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【题目】怀化市房地产融资发展探析
【第一章】民族地区房地产融资优化研究绪论
【第二章】怀化市房地产融资概述
【第三章】民族区域地产融资发展现状
【第四章】怀化市房地产融资存在的主要问题
【第五章】怀化市民族地区房地产融资改进对策
【结束语/参考文献】房地产公司融资建设研究结束语与参考文献
第一章 绪论
第一节 研究背景和意义
一、研究背景
1、民族地区房地产业发展的必然要求
自 1998 年，我国住房制度实行货币化分配改革以来，人民收入水平不断提高，城市化进程也在不断加快，从普通百姓到全社会都对房地产的热情空前高涨。房地产业以其巨大的财富效应，继续影响和改变着人们的生活方式，并在证券投资、银行理财等投资方式受限，又没有其他投资渠道和工具，无疑房地产投资给居民了一个新的能实现资产保值及财富快速增长的有效途径，且已超过金融资产，并成为居民财产结构中最重要的资产之一[5].
房地产业由于资金投入量大、产业关联度高，对经济拉动作用明显，无疑对中西部地区经济的发展同样具有重要作用。有资料显示，2013 年，我国东、中、西部地区房地产开发投资额分别为：47972 亿元、19045 亿元、18997 亿元，分别同比增长 18.3%、20.8%、22.6%.
此外，房地产行业的快速发展也推动了房地产融资体制的发展，但同时也带来了诸如：房地产金融体系不健全，融资渠道狭窄，方式单一，房地产金融产品缺乏创新，房地产企业融资结构不合理，严重影响了房地产市场的正常供需结构，不利于稳定和平抑高涨的房价等诸多问题。
而从民族地区房地产企业发展现状来看，普遍存在：规模小、资金少、经营管理水平低、竞争力弱等特点，且房地产项目的投资开发资金主要来自银行贷款，少部分民间借贷，可供选择的融资方式少，且单一，易受政府调控。为此，探讨如何协调处理当前民族地区政府、金融业、房地产企业、消费者等多方关系，继续深化金融体制改革，创新房地产金融服务模式，发挥好金融对房地产的支持作用意义重大。
2、怀化市地方经济发展的现实要求
怀化市地处湖南省西南部，总面积 2.76 万平方公里，人口 518 万，汉族、侗族、苗族、土家族、瑶族、白族、回族等 49 个民族，少数民族人口 190 万，占总人口比 38.8%,多民族和睦相处，共同发展；全市城镇人口 174.79 万人，城镇化水平达到 36.2%.城市基础建设步伐加快，现市区城市框架拉通面积达到 80 平方公里，其中建成区面积约 53.8 平方公里，人口 55 万。怀化区位交通优势独特，自古有“黔滇门户”之称，是东、中部地区通往大西南地区的“桥头堡”,也是现今武陵山地区最大的中心城市。当前，怀化市作为商贸物流集散地的城市主体构架基本形成，且城市生态宜居的特色逐步显现。此外，市政府紧紧围绕打造“五省（市、区）周边区域性中心城市”的总体目标，进一步加大了城市基础建设的力度，城市经济圈发展较快，特别是以商贸物流为主的第三产业快速发展，使中心城市的区域经济横向辐射面扩大到“湘、鄂、渝、黔、桂”五省（市、区）周边 44 个县，影响和辐射面积达到 9 万平方公里、人口 1500万。
自 2005 年以来，怀化市房地产发展步入快车道，且近年来始终保持高位增长，呈现出供需两旺的良好局面，已发展成为全社会固定资产投资的重要力量之一，对拉动地方国民经济增长贡献度日益增强，作用突显。
有资料显示 2014 年，怀化市完成房地产开发投资 110 亿元，销售商品房290.5 万㎡，增长 6.5%,销售金额突破 90 亿元。可以预见怀化市房地产业未来的发展空间和潜力大，尤其是“武陵山经济协作区” 国家战略的实施，省委、省政府提出的“大湘西地区开发”思路及怀化市委、市政府提出“西部突围”战略等重大战略及举措逐步实施的宏观背景下，人流、物流、资金流、信息流等在此聚集，必将推动怀化市房地产业更好、更快发展。
但从当前怀化市房地产业发展情况来看，房地产融资存在的主要问题有：
1、从房地产金融环境来看，金融体系有待建立健全，金融市场发展滞后，融资机构少等；2、从房地产企业来看，企业规模小、资金实力弱，竞争力不强，融资渠道单一，主要是以银行信贷融资为主，民间借贷问题较突出，资金瓶颈制约严重等。3、从房地产消费者来看，购房者收入水平相对不高，以自住性为主，投资置业较少，普通工薪阶层资金有限，且购房资金主要来自于商业银行按揭贷款，随着房价不断攀升，购房者按揭还款压力急剧增大，“房奴”越来越多。
基于此，一是怀化市房地产融资渠道少，且狭窄不畅，直接影响、抑制了房地产的健康持续发展；二是单一融资结构，不合理，存在高负债，金融风险集中在银行，对金融业稳定发展不利[4].目前，怀化市经济发展面临着如何协调金融与房地产投资，推动经济发展的问题，在此背景下，选择了《民族地区房地产融资研究--以怀化市为例》作为硕士论文。
二、研究意义
本论文从当前怀化市房地产业发展现实情况出发，以金融学、投资学等国内外前言理论及相关研究方法为基础，收集、整理房地产相关数据来进行实证分析，分析了怀化市房地产企业、消费者及政府等三方在房地产业中的相互关系、现状及存在的主要问题等，探索性的提出了相关优化的解决方案及对策建议。
1、理论意义
本文运用了房地产金融学、投资学及民族经济学等相关理论，将政府、房地产开发企业、房地产消费者等相关融资主体，以及宏观经济影响、环境因素等进行综合分析、研究，试图提出一些有效的新模式、新方式及手段为民族地区房地产融资发展提供参考，具有一定的理论价值。
2、实践意义
本文选取了典型的多民族聚集地怀化市进行实证分析，从地方政府、房地产企业、购房者等三个层面融资问题的个案分析，探究房地产融资存在的主要问题及障碍，并提出有效解决民族地区房地产融资优化的有效途径，以推动本地区的经济发展。
第二节 国内外研究综述
房地产业属资金密集型产业，具有开发价值大、建设周期长、所需沉淀资金量大等特点。因此，完善的金融市场体系及房地产融资模式是支持房地产长期稳定发展的坚实基础。
自上世纪90年代，我国实行商品房货币化分配改革以来，居民对住房的需求日益增大，在有效促进房地产市场发展的同时，使得房地产业对资金的需求量迅猛增长。但同时也出现了诸如：房地产投资发展的区域及地区内部不平衡，房价不断攀升居高不下，商品房空置率急剧上升，以及房地产产品结构供需失衡等问题日益严重，再加之近期政府对房地产业持续严厉的调控政策，使得房地产业长期以来存在的融资结构不合理问题，依赖银行贷款的单一融资模式难以为继房地产业发展的现实需求，投融资矛盾加剧，并已成抑制房地产业发展的瓶颈，问题日益突出。因此，研究房地产融资问题对于防范金融风险、促进房地产业的健康发展具有重要现实意义。
一、国内外研究综述
1、国外研究现状及发展动态
William B.Brueggeman、Jeffrey D.Fisher（1989）在其着作《房地产融资与投资》中对住宅房地产融资、收益型房地产融资、项目融资以及房地产资本市场和证券房地产等方面作了理论和应用上的分析，进一步加深了潜在经济因素对房地产风险及价值重要性的探讨[41].
Avidon（1995）列举了一些管理者的观点，强调了房地产投资信托基金成功的关键取决于需要运用多个市场、多种方式进行评估及组合[3].Chen和Peiser（1999）通过对整个风险进行调整测算，得出比较集中的投资风格的房地产投资信托基金，采用分散投资的回报率较低[4].Gyourko 和Sinai（1999）对REITs制度的两个优势和一个劣势利用模型数据化进行研究，研究得出优势房地产投资信托基金可以节省的税费和避税支出事其市场价值的5-8%;而劣势房地产信托基金的确定是需要分配其应税收入的90%,为以后的投资募集资本，运作成本约为市值的2.5%,两项净节省成本约为房地产信托基金市值的2.6-5.5%[5].
迈尔斯（1995）、Cotterman、罗伯特、詹姆斯、Pearce（1997）等人从联邦政府如何构建房地产抵押贷款相关机构，以及相关机构对房地产市场关联体之间的影响、作用进行了较深入的分析[7].
帕利尔（2002）在其所着的《房地产投资信托：投资组合管理的新策略》中对REITs 做了较新的研究，其主要贡献包括以下三个方面：第一是利用三种方法来衡量房地产投资信托基金的价值；第二是研究房地产投资信托基金和其持有的房地产净值价格之间的关系；第三是比较 REITs 的收益率与十年期国债利率之间的差幅[5].
史蒂夫（2006）在《房地产金融学》一书中指出：人们普遍认为，房地产板块的股票价格波动对整个股票市场的影响要高于其他行业板块对股票市场的影响，但人们却认为房地产投资信托基金没有股票和债券有影响力。通过分析利率与房地产投资信托基金之间的相互关系及影响，得出了股市及国民经济会受到房地产投资信托基金的重要影响[8].
2、国内研究现状及发展动态
自上世纪 80 年代，我国对住房实行货币化分配、建设制度的改革，整个房地产起步发展较晚，有关房地产投融资理论及应用才逐渐成为经济学界研究的重点，并逐步发展成为研究热点，但也取得一定的研究成果。如：
姜淑芝 （1995）在《在世界房地产金融新探》中分析了房地产金融市场的四种基本模式：完备型房地产金融市场、基金支持型房地产金融市场、复合型房地产金融市场及储蓄型房地产金融市场，并对我国房地产金融市场的体系及发展模式的构建作了有益探索[9].
陶恒喜（1999）运用金融深化、发展经济学的相关理论，分析了金融对房地产业及国民经济的推动作用，实证分析了我国房地产金融还处在初始的阶段，并指出了金融深化程度低，投融资渠道单一，金融工具、业务品种缺乏创新，法律保障体系不健全，房地产金融市场不完备等问题，并提出了相关改善房地产金融的措施[9].
马毅婕、蒋玉婷（2003）指出我国多年来形成的房地产融资制度非常严格，不仅使现有的金融体系积聚了大量的金融风险，也限制了房地产业的发展。目前，要打破房地产金融瓶颈，就必须加快房地产投资与融资相关制度的创新，并认为房地产投资基金作为一种新的融资方式，将对我国房地产业的持续健康发展产生深远的影响[10].
李冬梅（2004）通过对房地产融资的资本市场，即银行信贷市场、股票市场、债券市场的现状及存在问题的分析，从而提出如何发展房地产融资的资本市场[11]. 张建坤、张璞、陈晨（2004）等人主要侧重于房地产项目的策划与研究，针对制定出符合项目自身特点的融资方案，以及需要采取相应措施及方法，将财务管理与所开发的房地产项目结合，采用一定的数学方法，对房地产项目融资风险进行评估，选择最佳或最满意的融资方案[12].
巫文勇（2005）通过分析比较国外房地产金融证券化的进程，以及证券化的相关类别，分析、阐述了发展我国房地产金融证券的重要性和紧迫性，并在学习和借鉴国外成功经验的基础上，提出了相应的发展思路[13].
汪涌（2007）从房地产开发企业的角度出发，研究和探讨房地产融资问题。
对各种融资方式的优缺点进行对比和分析，并指出未来房地产企业融资多元化是必然的趋势，并对其实现特征进行总结[14].杜爱丽（2008）通过对各种融资渠道进行对比分析，解释在我国施行夹层融资的必要性和可能性，并提出一些相关建议[15].
胡瑞丽、段豫川（2009）评价了房地产融资模式优劣的主要因素，并利用层次分析法（AHP）对其进行定量分析，进而分析如何选出满意的融资模式[16].
万容（2010）对房地产信托投资基金进行了系统介绍，分析了房地产投资信托基金在我国发展的可行性和重要性，并提出了发展 REITs 的相关政策建议[17].
项银涛（2011）认为房地产市场波动对金融稳定影响的根本原因在于房地产市场存在有限理性，主要包括：投资者有限理性、房地产开发商有限理性及金融机构有限理性等，通过房地产市场的有限理性，分析论证了房地产市场的波动对金融稳定的影响过程[18].
陈德强、赵海珍（2012）总结了我国房地产企业的融资现状，并结合夹层融资的特点和运作模式，探讨夹层融资在我国房地产融资中的可行性[19].
邹晓琴（2012）比较分析了私募股权融资相对于传统中小企业传统融资方式的优势，介绍了我国目前私募股权融资现状，同时提出中小企业私募股权融资风险防范建议[20].
付永丽（2013）指出房地产私募股权基金具有便利、灵活、迅捷等突出优势，作为一个新的融资渠道，推动房地产企业转型、加快行业整合并购、满足不同区域房地产企业的融资需求等方面发挥着巨大的作用。特别是在当前严厉的房地产宏观调控政策之下，私募股权融资是房地产企业，特别是中小房地产企业缓解资金压力的一种有效渠道[20].
3、对国内外研究评价
国外学者的研究专注于拓展房地产融资模式，金融机构和房地产市场协调、政府债券和微观分析等方面，注重数据统计分析，并建立数学模型进行定量研究分析，其融资理论、模式较完善，且国外发达国家金融市场较发达，金融创新产品丰富，房地产融资可选择渠道较多。我国金融市场发展起步晚，尚不完善，金融制度改革滞后，房地产市场整体发展水平不高，房地产可选择的融资模式与国外相比差距较大。
（2）现有研究侧重于房地产信托投资基金、融资工具创新及融资法制环境完善等国外房地产融资理论和方式的引荐、探讨、尝试性运作上，理论研究缺乏，且主要停留在融资模式拓展及融资工具创新的定性研究上，较零散，数据模型及定量分析存在空白，对民族地区房地产融资研究少。
（3）我国房地产融资机构主要是“工、农、中、建”四大国有商业银行，民间金融机构发展不健全，未发挥出灵活融资的作用，直接决定了房地产融资方式的单一，房地产业资金主要来源于银行信贷、自筹资金和其他资金（主要是定金及预付款）三个方面[21],而直接的股权融资和债券融资发展较晚，处在起步阶段，对于其他的资产证券化、房地产投资信托、房地产产业基金等融资方式尚处在尝试或探讨阶段。2008年金融危机后，经济处于复苏及国家严厉房地产调控阶段，目前，国家实行房地产信贷紧缩政策，使得房地产融资更加困难，如何建立完善多层次、多元化的房地产融资体系，提高融资效率，促进行业的持续健康发展，是当前房地产业亟待解决的现实问题，而民族地区的房地产融资问题最为重要。
第三节 研究的理论基础
一、现代融资理论
美国经济学家莫迪格利安尼和米勒在1958年发表的《资本成本、公司财务和投资管理》一书中提出了MM理论。这一理论有一定的前提假设，即不考虑企业所得税和企业经营管理风险，资本结构不同时，企业不存在最佳资本结构。修正后的MM理论，在考虑公司所得税的情况下，由于利息是免税的债务支出，可以降低资金综合成本，提高企业的价值。因此，公司可以通过简单增加财务杠杆的利益，不断降低其资本成本，更多的债务，杠杆作用更明显，公司的价值也越大 .此后，罗比切赫、迈尔斯、考斯、鲁宾斯坦、Scott等人从税收、代理成本、财务困境成本等方面入手，分析了负债对企业市场价值的影响，提出了权衡理论。该理论认为，随着企业债务和企业风险的增加会制约企业无限追求免税优惠的欲望，得出公司最佳资本结构就是平衡免税优惠收益与债务上升带来的财务危机成本的结果。之后，詹森和麦克林又提出了代理成本理论，这一理论通过引入代理成本的概念分析确定企业最优资本结构[1].
20世纪70年代后期，迈尔斯和麦吉罗夫利用信息不对称理论，在考虑交易成本的情况下提出了新优序融资理论。他们认为，资本结构的确定是为了减轻信息不对称给公司造成投资决策的无效率[42].按照这一理论，一般情况下企业在筹集资本的过程中，遵循着先内源融资后外源融资的基本顺序。企业在需要外源融资时，按照风险程序差异，优先考虑债权融资（先普通债券后可转换债券），在不足时再考虑权益融资。一般合理的企业融资顺序应为：内源融资--债权融资--股权融资，并合理控制权益资本与债务资本之间的比例关系及筹资的组合搭配，以实现最优的企业融资结构和价值最大化。
二、金融协调理论
金融协调理论是20世纪90年代，孔祥毅根据金融资源理论提出的，该理论是以金融效率为中心，利用系统和动态分析的方法来研究金融及其构成要素的相关规律，并确定了三个主要层面的金融理论研究的问题：首先，金融资源各要素之间的协调；第二，协调金融资源与经济发展；第三，协调金融资源与社会发展。
该理论主要是要通过构建内外协调的金融发展格局、制度体系及管控体系，为经济发展创造良好条件，从而促进金融与经济的有序及协调发展。
房地产属国民经济的支柱产业，其产业关联度高，价值大，关系到国计民生及社会稳定的重要问题，需要综合考虑和运用金融协调理论，加快金融体制的改革与创新，健全房地产金融市场体系，为房地产投资和融资主体营造良好的金融生态环境，以实现金融与房地产业及地方经济的协调发展。
三、民族经济学理论
众所周知，民族经济学主要研究的是少数民族地区的经济问题，既可以把多个民族中的其中一个民族的经济问题进行专门研究，也可以把其中一个主要的民族地区的经济问题进行研究，把少数民族经济问题作为一个整体来进行综合研究。自二十世纪八十年以来，民族经济学在地区经济发展布局、产业转型升级、民族地区间贸易、民族地区可持续发展、西部地区大开发等民族地区经济发展研究中，取得了公认的理论成果，形成了创新的理论体系。在本文中，运用了相关民族经济学的理论，深入挖掘民族地区如何利用自身的地理区位及资源优势，切实改善房地产融资环境及方式，以促进本地区和房地产业的快速、健康发展。
第四节 研究的基本方法
一、实证研究法
理论研究是基于房地产金融相关理论，对民族地区房地产融资现状及存在的主要问题进行了定性分析，并提出适合民族地区房地产融资的优化途径及相关对策建议，实证研究是基于怀化市房地产融资的实证分析研究。
二、比较研究法
本文在对民族地区房地产融资问题的研究中采用了横向比较的分析方法，而对怀化市房地产融资问题的实证研究中运用了纵向比较分析法。
三、图表法
图表法、统计软件等方法的综合运用使分析所得结果更具有直观性、精确性和说服力。
第五节 主要内容及创新之处
一、主要内容
通过对房地产融资主体政府、房地产企业、消费者及宏观政策环境对房地产融资影响的研究思路，立足怀化市房地产融资状况，找出问题、探究相关建议及发展对策。同时，借助怀化的实证分析，探讨民族地区房地产融资存在的普遍性问题，并针对性提出解决方案。
本文主要侧重于房地产融资现状和存在的主要问题分析，探讨提出优化房地产融资的不同路径，对具体的房地产融资模型、评价指标没有进行详实分析。文章整体分为五个部分，第一章是导论，重点对民族地区房地产融资问题必要性、房地产融资国内外研究动态、研究的相关理论基础、研究方法及主要创新点进行梳理和说明。第二章主要是对民族地区及民族地区房地产融资的相关概念进行界定，并对民族地区房地产融资现状及存在的主要问题进行分析说明。第三章选择怀化市进行实证分析，分别从怀化市房地产融资的金融体系、房地产企业融资及房地产消费者三个层面的现状及存在的问题进行重点阐述。第四章是针对怀化市及民族地区房地产融资优化提出了合理化对策及建议。文章最后是结语部分。
二、创新之处
一是研究内容上有一定创新，房地产融资主要是房地产企业和房地产消费两者资金的融通。另外，政府作为金融政策的制定者、执行者及监督管理者，对房地产融资具有一定影响。因此，本文主要将政府、房地产企业及房地产消费者三方面结合起来进行分析研究，针对性的提出合理解决民族地区房地产融资的相关对策建议，有一定的创新性。
二是以怀化市为例，通过个案的实证分析，探究符合本地区房地产融资的有效方式，在促进本地区经济发展的同时，为民族地区房地产业的长期健康发展提供融资途径的选择参考。
