房地产资产评估论文（8篇期刊范文）

    房地产是当代社会的重要财产，对房地产进行评估是满足市场和投资者的需求。所谓房地产评估，是指房地产评估师在特定目的前提下，按照严谨的程序、采用科学的评估方法，对特定的房地产进行分析、测算、判断，并提供相关专业意见的活动。本文精选了8篇"房地产资产评估论文范文",以供参考。
       
    摘要：随着房地产行业的不断发展，房地产评估业也得到快速的发展。本文主要介绍我国房地产评估中的主要方法极其具体内容。
   
    关键词：房地产资产评估评估；资产评估，方法
   
    随着经济的发展，房地产行业也得到快速发展，房地产评估也随之发展起来。在我国现行房地产评估中，主要方法有市场法、成本法、收益法。对三种方法的具体内容及形式的正确认识对房地产评估具有重要意义。
   
    1房地产评估中三种方法的简介
   
    1.1市场法
   
    房地产评估中，市场法的原理为参照相同或者类似的房地产在市场上的交易信息，通过类比分析的方法来分析所参照的房地产的市场价格信息，从而确定待评估的房地产的价值。
   
    1.2成本法
   
    成本法的实质是一种价值的再形成，在房地产评估中，如果没有公开活跃的市场，并且不能找到相似的参照物来形成对比，就应考虑成本法，成本法所研究的是房地产的重置成本，考虑的是房地产过去的价值。
   
    1.3收益法
   
    在当前经济形势下，房地产是一种具有价值增值的资产，所以能作为投资的一种方式，在未来取得一定的收益。收益法指的是被评估房地产的未来价值的折现值。其核心是以房地产未来的收益通过折现从而确定其现在的价值，预期未来收益是房地产现值的重要参考依据。
   
    2房地产评估中三种方法的具体形式
   
    2.1市场法
   
    市场法是根据在近期市场上相同或者相似房地产的交易价格信息，同时根据影响房地产评估的各种价格因素，对参照物的房地产价格进行修正，其中修正的结果以修正系数来进行数学表达。
   
    由此确定的被评估房地产价格的方法为：
   
    被评估房地产价格=参照物房地产价格×交易市场信息修正系数×交易时点修正系数×地域修正系数
   
    市场法只有在具有公开活跃的交易市场中才具有实际的价值，在房地产评估中，市场法较为常见，其表达形式较为直观、易懂，容易被人们所接受。
   
    2.2成本法
   
    成本法是依据被评估房地产的各项重置成本之和来确定房地产的价格。在成本法中的关键因素主要有：1.土地成本。由于房地产是在一定面积的土地上建造的建筑物，因此，房地产的实际占用土地面积的购买成本就构成土地成本；2.构建成本。房地产作为一项资产，需要大量人力、物力的投入，其中主要包括原材料成本、工人工资等；3.利润。任何房地产开发者所追求的目标都为利润，利润是房地产建成后价值增值的部分，在计算利润时，要以客观、公正的原则进行，不能夸大实际利润。4.折旧。由于成本法是在重新构建相同的建筑物的条件下进行的。
   
    由此确定的被评估房地产价格的方法为：
   
    被评估房地产价格=土地成本+构建成本+利润-折旧
   
    在使用成本法进行评估时，应注意：房地产的各项重置成本必须是合理的、真实的成本，应以社会平均消耗成本来计算，而不能根据少数企业所确定的成本进行计算；各项成本的确定必须以评估时点的各种价格来确定，不能是过去或未来的价格。
   
    2.3收益法
   
    收益法是面向未来的一种方法，在运用收益法时，应该明确任何一个理智的投资者在投资一项资产时，所愿意花费的货币数额不会超过在未来能够带来的收益额。收益法是指通过估测被评估房地产未来预期收益的现值，来判断其价格的方法。在收益法中有三个基本的要素：1.被评估房地产的未来预期收益可以预测并可以用货币表示，同时，在获得预期收益的同时，所承担的风险可以预测并可以用货币表示。2.折现率可以明确。3.被评估房地产预期收益期限可以预测。综上所述，不同的方法对应着不同的房地产状况，所以应根据具体情况选择适当的评估方法。
   
    参考文献  
    [1]王成勇。收益法在房地产评估中应用的环境构建[J].商业会计，2012（03）。  
    [2]白雪梅。房地产评估成本途径的思考[J].辽宁经济，2008（02）。   
    [3]沈珠，黄华明。市场比较法在房地产评估中的运用[J].资源与人居环境，2007（05）。
       
    摘要：市场比较法是一种比较良好的方式，具有较高说服力，特别被委托人、估价人员以及社会广大人士所接受，然而，由于在国内房地产评估发展时间相对较为短暂，缺乏相应的较为完善的理论，还是特别容易存在着理论和实际相互脱节的问题，所以，市场比较法在实际应用的过程当中还依然需要加以改进和完善。本文主要是关于房地产估价过程当中市场比较法的应用研究，为供相关专业人士进行参考和借鉴。
   
    关键词：市场比较法；房地产评估；应用
   
    市场比较法也被称之为比较法，在目前的房地产评估的过程当中市场比较法是一种容易接受、相对有效以及极为常见的评估方式。在房地产评估中受到了广泛认可，能够在房地产交易市场得到广泛的使用。例如在村镇房屋、房地产开发用地、工厂、写字楼、商品住宅等等都能够得到运用。通常来讲，交易次数越多，收集数据越多，交易成功率越高，则得出来的评估则相对更为准确。其中，市场比较法在某些特殊房地产以及交易少的房地产评估中难以发挥其良好效用。例如地标建筑、寺庙、教堂、特殊用途工厂以及纪念碑建筑等等，由于在这些建筑当中市场交易不够显着，数据缺乏准确性，这样会对评估造成一定的影响。
   
    一、市场法比较法运用过程之中的问题
   
    （一）缺少符合国情评估理念
   
    目前市场比较法能够实现成功运用关键之处在于两个方面，一方面是信息因素，一方面是专业人员因素。在评估的过程当中，需要具备专业人员和信息。我国房地产评估行业发展速度较为缓慢，同时起步较晚，另外，虽然我国社会经济日益稳步发展，但是，房地产评估行业在发展的过程当中未能够跟上时代发展的脚步和潮流。相比于西方发达国家来讲，我国还是缺乏足够阅历经验，相对不成熟，仅仅只是套用或者是模仿西方发达国家房地产评估思维，严重缺乏创新，在评估实务的过程当中特别容易存在着问题和不足，不得不引起深刻的反思。
   
    （二）评估机构与从业人员素质偏低
   
    随着当前社会经济的日益发展，目前房地产市场也得到了较大的发展和繁荣，房地产交易也逐渐的扩大，在当前的市场环境之下，房地产评估机构也得到了迅猛的发展。但是有些房地产评估机构不按照相应规定招聘工作人员，或者仅仅只是具有两名专业化评估人员，直接影响到了房地产评估工作的顺利开展和实施。对于房地产评估来讲，不合格评估人员以及不规范评估机构将会对房地产评估都会造成严重负面影响。其中，对于当前的房地产评估工作人员来讲，只有经过统一的考试合格之后才能够获取评估资格。但是，对于某些刚刚拿到资格证书的房地产评估人员来讲，由于缺乏资历以及实践经验，在实际评估的过程当中特别容易存在着评估错误或者是结果失真的问题，更有甚者，个别评估师仅仅只是简单机械化套用评估程式，这样就造成了房地产评估结果过于粗糙，难以具备可信度。
   
    （三）信息流通受阻
   
    在评估实践的过程当中，要求切实做好信息流通工作，信息流通性是评估实践中不可忽视的一部分。市场比较法需要一个相对透明公开的交易环境，但是，我国的房地产市场还是缺乏透明、公开以及相对健全的交易信息平台，评估人员仅仅只是依赖房产中介、广告报刊挂牌价格作为评估标准，而没有针对成交价格进行更为深刻的求证和调查。另外，目前我国大部分老百姓在房地产投资方面的热情与日俱增，民众过度的投资热情导致了房地产市场价格泡沫，甚至也造成了某些房地产在评估的过程当中缺乏准确评估价值，特别容易受到诸多方面的因素影响。除此之外，房地产评估机构之间竞争较为激烈，每一个评估机构都有着自己的独特信息来源渠道，但是各个评估机构之间缺乏互帮互助，缺乏相互沟通交流和合作，甚至依然存在着很多房地产评估机构封锁内部的交易数据，造成恶意的竞争，这样给当前房地产评估人员收集资料和信息造成了一定的难度。
   
    二、存在的问题以及相关解决办法
   
    （一）强化房地产市场交易信息流畅传播
   
    在目前为了切实的做好房地产的市场评估工作，需要建立健全交易信息交流平台。如今是大数据时代，评估机构特别需要相应的资料和信息，但是，房地产交易市场过于庞大，建立信息交流平台需要添加各种各样的交易信息，要保障信息实现即时性、透明性和公开性。只有这样才能够一方面促使相关评估工作人员在信息资料收集过程当中不用过多劳累，另一方面也保障了信息资料适用性和可信性。其次，通过构建市场交易信息平台也能够有利于同行人员、委托人、社会工作人员监督，有效的避免在房产评估的过程当中出现回扣违规情况发生，有效的杜绝不正当评估的问题。
   
    （二）政府部门加强协作以及统一化管理
   
    在目前的房地产评估市场当中，还特别容易出现乱交乱收费用的情况，或者是各种各样的不规范的操作屡屡发生，这就是由于我国目前还是缺乏相对完善以及健全的房地产评估管理制度导致。在相应管理制度没有得到完善以前，这就需要主管部门、政府相关部门以及评估行业专业协会发挥重要的作用，特别应当针对房地产评估机构进行彻底、全面、逐一的审查，需要针对评估单位人员编制、单位资金、业绩水平、评估实力等等诸多方面进行全面的核实，针对于某些不能够符合相应标准和资质的，应当要求其停业进行整改[5].对于情节较轻的，可以降低其评估资质。对于情节较为严重的或者是规定其整改没有整改，则应当取消评估资格或者吊销营业执照。除此之外，对于优秀的评估机构，应当给予一定的奖赏，可以颁发荣誉证书，这样就可以促使优秀的企业和相应的评估人员更积极主动的参与工作，实现发展和进步，促使评估行业健康稳定及可持续的发展。除此之外，对于当前各大主管部门来讲，还应当联合出台相应的规定，对于评估收费标准及管理制度加以统一，这样才能够有效的避免由于客户不熟悉相关的规则而奔走于评估机构和主管部门之间的问题，促使工作效率得到提高。
   
    （三）提升评估人员职业素养以及道德操守
   
    在目前，评估房产的过程当中，需要具备详细信息资料。然而，不仅仅需要信息资料合理运用，而且还应当要求当前的评估人员具备良好道德操守和职业素养，这样才能够改进评估工作，提高评估质量。对于当前的评估机构以及相应协会来讲，需要开展各类讲座，要由资深评估师来传授相应经验和工作心得，这样促使评估工作人员可以增长见识以及开阔视野，有利于新人在短期之内吸收经验教训。随着我国经济发展，房地产市场风云变幻，对于目前的评估人员来讲，需要对于市场的变化脉搏进行时刻把握，要与时俱进以及开拓思路，不断的累积经验以及积极的进行总结，还应当要关注国外房地产评估方法以及评估理念，要取长补短。
   
    结语
   
    综上所述，在目前的房地产项目评估的过程之中市场比较法具备重要的作用，能够发挥良好的应用效果，应当得到广泛的推广和应用，在应用过程之中，为了避免问题，应当要求提升评估人员职业素养以及道德操守、政府部门加强协作以及统一化管理以及要强化房地产市场交易信息流畅传播。
   
    参考文献
    [1]王函。浅谈市场比较法在房地产评估中的应用[J].商讯，2019（18）：111-112.   
    [2]赵春艳。市场比较法在房地产估价中的应用[J].现代物业（中旬刊），2019（01）：47.   
    [3]潘家昇，刘中正，郑捷，许彦明，曾灵婷。"互联网+"背景下房地产估价方法及发展前景探析--以市场比较法为例[J].辽宁省交通高等专科学校学报，2018,20（06）：35-38.  
    [4]柳向娥，范宝芬。比较法在房地产估价实践中的应用问题及其改进对策[J].天津城建大学学报，2018,24（02）：150-154.  
    [5]蔡文杰，熊然。不同可比实例的选取对估价结果的影响--基于武汉市某住宅项目的实证分析[J].中国房地产，2017（21）：38-45.  
    [6]刘宝文。房地产评估方法体系在房地产交易管理中的应用[J].门窗，2015（08）：218.