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【题目】房地产信贷业务的风险控制探究
【第一章】银行地产信贷风险问题探析绪论
【第二章】风险管理基本理论概述
【3.1 3.2】商业银行房地产信贷风险概念、特征及类型
【3.3 3.4】我国商业银行房地产信贷中存在的问题及成因
【4.1 4.2】广州A银行对Y公司房地产信贷风险管理
【4.3】广州A银行房地产信贷风险管理存在问题和改进措施
【结论/参考文献】商业银行房地产信用贷款风险管理研究结论与参考文献
第三节 广州 A 银行房地产信贷风险管理存在问题和改进措施
一、广州 A 银行房地产信贷风险管理存在问题
1.贷前调查阶段对 Y 公司资料的真实性、合法性没有进行深入调查
为了规避房地产信贷风险，广州 A 银行建立了"贷前调查、贷时审查、贷后监督"的制度。贷前调查作为 A 银行规避贷款风险的第一个环节，贷前调查质量关系到房地产信贷风险的大小。从广州 A 银行对 Y 公司的房地产贷款业务看，银行确实在贷款之前对 Y 公司的财务状况、现金流量状况、基本状况、市场竞争力、历史信誉、管理素质、发展前景等进行了多方位甚至可以说是全面的调查，但问题是这些调查取得的资料更多的是来自于 Y 公司，比如企业财务报告，假如 Y 公司财务报告存在舞弊行为，就会为 A 银行的贷款带来风险，再比如 Y 公司的项目材料，A 银行只要求 Y 公司提供复印件，假如 Y 公司提供的证明材料是虚假材料，同样也会给 A 银行的房地产贷款带来风险。因此，在对 Y 公司的贷前调查阶段，A 银行除了对 Y 公司提供的信贷资料的完整性进行审查之外，还应将调查的重点放在资料的真实性、可靠性方面。除查看 Y 公司提供的复印件，还应重点查看资料原件。
2.贷款发放后，对 Y 公司的项目资金缺乏"过程控制"
对 Y 公司发放房地产贷款后，广州 A 银行尽管采取了三条监控措施来规避贷后风险：一是安排专人定期、不定期地检查 Y 公司房地产贷款的使用情况；二是要求 Y 公司向房管局申请办理《商品房预售许可证》时必须取得银行同意，并向银行申请以办理《商品房预售许可证》后的在建工程置换前述抵押物；三是要求 Y 公司在取得《商品房预售许可证》、开始预售房屋后，必须按照"合同销售金额×抵押率"计算出的金额优先向银行偿还贷款。但总的来说这三条措施过于粗糙，很难发挥有效作用。比如当前很多商业银行及其员工非常重视营销、轻视管理，在这种背景下，A 银行很可能对 Y 公司的经营活动过程监督不够。另外，从房地产风险管理流程看，广州 A 银行对 Y 公司的一个非常重要的控制点是信贷资金的真实流向以及房地产销售资金回笼，尽管为了控制风险，A 银行要求 Y公司幵设项目资金使用专用账户，对贷款的使用过程拥有监督检查的权力，但是由于广州 A 银行的房地产信贷项目管理模式是以房地产企业为中心，即以 Y 公司为中心，所以在贷款合同的执行过程中就会忽视房地产信贷资金的流向以及销售资金的回笼情况，忽视对项目的跟踪监督和过程控制。再者，我国大型房地产企业的项目开发一般采用滚动模式，对 A 银行来说，要弄清楚一笔资金究竟是来自于哪一个房地产项目，实在难以做到，Y 公司若将银行信贷资金挪作他用，A银行根本无法做出正确的判断。
3.风险管理技术和方法落后，评价结果存在一定偏差
广州 A 银行使用的风险管理技术和方法属于两步骤的综合评价法（第一步是根据系统理论、金融理论、风险管理理论等从企业财务状况、企业现金流量状况、企业基本状况、企业市场竞争力、企业历史信誉、企业管理素质、企业发展前景等方面选择评价指标，建立房地产企业信用等级评价体系，然后通过实际值与标准值的比较，确定企业的资信等级；第二步是从企业或项目基本情况、项目工程内容与费用齐全状况、项目的财务状况、项目的经济效益、风险效益、贷款项目担保抵押六个维度选择评价指标，建立房地产项目信用等级评价体系，然后通过实际值与标准值的比较，确定房地产项目信用等级），这种评价方法操作简单、评价结果易于和企业过去及其他企业相比较的优点，但也存在以下不足：一是评价标准很难科学建立，尤其是当评价指标为定性评价指标时，标准的建立问题非常困难；二是综合评价的结果会掩盖企业某一方面的不足。比方说房地产企业信用等级评价，评价指标是从企业财务状况、企业现金流量状况、企业基本状况、企业市场竞争力、企业历史信誉、企业管理素质、企业发展前景七个方面进行选择（也即七个方面对于房地产企业信用等级评价都非常重要），一个等级高的企业应当在七个方面的得分都应当不错，但两个总分完全相同、各分项得分不同（一个得分有高有低，一个得分比较均衡但都超出规定标准）的公司，很显然得分比较均衡的公司的风险较低，但如果不从分项得分进行比较，那是不能得出这样的结论。所以，广州 A 银行采用两步骤的综合评价法，仅从评价总分判断企业信用等级和项目信用等级，客观上存在一定的偏差。另外，随着风险管理技术的发展，国际上很多着名的银行如瑞士波士顿第一银行、摩根银行都采用了CreditRisk+模型、KMV 模型、CreditMetrics 模型和 CPV 模型，相较于他们的做法，广州 A 银行的风险管理技术和方法实在有些落后。
4.内部评级的独立性不足、风险的测度问题没有解决
企业信用及项目等级评价要求客观公正，只有评价结果客观公正，才能有效规避银行风险。银行内部评级的独立性是保证评价结果客观公正的灵魂，从风险管理理论看，Y 公司的信用及项目等级评价应由 A 银行的风险管理部门独立实施，但在实际操作中，Y 公司的信用及项目等级评价由业务部门承担，客户经理直接负责。出于和客户建立长期、稳定的关系及扩大业务规模的考虑，业务部门会人为的调整评级结果，尤其是在评级结果涉及银行不良贷款比例和盈亏结果考核的情况下，商业银行高管通常也会授意或者要求业务部门调整评级结果。银行内部评级的独立性不足无疑加大了银行的信贷风险。
A 银行对 Y 公司房地产贷款最主要的风险是贷款到期 Y 公司能否按期还本付息，而决定 Y 公司能否按期还本付息的关键是其经营状况。A 银行采用综合打分法得出了 Y 公司的信用风险等级，认定对 Y 公司进行房地产贷款存在一定风险，这只解决了对 Y 公司的贷款额度问题，并没有解决 A 银行的贷款风险。其实，A银行的贷款风险是随着 Y 公司经营状况的变化而变化，科学的风险管理应当对 Y公司的贷款风险进行定期评估，特别是当 Y 公司的生产经营状况发生重大变化时更应当及时调整。A 银行只在贷款时对 Y 公司进行了信用及项目评价，没有采取周期性的评价措施，是其信贷风险管理的一大漏洞。另外，尽管 A 银行的综合评价结果显示对 Y 公司进行房地产贷款存在一定风险，但是这种风险发生的概率有多大，A 银行并没有将评级结果与违约概率建立对应关系，与国际先进银行的做法相比，A 银行信用评级技术水平还很低，没有采用信用风险测度模型对 Y 公司的房地产贷款风险进行测度。
二、广州 A 银行房地产信贷风险管理改进措施
1. 提高房地产信贷风险认识，培育信贷风险管理文化
先进的信贷风险文化是现代商业银行稳健经营的灵魂，是现代商业银行信贷业务取得竞争力的主要源泉。广州 A 商业银行要保持可持续发展，在竞争激烈的市场环境中获得核心竞争力，就必须努力提高对房地产信贷风险的认识，构建先进的信贷风险管理文化。
2008 年，美国爆发了影响广泛严重的金融危机，对美国的经济造成了巨大影响，此次危机的起因是美国畸形发展的房地产信贷。在对房地产市场前景看好的情况下，美国各银行和金融机构不顾风险，不留足够的抵押物就将资金贷给一些资质比较差的借款人，同时为了提高流动性，一些金融机构还把次贷开发成一种金融产品（也就是所谓的 CDO），打包卖债券给其他金融机构，用于再融资，再贷款。在利率上涨、房地产市场泡沫破裂、借款人还不起贷款的情况下，美国的很多银行因流动性不足出现了危机，甚至有些投行破产倒闭。美国的教训说明忽视房地产信贷风险对银行自身甚至一国国民经济发展都会带来巨大的危害。我国正处于社会结构转型期，在城镇化建设还没有完成的情况下，尽管房地产市场在短时期内不会产生巨大的波动，但是应当看到，我国的房地产市场正由爆发式增长向健康成熟型过度，党和政府为促进房地产市场的健康、稳定发展，已连续出台了多种房地产调控措施，在此背景下，广州 A 银行必须走出把房地产信贷当作优质资产的误区，密切关注房地产企业的经营情况，提高对房地产信贷风险的认识，培育先进的信贷风险文化。从我国商业银行的现状看，广州 A 银行可采取以下措施培育先进的信贷风险文化：一是本着稳健经营、审慎性开展信贷业务的原则，制定房地产信贷风险战略，明确信贷风险偏好；二是优化房地产信贷资产的结构和质量，努力开展房地产资产证券化业务，夯实信贷风险文化的物质层面；三是培养员工的责任意识、风险意识，提升信贷风险文化的精神层面。
2.积极采用国际先进的风险管理技术和方法
1970 年以前，国际上大多数商业银行是依据专家的经验和主观分析来评估房地产信贷风险，只有少部分银行使用 5C 分析法、Z 分值评分法、信用评级法等方法评价银行的房地产信贷风险。 20 世纪 90 年代以来，为应对商业银行不断增加的风险，西方商业银行逐步建立了以风险价值为基础、以违约概率、预期损失为核心指标的度量模型，这些度量模型主要有 Credit Metrics、CreditRisk+模型、KMV 模型、CreditMetrics 模型和 Credit Portfolio View （CPV ）模型。由于高级的风险计量模型通常也会形成新的风险如模型风险（ModellingRisk）、定价风险（Pricing Risk）等，因此，2004 年 6 月出台的新巴塞尔协议提出了将风险量化技术标准与制度标准相结合的原则。按照《新巴塞尔协议》，信用风险方法包括标准化方法（the StandardizedApproach）和内部评级法（theInternal Rating Basel Approach,IRB）。其中内部评级法分为初级法和高级法（见表 6-11），要求采用国际金融领域近年来建立起的最新金融风险度量技术和方法，如对市场风险和信用风险的度量，要求采用目前最为流行的风险管理技术--Value at Risk 技术（简称 VaR 技术）。
从上述金融风险管理工具发展历程看，广州 A 银行采用的风险管理技术和方法仍处在第一阶段，是一种较为低级的风险管理技术和方法。为降低房地信贷风险，广州 A 银行应积极采用 Credit Metrics、CreditRisk+模型、KMV 模型、CreditMetrics 模型和 Credit Portfolio View （CPV ）模型、VaR 技术等国际先进的风险管理技术和方法。
3.完善房地产信贷风险管理流程
按照美国 COSO 的观点，企业的风险管理主要包括两个方面：一是企业的公司治理，二是企业的业务流程。世界上很多着名的商业银行目前都选择了以业务条线垂直运作的模式，但我国的商业银行大多采用了总、分、支行部门垂直管理的"部门银行"机制，管理层级复杂，管理效率低下的局面一直没有改变。在外资银行快速进入中国市场、市场竞争日趋激烈的今天，中国的商业银行面临着前所未有的经营风险，其信贷业务流程迫切需要进行流程再造。就广州 A 银行来说，由于无权对房地产信贷业务进行流程再造（广州 A 银行是分行，房地产信贷业务流程再造业务属于总行），所以其风险管理流程的完善只能在房地产信贷的风险识别、风险评估、风险控制和风险处理方面做文章。
房地产信贷风险识别是商业银行房地产信贷风险管理的首要环节，是风险评估、风险控制的基础。为避免风险发生的不利影响，广州 A 银行应在贷款发生之前，对贷款存在的市场风险、借款人违约风险及银行的操作风险等进行识别。目前，广州 A 银行主要通过感性认识、历史经验判断对房地产信贷风险进行识别，应在广泛搜集资料的基础上，加强对以往风险事件的分析，找出各种潜在风险及发生概率，以便采取有效措施控制或降低风险。
房地产信贷风险评估是对风险造成的影响和损失的可能性进行的量化评估。
虽然广州 A 银行采用综合评分法对房地产企业信贷和项目信用等级进行了评价，但相对于国际着名金融机构如摩根公司、瑞士信贷第一波士顿投资银行采用的CreditMetrics 模型、CreditRisk+模型，评估方法还处于初级阶段。广州 A 银行应借鉴国际金融机构的做法，广泛采用现代风险管理技术和方法，完善房地产信贷风险评估工作。
商业银行房地产信贷风险的影响因素较为复杂、风险的种类比较多，因此，在进行风险控制活动时，不能采用单一的风险控制手段。就广州 A 银行来讲，需要结合外部环境、自身的经营状况、管理水平、借款者的信用水平等多方面的情况，综合采用多种方法进行房地产信贷风险控制。
风险处理包括风险预防、风险规避、风险分散和转移风险。广州 A 银行应在有效识别房地产信贷风险、科学评估房地产信贷风险基础上，根据银行确定的风险控制目标进行风险处理。
4.对房地产信贷风险进行全过程监控
2006 年 8 月，银监会发布了《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》，要求各银行、各金融机构要严格按照房地产项目工程进度发放贷款，加强房地产开发贷款全过程监控。为规避房地产信贷风险，广州 A 银行需要将有效控制活动贯穿贷前、贷时和贷后的全过程。在房地产信贷调查阶段，A 银行应将贷款的安全性、合法性和合规性放在首要位置，重点调查企业的信用情况、财务状况及贷款担保物，在进行状况分析时，可借助外部中介机构的力量，分析企业的财务报告存不存在造假、抵押担保物合不合法、价值估算是否客观、合理等；另外，A银行还要建立科学的客户信用等级和项目信用等级评价指标体系，客观、公正地评价客户信用等级和项目信用等级，合理地确立授信额度，审慎地受理安全性较差的项目。在房地产信贷审查阶段，A 银行要根据政策研究部门对房地产行业未来发展趋势的判断，制定与国家经济发展趋势相一致的房地产信贷政策，完善信贷业务部门和风险管理部门的风险责任认定机制，信贷业务部门的主要责任是对调查材料的真实性、合法性负责，风险管理部门的主要责任是对信贷业务部门提交的调查资料和调查报告进行审核，做出是否同意授信的意见。在房地产信贷贷后管理阶段，A 银行要首先提高对房地产信贷贷后管理的重视程度，规范相关的工作流程，建立合理的评价激励机制；其次要加强对房地产开发项目的跟踪检查和监督，银行信贷部门应定期或不定期的调查、回访房地产企业，及时掌握相关信息，定期分析企业的经营状况、财务状况，密切关注房地产贷款的使用及流向、房地产资金回笼及流向，保证房地产贷款不被企业挪作他用及贷款资金的及时收回，对出现风险信号但尚未引起贷款损失的企业，要重点关注、持续关注；对出现重大风险信号可能影响信贷资金安全的企业，要尽快制定风险应对措施。
5.加强人才培养，建立合理的激励与约束机制房地产信贷业务专业性强、风险程度高，降低房地产信贷风险，广州 A 银行应从两个方面入手：一是强化人才培养力度。房地产信贷风险是由人来控制实施的，银行的风险管理本质上是对人的管理，加强人才培养力度对降低房地产信贷风险非常重要。A 银行在对从业人员品德和经验进行严格把关的基础上，应通过定期培训和考核的形式加强现有从业人员的能力培养，应使从业人员不仅掌握丰富的银行信贷知识和房地产知识，还要具备良好的沟通技能；同时，应积极招贤纳士，广泛吸收房地产投资评估师、精算师、高级财务管理人员、风险评估师等风险管理精英加入银行的风险管理团队。二是建立合理的激励机制，A 银行可实行客户经理工资考核制形式降低房地产信贷风险。其主要做法是客户经理的工资由固定工资和绩效工资两部分构成，其中固定工资是客户经理的基本生活保障收入，每月及时足额发放；绩效工资分为两部分，一部分根据客户经理每月工作业绩逐月发放，另一部分延期到每年年末，依据客户经理年度贷款发放额、收回额的绩效考核情况发放；对产生违约和造成损失的信贷业务，依据损失程度的大小，扣减客户经理的绩效工资。
