题目：物业管理专业化社会化发展特性
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摘要(详见正文)
关键词
一、物业管理师制度的实施的作用
(一)物业管理师制度的实施有利于推进物业管理的专业化进程
(二) 物业管理师制度的实施有利于促进物业管理的社会化进程
(三)物业管理师制度的实施有利于促进物业管理的市场化进程
(四) 物业管理师制度的实施有利于促进物业管理的国际化进程
二、物业管理专业化社会化发展特性
(一)建管分离,理顺物业管理企业与房地产开发商之间的关系
(二)推行招投标制度,建立和完善物业管理市场的竞争机制
(三)汰弱留强,着力打造一批专业性强、服务水平高、实力雄厚的物业管理企业
(四)建立物业管理投诉处理机制,确保各类纠纷及时有效解决
参考文献
后记
以下是论文正文
[摘 要] 物业管理是伴随着住房制度改革和住房商品化进程产生的新兴行业,从1981年深圳市诞生全国第一家物业管理公司开始,物业管理从业队伍经历了从无到有、不断发展壮大的过程.据不完全统计,目前全国从业人员已超过600万人,分布在3万多家物业服务企业.由于物业管理发展的时间短,在发展的过程中出现了一系列的问题,特别是在专业技术人才上有突出的问题,随着发展的探索专业化的培训已逐步走向正规物业管理在我国仍然是一个新兴行业,发展时间还短,在摸索和实践的过程中存在不少问题,各类矛盾和纠纷时有发生.诸如:物业管理企业与开发商之间的关系纠缠不清,业主拒交管理费,物业管理企业因小区内业主财产被偷、人身遭到伤害而被起诉,物业管理体制模糊及法规不健全的现象、矛盾日益突出,在一定程度上阻碍了物业管理这一行业的健康发展.因此,建立专业化、社会化的物业管理机制已成为政府行政主管部门的当务之急.
[关键词] 从业人员素质 物业管理师 楼宇智能化 房地产开发商 招投标制度
一、物业管理师制度的实施的作用
物业管理是伴随着住房制度改革和住房商品化进程产生的新兴行业,从1981年深圳市诞生全国第一家物业管理公司开始,物业管理从业队伍经历了从无到有、不断发展壮大的过程.据不完全统计,目前全国从业人员已超过600万人,分布在3万多家物业服务企业.
但是,与从业队伍数量的快速增长相比,其专业素质并未得到同步提高.中国物业管理协会有关负责人日前谈到,多种原因造成从业人员队伍的整体建设滞后于行业发展:一是物业管理行业起步较晚,人才储备基础薄弱,队伍建设跟不上行业的快速发展;二是从业人员来源于各行各业,加上缺乏严格的专业训练,整体素质参差不齐;三是现阶段我国物业管理处于扩张型发展时期,需要大量的专业人员满足市场需求,但在没有严格准入制度的情况下,入行人员良莠不齐、鱼龙混杂的现象难以避免.
"从业人员专业素质的差距突出表现在称职的职业经理人匮乏,部分管理人员在法律知识、职业道德、业务水平和组织协调能力等方面都与承担的任务不相适应,人才的短缺已经成为制约行业进步的'瓶颈'."这位负责人说,个别运作不规范的企业和专业素质较低的从业人员的存在,使一些物业服务水平不尽如人意,客户关系紧张,收费率下降,甚至引发激烈冲突和矛盾,降低了行业的公信力,损害了行业的形象,严重影响了行业的可持续发展.提高从业人员专业素质,已经成为物业管理行业的当务之急.
物业管理师制度是房地产领域继房地产估价师制度之后又一项重要的执业资格制度.业内人士认为,物业管理师制度的推行,对于行业发展具有重要意义.有力推动物业管理的专业化和社会化的发展进程.
(一)物业管理师制度的实施有利于推进物业管理的专业化进程. 随着现代楼宇的智能化程度不断提高,要求物业管理从业人员必须具备相应的专业技术水平,以满足物业设施设备运行、维护和管理的需要;另一方面,业主对物业管理消费和财产管理意识的增强,要求物业管理从业人员必须具备管理物业、服务业主的专业知识和技能.物业管理师制度的实施,正是通过执业准入控制的方式,保证物业管理职业经理人必须具有相当的学历和工作经历.同时,这项制度也为社会提供了评判物业管理师专业能力的标准和依据.
(二)物业管理师制度的实施有利于促进物业管理的社会化进程. 规范物业管理行为是《物业管理条例》以及其他物业管理政策法规的基本目标,物业管理师制度通过规范物业管理从业人员进而规范物业管理行为,无疑是最有效的治标之法.《物业管理师制度暂行办法》规定,从业人员必须通过考试才能取得物业管理师资格,物业管理师必须经过注册才能执业,物业管理项目负责人必须由物业管理师担任.随着物业管理师制度的全面推行,物业服务企业聘用非物业管理师从事物业管理活动的,必须承担相应的法律责任.
(三)物业管理师制度的实施有利于促进物业管理的市场化进程. 物业管理区别于传统房屋管理的基本特征是市场化.物业管理师制度的推行,使业主可以通过拥有物业管理师的数量来判断选择高水准的物业服务企业,物业管理师也可以通过市场定价来选择从业单位.企业的竞争凸现在人才的竞争上,通过市场资源和人才资源的优化配置,促进行业的优胜劣汰,打造具有优秀管理团队的品牌企业,改变目前行业鱼龙混杂的状况.
(四)物业管理师制度的实施有利于促进物业管理的国际化进程. 物业管理起源于西方市场经济国家,英国、美国、欧盟以及我国港台地区在物业管理实践中积累了许多成熟的经验.经济全球化进程的加快,海外物业管理企业大量进入内地市场的现实,要求专业人员资格制度与国际通行规则接轨.物业管理师制度的建立,不仅顺应了时代的潮流,而且有利于促进我国物业管理的国际化进程.
二、物业管理专业化和社会化发展特性
1981年3月,深圳市房地产管理局一举打破我国30多年来的福利性房管模式,成立了全国第一家物业管理公司-深圳市物业管理公司.到现在为止,中国的物业管理事业已经发展了整整三十多个年头.在过去的三十多年里,伴随着我国房地产事业的迅猛发展,我国物业管理事业从无到有、从小到大,也得到了迅速发展,目前已进入了快速发展的阶段.据不完全统计,目前我国物业管理企业已超过3万家,从业人员超过600万人,北京、上海、广东、江苏、山东、辽宁等省市物业管理的覆盖面已达65%以上,深圳市则超过94%,为改善广大城镇居民的生活、工作环境,推动两个文明建设,促进住宅建设成为新的经济增长点和实施社会再就业工程做出了积极的贡献.
但总体来说,物业管理在我国仍然是一个新兴行业,发展时间还不长,在摸索和实践过程中仍存在不少问题,各类矛盾和纠纷时有发生.诸如:物业管理企业与开发商之间的关系纠缠不清,业主拒交管理服务费,物业管理企业因小区内业主财产被盗、人身受到伤害而被起诉,物业管理体制模糊及法规不健全的现象、问题日益突出,已一定程度上阻碍了物业管理行业的进一步发展.因此,建立专业化、社会化的物业管理机制已成为政府行政主管部门的当务之急.那么,如何推进物业管理专业化与社会化的发展呢?
(一)建管分离,理顺物业管理企业与房地产开发商之间的关系
从物业管理企业的组建来看,目前物业管理企业大致可分为五种类型:1、由房地产开发商投资设立的分支机构或子公司,主要是管理由上级公司开发建设的房地产项目;2、由政府房地产部门所属的房管所转制形成的物业管理企业;3、由大中型企事业单位自行组建的物业管理企业;4、由街道办事处组建的物业管理企业;5、按照公司法要求,由社会上的公司、个人发起组建的,通过竞争取得物业管理项目的物业管理企业.目前,我国大多数物业管理公司属于第一类,即是由房地产开发商投资设立的分支机构或子公司.但随着社会的发展,人们生活水平和需求水平的提高,这种集开发与管理为一体的模式日益暴露出不少弊端.它不利于房地产开发和物业管理向专业化和社会化的方向发展,与住宅产业现代化不相符,特别是不利于保护购房者(业主)的切身利益. 《物业管理条例》第二十九条规定:"物业管理企业在承接物业时,应当对物业的共用部位、共用设备设施进行查验."同时, 第三十条还规定:"建设单位和物业管理企业办理物业承接验收手续时,应当向物业管理企业移交下列资料: 1、竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;2、设备设施的安装、使用和维护保养技术资料;3、物业质量保修文件和物业使用说明文件;4、物业管理所必需的其他资料."比如《南京市物业管理办法》第二十九条规定 :"物业管理企业接管物业时,应当与委托方按照市物业管理行政主管部门制定的物业接管验收办法进行接管验收.物业接管验收办法主要包括接管验收的程序、资料、内容及交接双方的责任等内容."根据上述规定,物业管理企业承担着对物业的共用部位、共用设备设施及相应资料进行验收和接管的重任.如果物业管理企业作为房地产开发商的分公司或者子公司,那么在进行物业及相应资料的交接时,即使存在着物业质量不合格、资料不齐全等损害业主利益的情况,那么物业管理企业又怎能认真履行职责,切实维护业主的利益呢?因此,只有当物业管理企业与房地产开发商是各自独立的,在物业的移交过程中,物业管理企业才会切实履行职责,把好房屋的质量关,以免物业正式移交后,留下的隐患由物业企业处理.可以说,实现房地产开发企业与物业管理企业的分离是切实保护业主利益的根本举措.
另一方面,开发商与物业管理企业混为一体,将导致两个不同的法律关系纠缠不清,业主会把购房的风险和物业管理的风险搅和在一起,增加一些不必要的纠纷.比如,如果房屋出现质量问题,业主会以此为由拒交管理费.同时,建设和管理不分,还会导致管理者存在依赖思想,不思进取,无法使物业管理作为一个独立的行业按照其自身的规律健康发展.因此,建管分离,应是物业管理发展的必然选择,而招投标制则是实现这种选择的有效方式.
(二)推行招投标制度,建立和完善物业管理市场的竞争机制
招投标在国外经济活动中已是一种常用的竞争性交易方式.我国是从1980年开始在建设工程项目中进行招投标试点的.国务院1980年《关于开展和保护社会主义竞争的暂行规定》文件中首次提出对于一些适宜于承包的生产建设项目和经营项目,可以试行招投标方法,并在吉林、深圳两地开始试点.物业管理的招投标则是在近期开展起来的.从深圳鹿丹村第一次招投标开始,已有沈阳、北京、杭州、长沙、南京、武汉等地进行过实践.
《物业管理条例》第二十四条规定:"国家鼓励建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质等级的物业管理企业.住宅物业所在的物业管理区域的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质等级的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质等级的物业管理企业."同时,像《南京市物业管理办法》第二十三条规定:"物业管理行业应当建立和完善市场竞争机制.鼓励建设单位或者业主委员会通过招标方式选聘物业管理企业."如何将上述规定落到实处呢?仅仅依靠物业管理企业和业主委员会的努力是远远不够的,关键需要政府主管部门的正确引导和支持.因此,需要尽快制订、颁布物业管理招投标实施办法,用法规和制度来限制和约束物业管理招投标行为.在国家此项正式法规出台之前,各地政府主管部门应先制订一个招投标暂行规定,明确一些常规性的基本要求和操作程序,以便使参与者有章可循.同时应邀请公证机关参与招投标工作的全过程,设立专门的机构来具体组织招投标活动.在这类机构成立之前,可暂由各地政府主管部门牵头组织有房管、行业协会、物业管理专家及公证机关等组成物业管理招投标考评小组,受招标物业单位的委托,全权负责组织和进行物业管理的招投标工作.另外,也可以出台政策鼓励成立为交易服务的社会中介组织,例如,经纪公司、交易所,形成有形的物业管理市场.制订交易的规则和方式,规定市场准入原则和招投标程序;成立经纪公司,建立市场供需双方的档案材料,发布供求信息,主持招投标过程,进行合同的签订、解除;成立交易所,由经纪公司集中挂牌交易.只有在公开、公平、公正的竞争机制影响下, 才能保证一批观念新、效益好、实力强、规模大、机制活的物业管理企业在市场竞争中凭借自身的优势脱颖而出.
(三)汰弱留强,着力打造一批专业性强、服务水平高、实力雄的物业管理企业
我国物业管理行业的总体现状可以用"两大两小、两多两少"进行概括,即物业管理企业数量大,但单个物业企业规模小;物业总体面积大,但单个企业管理的物业面积小;物业管理企业亏损的多,赢利的少;物业企业从业人员多,但技术人才、专业人才少.这种状况导致的直接结果是业主对物业企业提供的服务不满意,政府行政主管部门管理难度大,物业管理行业整体发展后劲不足.面对这种形势,政府行政主管部门理应采取有力措施,以改变这种良莠不齐、鱼目混珠的局面.
首先是要严把入门关.例如《南京物业管理办法》第十八条第一款规定:"物业管理企业应当自领取企业法人营业执照之日起三十日内,持有关材料到市物业管理行政主管部门备案,市物业管理行政主管部门按照规定对备案的企业核定资质等级后,物业管理企业方可从事物业管理服务活动.申请物业管理资质应当交验下列材料:1、物业管理企业资质申请书;2、物业管理企业资质申报表;3、营业执照;4、建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书、从业人员岗位证书和管理人员、工程技术人员专业技术职称资格证书."同时,《物业管理企业资质管理试行办法》第四条规定:"新设立的物业管理企业应按有关规定到当地县级以上人民政府物业管理行政主管部门申请领取《临时资质证书》.物业管理企业在领取《临时资质证书》后,方可从事物业管理业务.《临时资质证书》有效期为一年.有效期满后,物业管理企业向物业管理行政主管部门申请三级资质的评定.未获通过的,物业管理行政主管部门应当取消其从事物业管理业务的资格."根据上述规定,行政主管部门一方面应严把入门关,绝不让不符合条件的企业进入物业管理行业;另一方面要及时清理市场,将那些《临时资质证书》有效期满后,未通过三级资质评定的企业坚决予以取缔,净化物业管理市场.
其次是通过兼并重组手段,淘汰一大批弱势企业,形成规模经营,使行业得到持续、健康、快速的发展.这是物业管理行业发展的必然趋势,也是适应社会主义市场经济发展的客观需要.现阶段,可以通过企业间的联合、重组,实现优势互补,发挥企业的规模和群体优势.改变以前仅仅管理一两个项目的局面,以规模实现效益.在这个过程中,行政主管部门要起到积极的推动作用,可以出台一些兼并重组的优惠政策,同时还要积极地牵线搭桥,做好引导工作.另外,全国某些地区已初步形成了不少有较强竞争力的专业物业管理企业,迫切希望扩大市场占有率,政府行政主管部门应该打破地域界限,主动创造条件,把一些外地实力雄厚、专业性强的优秀物业管理企业吸引到当地,迅速提高当地的物业管理水平.
(四)建立物业管理投诉处理机制,确保各类纠纷及时有效解决目前,物业管理企业与开发商之间、物业管理企业与业主之间、前期物业管理企业与业主委员会选聘的物业管理企业之间的纠纷时有发生,对物业管理行业的健康发展造成了极大的破坏,也严重影响了城市两个文明建设.鉴于这种状况,《物业管理条例》第四十九条明确规定:"县级以上地方人民政府房地产行政主管部门对业主、业主大会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉,应当及时处理."同时,例如《南京市物业管理办法》第三十五条规定:"物业管理企业和业主未按照本办法规定和物业管理合同约定履行义务的,当事人一方可以向业主委员会或者物业管理行政主管部门投诉,也可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼."对此规定应如何有效贯彻实施呢?
首先,行政主管部门应成立专门的机构处理投诉问题.应选调熟悉法律法规的专业人员负责投诉的处理工作,做到有投诉、有处理、有回复.其次,应做好各类纠纷的事前预防工作.比如,制订并推行物业管理合同示范文本,对前期物业管理合同的履行期限做出明确约定,就可以避免因前期物业管理合同的履行期限问题而产生的纠纷;对物业管理企业的责任和义务做出明确而详细的规定,可以避免因业主的财产被盗、人身受到损害应由谁承担责任而产生的纠纷等等.对业主委员会的成立及其工作进行指导,可以避免许多因业主委员会工作程序违法而产生的纠纷;对物业交接过程提前介入并进行监督,可避免许多在交接过程中产生的纠纷.
参考文献:
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[7]金鑫荣.南京市物业管理办法实施手册 [M].南京:南京大学出版社,2004
后记:
总而言之,物业管理是一门新的社会课题,要想完善管理机制,创新工作方法,搞好管理工作,不仅需要政府行政主管部门积极地给予理论上的引导,政策上的扶持,具体工作中的跟踪指导,还需要政府其它部门的通力配合,需要社会各方力量的支持以及广大业主的心理认同和具体行动上的支持配合.随着社会的不断进步和人们物质和精神需求的不断提高,物业管理工作也要与时俱进,不断充实新的内容,更贴近业主需求,更顺应时代发展,更有利于城市的全面发展和社会进步.
