好的方案
在规划设计阶段对成本的事前控制相当重要,设计阶段决定了整个开发项目的建筑面积、楼体数量、各栋楼的层高、景观绿化面积,这些都和成本密切挂钩,方案初步设计出来后,应加强项目的经济论证,可以聘请一些业内专家对项目进行经济论证,在多个可选择的方案中选择经济效益最佳的方案。不要等到图纸已经付诸实施的时候,再发现没有经济效益或者成本偏髙就为时晚矣了。下面结合A公司开发的锦城项目,对设计阶段的成本控制进行分析【5.6】
由于在方案优选的时候没有进行详尽的分析,只是根据销售部门反馈的意见及对市场的简单判断,便做出决策选择第二种方案。现重新对这个项目进行分析,发现项目地处在离市中心较远的幵发区,周围有一所高等院校及几家大型的工厂,工厂的职工称为购房的主流,刚性的需求比改善型的住宅更加有市场。加上国家购房政策的调整,限购和限贷过多的压制了别墅客户的需求,小面积的电梯公寓表现出更加坚挺的价格,而别墅住宅则出现了卖出不去的现象。经过比较可知方案一在当前的市场环境下会获得更多的经济效益。
(三)进行限额管理
在设计过程中,我们可以将项目的各施工部分进行有效分解,根据以往的工作经验和统计数据,对各个施工部分的设计进行定额管理。例如景观绿化的限额为100元/平方米。我们的设计人员根据自己的专业知识和工作经验编制各分项工程的限额,将自己了解的建筑材料的市场信息反馈给设计单位,通过这种方式参与到设计工作当中去。这样我们不需要等工程结束之后才能了解成本,但这个办法的缺点是要有足够多的项目建设经验和足够多的以往建设项目的数据,而且对项目的分解也要足够的仔细,比较耗时耗力。
(四)审图工作必不可少
审图工作是对设计好的图纸进行核对、检查,避免出现设计差错,也可以避免一些不良情况的发生。通过设计图的审查,我们能发现找出问题,改进我们的设计方案,不至于到了施工阶段甚至施工完毕才发现错误,造成浪费。
三、招投标阶段的成本控制对策
招投标环节主要是要选择技术过硬的优秀施工队伍,这是控制工程成本的关键点,本阶段成本控制措施应注意以下几点:
(一)公开招标和邀请招标相结合
招标的两大方式是公开招标和邀请招标。招标单位利用广播、电视、网络、报刊等媒体发布招标信息,具备相应实力、具有资质、管理能力的单位均可以申请投标,这就是公开招标。通过公开招标,会涌现出更多有实力的、有信用的承包商,业主可以在较广的范围内选择承包实施单位。参与竞争的单位多,幵发企业会得到更有竞争性的报价。但这种方法耗时耗力,由于投标申请人的数量多,往往需要对投标单位资格预审,而且评标的工作量也较大,因此招标的时间长、对建设期要求高的项目部适用。
邀请招标是公开招标的合理有效补充。开发商预先选择一些信誉度搞、有能力、有资质、具有良好合作经历的施工企业,向他们发出邀请,邀请他们参与投标。邀请中将工程的建设要求、工作范围、施工应具备的主要条件进行简单说明。
若同意参加投标再从招标单位领取招标文件,并按招标文件的规定进行投标报价。邀请投标只能是自己熟悉的对象,在具备相应的资质、技术水平之后,重要的是承建过类似工程,有实战经验和控制能力,为了保证投标的公平性、竞争性,邀请对象的数目做好大于3家。与公幵招标比较,邀请招标简化了招标程序,节约了广告发布费用,大大节省了招标时间和金钱。而且由于了解对投标人资本实力、以往业绩和履约能力,大大降低了合同履约过程中的风险。为了有效证明投标人资质、能力的有关材料真实可靠,这些资料应作为评标时的评审内容之一。
邀请招标也有其不足,投标竞争不够激烈,会使中标的合同价提高,甚至会出现围标现象。另外由于各种主观或者客观的因素,很有可能会将一些技术上有实力、价格上有竞争优势的单位排除在外,这样也会提髙工程造价。因此通常采用公幵招标方式选择大型工程项目的施工实施单位,一些技术含量较低、工艺比较简单、资金需求量不大的工程可以简化程序选择一些具有良好合作经历的单位进行施工。
(二)提高招标文件编制水平,坚持清单招标
在招标时能够自行编制招标文件和标底,有能力组织幵标、评标的业主可以自行进行招标;若没有达到以上要求,业主可以委托具有相应资质证书的建设工程招标代理机构招标。在招标的过程中A公司可以两者结合,综合衡量自己的组织招标水平。目前来看对内容比较简单、单一的项目可以选择自主招标,对工程体量大、业务复杂、工艺水平较高的施工项目可以选择请专业的招标代理机构进行代理招标。
坚持使用工程量的清单招标,计价方式简洁明了,在总价和单价上都有比较和竞争,这样可以体现各单位的真实成本,各个投标单位的报价优势也是一目了然,便于房地产企业选择报价合理的投标单位,节省招投标的时间,也节约项目的造价。
(三)招标管理程序化
严格执行招投标管理的制度和流程,实现从单位考察到洽谈定标的全过程的程序化管理,在招标的过程中可以使用“新老结合”的办法,让更多的优质资源进入到项目的招投标中来,充分保持项目的竞争性,制定完备的招投标管理程序,充分体现“公平、公正”的原则,坚持合理最低价中标的原则。
(四)结合公司实际建立招投标评价体系
招投标的环节主要的目的就是要选择优秀的施工队伍来进行施工,让拥有过硬施工技术的单位按质按量完成项目建设。这个环节的成本控制主要在于评标的准确性。一方面要抽调本行业的专家、相关的造价工程师等等认真审查标书,另一方面建立合理的招投标评价体系,对成本进行严格核算,确保报价的合理性,最大限度的降低成本。
(五)加大合同管理
合同的签订具有法律效力,一旦签订好合同,就对项目建设的造价、付款时间、违约责任、项目保修期限保修内容都有了明确的规定,若违背了合同约定就会承担法律责任。所以我们在签订合同的时候,必须对合同内容进行全面审核,对合同关键内容进行仔细推敲,最重要的是要组织成本控制部门、施工管理部门、财务部门、律师等对合同进行评审,加大合同的严密程度。合同履行时,应加大监管力度,减少纠纷,提升履约的效率。
四、施工阶段的成本控制对策
施工阶段在房地产开发过程中历时最长,涉及的人员、工作面相互交叉,本环节重点是严格按照规划设计阶段下达的成本指标进行施工现场的管理,保证计划目标的实现。
(一)重视图纸交底会审工作
图纸交底工作指的是,规划设计人员就设计意图、设计内容、设计质量、设计标准向施工单位进行交底,施工单位应组织相关各方对图纸进行会审,对发现的问题应及时提出,并请相关责任方限期解决。
(二)加强签证管理
工程项目现场签证是在建设过程中的一项经常出现的、会对成本产生较大影“响的工作,工程签证问题引起的工程结算价的变化可达到15%-—25%,有时候甚至更高。我们现场办理签证时,要确保签证的内容与实际相符合,工程签证单上的数据及标书必须清晰,有时候一个数字符号的相差就会相差十倍以上。工程签证单上要有施工单位的项目经理、设计单位的工程师、总监理工程师、业主代表签字四方共同签字方可有效。现场的正签证施工单位会及时提请并填制工程签证单,但是现场的负签证施工单位是不会主动提请填制工程签证单的,这就要求业主单位的现场管理人员能及时发现需要办理的签证事项,并督促施工单位办理负签证。
工程签证应以图纸化计量为主,对签证的描述要求客观、详实、准确。对于各类不同性质的签证,应遵循签现场而不直接签结果;签事实而不直接签工程量;签工程量而不直接签单价;签单价而不直接签总价的原则。隐蔽工程的工程签证因要以施工图为依托,详细标注发生的部位、原因、采用何种工艺、原始数据等等。如果施工图是上无法明确表述,则要求附上简图,力求一目了然。对施工图意外发生的工作量,经济签证上要注明时间、地点、缘由、工程发生的原始数据。
建设单位的工作人员应避免只管签证不管算账的现象,施工现场人员应对工程量的变更心中有数。以免造成投资失控的严重后果。
(三)充分发挥监理工程师的作用
工程监理主要对工程项目进行监督、对工程材料进行检查,这对工程项目建设中质量的保证、工期的控制、安全保障等等都起着重要的作用。监理单位成本控制的主要工作有:对资金的运用有一定的规划、对设计图纸进行检查、对施工现场发生的工程量予以确认,找出使用资金成本不一致的原因、对项目的工期进行把控、管理现场的安全施工。监理人员具有更加专业的知识,更加丰富的现场经验,实践证明这个工作是非常哟必要的,对成本的控制起到了一定的作用。
(四)加强合同管理,严控进度款的支付
施工合同是企业实施成本控制的基础,在实施成本控制之前一定要全面评价施工合同,完善合同约定的条款,化解潜在的风险。首先,应明确签订合同的施工单位的工作范畴、按照招投标的结果订立合同价,划清各家单位的工作界面。
在施工过程中界面的不清非常容易产生合同纠纷,发生扯皮推诿现象,甚至会出现索赔,影响目标成本的有效控制。其次,建设前期由于诸多的不确定因素导致的暂定-价款的合同,应严格规定计价原则,在实际发生时按照既定的规则计算价格。那些随着市场变化价格波动频繁的建筑材料,比如建筑钢材、铜缆等,应科学地在合同中明确材料的合理认价依据,规定调价原则。
在项目结算的过程中,很多时候只是被动的等待施工单位递交结算单再进行审核,有时候在某些方面还采取内部估算值的方式,不负责任的将大量的工作推到了最终的决算审计环节,在这方面要调整跟踪审计的模式,还要增加监理工程师的初审环节,对工程量的审查,要做到不多算、不重算,谁算谁签字负责。在工款支付时要严格按照合同约定执行,尽量不要支付预付款;付款进度由监理工程师对项目的工程量进行审核,审计部门、公司的工程部门再进行复核,付款比例在审计决算前最多付到80%;要保留一部分保证金,一般为合同的5%,保证金一定要工程项目已经过了质保期之后才能支付。
(五)利用挣值法对项目的成本、工期动态进行分析
费用和进度是项目执行效果的两大指标,传统的工程项目管理中,费用和进度分别用不同的方法进行管理,进度管理经常使用网络图、平行作业、关键路径等方法,成本管理则使用成本会计的方法。两种方法相对独立,要保证项目按照预定的方向发展,仅凭预计值和实际值之间旳比较,无法分析出产生差异的原因,无法给决策者提供改进办法的依据。
我们使用挣值法对城市之光项目的投入资金进行计算,计算结果如图所示:【5-7】
我们利用挣值对城市之光项目2013年12月份的费用、进度进行评估:
费用偏差 CV=BCWP-ACWP=24119-25605=-1486 万元。
费用偏差CV<0,说明项目的成本已经超出了原先的计划,项目运转超支。
进度偏差 SV=BCWP-BCWS=24119-26887=-2768 万元。
进度偏差SV<0,说明项目比预算时有所延迟,项目进度滞后。费用绩效指标CPI=BCWP/ACWP=24119/25605=0.94<1,说明慧园项目实际费用高于预算费用。
进度绩效指数SPI=BCWP/BCWS=24119/26887=0.90<1,说明慧园项目建设时间比计划的时间长,进度延误。
重点分析项目进度滞后、费用超支的原因,发现土建安装工程分项中费用偏差 CV=BCWP-ACWP=20002-21520=-1518<0,进度偏差 SV=BCWP-BCWS=20002-22584=-25282<0费用绩效指标 CPI=BCWP/ACWP=20002/21520=0.93<1进度绩效指数 SPI=BCWP/BCWS=20002/22584=0.88<1说明在整个的工程项目建设中,主要是因为主体土建安装工程的滞后导致项目建设的整体滞后,主要的原因是在施工阶段现场的设计变更较多,造成工期的延迟和成本的增加。
(六)加强审核,高效办理决算审计
根据施工合同的约定和招标文件的要求,严格审核施工单位的工程量。合同中未明确的费用、属于风险包含的费用、没有按照约定执行合同条款的违约费用、不符合要求的现场签证和设计变更,这些费用均要按照规定予以核减。实际发生的工程量的变更、工程量清单的漏项、在计算上的偏差核实之后按照合同约定进行调整。对于工程量清单招标的工程,清单上原有的项目,按照报价中的综合单价进行计算,综合单价不能调整。工程量清单中原先没有的项目,按现行预算定额及有关规定结算。结算的过程中要执行监理单位、跟踪审计单位、工程造价事务所、房地产开发企业会签的制度,谁签字谁负责。
项目建成之后,要建立项目的后评价制度,对项目建设的社会效益、经济效益进行分析评价,总结项目投资的经验教训、交流成本控制好的措施,为今后房地产项目的开发提供参考依据
五、销售阶段的成本控制对策
(一)实行委托代理,严控委托代理费.房地产销售代理是随着房地产行业的细分而应运而生的,代理销售是房地产销售的发展趋势。主要从事商品房-的销售代理、营销策划、投资分析等等,我国的房地产市场中发挥着越来越重要的作用。现在的房地产开发公司对销售代理很多还存在的认识上的误区,有的以为自行销售能够维护自己的品牌形象,也有的开发商认为自行销售能够降低销售成本,其实开发商为了销售会支付很多的隐性成本,特别是因为销售不畅导致的资金回笼缓慢,这些成本都是无法进行估算的。开发商本质上的工作是进行资源的整合,它的优势在于利用资金的融通来进行资源的整合,开发涉及的可研、设计、施工、销售、物业管理都可以借助市场的力量,采取外包的方式选择优秀的专业队伍进驻。销售代理公司经手的楼房较多,对市场供求、竞争对手、消费者心理有着更加专业性的判断,他们能够更加理性的进行销售管理及时调整销售政策。
A公司可对自己不擅长的营销推广工作、活动策划等活动采取外包的方式,请专业的公司来干专业的事情,可以采取固定比例的方式或者包死价的方式来锁定成本。
(二)在销售广告上,明确楼房定位、确定主流媒体,切忌全面幵花,加强媒体组合,重视叠加效应。选择主流宣传方式并打造独特宣传点,多咨询与客户交流最多的销售一线员工经验,了解需求,有效的广告投入才是最好的节约成本。
重点销售阶段要集中投放广告,切忌平均分配,在短期内没有实现利益化的广告投入,就要及时放弃。对于售楼部装修、楼书的印刷等,也要结合项目的定位,避免盲目追求高档奢华。
(三)在房地产销售成本消耗上,人力资源成本占据着最大的一部分,而人力资源成本的节约也不是简单的裁员或是降薪能达到的。首先在岗位的设置和招聘上,要遵循岗位设置合理、以岗定人的原则,这不仅能够防止销售队伍的臃肿,更能从源头上优化企业人员的素质。其次符合市场规律的合理的薪资计划是稳定员工心理,让员工安心工作的根本,薪资绩效挂钩是激励员工不断努力的最好办法。最后完善的职业成长环境,完善培养体系,给予员工学习和上升的空间,让员工看到企业的诚意和发展前景。
