内容摘要(详见正文)
关 键 词
一、武汉市物业管理发展的历史回顾
(一)探索起步的初始阶段
(二)依法规范的发展阶段
(三)全面提升的发展阶段
二、武汉市物业管理行业二十年发展成就
(一)行业发展规模逐渐扩大
(二)管理服务水平不断提升
(三)市民的居住环境不断改
(四)促进了和谐社区和文明城市建设
(五)行业发展对社会贡献日益突出
三、武汉市物业管理的发展趋势和方向
(一)武汉市物业管理的发展趋势
(二)武汉市物业管理的发展方向
参考文献
以下是论文正文
内容摘要:作为我国中部特大城市的武汉,物业管理行业在新的起点新的阶段已初步形成了前景广阔、充满生机、最具发展潜力的新兴行业之一.在过去的三十年逐步发展、逐步探索的道路上也做出了一定的成绩,很好的做到了与时俱进、不断求实创新.随着物业管理行业发展规模的逐渐扩大,管理服务水平的不断提升,市民的居住环境也得到了不断的改善,促进了和谐社区和文明城市的建设,行业发展对社会的贡献也日益突出.
但是,像其他新兴的行业、事物一样,发展到一定时期就会出现"瓶颈"状及"阵痛期",暴露出各种各样的问题,所以,在武汉市的物业管理发展道路上,仍然任重而道远,理清物业管理企业的专业化、规模化发展,股权化与市场化发展,职能化与网络化发展,规范化与法制化发展的趋势.掌握提升自主创新能力,创新物业管理体制和机制;坚持以人为本的理念,不断拓展新的服务领域;围绕构建和谐社会目标,协调发展各方新型关系;培养高素质人才,努力提高物业服务能力和水平;转变增长方式,促进行业持续健康发展的方向;摸清国际及国内在物业服务行业上整体动向及动态,结合武汉市自身的发展特点,分析武汉市物业管理的发展趋势及方向,不断改进,不断深化,不断探求,是武汉市物业管理成功转型、立足未来的必由之路.
关键词:物业管理、历史、成就 、发展趋势
《武汉市物业管理条例》中所称的物业管理,是指业主大会选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理,维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动.物业管理不仅能延长物业的使用寿命,使其保值增值,而且在改变城市面貌、推进城市化进程中也起到了重要的作用.
一、武汉市物业管理发展的历史回顾
(一)探索起步的初始阶段
二十世纪八十年代中后期,随着改革开放的深入和房地产市场的不断发展,物业管理行业的产生与发展成为必然.这个阶段,武汉市物业服务的模式主要有三种类型:一是开发商自建自管模式;二是房产部门公房自管模式;三是开发商移交街道、居委会管理模式.九十年代初,武昌南湖花园率先成立专业化物业管理公司,迈出了武汉市物业管理专业化、社会化的第一步;九四年,武汉市打破直管房、单位自管房、私房等长期封闭型管理模式,台北房管所、武钢房产公司等30多个房管所、10多个大型厂矿企业的后勤部门将房管工作从原来单位中剥离出来,组建成立了物业管理企业,试行房产所有权与管理权、使用权与管理权分离的社会化、专业化的物业管理.同样在九四年,武汉市房产局成立物业管理处,专司物业管理行政工作.九七年,武汉市人民政府下发《关于推进全市物业管理工作的通知》,成立以分管市长为组长的物业管理工作领导小组,全面指导协调全市的物业管理工作,并明确市、区房产局为物业管理的行政主管部门.九八年底,武汉市物业管理协会成立,进一步拓展了政府与企业、企业与社会沟通联络的渠道.管理体制的突破、行政机构的设立、新物管模式的产生,为武汉市物业管理体制的深化改革奠定了良好基础,使得武汉市物业管理行业逐渐步入正轨.
(二)依法规范的发展阶段
1999年10月30日,武汉市在全国省会城市中率先颁布了《武汉市住宅区物业管理条例》,一系列配套政策文件也陆续出台.以《武汉市住宅区物业管理条例》为依据,武汉市开始对物业管理企业和从业人员实行资质管理和持证上岗制度,逐步提高物业管理从业人员的素质,多种渠道、多种形式培养人才,为物业管理持续发展提供人才资源.发达、完善的物业管理市场,取决于训练有素的物业管理专门人才.要提高物业管理人员的专业技术水平,一方面要抓好上岗培训.要按照建设部《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知》的要求,制定计划,分期分批对各类人员进行专业培训,经考试合格后持证上岗.加强对业主大会业主委员会的指导和监督,促进业主自治管理作用的发挥.2000年初,在武昌南湖华锦花园开展前期物业管理试点;同年四月,根据武汉市颁布的《武汉市物业管理招标投标管理试行办法》,武昌南湖中央花园率先进行了武汉市第一个招投标试点,打破了长期以来自建自管的模式,迈出了市场化进程的第一步.五月,武汉群厦房地产公司向省柴林小区业主委员会移交物业管理用房、维修基金、工程技术档案资料,为业主自治管理创造了条件.2001年,武汉市物价局、武汉市房产局联合发布了武汉市物业管理综合服务价格和车辆管理服务价格的管理办法,同时确立了协商定价、价格公示、物价核准的物业服务收费方式.2002年初,武汉市房产局、财政局印发了《关于商品房共用部位共用设施设备维修基金具体缴存管理的通知》,启动了商品住宅维修资金归集工作.这一时期,武汉市物业管理相关行政主管部门抓住时机,不断创新思路,加大制度建设,为行业健康快速发展奠定了坚实的制度基础.
(三)全面提升的发展阶段
2003年9月,国务院《物业管理条例》颁布实施,2007年10月,《中华人民共和国物权法》颁布实施,两部法规的实施对物业管理具有定分止争、正本清源的作用,引导着物业管理行业的发展方向.2004年,武汉市在原有《武汉市物业管理综合服务价格和车辆管理服务价格的管理办法》的基础上制定了《武汉市物业服务收费管理办法实施细则》及市物价局市房产局关于印发普通住宅物业综合管理服务费及车辆停泊服务费指导价格表的通知.这期间,全市物业管理企业每年以三位数的数量增加,经营规模和综合实力全面提升,物业管理向各种物业类型拓展,涉及的类型从住宅和写字楼,延伸到工厂、医院、学校、企业、政府机关、车站码头、体育场馆甚至部队军营等.2006年,为更加强调业主在物业管理活动中的重要地位,市政府制定了《武汉市业主大会规程实施细则》.为解决中心城区老旧住宅区环境差、房屋管理缺失等问题,2009年,市人民政府开始在全市641个老社区推进物业服务工作,并将其列入为群众办理的10件实事之一,当年基本实现了物业服务全覆盖.2010年,市政府再次将此项工作纳入10件实事,推进老旧住宅区物业服务提档升级,极大地改善了老旧住宅区的居住环境.同年,武汉市第十二届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过的《武汉市物业管理条例》,已经湖北省第十一届人民代表大会常务委员会第十七次会议批准,予以公布,自2011年1月1日起施行.武汉市物业服务行业的发展开始从追求"量"的积累向"质"的提升转换,服务质量和服务水平全面提升,呈现出企业、行业与社会和谐共进的共赢格局.
二、武汉市物业管理行业二十年发展成就
(一)行业发展规模逐年扩大
物业管理行业的企业数量、从业人员、管理规模、产值逐年递升,20年的总增幅超过百倍.物业服务企业:1995年前不到20家,2000年为265家,2010年达到1200家.从业人员:1995年前1000余人,2000年为10000余人,2010年达到60000余人.管理规模:1995年200多万平方米,2000年为2000万平方米,2010年达到1亿平方米.产值:1995年不足千万元,2000年为1.5亿元,2010年超过20亿元.经营规模的迅速扩张和覆盖面的逐步扩大,进一步优化了武汉市的经济结构,使人们的物业服务消费观念步入理性阶段,为武汉市第三产业的可持续发展作出了重要贡献.
(二)管理服务水平不断提升
物业管理行业历经了从"管理型"到"服务型"的转变调整,从对"物"的管理维护转变到对"人"的服务,服务导向从"以经营管理为导向"转变到"以客户需求为导向".在专业人才培养上,目前全市有8家高等院校(包括武汉大学)设置了物业管理专业,有10余家企业自办培训学校或与教育机构联办培训机构,极大地丰富了人才来源.2010年,国家人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部关于《2010年度全国物业管理师资格考试 的通知》(人社厅发[2010]49号)已正式下发,文件规定2010年度全国物业管理师资格考试(以下简称资格考试)于10月23日和24日举行,为物业管理行业高端人才的培养迈出了一大步.行业吸纳了近20000名各类技术人才,为提升专业管理水平奠定了基础.历年来,全市共有42个住宅小区(大厦)被评为"全国物业管理示范(优秀)小区、大厦",183个住宅小区(大厦)被评为"湖北省物业管理优秀小区、大厦".
(三)市民的居住环境不断改善
物业管理的大力推进,为市民群众营造了一个环境优美、居住安心的生活环境,让老百姓有了安居乐业的基础.2003年"非典"期间,全行业采取了一系列措施,为防治非典工作做出了巨大贡献.2008年初,在突如其来的冰雪灾害面前,全行业积极响应政府号召,确保了辖区正常供水供电,没有发生一起人身伤亡事件、没有发生一起因冰冻导致的设施设备损毁事件.多年来,物业管理行业积极响应市委、市政府"绿色武汉、城在林中"的号召,在住宅区开展绿化植树活动,许多小区获得"园林绿化先进单位".物业服务企业采取的人防、物防、技防措施,使物业管理小区治安刑事案件发案率明显降低,保障了社区一方平安.
(四)促进了和谐社区和文明城市建设
物业服务行业以"共担责任、共建和谐"为发展目标,积极参与和谐社区建设,成为社区建设的实践者,如:协助社区开展计生、流动人口、环境保护、综合治理、防火灾等宣传和组织实施.配合公安部门开展"禁鞭"和"禁改限"工作,保障了人民群众生命财产安全.在武汉市开展的创建文明城市、卫生城市的活动中,物业服务企业以服务人民、奉献社会为宗旨,以优质服务为重点,以群众满意为标准,大力开展优质服务竞赛活动,为广大业主提供了完善的管理和周全的服务.
(五)行业发展对社会贡献日益突出
物业管理已成为了人民群众生活的基本消费支出,对扩大消费、拉动经济增长有着重要作用.物业管理行业吸纳了大量机关企事业单位分流人员、大中专毕业生、部队复转军人、农村进城务工人员和下岗失业人员.目前,武汉市物业服务企业已超过1200余家,提供工作岗位6万余个,加上与之相关的清洁、绿化、秩序维护等服务机构,从业人员的数量更多.物业管理行业以实际行动履行着为政府分忧、为百姓解难的社会责任.同时,物业管理促进了物业的保值增值,尤其是建立了完善的维修资金管理制度后,保障了物业的正常维护,为业主增加了资产价值,为社会创造了财富.
三、武汉市物业管理的发展趋势和方向
(一)武汉市物业管理的发展趋势
回顾武汉市物业管理的历史及成就,随着武汉市经济的高速发展,必然会出现以规模化、专业化来降低成本提高利润树立品牌;以股权化、市场化来促进正当发展竞争;以智能化、网络化来提高管理水平与服务质量;以规范化、法制化来引导制约行业的健康稳定快速发展.
1、物业管理企业的专业化、规模化发展
现在很多物业服务企业大包大揽,过分强调自己的队伍,一些本可以外包给专业服务公司的业务,也要自己干,很勉强地为业主提供各种服务,这样,既使自己的管理成本居高不下,也使专业服务公司无事可做.而根据国外物业服务企业的发展历程,物业管理行业将走向专业化道路,即物业管理公司仅仅是一个管理机构,其他如清洁、绿化、设备维护等均由专业化公司去实施,一个20万平方米的小区只需要一个管理员.武汉市物业管理也正向着这一趋势发展.目前的如电梯公司、绿化公司、清洁公司等专业公司都如雨后春笋般出现.同时由于专业公司的专业化、低成本、高标准的优势,也可使服务效果大大提升,在物业服务费标准不能轻易变动的情况下,效益是明显的.
当然,物业管理公司要想在激烈的竞争中形成自己的核心竞争能力,必须要有规模化的经营作为坚强后盾.众所周知,物业管理被政府确定为微利行业,形不成规模化的经营,就不可能赢得可观的利润,而没有经济作基础,一切都将会是空谈.因此,在这个新的"十二五"中,物业服务企业必然要走兼并重组之路,扩大企业的规模和托管的物业面积形成规模经营.
2、物业管理的股权化与市场化发展
目前,在一些经济较发达地区,特别是沿海一带,一批物业服务企业进行了经营者员工持股制的试点,结果显示优势明显:一是理顺了产权关系,增强了物业服务企业经营决策 <的独立性与自主性;二是使经营者、员工与公司以产权为纽带结盟形成了牢固的利益共同体,增强了企业凝聚力;三是将一部分消费资金筹集并转化为企业的生产资金,以增强企业的经济实力.总而言之,企业的综合实力增强了才有资本参与市场竞争.可以预料,采取股权化将是对目前改变企业资金不足、力量不强的一个重要方式.
同时,股权化也是企业走向市场化的一个步骤.另外,随着政府对物业管理认识的进一步深入,会更加深刻地认识到由社会化、专业化、企业化经营型的物业服务公司向业主收取管理费,这本身就是市场经济产物,管理者与业主的关系不是以前的计划经济下的行政管理关系,而是市场经济体制下的经济民事关系,真正保护物业服务企业发展的方法是将逐渐取消对物业管理行业的一些约束行为,如物业管理费将会收支价格开放,由物业服务企业根据自身实力与业主协商,达成一致的收费标准,使企业尽快扭亏,提高社会效益、经济效益和环境效益,从而培养企业自身的造血功能,加速了企业的市场化进程.
3、物业管理的智能化与网络化发展
近些年来,中国大步跨入了信息化的社会,人们的工作、生活与通信、信息的关系是越来越密切了.信息化社会在改变我们生活方式和工作习惯的同时,也对传统的住宅提出了挑战,随着市民生活水平的提高,人们居住环境的要求不断升级,希望有一个舒适、安全、便捷的家,智能化小区自然就成为当前建筑发展的主流.
当然,在目前信息技术未能完全普及的情况下智能化还存在许多的问题,但这种趋势是不可能避免的,物业管理的智能化主要体现在以下几个方面:防盗系统的设置;照明控制系统的完善;楼宇设备自控系统的处理;公共广播系统;小区管线系统;停车场管理系统;家庭智能化等方面.
这些智能化配套设施逐渐地进入社区,不同的智能化设施可能关系到物业管理公司中不同的部门和人员的监控管理工作,同时又与每一业主日常生活息息相关,如何充分高效地利用这些设施为业主服务?如何将社区中的需求与系列基础设施的功能统一起来?这就要求物业物业管理实现网络化,以达到设备的应用管理、人的管理和业主的服务高效统一.网络化的管理突破了所有的门坎,可以实现与每一位业主的"零距离"沟通.物业公司通过网上发布通知,组织社区的投诉、报修、费用帐单速递与催交等等,物业管理可以深入地面向每个家庭提供更具个性化的服务,同时也可根据小区居民的特点开展丰富多彩的社区活动,营造小区特有的文化氛围.高附加值的服务必须获得高附加值的回报,物业管理公司在提升服务档次的同时,也可以相应提高物业管理价格.
4、物业管理行业的规范化与法制化发展
任何产业的发展都离不开政府的支持,而政府扶持的关键是制定符合市场规律和产业发展要求的科学、合理、系统的政策体系,由于认识到物业管理行业在国民经济 <http:、城镇建设管理中的地位和作用,政府肯定会继续为扶持物业管理行业的规范化发展提供强有力的支持,并形成较为完善的物业管理体系,形成整个物业管理行业的规范化.
那么,政府的规范化发展就需要以成熟的行业法规、条例为基础,加大物业管理的立法力度,使行业发展有法可依,彻底实现法制化.这不仅是企业的呼声,武汉市政府有关部门也在进行着积极的努力,以新颁布实施的《武汉市物业管理条例》中,我们就可以看出武汉市政府是对物业管理的法制化建设发相当重视的.我相信,随着更加科学、合理、真正能体现法制精神的物业管理行业法规体系的逐渐完善,武汉市乃至全国的物业管理将会迎来它辉煌的未来!
(二)武汉市物业管理的发展方向
1、提升自主创新能力,创新物业管理体制和机制
武汉市物业管理经过近20年的发展,新的《武汉市物业管理条例》已颁布实施,提高自主创新能力的客观条件已经具备.要坚定不移推进专业化、企业化、市场化为主的物业管理模式,尊重实际,加强创新,因地制宜地在一些不具备条件,尤其是老旧住宅区推行业主自行管理和其他管理模式,以适应业主的不同需求.充分发挥街道、社区等基层组织的作用,贯彻好业主大会业主委员会制度,发挥业主自治作用,维护业主的整体利益.进一步规范、完善维修资金使用管理制度,开辟绿色通道,更好地发挥维修资金作用.物业服务企业要加快引进消化先进的管理理念和管理技术,形成后发优势,走创品牌、集约化、集团化发展之路.
2、坚持以人为本的理念,不断拓展新的服务领域
提高居住质量,既要靠提高住宅规划、设计和建设水平等硬条件,更要有良好的物业管理创造安全舒适的居住环境.目前业主的消费需求已不仅仅满足保洁、绿化、秩序维护、房屋管理和设施设备维护这五项基础性物业服务,他们更加注重生活质量、看重物业使用附加值,更加关注房产保值增值与投资收益,物业服务由此衍生出包括健康教育、文体健身、居家生活、房屋租售等各类特约服务形式,物业服务要围绕业主日益增长的需求而展开,这就要求物业服务企业始终要坚持"以人为本",不断创新服务理念,给业主提供物超所值的服务和居住享受.
3、围绕构建和谐社会目标,协调发展各方新型关系
和谐社区建设是构建和谐社会的重要组成部分,物业服务企业对于维护社区环境和秩序具有积极作用.通过规范社区建设与物业管理各主体之间的关系,形成推进社区建设的整体合力,有利于为居民创造良好的居住环境,也有利于促进社区安定.业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业以及开发建设单位是构建和谐物业管理的基本主体,企业要树立"和谐"观念,一方面诚信经营,按合同约定提供质价相符的服务;另一方面,注重服务细节,加强与业主间的交流与沟通,提升业主对物业服务的认知度,力争实现行业发展和社会进步的和谐统一.
4、培养高素质人才,努力提高物业服务能力和水平
高素质人才是物业管理行业健康发展的保障,物业管理承担着为业主资产保值增值、保障物业管理区域和谐稳定的重任.随着新材料、新技术、新工艺的大量运用,物业管理也要倡导节能、低碳、环保,这就要求物业从业人员与时俱进,提高专业技能和服务水平.面对当前行业优秀人才匮乏的现状,要加快人才队伍建设,建立健全多元化的人才培养机制,大力推进物业管理师制度,严格按照国家制定并颁布的《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》和《物业管理师资格认定考试办法》组织培养现代物业管理专业人才,造就一支事业心强、懂经营、善管理、通技术、精业务的优秀人才队伍,更好地发挥物业管理的经济效益和社会效益.
5、转变增长方式,促进行业持续健康发展
物业管理行业作为现代服务业的重要组成部分,不仅具有低能耗、低物耗、无污染的良性特征,而且具有促进居民消费、扩大就业的行业优化功能,是国家需要大力扶持和鼓励的行业.因此,要创新行业经营模式,实现粗放型传统服务业向集约型现代服务业的转变,由劳动密集型向知识技术密集型转变.只有促进行业经济增长方式转变和产业升级,才能逐渐提高行业的创富能力,才能使物业管理行业创造的产值在国民经济的比重逐年上升,这是物业管理科学发展的必然选择.
参考文献 :
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