第三章 商业银行住房抵押货款业务风险控制机制的完善
为促进我国住房抵押贷款业务的健康发展,有必要对已经暴露或潜在的个人住房抵押贷款风险进行认真研究、分析、归纳和总结。本章结合我国房地产市场及相关商业银行住房抵押贷款业务的操作方法及风险分析,拟对商业银行住房抵押贷款业务的风险控制机制提出若干意见。
第一节 贷前风险控制机制的完善
一、转变观念,重视风险管理
商业银行必须清醒的认识到个人住房抵押贷款业务并不是无风险或者绝对的低风险业务。应时刻警觉个人住房抵押贷款业务潜在法律风险积聚和冲击效应,建立完善的个人住房抵押贷款的法律风险预警机制和风险管理制度。贷款银行和贷款经办人员应正确掌握和理解国际宏观经济政策和信贷政策,加强和完善银行内控机制,确保住房抵押贷款业务依法合规经营,积极控制贷款风险。“只有如此,才能谨慎地对待住房抵押借款人的借款及相关抵押法律关系的合法构建。”
二、加强货前审査
对于借款人,银行要做好预先调査工作。银行经办人员要多与贷款申请人谈话,从谈话中判断借款人购买房屋的真实性和可靠性,逐步确定适当的个人资信评定标准和程序,以实现借款人资信调查的规范化和标准化。
对于开发商欺诈的风险,一方面要从源头入手,严格搂盘准入,对开发商的资质要严格审查气保证住房质量达到标准。加大审查开发企业的资信及开发项目的合法性。要按照现有法律法规的规定,检查开发商的开发资质、信用等级、资本金、用地规划许可证、土地使用证、商品房预售许可证等;审查房地产开发商的是否依法设立及其组织形式、注册资金及来源、注资是否充足、财务状况、经济实力、经营范围、经营者素质、开发业绩及自身具备的优势等,根据审查结果决定可贷成数及贷款期限。银行和购房者签订住房抵押贷款协议时应尽量选择资质较好,无不良记录的房地产开发商。另一方面,要严格审査申请人的资料与身份的真实性。坚持面谈、面签、居访制度,认真核实借款人购房行为的真实性,谨慎发放房地产开发企业内部员工或其关联企业员工按揭贷款。
对于抵押物,贷前要查实抵押物的租赁关系,防止抵押人、承租人串通,恶意租赁,为贷款公司将来实现抵押权设置障碍。所以在办理抵押贷款前,我们必须严格审查抵押物的状态,应特别关注抵押物权属是否清晰,要求抵押人对抵押物的外部关系进行说明和保证,对抵押物在抵押登记前己经租赁或者未租赁的情况进行承诺,条件允许的情况下可以进行公证。
如果抵押人前后保证和承诺不一致的,抵押人将会承担由此造成的一切责任。
对于税款优先于银行抵押权实现的风险,银行应在贷前调查时查清开发企业是否拖欠税款,以及拖欠的时间和金额等。在开发商提出合作申请时,“要求开发企业提供其不拖欠税款的声明,为今后可能产生的抗辩提供支持。”
三、实行用户资倍评审制度,重视对借款人倍誉度和还款能力的测评
国内学者对住房抵押贷款信用风险的影响因素的研究成果已经很多。
在微观因素影响方面,“房产投资特征、区域经济、建筑面积因子对贷款质量影响最大,年龄婚姻、财务负担比率、贷款期限因子影响较小,学历职业因子对贷款质量影响不显着”气宏观影响因素方面,上海社会科学院房地产业研究中心学术部副主任陈则明从市场发展完善程度、法制健全程度等方面进行了阐述,他认为,导致违约率上升的原因,除了还款人经济能力不足以外,我国法律法规不健全也是重要的原因。也有学者认为个人住房抵押贷款违约的主要影响因素是利率和住房价格波动,认为无风险利率和贷款期限是影响信用风险的主要因素。
根据以上的影响因素,笔者认为要防范个人住房抵押贷款中的违约信用风险,一方面要重视对借款人及其配偶信用记录及负债情况的审核,合理认定其承贷能力,重点关注借款人收入的持久性和稳定性;另一方面对预期收入不稳定的借款人要进一步提高首付比例,合理确定贷款成数,减轻借款人还款压力,化解信贷风险。
严格的借款人信用审査制度是防范抵押风险、确保抵押贷款质量、保证抵押贷款本息正常收回的重要制度。在美国,客户信用评分体系比较健全,有专门的机构管理个人的资信档案,消费信贷方面的法律法规也比较完备。通常几分钟内银行就能通过计算机网络调出客户的资信档案,并对客户申请作出迅速决定。@这样不仅节省了对申请人信用审查的时间,提髙了贷款的审批效率,更为重要的是提高了贷款的质量,这一经验值得借鉴。
发展适合我国国情的个人信用制度对于商业银行防范住房抵押贷款业务的风险至关重要。就我国金融机构来说,可以通过完善存款实名制,利用我国目前的身份证制度建立个人基本账户编码制度和个人档案信息制度,联合民政部门、公安司法部门,将个人信息、社会活动记录和基本账户信息归档整理,形成网上个人信息综合数据库,并进行市场化运作。目前,我国各家商业银行也在一定程度上对住房抵押贷款业务客户资信评估工作作出了有益的尝试。虽然还有很长的路要走,但不啻为一个有益的探索。
四、大力创新,强化风险管理功能
商业银行还要加大住房金融产品开发力度。结合住房抵押贷款期限长的特点,商业银行可在法律法规及监管规章许可的范围内,为借款人提供多样化的住房贷款产品,“改变批发式、标准化信贷操作模式,细分住房金融服务对象,按照年龄、职业、收入、学历等开发差别化的住房信贷产品。” 根据借款人资信水平、清偿能力、抵押物风险等设计首付条件、利率条件、期限条件、保险担保条件、偿还方式等方面的差别化的产品,以零售的方式营销住房信贷产品。“满足借款人规避利率风险的需要,规避银行资金的流动性风险。”②鉴于目前出现的购房合同解约风险,有关法律依据并不十分充分,银行容易陷入被动,在楼宇按揭贷款合同中增加保护性条款是一个较为通行的保护措施。比如,注意保持房屋购买合同与抵押贷款合同解决纠纷条款的一致性。“如果都是以诉讼方式解决纠纷,则应保证选择一致的管辖法院;如果购房合同选择的是仲裁方式,则抵押贷款合同也应选择仲裁方式,并且选择同一仲裁机构。”再比如,在按揭三方签署的抵押贷款及保证合同中明确,如果购房合同买卖双方产生纠纷,银行有权作为有独立请求权的第三人参与纠纷处理,主审法院注意通知银行参加诉讼。
第二节 贷中风险控制机制的完善
一、加强抵押物管理,防止抵押权架空
在办理抵押贷款中,如果抵押物已经出租,商业银行必须慎重对待:一要严格审查其房屋租赁合同,看租赁合同的期限是否在贷款期限以内,如果租赁期限长于贷款期限,必须要求抵押人与承租人解除租赁合同,或者达成能让商业银行承受的租赁协议,否则不予发放贷款。二要抵押人提供租赁合同或者复印件,并要求抵押人和承租人都在上面签字,确认属实。
二、建立健全风险转移机制
控制住房抵押贷款风险还可以引进中介机构和保险制度来转移风险。
可以将信用审查的风险转移给中介机构。“住房抵押贷款从根本上讲是一种融资活动,其突出特点是强调信用。” 由于我国个人诚信体系尚未建立,加之,认定信用程度往往需要专门的法律技能,因此委托具有专业经验、独立承担责任的律师事务所完成对购房人及其信用真实性的调查将有效地预防住房抵押贷款银行面临的巨大风险。
利用保险转移银行风险是各国、各地区发展商品房抵押贷款的经验。
住房贷款保险制度作为与住房抵押贷款制度相配套的补充制度,其风险转移和损失赔偿机制能有效缓解住房抵押贷款授信业务中银行与客户之间因信息不对称而导致的风险。②“由于住房抵押贷款期限较长,未来收入预期是其稳定的偿还保证,因此,结合失业保险、健康保险等的房贷保证保险能够降低银行系统的风险,降低贷款人的成本。”③因此,针对抵押物烂尾的风险,可在釆取期房抵押的同时,要求开发企业提供全程或者阶段性的连带责任保证,并在条件允许的情况下交存部分的保证金以保障贷款本息的偿还,并可在借款人认可同意的前提下,要求借款人购买贷款综合保险,以保障银行债权的安全。
三、加强贷款的亊中管理
重视服务创新,要从为住房抵押贷款借款人提供服务的角度,“将住房金融产品引入到家庭的财务规划中,与借款人保持长久的联系和合作,适时将借款人的家庭财务规划进行调整,实现动态化的优化。” ^对于违约风险,针对不同的违约原因和程度实行区别对待原则。首先要区分借款人是丧失了偿还能力还是有偿还能力但不偿还。丧失偿还能力的,还要看是永久性丧失还是暂时丧失。比如,对于借款人有偿还能力但出于某种动机故意不偿还贷款的情况,“如果是新楼,银行可要求开发商履行其担保义务;如果是二手房,银行必须及时通过律师向借款人发出催款律师函,也可以及时提起诉讼或仲裁。”对于暂时丧失偿还能力的借款人,银行应及时介入,适当延长贷款期限从而减少月供;或者通过协商先暂停月供,待恢复偿还能力时再适当增加月供款。
第三节 贷后风险控制机制的完善
一、开辟多种退出机制
当抵押物的价值大幅增值时,可以有置换型的产品,让家庭可以实现住房投资的财富效应;“当抵押物价值发生重大贬值,尤其是抵押物价值低于借款余额时,可以对家庭的资产负债进行重组,提高家庭负担住房消费的能力。”@根据我国国情,商业银行可以筹建成本低廉的经济适用房,对于确实无力偿还的借款人,可要求其购买能够满足基本居住条件的廉价房,以便对其购买的商品房进行变现处理。
二、完善和落实惩戒机制
银行应建立针对骗贷合作机构及恶意违约借款人的惩戒机制。例如,经银行认定进行假按揭的开发商及借款人,银行应及时釆取应对措施,对制造或协助办理假按揭贷款的开发商或其他合作机构,银行可立即停止与其合作,不再继续发放新贷款;对参与或协助假按揭贷款的借款人,银行可拒绝其以后任何的信贷请求。
此外,银行也有必要对内部信贷工作人员进行责任界定,追究违规操作的贷款经办人员及主要负责人的责任。严格按照规章制度及操作流程办理业务,大额贷款实行双人调查,认真执行信贷业务岗位轮换和离职审计,防止银企人员合谋或串通骗贷风险。为防范住房信贷从业人员发生道德风险,银行应在把好进人、用人关上下功夫,及时调整不称职人员,建立和完善住房信贷岗位轮换机制,通过釆取定期交流、岗位轮换、强制休假和离岗审计等多种措施,加强住房信贷业务中关键岗位、关键环节和关键人员的管理。
三、加强贷后管理,采取更加积极的货后管理方式
要积极推进我国住房抵押贷款证券化。证券化仅仅是一种程序,在这种程序中发行有关特定按揭池的可交易债券,以此间接地通过发行机构将按揭人的利息和本金转让给投资人。住房抵押贷款证券化是一种程序,这种程序可以增强家庭按揭的流通性,以使家庭按揭的风险和回报与其他资本市场的投资媒介相适应。 “资产证券化是将缺乏流动性但具有未来现金流量的资产通过结构性重组将其转变为可以在金融市场上出售和流通的证券,据以融通资金。”③因此资产证券化有利于商业银行规避如借款人提前还贷风险和信用风险等,拓宽银行收入来源。商业银行可以通过资产证券化将缺乏流动性的住房抵押贷款资产重新打包,形成新的资产池,将其转入流动性较好的资本市场。监管当局应研究实施住房抵押贷款证券化,选定合适的银行和能够产生稳定现金流的住房抵押贷款组合,进行住房抵押贷款证券化试点,改善银行资产的流动性,为住房抵押贷款提供风险释放的渠道。
住房抵押贷款由于借款人数量众多,客户分散、流动性大,贷后管理难度较大。要提高住房抵押贷款质量,必须在强化贷后管理上下功夫。定期开展综合性个人住房抵押贷款的贷后管理和检查,掌握个人住房贷款的资产质量状况并研究对策。对于发生违约的贷款,贷款银行有必要通过电话提示、约见借款人、现场核验、走访借款人所在单位等方式了解借款人违约的原因;根据借款人违约情况,判断贷款的风险状况,确定贷款形态。
银行对购房解约纠纷在事中介入会有更多的解决途径可供选择,一旦购房合同双方达成调解协议或法院有关解除合同的判决生效,银行再去解决则会困难得多。因此,住房抵押贷款中经常性、高质量的贷后调查是必不可少的,信贷员不仅应对购房业主的月供履行情况及房产开发商的财务状况等常规事项作跟踪调查,还应对房屋购买合同的履行情况作调查了解,以便使银行处于一个相对主动的地位。
总之,银行在严格贷前调查、贷中审查操作的同时,可以通过更加丰富的贷后检查方式,转变服务理念,注重对偿还风险的预测,对借款人做动态跟踪调查,增加贷后工作中检查的强度和次数,及时了解借款人在借款周期内的各种增加银行风险的因素,在加强与借款人联系、维护良好合作关系的同时,及时获取可能或已经发生的比如家庭收入发生重大波动、住房市场价值大幅波动等信息,避免影响还贷的不利因素出现,造成经济损失。
