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【题目】怀化市房地产融资发展探析
【第一章】民族地区房地产融资优化研究绪论
【第二章】怀化市房地产融资概述
【第三章】民族区域地产融资发展现状
【第四章】怀化市房地产融资存在的主要问题
【第五章】怀化市民族地区房地产融资改进对策
【结束语/参考文献】房地产公司融资建设研究结束语与参考文献
第二章 民族地区房地产融资概述
第一节 民族地区、房地产融资概念的界定
一、民族地区的界定
民族地区主要集中分布在新、宁、蒙、藏、桂、贵、云、川、青、甘等 10个省区以及辽、吉、湘、鄂、琼等地的少数民族聚集地区[6].怀化市位于湖南省西南部，总面积约 2.76 万平方公里，市辖区 2 个（鹤城区、洪江区）、5 个县（、沅陵县、辰溪县、溆浦县、会同县）、5 个少数民族自治县（麻阳苗族自治县、新晃侗族自治县、芷江侗族自治县、靖州苗族侗族自治县、通道侗族自治县），1个代管县级市（洪江市），518 万人口，属多民族聚集地，有少数民族 49 个，主要包括：侗族、苗族、土家族、瑶族、白族、回族等，其中少数民族人口 190万，占全市总人口的 38.6%,是经济快速发展的典型民族经济地区[52].
二、民族地区房地产融资的界定
本文涉及的民族地区房地产融资是指房地产企业、消费者、房地产开发项目等直接融资和间接融资的总称，包括房地产信贷、资本市场融资等[5],而房地产融资主要有两种类型：1、按融资主体分：企业融资和项目融资；2、按融资渠道分：直接融资和间接融资。房地产融资主要特点有：融资规模大、偿还周期长、资金沉淀量大、缺乏流动性、存在高风险、高收益等。
第二节 民族地区房地产融资发展现状
当前，民族地区房地产融资研究侧重于欠发达地区房地产投资、融资、中小房地产企业融资、某一城市房地产发展状况、银行信贷风险中的单一方面进行阐述分析，普遍存在针对性不强，特点不显明及相关理论缺失等问题，为此，本章节将整理中、西部地区房地产融资情况的相关统计资料及部分数据进行分析。
一、民族地区房地产开发资金来源现状分析
房地产房地产企业的资金来源于两个渠道，即内源融资和外源融资[5].房地产企业内源融资是指企业投资资金来源于内部积累，以现金、购房定金及预付款、债券、短期应账收款等自由资金为主。外源融资是指房地产企业通过增加负债来获取资金，如商业银行贷款或发行企业债券等。外源融资又可以分为：间接融资和直接融资。间接融资是房地产企业主要来至于商业银行、非银行金融机构的贷款等债权融资。直接融资是指房地产企业进行的首次上市募集资金（IPO）、配股和增发等股权融资[11].
近年来，我国房地产投资增长速度快，房价上涨幅度大，整体来看房地产投资开发资金量不断增长。由1997年的4305.27亿元增加到2012年的85802亿元，2012年投资规模约为1998年的20倍，房地产对国民经济增长具有举足轻重的作用。
从全国房地产投资开发资金来看，东部地区远高于中西部地区，占比57%,而西部、中部地区房地产开发资金所占比例较接近，分别为：22%、21%,中西部地区虽在房地产开发资金比例上有所增长，但与东部地区相比存在较大差距，不难看出，房地产投资开发资金存在区域不平衡的问题。
从房地产开发企业资金构成比例情况来看，房地产企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金、其他资金、利用外资等[36],外资比例低，主要依靠银行贷款及自筹资金、其他资金（其他资金主要是定金及预收款、工程款等，也会有部分资金来源于银行，则房地产投资中银行资金约占比70%），且在资金使用上东部地区明显高于中、西部地区。这主要是因为东部地区金融市场较发达，房地产企业的融资手段及方式较多，而中、西部地区金融市场发展滞后，经济发展水平低，房地产企业除主要依靠银行贷款外很难通过其他方式融资。
而作为少数民族集中分布的中、西部民族地区来讲，虽然房地产投资开发资金来源逐步多样化，政府、银行、企业、个人广泛参与房地产投资开发，且政府逐步淡出[35].但房地产投资开发及企业资金以间接融资为主，具体形式有：自有资金、银行贷款、定金、预付款等，不难看出房地产投资开发资金主要来自银行贷款，外资利用少，定金及工程垫资比例大，一旦开发项目销售不畅，将面临资金链断裂的高风险。
二、民族地区房地产金融主体现状分析
目前，民族地区房地产金融机构包括工、农、中、建四大国有商业银行及地区性银行等[38].房地产金融服务类型，业务形式不断丰富和完善，但从整体来看民族地区金融环境较差、金融总量偏低，房地产金融产品少，民间融资发展不健全等因素的存在，使得房地产融资普遍存在渠道单一，风险过度集中于银行等问题，这在很大程度上制约了房地产业的发展。
三、民族地区住房公积金发展现状分析
近年来，住房公积金制度在民族地区的覆盖面逐步扩大，缴存比例及数额大幅增长。据统计 2012 年，东部、中部、西部各地区住房公积金缴存人数分别为4667.62 万、2582.06 万、2158.09 万，分别增长 4.97%、4.53%、1.77%;实际住房公积金缴存额分别为 2445.27 亿元、809.06 亿元、798.65 亿元，分别增长18.9%、23.09%、31.21%;个人住房公积金贷款发放额分别为：1498.28 亿元、398.12 亿元、407.15 亿元，分别增长：17.32%、16.68%、78.26%.从以上数据来看，虽然中西部地区住房公积金缴存额和贷款增长速度较快[35],但从实际来看，住房公积金实际缴存人数、缴存总量，相比东部地区差距较大。
由于民族地区经济社会发展相对滞后，住房公积金业务的发展起步较晚，发展相对滞后，住房公积金制度未能实现“全覆盖”,加之住房公积金缴存与使用缺乏有效的监管，大多存在利用率低、缴存公积金沉淀在银行，资金挪用、挤占、截留等问题普遍，未能充分发挥住房公积金制度作为一项政策支持住房消费的积极作用。
总而言之，目前，民族地区整体经济发展水平较低，城市化进程尚处在起步阶段，房地产业发展的基础较薄弱，投资开发规模及产品结构与东部地区相比差异较大，整体发展水平较低，但在后金融危机时期，民族地区经济快速发展，特别是中、西部地区，其在我国总体经济格局中的地位、作用更加突出，一是要素成本的比较优势和市场容量的吸引力，将推进中、西部承接东部产业及产能的转移；二是区域间经济协调均衡发展的现实要求，将加快政府政策的支持及资本流入。在我国经济转型过程中，中、西部地区经济的加速发展必将推进中、西部地区城市化进程。
同时，中、西地区城镇化率较低，房地产投资泡沫较小，在经济发展的带动下及中、西部地区承接东部地区产业转移的历史机遇期，必将推动中、西部地区房地产业的跨越式发展。另外，随着房地产投资热潮由东部地区一线城市转向中、西部地区二、三线，乃至四线城市，特别是向热点城市转移发展趋势明显，与此同时，随着国家“中部崛起和西部大开发”等重大战略稳步推进，民族地区的房地产业发展必然会迎来快速发展，发展潜力和前景十分广阔。因此，民族地区应立足本地区经济发展实际，以科学发展观为指导，进一步完善房地产市场体系，研究制定房地产产业政策，充分吸收利用国内外产业资金，合理控制房地产开发土地供应量、投资开发规模及产品供应结构，合理规范房地产市场参与主体的市场行为，稳步推动房地产投资发展，逐步缩小地区之间平衡和内部发展差距，调整房地产投资的供需结构；要加大市场宣传力度，引导人们树立正确的房地产消费、投资观，提倡房地产梯度消费；另外，要充分发挥金融对民族地区房地产业及经济发展的支持和协调作用；借鉴国内外房地产金融的先进、成功经验，深化金融体制改革，建立和健全房地产投融资体制与机制，加大房地产金融业务创新，拓宽房地产融资渠道，以确保民族地区房地产业的长期稳定发展。
