1 绪论
1.1 选题的背景
从宏观来看，随着我国政治经济的改革不断推进，我国的经济与社会得到了迅速的发展，人们的生活水平逐步过渡到小康社会，工作环境也得到了很大的提升，对服务业的需求也在不断的加大，伴随着我国经济的起飞和住房改革等一系列政策的推进，我国的房地产市场在过去的十几年里得到了快速的发展，伴随着商业地产的发展，物业公司也如雨后春笋般不断地涌现，自90年代中后期以来，物业服务辐射至全国各大中城市，从南方到北方、从沿海到内地，拒不完全统计，截至2008年为止，我国己有4600多家物业服务企业，其中1994年到2004年间是其发展最为迅猛的阶段，物业公司的发展与商业地产的发展呈现正相关性，随着新型城镇化的不断推进，房地产行业也将进入转型期，相应的对物业公司等配套的服务也提出了更多和更高的要求。在刚刚结束的党的十八大上，领导人提出要不断推进我国的改革开放，加快发展第三产业，实现经济的转型，实现经济社会的长远可持续发展。物业服务业作为第三产业中的一部分得到了政策上的支持，而且随着新型城镇化和经济转型的不断推进，对其支持力度也将进一步的加大。
从行业的微观角度来看，随着我国商业地产的快速发展和人们生活水平的提高，国内的物业管理公司迅速增加，为我国物业管理的发展奠定了一定的基础，但是由于物业公司数量多，规模小，管理能力较弱，从而出现了一系列的问题；同时，国外的物业公司看中了中国的物业市场的巨大潜力，纷纷抢滩中国大陆的物业管理市场。例如，戴德梁行最早进入深圳，号称亚洲最大的物业管理公司的第一太平洋一戴维斯，已经相继在北京、上海、杭州、深圳、广州、沈阳、厦门等重点城市建立起了办事网络；另外，像美国的“为您服务”、澳洲的“商务年华”等国际知名管理公司也早就开始了在中国的探索。这些国外品牌物业管理企业的进入使得国内的物业企业的竞争业态发生了很大的变化，有利也有弊，有利的一面是这些国际品牌带来了先进的经营管理理念和环保高新技术，使得国内企业能够更好地借鉴国际公司的成功经验，现在国内的大型物业公司也已经开始探索如人性化物业、智能物业、节能物业等先进的物业管理理念；同时，国际物业巨头的进入使得国内的小型物业公司的竞争环境进一步的恶化，对专业化的要求逐步提高，使得小型的物业公司的利润空间受到了进一步的挤压。中国物业公司的这种竞争与机遇并存的环境也意味着我国的物业管理到了重大的变革期，接下来的改革可能会使物业管理公司的格局进行大的洗牌。
1.2 选题的目的和意义
物业服务是现代化城市管理、社区建设和房地产经营的重要组成部分。当前的中国经济、社会进入了一个转型期，很多的社会问题开始暴露，物业管理作为直接关系着居民生活的服务行业也面临着巨大的压力，本文选题及写作的目的在于作者本人本身是从事物业管理行业的工作，希望能够对我国的物业管理存在的战略问题进行分析，通过与ZH物业公司存在的问题进行对比分析，发现本物业公司存在的问题的严重程度，及将来我国物业管理的发展方向，适时对我公司的发展战略进行调整，更好的适应快速变化的市场环境，实现公司的长远可持续发展。
这个选题是针对辽中地区物业管理公司的现实情况而提出的，希望能通过对这个选题的研究深入的发现国际国内的物业管理公司经营状况，未来的发展方向，希望针对辽中地区物业管理公司的问题提出相应的解决措施，为相应的物业公司的管理和战略方向的调整提供一定的借鉴。
1.3 国内外研究现状
1.3.1 国外物业管理的起源与发展
最早的物业管理起源于19世纪60年代的英国。当时的物业管理还处于起步阶段，直到19世纪末才在美国出现了现代意义上的物业管理。
之后类似于美国物业管理的组织纷纷在英国及其殖民地和日本等发达国家成立。从建立到现在，物业管理公司的历史已经超过了100年，随着经济和科技的进步，物业管理得到了进一步的发展，国外的物业管理由于开始最早，现在的发展也日趋成熟。现代物业管理的基本特征是:法制化、统一性、专业性、综合性、社会性、科技性、契约性。在西方等发达国家，法制化得到了很好的发展，同时为物业管理的发展提供了很好的社会环境，物业管理的各项事物都是由物业公司根据市场原则和契约精神去处理 ，政府在宏观上为其提供良好的法律保障，并通过各项政策对其进行管理或引导。
目前，英国、美国、新加坡等物业管理模式成为了各国物业管理借鉴的榜样。
(1)英国物业管理模式
英国的物业组织管理体制比较松散，其优点是比较灵活，能够充分发挥市场机制的作用，但缺点也是不容忽视的，由于其组织松散，所以直接限制了其规模和规范性，使得其管理方针的制定和管理措施的实施缺乏长远的眼光，直接影响了其竞争力。因此，英国的物业管理在整体上不如美国、新加坡等国家。
(2)美国物业管理模式
物业管理起源于英国，发展于美国，现代意义上的物业管理从出现到发展，经历了60年左右的时间，美国作为物业管理发展的领头羊，形成了一套先进的物业管理模式。
由于美国的物业管理行业的运作已经相当成熟，基本属于完全竞争市场，各个物业公司都面临着激烈的市场竞争。这也形成了美国式的物业管理模式和特点，就是在市场充分竞争的环境下，由市场去进行资源的合理调配，促使物业公司必须把服务放在首位，以优质的服务求生存和求发展。美国的物业管理模式在世界范围内都属于领先地位。
(3)新加坡物业管理模式新加坡由于面积小，人口密度大，迫使其要探索能够适合自己的房地产发展模式和相应的物业管理模式。新加坡政府摆脱殖民统治之后就将土地资源收归国有，对新加坡全国的土地进行规划，探索出了一套世界先进的房地产开发和运营体系。新加坡政府从1960年就开始重视住宅建设，目前，87.5%的公民居住在公租房和廉租房内，土地面积远远低于香港，而人均居住面积达到20一30平方米，是香港的两倍，比日本高出30%以上，居亚洲之首。其物业管理模式的内容也很有新加坡特色。
新加坡的物业管理模式很明显是政府主导模式，这跟新加坡的土地资源和房地产开发模式等直接相关，很符合新加坡的现实情况，运行的也很好，属于世界先进水平，是目前世界上很多国家，尤其是土地资源十分有限的国家学习的榜样。
我国由于是人口众多的社会主义国家，很多的物业管理的政策措施可以尝试从新加坡借鉴。
1.3.2 国内物业管理的发展
我国的香港、台湾地区的物业管理发展时间较长，水平较高，但是大陆的起步时间较短，最先尝试引进物业管理的是最早改革开放的城市——深圳，是在八十年代初期，至今也走过了三十年的时间。深圳作为改革开放的最前沿城市，很多先进的管理理念和知识都是先从深圳做的试点，现在，深圳也是国内大中城市中，在物业管理方面做的最好的城市之一。
1981年，深圳市第一家物业管理公司的成立，标志着深圳市物业管理工作开始起步。1989年，深圳市实施房改，在不到一年的时间里，房管部门就将下属事业单位属性的房管所全部改制为物业管理公司。进入21世纪以后，物业管理的竞争也日益激烈，深圳特区内的物业管理已经渗透到了所有的建筑物，其中成片建设的住宅区全部实行了一体化物业管理。可以说深圳市的物业管理是伴随特区改革开放和市场经济体制改革的逐步推进而逐步建立和发展起来的。新中国建立以后，我国的住房和管理等一系列的工作都是由政府一手主导，取得了一些成绩，但也出现了很多的问题，到后期成为限制中国广大人民群众改善生活水平的阻碍因素。改革开放后，我国南方沿海地区首先开始借鉴国外的先进经验，开始探索符合中国国情的专业化的物业管理模式，之后开始向北京、上海、杭州、南京等城市推广，现在国内的大中城市基本都实行物业管理模式取代了传统的管理体制，虽然其中存在很多的问题，但毕竟中国的物业管理模式还处于探索期，但还是取得了比较令人满意的效果。
我国物业管理的发展大致分为以下三个阶段:
(1)第一阶段我国物业管理的探索和起步阶段是从1981年3月至1994年3月。1981年3月10日，深圳市物业管理公司作为全国第一家物业管理公司成立，标志着从此拉开我国物业管理的帷幕。深圳市开始对商业写字楼进行物业管理，开展物业管理人员培训，通过招标等竞聘物业管理公司等等。建设部房地产业司于1993年4月召开全国物业管理研讨会，确立“社会化、专业化、企业化、经营型”的发展方向，同时将竞争机制引入其中。这一阶的发展，主要起步于沿海城市和大城市，管理雏形初步形成，为后来的发展奠定了良好的基础。
(2)第二阶段我国物业管理的规范化发展阶段是从1994年4月至1999年5月。划分依据是以建设部33号令《城市新建住宅小区管理办法》。其作为我国建国以来首次的颁布和实施的办法，明确规定:“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理”。这一阶段的发展有其独特的特点:全国和地方的物业管理立法的加快、物业管理队伍迅速扩大、物业管理协会成立、大批专着和期刊的出版和开设物业管理专科等等。
(3)第三阶段我国物业管理的加速发展和市场化时期是从1999年5月至今，划分依据是以建设部1999年5月23日于深圳召开的全国物业管理工作会议。之后的2003年9月，国家《物业管理条例》正式颁布实施，为物业管理行业的规范化发展奠定了坚实的法规基础；2007年10月1日，《中华人民共和国物权法》正式施行，为我国的物权保护奠定了法律基础。这些措施的推出与实施都为我国物业管理的发展奠定了坚实的法律基础。这一阶段的发展特点是:物业管理市场发展迅速，随着配套政策的完善和实施，物业管理的招标项目也随之增加，物业管理公司数量逐步增多，国家建筑部机关率先实施物业管理，起到了带头作用。随着经济和科技的发展，我国的物业管理也把网络技术、新型建筑技术和智能技术整合进来，使物业管理开始了从劳动密集型到知识密集型的行业转化。目前我国的物业管理己成为具有相当规模的新兴潜力产业，市场竞争的加剧，市场的不断拓宽，实施的规范都引起了全社会的关注。
1.4 本文的研究思路、主要方法和创新点
1.4.1 研究思路
本论文利用实地调研和文献查阅的方法对ZH物业公司的多元化发展战略进行了研究，主要分为七大部分：
第一部分：介绍了论文写作的背景和意义，国内外的研究现状，论文的研究思路、主要方法和创新点。
第二部分：介绍了物业管理与企业战略管理的相关理论。
第三部分：对ZH物业公司进行了简单的介绍并进行了相应的分析，分析出企业存在的问题。
第四部分：对ZH物业公司发展的宏观和微观环境进行了PEST分析和SWOT分析。
第五部分：提出ZH物业公司进行多元化转型的实施措施。
第六部分：提出了ZH物业公司发展战略实施的保障措施和条件。
第七部分：对论文进行了总结并得出了相关的结论。
1.4.2 主要研究方法
（1）文献阅读法充分的利用了辽宁科技大学图书馆的典藏期刊和中英文数据库、Google学术搜索等网络引擎等大量的资源，查找了大量的与物业公司战略管理相关的文献，通过大量的阅读、长时间的整理和最后的总结，对相关的物业管理和战略管理的相关知识和组织架构有了清晰地认识，结合本人在房地产行业多年的工作经验，能够更好地把理论知识与现实管理相结合。
（2）访谈法在对研究中需要大量的一手资料，所以为了保证资料的真实性及对其内部的问题能够更加深入的认识，首次搜集了大量的关于ZH物业公司的资料，同时对ZH物业公司的管理层、基层员工进行了面对面的访谈，从管理层和基层两个层面对ZH物业公司的现实情况进行了深入的了解，得到管理层从战略上是如何对公司进行规划的，基层员工对战略目标的认同度等。
（3）个案分析法本文是以鞍山市的ZH物业管理公司为研究对象，通过对其现状进行分析，对其企业文化、发展战略进行探讨，发现其存在的问题并从战略的角度对其发展提出相应的建议，由于小规模物业管理公司的情况基本类似，所以希望能够通过对ZH物业管理公司的分析为别的物业管理公司的发展提供一定的借鉴。
1.4.3 本文的创新点
本文提出在企业文化建设上推行“志愿者精神”，这一管理理念在国外的大企业已经运用了，在我国的医药行业也开始出现，服务业的海底捞火锅和胖东来百货都很好的体现了这种企业文化，在国内还处于起步阶段，国内还没有相关的文献对其进行深入的研究。
