1 引言
当前，房地产业已成为我国带动行业最广、投资规模最大、吸纳就业最多的产业之一。与此同时，房地产业占全社会碳排放总量的比例也已达到 30% 以上，理应在低碳发展中发挥中流砥柱的作用。积极发展低碳地产是房地产业对低碳经济的最好诠释，而低碳地产主要体现在其提供的产品上——低碳住宅。近年来，随着绿色、低碳、环保等意识的日益普及，许多知名地产企业诸如万科、锋尚、朗诗等已在项目开发过程中采用节能技术和环保材料，开始践行低碳理念，并在住宅产业化、绿色可再生能源技术等领域取得了一定成就。然而，现阶段国内市场上充斥着绿色地产、生态地产、节能地产等低碳概念的炒作，低碳住宅市场还远未成熟，正面临一系列困难和挑战，包括国家扶持政策滞后、低碳住宅供给动力不足、低碳住宅需求能力有限以及低碳房地产建设推行缓慢等。
具体来看，从政府的角度看，政府的决策和引导对低碳住宅的发展有重要的正面推动作用；从购房者的角度看，普通购房者对低碳概念的理解仍然较为模糊，出于对低碳住宅前期的购房成本过度关切，购房者仍将交通、地段等因素作为首要考虑条件，而忽视了低碳住宅后期的运行维护成本优势 ；从企业的角度看，虽然有社会责任约束和少数消费者的购房需求作为推动力，但企业在低碳住宅的开发过程中要承担成本、技术等诸多风险，政府在政策层面未能对房地产行业给予有效激励，使得企业缺乏低碳转型的内在源动力。上述因素叠加，就导致了我国低碳住宅的发展仍长期停留在概念层面上。可以说，在房地产业低碳转型的过程中，企业的主观意愿是关键，这个主观意愿是三个方向合力共同作用的结果 ：一是社会责任、舆论监督的约束，二是消费者对低碳住宅的认可和需求，三是普通住宅的利润空间。在这个共同作用的过程中，低碳住宅的开发成本则是核心影响因素，它直接影响购房者的偏好以及房地产企业的主观能动性。本文以天津“团泊湖心岛”项目的低碳规划建设为例，尝试从低碳住宅开发的成本收益分析的角度探讨当前我国低碳地产市场普遍存在着的房地产企业、购房者内部收益与外部效益存在较大差距这一矛盾的解决途径，希望借此可以对国内低碳地产的发展带来有益的启示。
2“团泊湖心岛”项目概况与低碳技术措施
2.1 项目概况
“团泊湖心岛”项目位于天津市静海团泊新城内，与松江高尔夫球场及“团泊湖庭院”项目隔湖相望，距天津机场约 32 km。项目总占地面积 240 120m2，由独栋别墅组成，总建筑面积 114 350m2，容积率为 0.48。在前期规划阶段，项目开发商天房集团聘请了奥雅纳工程咨询有限公司制定了《天津团泊低碳规划概念设计方案》，将本项目定位于中国首个零碳、高端度假及住宅社区，旨在通过实现岛上 100% 能源供应自给自足、岛内尾气零排放等开发目标，将企业树立为国内低碳先行者以及国际典范。
2.2 低碳技术措施
“团泊湖心岛”项目的规划设计充分贯彻了低碳、绿色的理念，从能源、水资源、废弃物和建筑材料等方面提出了可量化的规划指标，构建了建筑节能、可再生能源供应、绿色交通、绿色市政等子系统并进行整合，以实现 CO2零排放的发展目标。项目采用的低碳技术措施主要包括 ：通过主动的整体化低碳建筑优化设计达到充分利用区域内自然条件的目的，以降低建筑的运行能耗 :
在建筑设计中采用了被动式的系统设备节能技术，包括采用高效空调、高效照明、地源热泵等技术设备 ；绿色市政方面主要包括生活垃圾 100% 分类收集处理、建筑垃圾 75% 回收利用等 ；构建绿色交通体系，设计了步行、水路网络以及环岛班车、私人电动车等绿色出行方式 ；因地制宜地应用光伏发电、太阳能热水、地热采暖、等绿色能源技术，力求使可再生能源供应基本满足住宅用户的全部能源需求（参见表 1）。
3“团泊湖心岛”项目的低碳建筑增量成本
所谓的低碳建筑增量成本即为实现满足特定低碳技术标准要求的住宅建筑，因与非低碳建筑或基准方案技术选用存在差异性，而带来项目在规划设计、设备采购、低碳技术应用上的成本变化。低碳住宅增量成本主要包含 ：一是低碳住宅项目增加的技术措施，即从无到有的增量，如可再生能源系统、地源热泵系统等；二是强化型技术措施，即因节能所产生的增量成本，如高效照明、高效空调、强化保温等 ；三是交互影响产生的成本减量，如对围护结构进行强化保温会减少空调负荷，从而降低空调设备的投资。
可以看出，科学界定对比的基准是准确计算低碳建筑增量成本的关键。在本文中，将天津市住宅第三阶段节能标准（建筑能耗在 1980 年水平的基础上降低 65%）设计的方案作为基准。此外，由于数据不可得，交互成本忽略不计。
根据以上设定，本文对项目的低碳住宅增量成本进行了系统分析。
如表 2 所示，“团泊湖心岛”项目的低碳建筑增量成本占项目开发总成本的比重达到了 13.2%。相关调研结果显示，国内达到绿色建筑一、二、三星级设计标准项目的增量成本平均占总成本的比重分别为 3.05%、7.93% 和10.84%，即便与绿色建筑三星级项目相比，“团泊湖心岛”项目的增量成本比重依然偏高，这其中主要有两方面原因。首先，项目开发商——天房集团致力于将其打造为国内首个零碳地产项目，希望发挥示范展示作用，大量应用新型低碳技术，最终使得项目在满足天津市住宅 65%节能设计标准的基础上，进一步节能 32%。其次，项目所采用的可再生能源技术较新，设备成本较高，这是导致其低碳建筑增量成本占总成本比重偏高的主要原因。
4“团泊湖心岛”低碳住宅项目的成本效益分析
一般来讲，低碳住宅在长期使用过程中会带来经济、环境和社会等三方面的效益 ：首先是节能降耗的直接经济效益以及项目运营管理上的间接经济效益 ；其次是污染物减排、生态环境改善所带来的社会、环境边际效益。由于项目在运营期间的间接经济效益缺乏数据支持难以计算，因此不予考虑。在本文中，低碳住宅的效益主要包含：可再生能源替代所带来的电费、取暖费、燃气费等生活成本节约的经济效益 ；CO2、SO2减排所带来的社会、环境边际效益。
根据表 3 可知，低碳住宅设计环节的增量成本虽然较低，但其节能减排的边际效益最大，一元的投资每年可节能 0.280 kWh、CO2减排 0.248 kg。这表明，采用被动式的低碳节能设计是取得良好效益的最佳途径。此外，由于新型节能技术的成本依然很高，因此与巨大的投入相比，系统设备节能与可再生能源利用环节的边际效益还很低，分别为8.2 CNY/m²·year 和 43.9 CNY/m²·year。整体来看，“团泊湖心岛”项目的低碳总效益为 56 CNY/m²· year，其中节能及化石能源替代所带来的直接经济效益最高，为 48.2CNY/m²· year。
5“团泊湖心岛”低碳住宅项目的可行性
分析当前，房地产企业和购房者无法获得低碳住宅在整个生命周期内所产生的全部外部收益，无法保证使全社会的收益最大，由此出现了“市场失灵”的现象。这就导致低碳住宅作为外部经济性产品生产不足，而非低碳住宅在具有外部不经济性的同时却生产过度的矛盾。因此，为改变这种状况，政府需要出台补贴政策将低碳住宅的外部收益内部化。一般来说，补贴的方式可分为 ：补贴房地产企业 ；补贴购房者 ；房地产企业和购房者同时给予补贴。低碳住宅的发展动力在于拥有低碳理念的消费群体，作为代表着社会公共利益的政府，既需要以货币补贴的形式支付给购房者使用低碳住宅期间所产生的社会、环境效益，也需要补贴房地产企业以充分调动其生产积极性，扩大市场供给，从而促进低碳住宅的可持续发展。因此，本文基于对房地产企业和购房者同时进行补贴的政策模式，对“团泊湖心岛”低碳住宅项目的可行性进行探讨。
如表 4 所示，基准方案的理念偏重达标，以达到天津市地方 65% 的节能设计标准为主要目标，并不存在增量成本。“团泊湖心岛”项目的理念偏重技术领先，勇于尝试新的低碳理念与技术。然而，由此所导致的结果就是增量成本较高，如将成本利润率设定为 10%，其最终销售均价将达到 20 592 CNY/m2，相比于毗邻的“团泊仁爱”别墅项目16 500 CNY/m2的销售均价，其产品溢价率高达 24.8%，在国内低碳住宅市场接受度仍然较低的情况下，该项目的市场前景较为黯淡。从购房者的角度看，购房时要支付高于周边同类产品 4092 CNY/m2的溢价，按照每平米每年节能收益为 48.2 元计算，其静态投资回收期长达 85 年。因此，从供求两端分析，在政府不予任何补贴的情况下，“团泊湖心岛”项目完全不具备开发的可行性。
如表 5 所示，在政府同时对企业和消费者进行补贴后，“团泊湖心岛”项目的实际销售均价降到 17 584 CNY/m2，甚至低于基准方案的价格，产品溢价率为 6.6%，处于市场可接受范围之内。从企业的角度看，政府对其低碳增量成本给予了 100% 的补贴，既保证了项目的利润，又提升了企业的品牌形象，增强了企业的核心竞争能力。从消费者的角度看，在居住舒适性得到更好满足的同时，通过节省电费、采暖费、燃气费等开支 5 年即可全部收回所支付的溢价。从政府的角度看，通过对该企业和消费者进行补贴，不仅可以发挥该项目的技术展示与示范作用，而且还创造了有利于房地产企业进行技术创新的环境条件，营造出良好的低碳住宅市场氛围，获得丰厚的经济、社会、环境效益。综上所述，在政府采取补贴措施的情况下，“团泊湖心岛”项目是切实可行的。
6 结论
中央经济工作会议在 2010 年经济工作中要求，对重点产业要“大力推进技术改造，加快传统产业优化升级”，强调住宅产业下一步的工作重点是进一步加大保障性住房建设力度，并推行住宅产业化发展低碳循环经济。然而，保障性住房是满足基本或低端需求的住房产品，带有一定社会福利性质，而商品房则是市场的主体，与保障房相比，在商品房领域发展低碳住宅更具可行性，这主要归于以下两方面的原因 ：
第一，在一个优秀的低碳住宅项目中，除了尽量在项目规划、建筑设计、节能技术与设备等方面满足“物理低碳”的要求外，也要尽可能地在生态方面营造一种生态系统完整的居住环境，如构建多样化的绿色空间网络，合理的植被结构，充足的生态水域面积，做到真正的“生物低碳”。
而在这一方面，与高密度、高容积率的保障房和普通商品住房相比，别墅项目或低密度的洋房公寓等自然生态条件优越的高档商品房更有条件做到“物理低碳”与“生物低碳”兼备，成为真正的高品质低碳住宅项目。
第二，低碳住宅项目的投入也存在类似学习曲线的趋势，随着时间的推移，投入会逐渐降低。当前，国内低碳住宅市场的发展刚起步，对低碳节能技术的掌握仍然不足，由此导致低碳住宅的增量成本往往较高。而高档住宅的目标客户普遍具有受教育程度高、注重生活品质、经济实力雄厚、环保意识强等特征。因此，基于享受到更为健康、舒适的居住品质以及保护环境方面的考虑，在政府给予适当补贴的情况下，高收入购房者比中低收入购房者对于低碳住宅溢价的敏感性更低，会产生更强烈的支付意愿。
总而言之，我国低碳地产市场中高端低碳住宅产品的需求更为广阔，在政府先期同时给予房地产企业和消费者补贴的情况下，应将高端的低碳住宅产品作为突破口，从而带动国内保障房与普通商品房住宅市场实现整体绿色低碳转型。
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