第 4 章 加快房地产企业发展模式转型的措施
房地产企业选择了适合的发展模式及路径，那么如何实现快速的模式转型则成为房地产企业重点关注的问题。前面一章中已经对三种发展模式下房地产企业如何快速转型进行了简单的有针对性的措施分析，那么下面就对房地产企业在模式转型过程中普遍采取的重点措施进行详细剖析，以加快房地产企业住宅产业化进程。
4.1 加大科研力度，增强技术创新
未来住宅建设应充分反映科技进步，技术的创新，因此加大科研力度，增强技术创新是房地产企业发展住宅产业化的基本前提。在住宅建设过程中，我们要以科技进步为根本核心，以技术创新为企业灵魂，从而智慧运用现代科学技术加速改造传统的住宅产业。尤其是对传统住宅产业的生产和建造环节的改造过程中，使科技成果快速转化为生产力，在提高建设质量的同时还为客户提供了多种使用功能，同时使客户享受到科技所带来的高品质服务[28].发达国家的实践与成功经验告诉我们：科技进步是在所有经济发展的增长因素中最重要的因素。而我国住宅产业的发展也应重视科技方面的研究与发展，同时以科技进步反推住宅产业化的发展。
我国住宅产业化的技术关键主要从以下三个方面进行阐述。
4.1.1 全力推行通用体系
住宅产业化的技术体系是以高科技来引领产业化过程，以工业化和集约化生产方式来代替传统的生产方式，促进粗放式生产模式向产业化模式的过度。住宅体系化的推行直接影响住宅产业化的成败，因此其重要程度可见一斑。然后多年来我国在科研体系方面的研究可谓耗费巨大，然后最终的科研贡献率却并不理想，只达到了 26%,和发达国家的 60%-80%相比还相差甚远，这表示我国的科研体系的建立与健全必须要给予高度重视。推行通用体系更是实现专业化和标准化的基础，而大规模的生产亦是依赖于此，而且也只有全力推行通用体系才能实现产品的丰富性，使建筑更有特点。
4.1.2 发展专用住宅体系
发展专用住宅体系通常是在发展通用体系基础上建立的，它同样是住宅产业化的一个重要体系，是一种以功能目标为主，以市场为导向进行构配件配套的体系。它是将规划和设计、生产和施工、销售和管理完美的融和在一起，提升居住理念的同时运用高科技的生产手段和集成化的系统管理方法形成配套的整体住宅工业化体系[29].发展专用住宅体系可以提高效率，快速且经济的供应大量的产品，这个特性还曾被应用到第二次世界大战后欧洲的“房荒”中，不但快速的解决了他们的住房问题，并促进了他们的住宅产业化发展。现如今，我国要立足于我国的现有国情，充分建立和发展专业住宅体系，让我国的住宅产业化发展迈入国际先进的行列。
4.1.3 重点研究成套实用技术
在完善住宅通用体系和专用住宅体系的基础上，发展成套实用技术则是一种提高住宅质量，提升生产效率以及降低成本的有效手段。同时随着住宅产业化的发展，以及人们物质精神追求的不断提高，对住宅品质的追求不断提升，那么就要求住宅要有不同的档次并按照其档次实现定型化和标准化。比如住宅的装饰装修，管道布置，设备配套以及出油烟排气等等多种要求的实现都需要成套实用技术的研发与应用。在发展成套实用技术的过程中，可以采用社会协作生产，专业化配套以及集成化施工。例如设计人员只需注明采用哪一类的卫生间配套，其全部的生产组织流程就可完成，并且保证高质和高效，为企业增加效益。
4.2 融资方式多元化
对于房地产企业来说，融资对其自身发展至关重要，而发展住宅产业化更需要大量的资金支持，那么就需要房地产企业的融资方式多元化。传统的融资方式有银行贷款、股票融资以及债券融资，而随着房地产企业的不断探索和尝试，新型融资方式应运而生：房地产信托，房地产投资基金，银团贷款，可转换公司债券，海外融资以及股权合作等等。其中较为有效地一种融资渠道是住宅产业投资基金。住宅产业投资基金是一种以长期资本增值为目的，既能满足住宅投资需求，同时又有助于国家对住宅产业的宏观调控，为住宅开发、建设以及销售等相关行业发展提供一定的资金支持的融资手段。而为保证我国房地产业住宅产业化融资方式多元化健康有序的发展，就要采取一系列措施（如表 4-1 所示），以促进房地产企业住宅产业化的稳步发展。
4.3 精细化管理
精细化管理是随着社会分工和服务质量精细化对现代管理的要求逐渐形成的一种企业理念，管理技术，同时也是一种企业文化。它是充分地落实管理责任，让管理明确化和具体化，以满足被服务者的需求，获得更多的效益和竞争力。通常我们会把，分别是规范化，精细化和个性化。我国房地产业经过十几年的发展已初具规范化程度，现正在向精细化的层次过度[30].精细化管理将极大地促进我国房地产企业住宅产业化的发展，并成为住宅产业化发展的重点。我们相信精细化管理的时代已经到来了，细节必然决定企业未来的成败。那么对于房地产企业发展住宅产业化我们主要从以下五个方面进行精细化管理：企业发展战略管理，质量和成本管理，人才管理，信息化管理和文化管理。
4.3.1 企业发展战略管理
面对房地产市场化程度的提高，消费结构的不断升级，顾客消费理念的转变，企业终将面临激烈的市场竞争，对于房地产企业而言， 面对的是一个崭新的转型期，此时战略的管理变得至关重要，房地产企业必然要进行战略的创新和变革。企业要根据国家产业政策而进行战略规划的布局，并随着市场的变化而及时的调整自身的战略，本着一切从实际出发的理念来制定适合企业自身发展的中长期战略规划，充分发挥企业优势并最终提升企业竞争力。
另外房地产企业可以建立企业战略联盟，企业形成统一行动纲领，明晰房地产企业面向住宅产业化的发展阶段、战略目标和战略路径等内容。值得一提的就是海尔集团，海尔家居不但与大连万达集团建立战略联盟，发挥了海尔家居的对住宅集成配套的专业优势以及品牌优势，而万达集团则发挥了在房地产业的专业优势，规模优势和品牌优势；而且海尔集团又和房地产商广东奥园置业集团有限公司联盟，共同成立了住宅产业化推进中心，建立了集成构件生产工厂，大大的推动了产业化的发展；不仅如此，海尔集团还与高新地产、 当代集团以及欧倍德公司等多家企业达成产业联盟共识，为住宅产业化的发展凝聚了力量。海尔集团可以说为住宅产业化发展中建立企业战略联盟树立了良好的榜样，同时为自身的企业竞争打下了稳定的基础。
4.3.2 质量和成本管理
百年大计，质量第一。质量不但是企业赖以生存的根本，同时还是赢得客户的关键指标，而对于质量管理更是房地产企业发展住宅产业化的重要环节。在发展住宅产业化的过程中，房地产企业越来越重视对质量的管理与控制。北京住房和城乡建设委近期就起草并发布了关于加强 PC 产业化住宅工程质量管理的通知，其中不但明确了对预制构件生产环节要进行严格监控等新举措，同时还对产业化住宅构件的生产、检测、安装和售后等进行全过程监督和管理。其目的就在于要进一步加强 PC 构件的质量管理，加强住宅产业化质量管控，增加产品的保证。
而企业的成本管理对于企业而言同样至关重要，它关系到企业的直接利益，同时也是企业竞争力的重要体现。目前成本问题对于房地产企业发展住宅产业化来说是一个较难跨越的门槛，由于发展住宅产业化要采用新技术，这便会产生高额的研发费用；而新型部品的专业化生产则还需建立厂房，同样需要高额的费用；而住宅产业化发展对机械化要求较高，那么也就意味着还要有新增加的设备购置费……这一系列的高额费用让各房地产企业对发展住宅产业化有些望而生畏。然而受大型房地产企业发展住宅产业化对整个行业的引领，政府的政策保障以及产品规模经济效应等影响，成本问题将不再是阻碍企业发展的拦路虎，而相应的成本管理则要更上一层楼。对成本的控制与管理主要表现在三个方面：一是标准化的设计，以避免返工成本可控；二是工厂化制造，规模越大成本则越低；三是工业化施工，平米造价可控。
质量和成本管理在房地产企业发展过程中有着不可逾越的位置，因此在发展住宅产业化过程中，企业要通过精细化的管理来提高质量，降低成本，从而让更多的房地产企业能够大胆的迈入住宅产业化发展的行列，健康可持续的发展。
4.3.3 人才管理
企业在发展和转型过程中最核心的主导者永远都是企业中的人才，尤其在发展住宅产业化的过程中，更需要数量巨大的高科技人才的集聚。人才的培养与储备是住宅产业化健康持续发展的最根本保障。然而纵观我国住宅产业化发展十几年的历史，住宅产业化所需后备人才却仍是寥寥。据统计数据显示，我国住宅产业化所需专业技术人才的缺口已近百万之多，如此大的一个反差让政府和企业不得不深思，并高度重视起来，否则住宅产业化的形成只能是一个遥远的课题。
房地产企业要想发挥“人才第一资源”对住宅产业化的带动作用，则要通过内部和外部不同的形式进行人才培养，并加大培养人才队伍建设力度，下面主要从四个方面加强对人才的培养和储备。第一是建立健全产学研合作制度和互惠政策。 目前住宅产业化相关学科欠缺，科研人员分散且数量较少，政府和企业要共同推进对产学研合作方面的支持，从而增加储备人才的培养。第二是促进“产业工人”的转型升级。传统的住宅建造从业人员普遍素质低，流动性大，然而产业化的发展则亟需这些从业人员的快速转型，通过高等教育或职业化教育等手段进行快速上岗，使之由粗放型转化为“产业工人”,从而提高团队整体素质，促进人才培养。第三是加强产业化的学科建设。企业要以产业化的发展来带动高等院校或者专职院校的学科建设，培植优秀教学环境，编写产业化教材，调整及优化专业结构，同时要重视专业特色互补，学科间信息联动，缓解产业人才短缺等局面。第四是建立健全制度。促进建立健全住宅产业化的职业资格认证及考核制度，提升行业整体技术水平，进一步解决产业人才紧缺难题。
4.3.4 信息化管理
信息化在我国一直以来都是比较薄弱的环节，尤其在房地产企业的项目管理中，信息化的运用更是少之又少。然而值得庆幸的是有越来越多的房地产企业已经清楚的认识到，信息化管理的运用与推广将极大的促进和实现住宅产业化快速发展。
而在信息化管理中我们又不得不提到在我国新兴起的 BIM 技术，全称是Building Information Modeling.它是通过三维数字模型的建立与建筑项目相关数据信息集成，来对建筑项目的工程信息及管理等的详尽表达，充分实现企业项目全过程的分工协作。图 4-1 即是 BIM 技术从创建-管理-共享的一个流程图，即针对建筑工程的生产制造和管理的需要，根据研究建立模型，该模型是建筑工程全生命期可以共享信息的数据存储、管理、应用的模型，或者也可以是建筑工程项目数据库中心的数据模型；建模后开始进入制造和管理环节，在该环节中通过建筑工程项目数据库中心数据模型来研发各种应用工具，目的是要满足建筑工程项目全生命期各类专业人士管理和生产制造的需要，最终达到协作共享的效果。
BIM 技术是贯穿整个生命周期的信息化技术，它能够做到虚拟与现实的完美结合；能够提前优化所有细节以保证工程项目后期制造与施工的精准度；能够最大程度的减少人为因素对工程项目的影响，运用标准化、模数协调以及集成技术来确保产品的品质可控；它还能够有效实现不同层面以及单位的协同工作，极大地减少了设计和工程间的频繁变更。
综上我们认识到 BIM 技术乃至整个信息化管理为整个建筑业带来了前所未有的一场革命，它为房地产企业住宅产业化过程中的工程项目总控创造了有利条件，并极大的加快了我国住宅产业化的步伐。
4.3.5 文化管理
中国是一个具有文化历史悠久的国度，然而作为企业同样应该拥有文化，它不但是企业的精神支柱，灵魂所在，更是企业“软实力”的体现。房地产企业作为整个建筑业的领军者更应该注重企业文化的管理，尤其是在发展住宅产业化的过程中，通过不断的软实力的塑造和提升，不但凝聚了员工的忠诚度，更塑造了良好的企业形象，可谓妙处颇多。
那么既然文化管理对房地产企业益处如此之多，那么究竟要如何管理，如何在发展住宅产业化的过程中塑造企业独有的“灵魂”,文中主要从四个层面（如图4-2 所示）来分析文化管理的方法。
（1）物质层 改善外在的环境，同时为企业塑造良好的形象，提升基础层次；（2）行为层 加强企业礼仪培训，企业文化培训，以及坚持以人为本的理念，提升员工素质；（3）制度层 编制合理的行为规范，建立严明的管理制度，并提倡先进的绩效规则；（4）精神层 打造优良的核心价值观，塑造员工集体荣誉感，归属感以及组织精神。
4.4 打造优质品牌，提升服务品质
我国的房地产业已然走过了十几个年头，虽然曾显赫一时，并从迅速扩张中尝到了很多甜头，然而在如今的买房市场格局的环境下，以及国家宏观调控的政策下，粗制滥造的房屋绝不可能再侥幸蒙混过关，那么品质则成为房地产商竞相追逐的目标。在这个物质文化双重高速增长的社会里，人们不再满足于“人人有其屋”的现状，而是对房屋的舒适度以及多功能性有了更高的要求，他们开始注重居住环境，配套设施完备度，甚至像购买其他物品一样开始考虑性价比……这一切的变化都悄然的为企业敲响了警钟，警醒企业要主动并及时的转变模式，为顾客打造优质的产品，提供优质的服务，也只有这样才能在企业的发展过程中立于不败之地，为企业住宅产业化的发展寻找一片蓝海。
我们比较熟知的栖霞建设是在全国房地产界率先全面成功导入 CIS,进行品牌建设的企业，其所拥有的“星叶”商标已于 2009 年被行政认定为“全国驰名商标”.栖霞建设正是开辟出一条品牌化的住宅产业化之路，通过品牌战略的实施，为客户提供优质的产品和优质的服务，从而赢得客户的口碑，在整个行业竞争中获得竞争优势的同时还不断的引领着行业的健康有序的发展。栖霞建设的品牌化实践证明企业要想做大做强继而走可持续化的道路，必然要注重品牌的建立和维护，软实力要不断的提升，以客户的需求为第一要求，践行客户就是上帝的经营理念，那么在发展住宅产业化的进程中必然立于不败之地。
提升服务品质不得不提到售后服务，一直以来售后服务在房地产行业口碑甚差，顾客的投诉率一直居高不下。而随之住宅产业化的发展，物业管理必然是产业链环节中十分重要的一部分，因此提升物业服务质量是企业需要给予高度关注的，可以结合信息化管理，充分了解顾客的需求，不断提升服务品质。
而对于树立良好的品牌的方式有多种，其中不乏品牌联盟战略，可以通过企业间的强强联合，或者兼并等方式来扩大企业的知名度与影响力，从而达到住宅产业的规模效应。 总之随着住宅产业化的迅速发展，企业不能再固守原有的发展模式，要敢于创新，不断完善自身品牌，打造优质服务，从而促进自身发展。
