公共租赁住房作为社会公共产品，基本由公共财政支付，以弥补市场机制不足，解决“夹心层”住房困难问题，体现政府提供公共产品的责任，能有效缓解部分低收入居民的住房难题，这对引导居民树立正确的住房消费观念，形成合理的梯度消费模式具有促进作用。2013年5月6日国务院常务会议在研究部署2013年深化经济体制改革重点工作中提出———“推进公租房、廉租房并轨”，将两者并轨，能够有效解决“区分过细”的弊端。然而，保证公共租赁房体系长期可持续性运转，关键一点是科学合理地确定公共租赁房的租金价格。因此，对城市的公共租赁房租金定价机制进行深入地研究具有重大的理论意义和现实作用。
一、杭州公租房定价模式的提出及其优势
随着各地公租房陆续建成并投入使用，已形成几种定价模式，具代表性的有：(1)北京市为代表的以成本为主导的定价法。按照保本微利的原则，并结合承租家庭负担能力和同类地段类似房屋市场租金一定比例下浮确定。(2)重庆市为代表的以市场价值为主导的定价法。
租金标准原则上不超过同地段、同品质、同类型普通商品房市场租金的60%。(3)广州市为代表的以保障对象收入为主导的定价法。将保障对象按照年人均可支配收入分为三类，制定三档不同的租金定制标准。
然而，上述三种定价模式均存在一定程度的不足。仅仅依赖某一种定价方式简单地确定公租房租金价格不能形成合理的公租房定价机制。随着公共租赁住房筹建方式的多元化，原有“一刀切”的租金模式难以满足实际需要。
租金定价模式应当由“一刀切”向“差别化”转变，本文提出先按照体现房屋市场价值为基准进行定价，然后再充分考虑保障人群的支付能力，根据保障对象经济困难程度不同给予不同档次的补贴，先支付租金后发放补贴，补贴相分离的原则确定公租房运行机制，即“市场定价、分档补贴、租补分离”的模式。这种定价模式尽管在短期之内可能面临着财政压力，但可以学习香港模式通过配套商业用房开发来缓解；另一方面，在居住一定年限后，租住对象可以通过购买产权的形式实现政府投入资金的完全退出。
其优势在于：一是按照市场价值确定租金，确保基本盈利。同时，保障性住房与自由租赁市场形成良好的衔接，能减轻由政府定价的公租房对普通租赁市场造成的直接冲击。二是政府补贴由“暗补”变为“明补”，不仅会使市民明明白白、切切实实享受到政府补贴，更会促使市民珍惜这种保障机会，有利于培养保障对象的契约精神，减少拖欠、拒交租金情况的发生。三是分档补贴可最大程度体现保障性住房的社会保障性和公平性原则。
四是有利于公租房的市场化管理。五是在公租房房源充足且存在闲置的前提下，可向非保障对象的普通百姓出租，提高资源利用率。此外，租补分离的形式有利于建立合理的退出机制。
二、杭州市公租房定价案例分析
本文以杭州市三里亭公租房项目为例进行定价分析。该项目位于江干区三里家园小区，属于三级地块，是目前该市市级公共租赁房地块中最靠近市中心的项目。户型面积分为32平方米和52平方米两种。
1.基于GIS的IDW反插值法，计算该项目的市场租金。基本原理为：以待插值点为中心，在一定范围内搜索实测点，根据待插值点与实测点之间的距离倒数分配权重系数，实测点的加权平均为待插值结果。设搜索圆内某一样本点Aki处的租金值为pi，与待插值点的距离记为di。根据IDW方法原理，设待插值点的市场租金值为
果的影响程度，取值越大影响程度越弱，反之越强。其中，待插值点（公共租赁房）的搜索圆半径为2公里；与待插值点（公共租赁房）同品质同类型标准为剔除别墅、排屋等类型，且新房或二手房成交价格不高于同区域成交均价的普通商品房；根据土地骨架中的哈伯法则，k=2；选取5-8户90平方米以下的自由市场租房，并计算平均租金价格为37.96元/平方米·月。
2.按经济收入水平划分保障人群类别。根据杭州市现行公共租赁房的保障制度设定原则，其覆盖人群为城镇居民人均可支配收入的80%-140%。廉租房保障覆盖人群为人均可支配收入的60%及以下，经济适用房的覆盖人群为人均可支配收入的60%-80%，人均可支配收入140%以上则由房地产自由市场内部消化。依据“推进公租房、廉租房并轨”原则，根据不同收入水平划分不同的保障档次。
3.运用剩余收入法计算保障人群的可支付能力。以剩余收入法原则测算承租者的支付能力，同时考虑一定的储蓄率，其计算原理如下：
在人均可支配收入中，剔除较为稳定发展的储蓄额和合意的非住房必需品支出后，剩余部分用于支付住房支出，以此为原则计算保障对象可承担的房屋租金。RI表示剩余收入；MY表示平均每人每月的可支配收入；P表示家庭规模；r表示储蓄率，指个人可支配收入总额中储蓄所占的百分比，受到经济发展模式、社会保障体系、百姓消费观念等多重因素的影响，在短期间难以发生较大的改变；MP*表示家庭每月承担的房屋租金；MMC*表示每月平均住房持续性支出，它是通过计算每人每年住房持续性支出MC*与平均家庭规模P的乘积，再分摊到每个月得到，主要由水、电、燃料组成；NH*表示合意的非住房消费支出，本文将不同收入水平组对应的城市家庭的非住房消费作为合意标准，该合意标准由不同收入水平分组的家庭消费性总支出BC减去住房持续性支出BMC和住房支出BHC，再平摊到每月即可以得到，这里的住房支出BHC包括租赁费用和物业管理费用等。五类保障对象的可支付能力计算结果如表4所示。
4.按类别计算补贴比例，保障人群实际支付租金与可支付能力相匹配。公租房项目的市场租金减去货币化补贴即为保障人群的实际支付租金，通过调整补贴形式和比例，使得实际支付租金小于并尽可能等于对应的可支付能力。补贴形式包括按照公租房总面积（补贴形式1）和家庭人数乘以人均保障面积（补贴形式2）。按照1人申请32平方米的一居室和2人申请52平方米的两居室为例计算，以住房总面积为基础计算补贴比例可使金额更少。
其中，人均标准居住面积为25平方米，故货币化补贴计算公式为：补贴金额=市场租金×公租房面积×补贴比例，其中五类人群补贴比例依次为90%、70%、50%、30%、10%。
三、结论和相关建议
通过以上分析可以看出，以自由市场租金为标准，根据承租者经济收入水平的差异制定对应的货币化补贴更加契合住房保障目标的要求，根据保障对象、收入和住房需求不同实行差别化和分层次的保障，有利于实现住房保障的公平性。以此可以降低国家及地方政府在公共租赁房投资、建设、配租和运营管理等多方面的责任、压力及工作量，使得承租者拥有更为广阔的选择范围，承租者可以根据其实际需求选择住房，这样有效避免社会阶层割裂或“贫民窟”现象的产生。
基于以上结论，现对公共租赁房可持续运行的定价机制提出以下建议：
1.创新融资渠道，鼓励民间投资，确保运营主体有充足稳定的现金流，推动公共租赁房供给主体的多元化，当前金融信贷产品难以满足公共租赁房长期资金需求，资金成本高，导致公租房初期定价较高，引发社会对公租房公平性和保障性的质疑，加强针对公共租赁房产品特征的金融创新产品的研究，尽快推出针对公共租赁房的REITs产品，从而降低公共租赁房的资金成本和提供可持续的资金。
2.通过一段时间集中建设一批户型合理、租金定价科学、配套齐全的公共租赁房投放市场，解决困难群体住房问题，提高其生活品质；另一方面，增加市场上小户型房源的供给，优化市场房源供应结构，丰富市场选择，平抑市场价格。此外，吸收一批老小区的小户型房改房进入公共租赁房市场，盘活存量住房进入保障房体系，激活空置、闲置住房，降低住房空置率，增加房源的多样性选择。此外，逐步扩大货币补贴，制定合理完善的准入退出机制，以保障公共资源的合理利用。
3.政府可筹建公共租赁房经营管理公司，或委托民营企业独立运营管理公租房，租金费用和后续管理维护费用由公司全权负责收取和支出，将承租的经济行为与政府的保障职责区分开。
4.公共租赁住房租金定价机制是一项较复杂的系统工程，必须以民生为出发点，兼顾投资主体承受能力，完善配套政策，同时各地应积极发挥公共租赁住房租金的杠杆作用，合理调节需求，充分彰显公平。
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