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【题目】内蒙古房地产业融资问题探析
【第一章】内蒙古房地企业融资发展探究绪论
【第二章】房地产融资理论概述
【第三章】内蒙古房地产业发展及融资的现状与问题
【第四章】新华联雅园房地产项目融资实例分析
【第五章】内蒙古房地产融资项目的启示与建议
【参考文献】内蒙古房地公司融资建设研究参考文献
第五章 启示与建议
5.1 构建多层次资本市场实现融资模式多元化
融资模式单一是目前我国房地产企业突出的融资特点，在内蒙古地区尤为明显。单一的融资模式增加了企业和商业银行的风险，而且在内蒙古地区极为复杂的民间信贷条件下，不仅容易造成整个金融系统的危机，也容易引致严重的社会问题。因此应该逐步拓宽房地产企业的融资渠道，充分发挥各种融资方式的优势。
5.1.1 完善场外交易市场
场外交易市场又称柜台交易或店头交易市场，是除证券交易所外，由证券买卖双方当面议价成交、没有集中的统一交易制度和场所的其他交易市场。场外交易市场的服务对象主要针对正在交易所上市的证券、被证券交易所退市处理的证券以及未公开上市的证券。我国也同时为交易所退市的证券设立了柜台交易市场和产权交易市场，主要为其提供权利转让服务。场外交易市场的几个服务对象中，比重较大的是未在交易所上市的证券，因此应重点对为公开上市的证券的流通和定价制定机制，创造更有利于中小房地产企业健康稳定发展的场外市场。
5.1.2 发展房地产投资信托
信托制度的优越性、独特的财产融资功能、灵活性以及权益重构的功能，使得它变成了最好的融资方式。就目前来看，我国的房地产投资信托仍旧是一个不完善的二级市场，应从以下两个方面着手解决。
一是解决转让的流通性以及份额的限制等问题，一方面需要设立健全的法制，另一方面则需要尽快的建立信托产品的二级市场。除此之外，我国当前的房地产信托其主要是因为信托的投资公司是一种兼营业务，核心的工作就是房地产的资金信托。从长时间的发展来分析，应该建立具有独立性的房地产信托投资公司，为房地产的收购、开发、租赁、买卖、管理等各个环节提供合理有效的金融服务，适应房地产业的发展特点，并为其提供长期又有效的融资模式。
5.2 鼓励房地产企业进行融资方式创新
5.2.1 设立私募股权投资渠道
2007 年国内第一个基金型房地产信托计划--联信精瑞房地产私募股权基金型信托计划（以下简称“联信精瑞”）在海南博鳌房地产论坛正式签约。该基金信托计划意味着国内房地产金融创新迈出了标志性一步，也代表中国本土资金开始介入一直由境外资金唱主角的房地产资本运作领域。按照国际趋势，直接融资在房地产融资模式中占主导地位，其中扮演重要角色的正是私募股权房地产投资基金。私募股权房地产投资基金也是众多国际机构房地产投资者的重要产品形式和资金来源。但由于《产业基金法》的缺失，我国的私募股权房地产投资处境并不明朗。银监会发布的《信托公司管理办法》和《集合资金信托管理办法》，放开了对集合信托计划合格的机构房地产人数量的限制，并且鼓励信托产品更多地从事房地产投资业务。这为信托公司推出私募股权房地产投资类的基金型信托产品铺平了道路。
5.2.2 动产融资
一般来说，动产融资就是指贷款人以各种动产为担保物从银行获得资金支持的行为，其中以应收账款融资较适合房地产企业。应收账款质押贷款在我国是一个新兴的贷款品种。2008 年 10 月 1 日开始实施的《物权法》为商业银行开办应收账款质押贷款提供了明确的法律依据，同时目前我国企业应收账款总额多达 5.5 万亿元，开办应收账款质押贷款具有十分广阔的市场前景。开办应收账款质押贷款，完全符合当今国际融资发展的主流趋势。根据世界银行对全球 130 个国家和地区的调查，83%的国家和地区支持应收账款质押融资。
5.2.3 融资租赁
融资租赁由于能够拉动市场需求、促进有效投入和技术改造而被许多国家认可。我国于 20 世纪 80 年代开始引入融资租赁，但在过去的 20 多年中，融资租赁并没有得到较快较好的发展。目前，我国房地产市场存在着潜在需求很大与市场有效需求不足、商品房过剩与住房短缺同时并存、住房消费结构偏低与供给结构偏高等种种矛盾。目前我国普通消费者有能力且愿意一次性付款购房的很少，而分期付款的居多。目前从总体上看我国的融资租赁发展正处于低谷，但这绝不是融资租赁这一方式本身的不足造成的。国外的实践证明融资租赁有利于促进销售、繁荣市场，对于目前房地产市场情况而言，只要对消费者晓之以利弊，融资租赁方式是可以被接受的，其前景还是乐观的；而对于有长远眼光的开发商来说，融资租赁的期限虽然较长，但它不但能解决商品房积压问题，而且能收回成本、融资利息、利润等。
5.2.4 开发商贴息委托贷款
所谓“开发商贴息委托贷款”是指，由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”贴息“委托贷款”,对金融市场和房地产市场都具有重大意义。开发商出资贴息贷款给购房者买房，对承办的金融机构而言，能够有效地规避金融风险，换而言之，风险的承担者由银行变成了开发商。同时，开发商这样的行为发出了变间接融资为直接融资的市场信号，对加快金融投资工具的多元化和多样性做出了一种尝试。
5.3 健全政策制度建设，完善金融市场体系
5.3.1 加强房地产金融风险的监管
在拓宽房地产企业融资渠道的同时决不能忽视对房地产金融的监察管理。
要将地产金融风险降到最小就必须协调好资金来源分散与资金投放集中、资金来源小与资金投放量大、资金来源短期性与资金运用长期性这三个主要矛盾。特别是目前在以房地产证券化为趋势的我国房地产金融市场中，更要提高风险防范识，加强对金融衍生产品的监管，以防美国次贷危机在我国重演。在监管的方式上要以合规性监管和非现场检查为主，在力度上以遵循国民待遇为先，在效率上以明确的实效为准。除此之外还要建立健全金融机构的内部控制系统，保证金融企业资产的安全性和流动性。明确内部控制系统的监控目的、监控项目、负责监控的专门机构和人员、科学的方法与程序以及向领导与有关部门反馈信息的制度。因为严密科学的内部检测可以在风险显化之前及早做出预警，并反馈信息，对经营风险起到有效的防范作用。
5.3.2 建立政府主导的住房抵押货款担保制度
政府担保相较于企业担保和个人担保具有更高的信誉和更强的实力。目前在我国社会信用体系建设还不够完善，而政府高度介入房地产金融担保机制不但可以让普通老百姓取得住房抵押贷款变得更容易，而且能够使企业降低融资成本，提高融资效率，在很大程度上降低了金融担保机构的风险，有效推动了住房抵押贷款市场的健康发展。在健全和完善商业保险制度中“政府担保”主要是针对中低收入家庭的，而中高收入家庭的抵押贷款保险就必须由商业保险制度来承担。在我国住房抵押贷款保险仍然被视作一种新业务、新品种，还需要在实践中不断创新发展得到进一步完善。
5.3.3 完善房地产信用评级体系
我国尚未对房地产企业的信用等级进行明确的划分，使得银行在审核的过程中难以查证房地产企业的收入情况、信用情况以及还款能力是否属实，这就导致很多并不具备贷款条件和还款能力的企业有空可钻，利用银行信贷进行融资，进一步加剧了银行信贷的风险。可见有效的信用评级制度是地产金融发展的重要前提和保障。
建立完善的房地产信用评级体系必须着眼于以下几个方面：首先要认识到信用评级体制并不仅仅是为了满足一个审批程序的需求而建立的，它更是我国金融市场发展的必要需求；其次是要建立完善合理和评级制度、保证评级过程和结果的透明公正、使信用评级行为合法化规范化；再次还要在企业发行债券的时候保证利率以及评级结果相一致，不同级别的企业，相应的利率也要有所差别；同时还要注重国外信用评级机制的引入，以便在激烈的竞争中不断提高国内信用评级机构专业能力和市场信用度，最终提高整个信用评级体系的公允度；最后监管部门在信用评级责任这方面可以大胆借鉴美国的做法，让市场决定评级机构的命运和前途，将评级的公允性完全外包给中介机构，自己只负责对评级机构的监管。
5.3.4 完善相关法律法规建设
要想在我国房地产融资领域探索开拓多元化的道路，首先必须要有健全的法律法规体系保驾护航。而现今我国相关的法律建设的速度远远滞后于房地产市场的发展速度，不但不能为地产发展提供足够的法律支撑，甚至很大程度上制约着房地产业的发展步伐。我们要加强对国外成熟房地产金融法律法规的研究和借鉴，结合我国房地产市场发展的实际情况和市场需求对相关法律进行修改和补充；要在《民法》、《合同法》、《建筑法》、《公司法》、《商业银行法》、《反不正当竞争法》等相关的法律法规条文中增加和补充相关的企业融资方面的法律条例，用法律的形式来约束房地产企业和金融机构的行为，使得企业能够依法认真履行还款职责，促使企业与银行的合作关系能够健康持续的发展。
5.4 提高企业自身实力，增强企业融资能力
5.4.1 加强企业财务管理，提高风险预测和抵御能力
我国房地产企业的现状是，大部分企业发展规模小、资金实力弱、管理体系差、应对风险能力低。更甚者由于盲目扩大规模、财务管理不善导致企业不堪重荷走上破产倒闭的路。所以迅速提高房地产企业的财务管理水平的任务迫在眉睫。第一，从财务管理的内容来看，资金运动的基本过程包括了资金筹集、资金运用、资金耗费、资金回收以及资金分配，此外税金、保险、金融风险管理也占有很重要的位置。第二，为了减免企业运作风险房地产企业应该加大资金的控制力。第三，迄今为止财务管理的手段和理论多种多样，企业的管理手段要完成从经验管理到科学管理的重大转变。要注重统计学、管理学、运筹学的在财务管理中的科学运用。总之，要通过不断的探索、研究和创新，注重定性和定量的结合，全方位多层次的提高企业在财务管理方面的综合水平。
5.4.2 提高企业投资效益，加强企业内部管理
企业的产品销售能力、盈利能力和资金回收能力是主要影响房地产融资的三大因素。因此提高企业融资能力就必须改善房地产企业的经营状况。企业要将长期、稳定、有效的经济效益放到第一位。要将主要的资源集中投放到市场潜力大、资金回笼快、经济效益高的优势项目上，以确保企业经营现金流通的顺畅，提高对市场风险的防范和抵御能力。除此之外还要将企业规模和经营效益的关系处理得当，决不能为了盲目追求规模而忽视了企业效益和产品质量。
房地产企业强大高效的内部管理体现在拥有一个产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学的现代企业管理体制，其中包括了责、权、利一体的岗位责任体制、科学合理的内部流程以及运作机制。企业要与时俱进，学习现代的管理经营理念，确立以市场为导向、以顾客为中心的市场营销战略，形成自己独特的企业文化。建设好企业的内部机制就能够将有限的资金有效利用，同时拥有内部资金和外部资金的支撑与支持，企业的市场竞争力才能不断增强，企业才能良性的可持续发展。现金回收能力的提高可以通过缩短项目的开发周期来实现。
企业要根据项目的开发和发展计划，有效把握项目开发节奏，采用恰当的商业现房租售策略，推进完工现房的销售，消化现房库存，强化对现金流量的控制确保资金周转流畅。只有严谨高效的现金流量控制体系才能确保现金流量的畅通。对资金流的有效控制可以减免企业的运作风险。
