摘 要： 房地产开发企业对于国内经济的增长有极大的促进作用,房地产开发企业的性质与一般企业不同,房地产企业开展的项目需要投入大量的资金,而且占用时间比较长,因为这一特殊性质,房地产企业的成本会计核算问题也越来越得到重视。不论何种行业,成本会计运算对于其经济效益都有促进作用,房地产开发企业为了能够获得较高的利益,必须要重视开发成本的核算控制。房地产开发企业要依据国家政府出台的相关政策,正确规范企业的成本会计核算,增加会计信息的可靠度,减少企业项目开发的成本支出,房地产开发企业要加大对成本会计核算问题的研究力度,对于其中存在的不足,制定出相应的解决措施。
关键词： 房地产开发企业; 成本会计核算; 成本分配;
1、 房地产企业成本会计核算的前景以及开发成本构成
(1)房地产开发企业的现状和成本会计核算的前景。
目前房地产开发行业的发展态势良好,已经成为社会经济增长的重要支柱。房地产行业的新企业如雨后春笋一样越来越多,随之而来的是市场竞争力愈加激烈,企业对于成本管理控制也更加重视。房地产开发企业通过成本会计核算,可以客观地判断企业的经营情况以及企业的收益[1]。成本会计核算对于房地产企业的作用不可小觑,它能促进房地产企业的发展。
(2)房地产开发企业成本的构成。
房地产开发企业的成本大致由以下三个方面构成:一是土地费用、前期工程投资和建筑安装的工程费用。这些成本费用是房地产开发企业必不可少的前期支出,整个工程项目中所占成本比重最大。房地产开发企业购买土地的费用数量大而且种类繁多,工程前期的各项规划费用,也都需要在项目一开始就投入资金,施工阶段房地产开发企业还需要给项目承接团队支付建筑安装工程费。二是工程的基础设施和配套设施建设的成本费用,这部分费用相较于房地产开发的主体费用占比重较小。三是筹资成本和管理费用,筹资成本就是房地产开发企业在项目开展过程中,为了改善企业内部资金周转情况向银行贷款所产生的利息,管理费用则是在工程施工时,在现场管理所产生的费用,比如施工人员的工资,维修维护相关施工设备的费用等。
2、 房地产开发企业成本会计核算中的问题
(1)房地产开发企业成本会计核算对象不明确。
房地产开发企业进行成本会计核算首先要确定核算对象,这一环节确保了成本会计核算的质量,房地产开发企业开展的项目工程量较小,比如独栋到几栋的房产,这样的核算对象容易确定,但是对于规模比较大的工程,如住宅小区,其对核算对象的确定有一定的难度,核算对象的确定与工程项目的规模大小有一定的关系[2]。未能按照相应的规范来确定核算对象,最终会使核算质量受到影响,划分核算对象过于粗糙,工程项目开发的实际成本与核算的结果会存在误差,给成本分析和控制工作增加难度,划分核算对象若是过于细致,将会使成本会计核算的工作量提升,合算成本也随之提高。
(2)成本分配和归集缺少规范约束。
房地产开发企业的成本分配方法有多种,但是真实的现状却是少数房地产开发企业的会计人员不遵守成本分配的规范,成本分配随意。成本归集这一概念可以解释为构成成本的各种费用都属于成本的归集,多数的房地产开发企业都会忽视成本费用的归集,会导致企业项目的成本资料数据的不完整。忽视成本归集,随意进行成本分配,致使房地产开发企业披露的会计数据缺乏准确性,不利于房地产行业的市场稳定。
(3)建筑安装成本夸大。
根据目前的房地产市场来看,大部分的房地产开发企业内部控制体系都比较完善,但是仍然有少数企业为了降低纳税金额而压缩企业的实际利润,夸大建筑安装成本费用。这种夸大成本的方法导致房地产开发企业在进行成本会计核算时,无法准确反映企业的实际成本和利润,国家对这样的房地产开发企业也无法进行有效的监管。
(4)账簿设置不合理。
房地产企业的账簿设置不合理,成本方面的账簿过于详细,预收款则显得简洁。房地产开发企业的项目工程,其时间跨度比较大,因为工期的不确定性,使得其成本费用都被记录在不同的账簿中,不利于核算工作的开展。
(5)重视工程决算,忽视项目决算。
房地产开发企业一般都重视工程决算,而对于项目决算的重视程度却不高,出现这一情况的原因是,工程决算一般都在工程完工之后进行,工程款的支付不会延迟,但是项目决算则会受到多种因素的影响,时间不确定。项目决算不确定,房地产开发企业就无法通过成本会计核算计算出项目的成本以及最终利润。
3 、房地产开发企业成本会计核算问题的解决措施
(1)明确成本会计核算对象。
房地产开发企业必须要做的就是要对工程项目的地点、结构、用途、施工团队等因素进行考量,对于规模一般的工程,要以其施工设计图为基础,然后对以上罗列的单个工程进行成本核算。对于一些规模比较大,但是结构相差不多的工程项目,其开展时间和工程周期相近,并且由同一施工团队完成,那就可以将这些项目合并为同一种成本核算对象[3]。对于一些施工周期较长的工程项目,可以根据实际情况,将其按照区域来划分核算对象,比如一个项目中包含多种类型的建筑工程,其功能也有一定的差别,建筑成本也有一定的不同,于是就需要对项目中不同的工程单独进行核算。成本核算工作要对项目工程进行实际考量,依据实际情况,合理安排核算对象,减少核算成本,保证核算质量。
(2)成本规范合理分配,归集成本费用。
成本规范合理的分配,首先要明确成本分配的目的,它是提供经济决策信息,确保成本会计核算的真实准确性。成本分配可以按照以下两点来进行:第一,一笔成本费用的产生支出,能够追踪到其原因,然后再进行分配成本;第二,根据受益程度来进行成本分配,比如住宅小区内的基础设施,可以按照受益程度将其按照一定比例分摊给小区住户。房地产开发企业的项目工程部分较为复杂,其成本核算对象较多,大多数成本费用支出不能够直接归集。为了减少这一情况,房地产开发企业需要借助一定的方法,实现间接成本归集。
(3)防止建筑安装成本夸大。
企业在进行成本会计核算工作时,要根据企业的实际情况,选择合理的核算方法进行成本核算。需要设置专门的会计部门,以及制定完善的管理制度,使得成本会计核算规范化,保证企业披露的会计信息的真实性和准确性,防止房地产开发企业虚报建筑工程成本。
(4)合理设置账簿。
账簿中成本方面的内容要进行合理的划分,对于工程项目中成本支出较少,或者是单独的成本费用要尽量整合在一起,避免成本费用分类过于详细,给成本会计核算工作增加难度。对于费用加大的项目,要单独设立相应的科目来进行成本核算。在实际工程项目中,房地产开发企业要进行详细的记录,从项目开展初期一直到结项完工,其中的成本费用都应该详细记录,虽然有些工程的时间跨度较大,但是只要在每年度将已经完工的项目成本进行归档,其他的则继续进行记录。合理的设置账簿科目,可以清晰地展现整个工程项目的进度,既有助于成本分析,也便于随时开展监管工作,有利于成本会计核算工作的开展。
(5)重视项目以及工程决算。
成本核算的目的就是计算房产销售面积的成本以及开展整个项目工程的成本,通过核算能够帮助企业算出其获得的利润。对于一些重视工程决算而忽视项目决算的房地产开发企业,可以通过设置“预提费用”科目将还未实施的工程预算项目计入成本中,使得项目决策可以顺利进行,在工程竣工之后,再对比实际支出调整之前记录的项目成本。
4、 结论
成本会计核算对于房地产开发企业的重要性不容忽视,精确的成本核算能够使房地产企业获得更多的经营收益。房地产开发企业由于其工程项目的特殊性,所以其成本会计核算工作的开展有一定的难度,房地产开发企业要安排专业的成本核算人员支持核算工作,深入研究成本核算的问题,及时制定出相应的解决对策。
参考文献
[1]张忠艳.战略成本会计在房地产企业管理中的应用[J].现代营销(下旬刊),2016(11):48-49.
[2]郝丽兰.房地产企业会计核算问题及对策研究[J].纳税,2018(19):71,74.
[3]张春兰.房地产开发企业会计核算问题思考及优化策略研究[J].中国乡镇企业会计,2019(7).
