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【题目】M房地产企业现金流管理问题探究
【第一章】M房地产公司现金流优化管理研究引言
【第二章】现金流管理概念界定与相关理论
【第三章】房地产开发企业现金流的特点及管理需求
【4.1 4.2】M房地产公司报表分析
【4.3 4.4】M房地产企业现金流管理现状与优化建议
【结论/参考文献】房地产企业现金流控制分析结论与参考文献
第 4 章 M 房地产开发公司现金流管理的案例分析
在本章简单介绍了 M 房地产公司的成立及其发展历程，从财务报表的角度分析了 M公司的现金流管理，并同其他企业的现金流转情况比较分析了 M 公司编制的现金流管理制度现状，针对 M 公司制定的现金流管理制度提出了有关建议。
4.1 M 房地产开发公司的简介
M 集团是中国 500 强企业，由国际贸易开始，行业包括化工，采矿，房地产，陶瓷，葡萄酒产业，金融投资等多个领域。目前 M 集团拥有全资、控股、参股的公司达 60 多家，公司的总产业分布遍布全国，每年的收入超 500 亿元，总资产超 460 亿元。
M 房地产开发公司是 M 集团旗下的一家分公司，是一家独立法人的上市企业，该公司自 1993 年成立以来，已发展成一家成立 30 多家项目公司，开发项目遍布全国近 30个省、市、自治区，M 公司的总建筑开发面积达 30000000 平方米以上，涉及高档住宅、办公楼。五星酒店、商业街、文化旅游等多种业态。
M 公司在 2012 年计划开工面积 200 多万平米，计划竣工验收 70 多万平米，在 2012年储备土地合计 78 万多平米，计划建筑面积达 109 万多平米。公司在 2012 年的企业战略目标是主要进驻一线城市，有选择的进驻经济发达的二三线城市，坚持“低成本扩张，标准化的生产，销售的快节奏，高质量的安全”的工作原则。为了提高公司的抗风险能力，保持并增加公司的持续盈利能力，公司适度增加了对五星级酒店及大型城市综合体项目的开发和投资，首先通过出售房地产项目并迅速收回投资，提高流动性和资产周转率，其次，通过不断的自我持续的房地产项目的投资，以获得稳定的，可观的收入，减少的影响，由于在宏观经济环境因素的政策变化和国家对房地产行业的影响，从而获得稳定的现金流，实现 M 公司从单纯的房地产开发向长期盈利、可持续发展、持续的现金流的综合项目运营商转变。
4.2 M 房地产公司报表分析
4.2.1 M 房地产公司资产负债表分析
从 M 房地产公司的资产负债表上来看，M 公司的货币资金越来越多，但是其实房地产公司的货币资金账上金额是“虚”的。房地产公司的货币资金中一般有大部分来源于银行融资，但现在银行的大额融资一般都会实行监管，融资的钱很多是被冻结的，所以如果只从资产负债表上看的货币资金金额是并不能说明企业拥有报表上这么多的金额。从表中的存货上分析，M 公司的存货在不断增加，在 2013 年甚至达 2012 年的 2倍，这也表明该企业在快速扩张中。
在 2010 年以前，M 公司从最初的小规模逐步发展成上市公司，在 2010 年至 2013年间，M 公司更是急速扩张，在 2013 年一年间成立 20 多家项目公司。M 房地产公司虽然有 M 集团的支撑，但是 M 房地产公司的自由资金有限，而短短几年的急速扩张，资金均是通过借款取得，所以公司随时都可能面临到期还债的情况，而资金经营活动上的资金大部分被套牢在项目成本上，M 公司只能拆东补西或者又通过借款归还借款的方式，过度的借款也意味着公司的融资成本高，大大增加了公司的生产成本，而在如今的宏观经济环境下，房价也受限甚至下降，所以可能存在亏损的风险，这样很容易导致企业面临巨大的经营风险。
由于房地产企业不同于其他一般企业，房地产企业的预收账款科目一般是企业收取的房屋定金，因此可以视作是企业的收入，且现金已经交付，从表中的数据上可以看出 M 公司的预收账款越来越多，也表示企业的发展前景较佳。
4.2.2 M 房地产公司利润表分析
从利润表上看，M 公司每年都处于盈利状态，且营业收入越来越高，这表明 M 公司的发展前景是较为可观的，公司的盈利能力也是较强的。但是利润的数据并不能真实的反映企业的现金流状况，盈利水平的逐年递增也不能直接说明该企业经营活动产生的现金流为正数，所以为了更可靠、直接地反映企业的发展情况，应该将企业的利润表结合现金流量表，从整个财务报表的整体上分析企业真实的盈利水平。
4.2.3 M 房地产公司现金流量表分析
现金流量表是能够比较直接的反映一个企业现金流转情况的报表。从表中可以看出，2010 年至 2013 年，只有 2010 年该公司日常生产活动的现金净流量为正数，近几年 M 公司日常生产活动的现金净流量均为负数，这可以看出该企业近几年日常生产活动基本上是处于亏损状态。从 2010 年至 2013 年该公司对外投资产生的现金净流量均为负数，说明该公司近几年的投资收益不高。日常活动和对外投资活动产生的现金净流量均为负数，而现金流入的主要来源是来自筹资活动产生的现金流，而筹资活动产生的现金流入主要来源是取得借款所收到的现金，借款不同于资本，是需要按期归还的，且融资成本高。
从现金流上看，该公司的现金流处于亚健康状态，基本的日常经营活动不能维系企业的发展，企业的存续过于依赖借款。从筹资活动产生的现金流出上看，该公司由于借款金额逐年递增使得偿还借款利息支付的现金逐年递增，融资成本较高。
4.2.4 M 房地产公司财务报表整体分析
通过从 M 公司的财务报表中可以看出，可知 M 公司整体盈利能力较佳，但是成本过高。从 M 房地产公司的现金流量表来看，发现 M 房地产公司日常生产经营活动产生的现金净流量较低，甚至还存在负值的情况，从 M 公司现金流量表上看，2011-2013年该公司日常生产经营活动现金流净值均为负数，2011 年日常生产经营活动现金流净值为-12.9 亿元，2012 年日常生产经营活动现金流净值为-20 多亿元，2013 年日常生产经营活动现金流净值为-35.72 亿元，日常生产经营活动现金流净值负值数越来越大，这说明 M 房地产公司现金流风险较高。虽然该公司正处于扩张的状态，但是销售收入产生的现金流入远低于购买商品产生的现金流出，长期以往，很容易导致资金压力过大。从该企业的对外投资活动产生的现金流上看，该公司每年对外的投资活动产生的现金净流量均为负数，只在 2013 年取得投资收益产生的现金流入，且金额较低，而处置固定资产等所产生的现金流入更是极少，也说明该公司的投资并不理想，也不能给企业的现金流入带来效益。总体上看，从现金流的主要流入来源上来看，发现该企业现金流入的主要来源是筹资活动产生的现金流入，且主要是来源于借款，这说明该公司的现金流入主要来源于融资，而在如今的社会压力下，国家的政策干预下，银行融资的融资成本相对是较高的，因此这样的现金结构就很容易导致 M 房地产公司存在较大的经营风险，财务的筹资成本过高，还债的压力过大，如果该企业不能及时更改其资金结构，很可能导致该企业出现到期不能偿还债务致使其破产清算。从购买商品支付的现金和营业成本上比较，发现 M 公司购买商品支付的现金远高于企业的营业成本，这可能是由于企业过度扩张，预付账款较多导致的，从现金流管理的角度上分析，预付账款相当于无息现金支出，不仅仅增加了企业的现金流出且无法产生直接的现金流入收益。所以企业要尽量平衡企业的现金流入及流出，避免出现过度的不平衡增加企业的现金流风险。
