题目：前期物业管理现存问题与对策
目录
摘要(详见正文)
1 引言
1.1 选题背景
1.2研究的目的和意义
1.3 研究的内容与方法
2 .物业管理及有关概念概述
2.1 物业的概述
2.2 物业管理的概述
3 前期物业管理概述
3.1 前期物业管理概念
3.2 前期物业管理特点
3.3前期物业管理主要内容
3.4早期介入的概念
3.5前期物业管理与早期介入的区别
4.前期物业管理的意义
5.前期物业管理存在问题及对策分析
5.1前期物业管理存在的问题
5.2解决前期物业管理问题的对策
6前期物业管理法律问题探究
6.1前期物业管理法律特征
6.2前期物业管理法律制度中的问题
6.3完善前期物业管理制度的构想
结 论
致 谢
参 考 文 献
以下是论文正文
摘要：随着房地产业的日渐成熟、竞争日益激烈,越来越多的房地产开发商把物业管理作为促销的一大卖点.理所当然,良好的物业管理,不仅能符合客户入住前的期望和入住后的需求,而且也能为房地产开发商和物业管理公司带来良好的经济效益.但目前我国物业管理尚处于初级阶段,为了进一步完善我国的物业管理,保证物业能正常使用和发挥功能,对物业实施有效管理.使物业管理更加完善,成熟地发展.这就我们物业管理有一个全面认识.了解物业管理的现状及存在的问题是很有必要的.
我国的物业管理产生于20世纪80年代初,经过20多年的探索和实践,经历了从无到有、从小到大的发展过程.目前已逐步进入市场化、规范化、法制化、人性化发展的新时期,也取得了较大的成就.但当前,物业管理在我国仍处于初级阶段,物业管理制度还不成熟,物业管理立法进程也较慢.直至2003年,统一的行政法规《物业管理条例》才出台.这一法规的出台,结束了前期物业管理的缺失状况,加强了对前期物业建设单位的管理,将物业管理纳入了法制轨道,有效规范了前期物业管理市场. 物业管理通常可分为2个阶段:前期物业管理和日常物业管理阶段.其中,前期物业管理阶段是整个物业管理活动中的初始阶段与基础阶段,也是实施物业管理非常重要的环节.物业管理行业发展的诸多困惑和纠纷引发自前期物业管理中的问题,因此解决好前期物业管理存在的问题对于解决物业管理存在的问题有着至关重要的作用.通过进一步分析、研究前期物业管理存在的问题,有针对性的提出建设性的建议和对策.作为物业管理全过程的重要一环,前期物业管理健康地发展,在很大程度上,促进整个物业管理行业的发展.
关键词:物业管理、前期物业管理、问题及对策
1 引言
1.1 选题背景
随着房地产业的发展,物业管理也取得了很大的发展.但物业管理在我国仍处于初级阶段,物业管理制度还不成熟,物业管理立法进程也较慢.各方面还不太完善.实施物业管理期间也遇到了一些问题,这些问题的正确解决将有助于物业管理在我国健康、稳定的发展.前期物业管理阶段是整个物业管理活动中的初始阶段与基础阶段,也是实施物业管理非常重要的环节.物业管理行业发展的诸多困惑和纠纷引发自前期物业管理中的问题,因此解决好前期物业管理存在的问题对于解决物业管理存在的问题有着至关重要的作用
1.2研究的目的和意义
通过对前期物业管理相关问题的探讨,并针对具体情况提出解决问题的对策.将对前期物业管理工作的顺利开展起到很大的推进作用,使前期物业管理向着健康稳定的方向发展.进而,推进整个物业管理行业的发展.
1.3 研究的内容与方法
1.3.1 研究的内容
前期物业管理是整个物业管理的初始阶段和基础.本文通过对前期物业管理及其相关概念的阐述,对前期物业管理有一个全面的了解后.对其发展中存在的问题进行分析,有针对性地提出改进措施.使前期物业管理更加完善.
1.3.2 研究的方法
(l)文献调查:在本文开始写作前,通过书籍阅读、网上搜索、查看相关期刊等方法来收集获取需要资料.
(2)本文在对前期物业管理有一个全面深入的了解的基础上,综合运用所学的前期物业管理及其相关知识构建了层次分明、体系较完善的理论框架,清晰地阐述了前期物业管理存在的问题以及解决问题的对策.
2.物业管理及有关概念概述
2.1 物业的概述
2.1.1 物业的概念
"物业"一词译自英语property或estate,由香港传入沿海、内地,其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等.该词自20世纪80年代引入国内,现已形成了一个完整的概念,即:物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地.物业可大可小,一个单元住宅可以是物业,一座大厦也可以作为一项物业,同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业.物业含有多种业态如:办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式.
2.1.2 物业的特征
1>首先是它的自然属性,即物业是一种区别于其他物质的物质形式,它具有以下特征:
(1)固定性.表现于土地、建筑物的不可移动性或位置的确定性.
(2)耐久性.表现于长久的使用寿命期.
(3)多样性.表现于建筑物构造、外观、功能等形式的多样性.
2>物业的社会属性.物业的社会属性,主要包括以下内容:
(1)经济属性.表现于物业的商品属性,即物业是一种商品,物业的生产、经营、交换、分配及消费等,必然也是商品化的运行过程,物业的一切运行须符合市场经济的客观要求.
(2)法律属性.表现于房地产的物权关系.在中国的法律中,房地产物权即为房地产物权人在法律范围内享有房屋的所有权,及其占有土地的使用权.
2.2 物业管理的概述
2.2.1 物业管理的概念
物业管理的英文表示有很多形式,诸如 Property Management, Real Easte Management.其概念也有多种解释.目前比较趋于一致的是广义的物业管理和狭义的物业管理两种概念.
1>广义的物业管理,是指在物业的寿命周期内,为发挥物业的经济价值和使用价值,管理者采取多种科学技术方法与管理手段,对各类物业实施全过程的管理,并为物业所有者或使用者提供有效周到的服务.广义物业管理的范畴相当大,它涉及到物业全部寿命周期内的多种管理与服务活动.如物业的开发建设管理,租售管理、装修管理、修缮管理、以及为物业使用者的经营、生产、居住而提供的多种形式的服务.
2>狭义的物业管理,是指专业组织或机构,受业主委托,按合同或契约,运用现代经营手段和修缮技术对已建物业及其业主或用户进行管理和服务.狭义的物业管理,一般包括对房屋建筑及附属配套设备、设施及场地以经营的方式进行管理,对房屋周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路养护统一施专业化管理,并向住用人提供多方面的经营服务.
从以上概念的比较可见,广义物业管理与狭义物业管理的区别,在于其管理范围的大 小不同.广义物业管理涵盖较宽,包括了物业的产生到寿命终止的全部过程.在大多数的 企事业组织或机构内,其内部物业的管理均体现出这种广义性的特征.而狭义的物业管 理,则多体现在物业建成并投入市场后,专业的物业管理企业接受业主或用户的委托,而 进行的物业使用期的管理与服务.我国物业管理行业起步较晚,物业管理的市场体系正在 建立中,目前开展的物业管理,多属于狭义的物业管理.随着我国物业管理业的进一步发 展,广义范畴的物业管理也将出现并呈发展的趋势.
2.2.2 物业管理的特征
1>物业管理的社会化.
物业管理的社会化是指物业管理将分散的社会工作集中起来统一管理.有人将物业管理公司比喻成业主的"总管家".而物业管理公司对政府来说则像一个"总代理",业主只需根据收费标准按时缴纳管理费和服务费,就可以获得相关服务.
2>物业管理的专业化.
专业化有三层涵义:一是有专门的组织机构;二是有专业人才,如房屋及设施设备的维修,必须配备专业人才;三是有专门的管理工具和设备.
3>物业管理的企业化.
物业管理是一种企业化的经营管理行为.物业管理公司是企业,不是事业单位,也不是行政机关的分支机构.因此,物业管理公司必须依照物业管理市场的运行规则参与市场竞争,依靠自己的经营能力和优质服务在物业管理市场上争取自己的生存空间,用经营业绩去争取更多的客户.
4>物业管理的经营性.
物业管理公司所提供的服务是有偿的,即通过收取合理的费用,维持企业的正常运转.物业管理的经营目标是保本微利,量入为出,不以高额利润为目的.
2.2.3 物业管理的发展趋势
随着房地产市场和物业管理行业的发展壮大,资产所有者的逐渐成熟,出于降低经营成本扩大收益的需求,以及《物业管理条例》、《物业管理招投标管理办法》等一系列物业管理法规对行业的规范,专业化和市场化成了物业服务企业的必然选择.一方面是来自开发商的需求.目前,北京甲级写字楼物业由专业的物业服务公司管理的比例已经超过38%,其他属于自管的甲级写字楼中,要求知名物业服务公司提供物业顾问服务的更超过50%.不仅如此,一些大型国有企业的总部,如大唐电力大厦、华电大厦、北方地产大厦等,均聘请了专业物业服务公司进行管理;甚至一些拥有自己专属物业服务公司的知名发展商,如金地集团、首创集团等,也都"舍近求远",聘请专业公司进行管理.另外,远洋地产、恒大地产、仁恒集团、光彩建设集团等下属的物业服务公司为了应对专业化和市场化的需要,纷纷聘请国际知名专业物业服务公司作为顾问.另外,还有来自业主(投资者)的需求.随着业主对物业管理服务的要求日益升级,维权意识不断强化,物业管理相关专业服务的专业公司直接或间接介入物业管理服务的频率越来越高,范围越来越大,影响力不断提升.在这种环境下,物业服务公司逐步摒弃了"大而全、小而全"的作业模式,开始采用专业分包的操作方式.实际上,各类外资物业服务公司均将清洁、绿化、秩序维护以及电梯、冷冻机组、消防系统、楼控系统等关键设备或专业性较强的设备设施的维护保养外包给专业公司.香港早已采取了这种模式并获得成功.随着国外物业服务公司将专业化分包的形式引入国内物业市场,国内的许多大型物业服务公司如陆家嘴、均豪、达文等,也都将原来自行雇佣的保洁、秩序维护、工程维修等分离出去.进行物业管理专业化.
3 前期物业管理概述
3.1 前期物业管理概念
2003年9月1日起施行的《物业管理条例》第二十一条:在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的前期物业服务合同.也就是说,前期物业管理是指业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同生效前,建设单位选聘的物业管理企业实施的物业管理.界定这一概念的理由如下:
首先,前期物业管理是整个物业管理全过程的重要一环,不仅仅只限于住宅,它适用于所有物业.
其次,"出售后"这一概念很难确定具体的时间.因为房屋出售是一个动态的过程,有的楼盘竣工数年后仍未全部售罄,而有的楼盘还未竣工就抢购一空,所以将前期物业管理的起始时间定在出售后是很难把握的.
另外,将终点定在业主委员会成立前也是不合适的.因为物业管理是一个连续的、不可间断的过程,而业主委员会成立到业主委员会选聘物业管理企业之间或多或少需要一段时间,这样就会产生一段时间空缺.所以《物业管理条例》规定了前期物业管理的终点是在业主或业主大会选聘物业管理企业之前,弥补了从业主委员会成立到业主或业主委员会选聘物业管理企业之间的时间缺位.
最后,物业在接管验收之前属于在建工程,期间的管理属于工程管理,由施工单位负责,其民事法律主体是开发商和施工单位,而物业管理企业在此期间的参与只能是物业管理的早期介入,不能算是真正意义上的管理.
3.2 前期物业管理的特点
1)前期物业管理是小区未建成的管理.住宅小区由单幢楼宇、组团组成,一个小区不是一下子就全部建成的,往往要花几年才能建成.当小区第一批房屋建成出售后,随着业主的入住就需要物业管理,否则小区就成为一个无序的聚居地,秩序混乱不堪.
2)前期物业管理是由建设单位指定的公司实施的管理.国务院《物业管理条例》和建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定,建设单位可以选聘物管公司实施前期物业管理.事实上,目前新建住宅小区绝大多数是由建设单位选聘的物管公司进行管理,而不是通过公开招投标来选聘物业公司.
3)前期从事物业管理的物管公司未经业主委员会选聘.对新建住宅小区来说,在业主入住前需要提前实施物业管理.物管公司先于业主入伙开展物业管理时,业主很少,没有成立业主委员会,谈不上物管公司由业主委员会选聘.如果到了大多数业主入伙后才实施物业管理,物管公司前期基础工作就无法开展.对于老小区来说,由于没有成立业主委员会,一直是由建设单位指定的物管公司实施管理,是否也叫前期物业管理,则另当别论.
4)细节的管理尤其突出.由于前期物业管理处于小区建设之中,各种配套设施不健全,管理的内容也在逐步扩展,但对管理的细节要求非常高.譬如在装修过程中,物管公司既要口头说,墙上贴,还要现场盯.装修户从地面向楼上吊木材,稍有不慎就会碰坏外墙,甚至毁坏门窗.如果不派人跟踪,一旦发生因业主装修损坏公共部位事件,谁也不会承认,这种现象屡见不鲜.
5)面对的是全体业主.前期物业管理由于没有成立业主委员会,物管公司在实施管理中必须接受所有业主的咨询、质疑,既要及时解答处理属于物业管理的问题,又要收集反馈属于开发商答复处理的问题.工作量和工作的难度尽管比较大,但物管公司必须全力以赴做好工作,确保有比较高的业主满意率.
6)各种资料的收集量大.物业管理的基础在物业的基础资料是否齐全,前期物业管理是各种资料大量形成的时期,物管公司要更好地开展物业管理,必须注意收集、整理、保管好各种资料,例如物业的构成明细、物业公用部位明细、物业公用设施设备明细、各种管线和地下排水系统的图纸资料、业主装饰装修资料、业主反映物业存在问题整改情况资料等,都要及时收集分类建档,以便查考.
3.3 前期物业管理的主要内容
3.3.1 建立服务的系统和网络.
前期物业管理委托合同已经签订,物业管理企业就应对该物业落实管理机构以及人员配备.机构的设置应根据所委托物业的用途、面积确定;配备除了要考虑选配管理层的人员外,还要考虑操作层人员的招聘,以及与社会专业服务部门(保安公司、保洁公司、绿化公司等)洽谈、签订有关合同或协议,与街道、公安、交通、环保等部门进行联络、沟通,确定拟提供的代理租售业务、户内维修、清洁服务、邮递等代办服务的项目.管理人员和操作人员一经确定就必须根据各自的职责进行培训,以便他们清楚地了解所管理物业的基本情况以及服务对象、职责等有关情况.
3.3.2 规章制度的制定
完善的规章制度是物业管理企业顺利实施管理运作的必要保障.在正式实施管理之前,物业管理企业就应根据国家和政府有关部门的法律、法规,结合新接物业的特点和要求,制定必要的使用制度和管理细则,以保证物业管理顺利运行.这项工作也是我国物业管理行业发展的薄弱环节.只有完善的规章制度作保障,才能促使我国物业管理行业朝着规范化、科学化、法制化方向发展.
3.3.3物业的接管验收
物业的接管验收是直接关系到今后物业管理工作能否正常发展以及日后在使用过程中若出现问题责任能否分清的重要环节.物业的接管验收标志着物业管理企业正式对物业实施管理.由于此环节的重要性,所以要求物业管理人员必须有高度的责任心和严谨的工作态度.在验收中一旦发现问题应明确记录在案,及时反馈给开发商,以便督促施工单位整修.在物业的接管验收阶段,开发建设单位不仅要将物业移交给物业管理企业,更重要的是还要将涉及今后管理的资料(工程图纸、业主资料、产权资料、技术资料、管理责任等)一并移交,以便今后的物业管理和维修养护.此外.接受委托的物业管理企业还要和开发建设单位签订在保修期内的保修实施合同,明确保修的有关事项(包括保修项目、内容、原则、进度、责任和方式等)
3.3.4 入住管理
入住是指业主或使用人收到书面通知书后,在规定期限内办理完相应的手续并领取钥匙实际入住.它标志着物业进入实质性管理运作的开始,是受托物业管理企业的一项具体工作.此项工作不仅仅是业主领钥匙后入住,实现房屋完好移交,而且涉及首期收费和法律文件的签署问题.这些问题将对今后管理与服务的顺利开展打下良好的基础.一般的入主程序如下:
(1)在物业具备正式使用条件后,由开发商向业主或使用人发出入住通知书.
(2)购房者按照要求交清剩余房款及其他费用.
(3)业主或使用人在通知书指定的时间与物业管理人员对物业进行实地验收.
(4)对不合格项目提出整改意见并限期整改.
(5)对物业验收结束后,签订《物业使用公约》和《业主临时公约》.
(6)业主或使用人信息登记,如实填写登记卡.
(7)物业管理公司向业主或使用人发放《用户手册》或《办事指南》.
(8)签字领钥匙.
3.3.5 装修管理
随着经济发展,人们的消费观念也有所改变.买房已不仅仅是为了满足工作和居住的基本需要.而是为了追求更好的工作环境和更舒适的居住条件.为了实现人们对生活品质的要求,装修已成为物业实际使用前的必要步骤.而装修在实际操作过程中也暴露出许多的问题.比如:为使房屋结构更方便使用,随意改动建筑结构、破坏承重墙、改变管线走向,影响了物业的内在质量;在外墙立面任意添装附属设备设施,既影响他人又影响物业的整体美观有些装修公司的施工队伍随意倾倒建筑垃圾堵塞管道,以及不规范作业使楼板墙体严重受损,更普遍的是施工不注意作息时间,机器噪音、振动影响周围邻居正常生活.以上的问题说明规范装修行为已经成为前期物业管理工作的重中之重.为搞好装修管理必须做好以下三点工作:
(1)大力宣传装修规定.
(2)加强装修监督管理.
(3)严格执行装修管理程序.
1>装修申报.业主对物业进行装修前,必须向物业管理企业工程部提出申请,并将装修设计方案及选择的装修单位基本情况交给工程部.
2>装修审批.由物业管理企业批准后的装修方案才可以办理装修许可手续,开始装修.
3>装修监督.在装修过程中,物业管理企业将派工程部人员巡视施工现场,监督施工人员规范作业.
4>装修验收.在装修完成后,业主或使用人要通知物业管理企业,由工程部组织人员对装修工程进行验收.
3.3.6 建立档案资料
物业管理企业要建立两份档案资料.一份是关于物业的档案资料,另一份是关于业主或使用人的档案资料.物业的档案资料是在前期接管验收中获得的技术资料和产权资料,是今后实施管理的依据.业主或使用人的档案资料是在进户后获得的,包括:业主或使用人及家庭成员基本情况、联系方式以及缴费情况等.建立档案资料主要抓住收集、整理、归档、利用四个环节.要做到:收集要完整(包括时间和空间两个方面);整理要去伪存真,保留有用的资料;归档要分类科学,便于存取;利用要方便、安全
3.4 早期介入的概念
物业管理的早期介入是指物业管理企业在接管午夜之前,就参与物业的规划、设计和施工建设,从物业管理的角度提出意见和建议,以便建成后的物业能满足业主或使用人的需求.
3.5 前期物业管理与早期介入的区别
3.5.1 发生的时间段不同.
前期物业管理发生在物业竣工验收以后到业主委员会与其选聘的物业管理企业签订委托合同生效日起;而早期介入发生在竣工验收之前.
3.5.2 主要的工作内容不同
前期物业管理有明确的管理对象,主要的工作是进户管理,装修管理以及日常的管理等实际的管理工作;而早期介入一般还未确定具体的管理对象,主要的工作内容是给予咨询、提供建议以及施工阶段的质量督察.
3.5.3 法律关系不同
前期物业管理必须由物业管理企业与开发建设单位签订前期物业管理委托合同才能实施,此时的物业管理企业已经拥有了对该物业的经营管理权,并应承担相应的民事责任;而早期介入不一定与开发建设单位确立管理合同委托关系.而是以咨询顾问的角色提出意见和建议,真正的决策权属于开发商.
3.5.4 企业地位不同
在前期物业管理中,物业管理企业处于管理的主导地位;而在早期介入阶段,物业管理企业只起辅助作用.
4 前期物业管理的意义
1)减少使用中的后遗症
物业管理的基本职能是代表和维护业主的利益,对所委托的物业进行有效管理.然而在物业 管理的实践中,一些物业的先天缺陷一直困拢着物业管理企业,诸如物业质量、设备性能、 设施配套以及综合服务等,这些均不取决于物业管理企业,而往往在于物业的开发商和建筑
商.要改变这一状况,把一些以往长期难以得到解决的问题尽可能在物业管理过程中使之限 制在最小范围之内,就必须开设物业的前期管理,使前期管理同规划设计、施工建设同步或 交叉进行,由物业管理企业代表业主从管理者的角度,对所管物业进行一番审视,从而把那些后期管理中力不从心的或返工无望的先天缺陷争取在物业竣工之前,逐项加以妥善解决,减 少后遗症.
2)物业前期管理是对所管物业的全面了解
物业管理行为的实质是服务.然而要服务得好,使业主满意,就必须对物业进行全面的了解.如果物业管理企业在物业交付使用时才介入管理,就无法对诸如土建结构、管线走向设施建设、设备安装等物业的情况了如指指掌.因此,必须在物业的形成过程中就介入管理,才能 对今后不便于养护和维修之处提出改进意见,并做好日后养护维修的重点记录.唯有如此, 物业管理企业方能更好地为业主服务.
3)物业前期管理是为后期管理做好准备
物业管理也是一项综合管理工程.通过物业管理把分散的社会分工集合为一体,并理顺关系 ,建立通畅的服务渠道,以充分发挥物业管理的综合作用.此外,在对物业实体实施管理之 前,还应设计物业管理模式,制订相应的规章制度,并协同开发商草拟有关文件制度,筹备 成立业主管理委员会,印制各种证件,以及进行机构设置、人员聘用、培训等工作.这些均 应在物业前期管理阶段安排就绪,以使物业一旦正式交付验收,物业管理企业便能有序地对 物业实体进行管理.
5 前期物业管理存在的问题及对策
5.1 前期物业管理存在的问题
5.1.1 对前期物业和前期介入的区别不能正确认识
前期物业的起算点是以建设单位选聘物业管理企业开始.如果建设单位在建设中就选聘物业企业,则前期物业就包含了前期介入.这实际上是模糊了前期介入和前期物业的区别.一方面,这一概念不能明确界定前期物业的开始时间,容易使前期物业企业将在前期物业中的物业管理人身份和前期介入中的顾问身份相混淆,不利于前期物业企业适时、合情合理地开展工作.另一方面,容易使业主将物业企业和建设单位等同,将建设质量责任等同于服务质量,不利于前期物业企业与业主良好关系的建立,影响前期物业企业在该物业区内的长期经营.
5.1.2 权利的不对等
前期物业管理合同侵犯业主合法权益表面上看,在前期物业中建设单位和物业企业签订的合同以及前期物业企业和业主签订的合同都是在平等、自愿的基础上签订的,是双方自愿选择的结果.但是,实际上建设单位始终处于绝对的主导地位,无论是对物业企业,还是对业主都具有支配权.依照我国《物业管理条例》建设单位拥有对物业企业的选聘权、临时管理规约的制定权以及将前期物业服务合同强制性卖给业主的权利.在前期物业管理选聘中,决定权完全在建筑单位手中,前期物业企业为了中标,而一味强调最低价格,造成中标企业利润空间较小.而中标企业为了谋取更大的利润,就可能会将一些不合理的条件,转嫁到业主身上.
5.1.3对前期物业时间和"质价比"缺少具体规定
在前期物业中,前期物业的存在时间直接影响向日常物业的过渡,而"质价比"则又直接影响到了前期物业存在时间.我国《物业管理条例》第10 条只是规定,业主大会、业主委员会由业主在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立.而如何建立、由谁提起、由谁负责筹建工作以及相关行政机关如何指导都没有明确规定.在此情况下,业主大会的建立比较困难,如果再不对前期物业时间进行限制,则可以说业主大会的成立将更加扑朔迷离.
5.2 解决前期物业管理存在问题的对策
5.2.1 明确前期物业的涵义
由于我国目前对于前期物业的界定缺少统一的认识,且存在着一些错误,而这又直接影响到了前期物业的顺利开展,各方当事人权利的行使和义务的履行,以及由前期物业向日常物业的过渡,基于此必须首先对前期物业涵义有一个正确的认识.笔者认为,前期物业可以定义为自建设单位选聘的物业服务企业,从接管验收之日起至业主与其选聘的物业服务企业签订日常物业管理合同生效时止的物业管理.以此强调前期物业的期间为前期物业企业接管验收物业起至日常物业生效止的时间,明确前期物业企业的权利义务范围.
5.2.2 加强对建设单位主导地位的监督
为了保障物业的顺利开始,建设单位在前期物业中必然占有明显的优势,这是由前期物业特点所决定的.在这一前提下,为了平衡各方当事人的法律地位,就需要对建设单位的优势地位进行一定的限制,以防侵犯业主合法权益.笔者认为,可以从以下两个方面予以考虑:一是对于建设单位制定的临时物业规约由行政部门进行审查或要求其履行备案手续,或由行政部门制定临时物业规约或指导样本由建设单位选用;二是行政部门直接参与前期物业企业的选聘,或监督选聘.
5.2.3 规范前期物业企业的选聘制度
前期物业企业是否具有独立性的身份,能否按市场规律选聘前期物业企业,不仅对前期物业服务的质量,以及开展的是否顺利具有重要影响,而且完全独立的前期物业企业对于建设单位也能形成一种制约.笔者认为,保障前期物业企业的独立,规范选聘制度可从以下方面进行:强调房产开发必须与物业管理分离,物业企业不得与房产开发企业有任何实质上的联系,特别是对于特定的物业区域,其建设单位不得和物业企业有任何联系;进一步严格物业选聘的招投标制度,对于物业规模小的或只要有投标者的,就应采用招投标方式,只有在无人投标的情况下,在行政部门的监督下才能采用协议的方式,并且必须进行公示,接受业主的监督.
5.2.4 明确规定前期物业的存在时间并限定前期物业费
由于前期物业企业的利益所在,在无强制性时间限制的情况下,前期物业将会无限期的延续下去,并且前期物业企业还会尽力阻止业主大会的召开或以各种方法破坏业主大会.而在对前期物业费没有一定限制的情况下,这种情况将会加剧.笔者认为,要想防止这种情况
发生,可以采用以下方法:一是明确规定前期物业期限是一年,在特殊情况下,经行政主管部门批准,可以延长不超过一年的时间;二是对于前期物业费,由物业所在地的物价部门会同有关部门结合当地条件制定一个收费幅度,并向社会公示接受社会监督,该地前期物业费必须在该幅度之内具体确定.提供什么样的服务便成为其私人信息.他们有可能采取其他的手段来捞取不正当利益,如建设过程中的偷工减料、降低服务的水平等,这些手段往往比较隐蔽,不容易被发现.特别是在惩罚与监督不力的情况下,私营企业更有可能做出有利于自身的投机行为.
5.2.5 积极推广物业管理的早期介入
在当前,所谓"前期物业管理"是从物业项目工程基本完成,准备竣工验收或接管验收时开始的,应该说这种做法是不够完善的.要做好前期的物业管理工作,应认真推广物业管理的早期介入.早期介入是指物业尚未建成,物业管理企业便接受建设单位的委托,参与项目的可行性研究、规划、设计、施工、安装、验收、交房等一系列物业管理服务活动.也就是说,是从项目前期规划设计开始到物业接管验收为止的质量跟踪监督全过程.实践证明,物业企业在开发建设期间就实行物业管理的早期介入,其直接作用与间接作用都是很大的.它既能较好地履行建设单位与物业企业对前期物业管理的责任,更能在一定程度上防范前期物业管理中的潜在风险.如果能这样做,将对我国今后的整体物业建设质量和物业管理质量乃至人民群众的生活质量产生极大的促进作用,其意义是深远的 .
6 前期物业的法律问题探究
6.1 前期物业管理法律特征:
6.1.1 期限的过渡性和自然终止性
前期物业管理时间上仅存于物业销售时至业委会选聘新的物业管理企业这一特定时段.这一时段时间较短,具有过渡性质,一旦业委会选定新的物业管理企业,签订新的物业管理合同,前期物业管理阶段即告终结,从而进入日常物业管理阶段.我国的《物业管理条例》(以下简称《条例》)第26 条规定:前期业服务合同可以约定期限,但期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止.
6.1.2 涉及主体的多方性,主体间法律关系的复合性
由于前期物业管理是由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理,因此这一阶段涉及了业主、开发商、物业公司三方主体.而且由于物业管理企业是开发商而非业主选聘的,因此主体间存在复合的法律关系.例如:在房屋交易活动中,开发商与购房人是买卖合同关系,而在开发商代替购房人选聘物业管理企业时,开发商的身份是业主的代理人,与业主又形成委托代理关系;当开发商委托物业公司为业主服务时,二者间是委托关系;当物业公司为业主服务时,与业主又构成了委托关系.三方主体间法律关系复合共存.这是前期物业管理区别于一般意义上物业管理最本质的特征.
6.1.3 开发商占据主导地位
前期物业管理阶段,是开发商替业主选聘物业管理企业,作为前期物业管理活动得以实现的两个基本的法律文件--前期物业服务合同、业主临时公约都是开发商制定的,明显其占据了主导地位.另外,建设部要求购房人在与房产开发企业签订商品房买卖合同的同时,要再行与房产开发企业选聘的物业管理企业签订《前期物业管理协议》,购房人对此没有选择权,要么签,接受协议,商品房买卖成交;要么不签,买卖合同也不成立.《条例》第25 条也规定:建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容.可见业主不能自主选择物业管理企业、自主协商订立前期物业管理合同,在其中并不居于主导地位.
6.1.4 对业主权益的保护性要求更高
前期物业管理中,开发商占据主导地位,物业管理企业由其直接选聘或指定,往往是开发商的关系企业.业主由于在选聘物业管理企业、制定物业服务合同和业主临时公约等一系列法律活动中没有决定权,因而其权利地位容易被淡化和忽略,各种权益难以得到切实的维护和保障,直接导致权利和义务的畸型与变异.而且,由于业委会还未成立,难以保障和维护业主的各种权益,业主在合同中处于弱势地位,没有发言权.因此,相比日常物业管理阶段,前期物业管理阶段对业主权益的保护性要求更高.
6.2 我国当前前期物业管理法律制度中存在的主要问题
6.2.1 前期物业管理合同、业主临时公约侵害业主权益
前期物业管理合同、业主临时公约是规范前期物业管理活动、确定业主与物业管理企业权利义务的根本性文件.根据《条例》第21、22 条的规定:前期物业管理合同和业主临时公约均由开发商签订、制定,因此当前,开发商、物业公司利用制定这两个文件的独特优势地位侵害业主权益的事情屡见不鲜.有的开发商利用其可以决定物业管理合同权归属问题的优势,把物业管理权承包给自己的物业公司或约定长时间的合同期限;有的开发商与物业公司勾结,拿业主权益做交易,约定较高的物业管理费;有的在合同中扩大物业公司权利、加重业主义务与责任.这些行为不仅严重侵害业主权益,也制造了日后业主与物业公司之间不断的矛盾与冲突.同时在制定业主临时公约时,一些开发商在强制性或禁止性内容上,处于私利设定一些侵害全体业主合法权益的公约条款,背离了本应体现的公平、公正、平等以及合法、合理的基本原则.
6.2.2 建设单位与物业公司建管不分
我国目前物业管理市场机制还未完全建立,虽然近年来引入竞争机制取得了一定成效,但自建自管、建管不分的物业管理企业模式目前还是物业公司的主要模式--在物业公司与房产开发商之间,许多物业公司都是由房产公司直接设立的,属于房产公司的子公司.这种母子公司式的物业管理模式不是在市场竞争中形成的委托管理关系,是一种不完全的市场经济,明显带有难以克服的体制缺陷与弊端:
1)由于与房产公司之间的暧昧关系,物业公司接管物业时应该进行的验收程序形同虚设,成为"走过场"的"程式":物业公司在物业承接验收时敷衍了事,造成了物业承接验收制度不完善,移交不完整.一旦日后出现问题,物业公司不但不敢与开发商交涉,甚至会成为开发商的利益维护者与业主分庭抗礼,从而引发更多的矛盾和冲突.
2)导致部分业主误认为"开发商就是物业公司,物业公司就是开发商" ,从而把开发商在楼盘开发过程中遗留的一些问题转嫁于物业公司,甚至以此为借口拒交管理费,致使物业公司代开发商受过.
3)这类物业公司获得物业管理合同权相对容易,易造成其安于现状,缺乏进取精神,并不能正确摆正自己与业主间的位置,以管理者自居,对业主居高临下吆五喝六甚至公然殴打业主;
6.2.3 前期物业管理招投标制度不规范,存在法律漏洞
《条例》只是"提倡"并未"强制"建设单位通过招投标选聘物业管理企业,这留下了法律漏洞;同时,前期物业管理招投标制度本身也存在法律漏洞,难以如预期规范好前期物业管理企业选聘市场.前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标两种;招标人采取邀请招标方式的,应当向3 个以上物业管理企业发出投标邀请书.当前招投标制度不规范的问题主要出在"邀标制"上,这一制度存在法律上的天然缺陷:由于前期物业管理的招标人是开发商,他有权自主决定邀请哪些物业管理公司参加招投标,更有权自行组织实施招标活动.因此,开发商就可以进行"做秀"邀标会--在邀请物业管理企业招投标时,要么邀请素质远低于自家物业公司的别家物业公司,要么在招标条件上做文章.
6.3 完善我国前期物业管理制度的法律构想
6.3.1 规范前期物业管理合同
1)根据《合同法》的规定和《条例》的精神,建设单位与物业公司签订前期物业服务合同时,应重点对物业公司的服务质量、服务费用、物业公司与业主的权利义务及违约责任等合同要素界定清楚,把合同的核心内容(尤其是双方的权利义务)明确写进合同;同时要注意维护业主与物业公司的合法利益,重点是维护业主的利益,做到条款的合法合理;另外对违约责任的条款应该尽可能细化,并针对合同违约责任做出明确的约定,以防止日后的矛盾与分歧.
2)建立前期物业管理合同备案制.应明确以法律的形式规定前期物业管理合同要进入房产行政主管部门备案.由房产行政主管部门审查备案合同:审查合同中是否有法律禁止的条款以及显失公平的条款,当有法律禁止的条款时应认定条款无效;当存在显失公平的条款并有业主提出侵害其权益时,应撤消条款,责令业主与物业公司重新协商制定新的公平合理条款.同时房产管理部门要加强对前期物业管理合同的指导和监管力度.
3)在全国范围内推行《前期物业服务合同》(示范文本),在示范文本中明确规定前期物业管理合同的基本要素,积极的推动前期物业管理规范化.
6.3.2 开发商作为前期物业公司法定保证人,对购房人(业主)承担连带责任
当前,当开发商为业主指定的物业公司与业主因侵权或违约而发生纠纷时,开发商却能抽身事外,不用承担任何责任,这种不公平现象的存在不利于前期物业管理市场的发展和规范.笔者认为,要解决这一问题,必须确定开发商作为前期物业公司的法定保证人,在物业公司与业主发生纠纷时对业主承担连带责任.这样能在一定程度上威慑不法开发商、有效遏制不法开发商为了自身利益把子公司设立为物业公司的局面,从而有效维护业主权益.
6.3.3 强制实行开发商与物业公司分业经营制度,重点规范前期物业管理招投标制度
国家《十五计划发展纲要》明确地提出:规范发展物业管理业,鼓励房地产开发、房地产销售和房地产管理分业经营;《条例》第24 条提出:国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业.可以说实行开发商与物业公司分业经营已成为一种共识.当前强制开发商与物业公司分业经营最重要的是规范前期物业管理招投标制度.规范前期物业管理招投标,使《条例》规定的"通过招投标方式选聘物业管理企业"条文真正落到实处,可以采取以下对策:
1)积极推行《前期物业管理招标投标管理暂行办法》,使前期物业管理招投标意识深入人心,使建设单位及物业管理企业树立依法招投标的意识,为规范前期物业管理提供有利保障.
2)建立公正、公开、公平的招投标竞争市场,重点规范"邀标制".应明确规定在招标中,若有开发商设立组建的物业公司参加,就应由开发商和物业公司以外并与之无利害关系的第三方来担任招标人;若开发商作为招标人组织招投标,必须邀请与其无任何裙带关系的物业公司作为招投标对象,同时招标的条件应等同,坚决杜绝邀标会的虚伪"做秀"现象和虚假招标的出现;另外要积极推行招投标行为公开化、透明化,确保开发商选聘物业企业的行为、过程公开透明,维护前期物业管理招投标市场的公平竞争.
3)赋予业主诉讼权利.当邀标制"做秀"侵犯业主权益时,赋予业主诉讼权利,允许业主以"以合法形式掩盖非法目的"为理由提出诉讼,请求认定招标、中标无效,而重新进行招投标.
结 论
通过以上对前期物业管理及其相关概念的阐述,对前期物业管理有一个全面的认识和了解.随着经济和房地产业的迅速发展,必然推动物业管理的发展,如何是物业管理日趋成熟、健康地发展则显得更加重要.而前期物业管理阶段是整个物业管理活动中的初始阶段与基础阶段,也是实施物业管理非常重要的环节.前期物业管理对整个物业管理的发展起着举足轻重的作用.因此,需要我们对前期物业管理有一个正确而全面的认识,了解前期物业管理的概况及相关法律知识,善于发现存在的问题,探究解决问题的相关对策,努力做好前期物业管理工作,完善相关法律.进而促进整个物业管理行业的发展.
致 谢
在本文的写作过程中,感谢指导老师给予的无私的帮助,还有和我一起为论文奋战的同学们,你们的热心参与为我省去了很多麻烦,谢谢你们给予我极大鼓励与支持.在论文写作期间,参考了大量的文献,想这些文献的作者也表示衷心的感谢.最后,感谢母校为我提供了优越的学习环境,生活环境.在这里,我度过了美好而温馨的大学生活. 在这里不仅学到了系统的专业的知识,还交了很多朋友,丰富了我的社会实践,感谢母校给我提供了平台.
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