4 ZH 物业公司环境与战略分析
想要制定企业的战略目标并进行相应的战略目标管理，首先要从大的宏观环境进行分析，从政策法律、经济、社会人文和技术的发展等方面入手，根据现在所处的环境及对将来环境的预期，分析企业在未来制定什么样的战略目标是合适的；同时要对公司的现实情况进行分析，基本包括四个方面，企业的优势、劣势、机会、威胁，也可以概括为“企业有什么、企业要什么、企业需要放弃什么”。这些要素的分析从社会的大的宏观环境和企业的微观环境进行全面深入的分析，在这个基础上制定出企业实际的战略目标。
4.1 ZH 物业公司宏观环境的 PEST 分析
企业的宏观环境可以从政策法律、经济发展水平、社会人文和技术水平四个因素进行分析，这是制定企业战略的首要解决的问题，这四项环境的因素直接决定着企业的战略方向。
4.1.1 政策法律环境（Politics and Law）
从我国的政策上来看，房地产行业作为我国的支柱产业，对国民经济的增长具有极大的影响力，虽然在发展中的房地产市场出现了很多的问题，但是从中央到地方政府对房地产的支持度还是很高的，尤其是对土地财政依赖程度很高的地方政府，更是希望房地产市场能够更快的发展；而且，我国正在面临城镇化的高速增长期，国家也在历次重大的会议上多次提出新型城镇化的目标，所谓新型城镇化就是指坚持以人为本，以新型工业化为动力，以统筹兼顾为原则，推动城市现代化、城市集群化、城市生态化、农村城镇化，全面提升城镇化质量和水平，走科学发展、集约高效、功能完善、环境友好、社会和谐、个性鲜明、城乡一体、大中小城市和小城镇协调发展的城镇化建设路子。新型城镇化对配套设施的要求提高，这对物业公司是一个利好，毕竟推进城镇化需要的各项配套设施都需要物业公司去做，设施的维护与更换也是物业部门在做，在政策上，政府也一定会扶持物业公司的发展。与此同时，物业公司属于服务业，国家也在大力调整产业结构，大力发展服务业，在即将召开的党的十八届三中全会上，会继续压缩传统制造业和工业的规模，鼓励服务业的发展，增加消费在经济发展中的比重，这些都是对物业管理公司的利好政策。
从法律环境来看，我国的法律体系还不完善，在物业管理方面的法律制度也在不断地修缮过程中，也取得了很大的进展，颁布的几部法律为我国物业管理的法律化运营提供了坚实的法律保障。如自2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》，为解决我国的财产权等方面进行了保障，另外，自2008年1月1日起施行的《中华人民共和国劳动合同法》也为保障企业和职工的合法权益提供了保障；除此以外，国务院在物业管理方面还颁布了很多相应的法规和制度，如《物业管理企业资质管理办法》、《住宅专项维修资金管理办法》、《物业服务定价成本监审办法（试行）》、《国务院物业管理条例》及相配套的《前期物业管理招投标管理暂行办法》、《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》、物业服务收费明码标价规定》、《业主大会规程》、《物业管理服务收费管理办法》、《管理规约》等，这些法律法规的颁布与实施为物业管理的规范化提供了很好的制度保障。
4.1.2 经济环境（Economics）
中国的经济自改革开放以后的三十几年一直保持着快速的发展，取得了令世人瞩目的成绩，但是对中国未来几年的经济增长率，笔者采取相对保守的估计，原因如下：原本中国在2007年进行了产业结构的调整，但是在2008年，美国发生了次贷危机，打乱了中国的改革步伐，为稳定经济，中国国务院在2009年进行了四万亿的财政刺激计划，十大产业振兴规划使得我国的产业结构恶化，产生了结构性的产能过剩危机、地方政府的债务风险增大；同时，我国的人口红利不在，已经到达“刘易斯拐点”，加上劳动力成本的上升，我国制造业的形式也很严峻；世界经济的增长不确定性依然存在，美国退出“QE”会给发展中国家的流动性产生冲击，印度、印尼等新兴国家已经受到了严重的冲击。上述原因使得经济增长的不确定性增加，但中国在未来的增长率还是会大大优于世界大多数国家，2011年，我国的经济增长率是7.7%，今年的政府工作报告里定的目标是7.5%，如果不出现系统性的风险，我国经济的年增长率保持在6%以上是有保证的，这个增长率，这在世界范围内是一个很高的数字。
4.1.3 社会人文环境（Society）
商业地产经过了十几年的高速发展，中国的百分之九十以上的地产都是商业地产，现在的老百姓想要改善住房基本都得购买商业地产，只要已购买商业地产就会需要物业管理；而且，近十年来，中国的商业地产的价格平均上涨了三倍以上，同时，中国的货币超发严重的缩减了民众的购买率，加上投资途径较少，资金存在银行明显会出现缩水，在这种大的社会背景下，民众为了防止通货膨胀，实现自身资产的保值增值，人们纷纷买房置业，造成近几年我国房地产行业的快速发展。在目前阶段，民众预期房价还得上涨的大背景下，房地产的销售火爆还将持续一段时间。
4.1.4 技术环境（Technology）
随着经济社会的进步，科学技术水平也出现了大跨步的前进，计算机、移动客户终端等电子信息技术已得到的大面积的普及，随着这种新技术的推广和升级，电子信息将会使得物业公司获得信息的途径更加的快捷和方便，新的技术的应用也将促进物业管理水平的提高，现在一些高端小区开始推行智能小区，智能小区大规模的应用了IT技术，如智慧家居系统、安防系统、灯光控制系统、可视对讲系统、消防系统、招援系统、停车场系统、监控系统、一卡通系统（IC 卡消费系统、IC 卡门禁系统、IC 卡考勤系统、巡更系统）、三表抄表系统、信息发布系统等。在可以遇见的未来，这种智能的小区模式将会得到推广，并促进物业管理的系统化和智能化步伐的跨越式发展。
4.2 ZH 物业公司的 SWOT 分析
对大的宏观环境进行分析以后，再对企业自身的环境进行相应的分析，为制定相应的企业战略目标而服务。
4.2.1 优势 （Strengths）
ZH物业公司是一家新成立的物业管理公司，由于企业成立的时间较短，很多问题的积累还不是很深，能够更好地推进改革；企业的管理层比较年轻，在物业管理上也有深刻的认识，易于接受新事物，对于推进物业管理的改革很有兴趣；ZH物业公司是在XX地产公司的投资下设立的，母公司规模较大，在必要时可以在人脉资源、资金和技术上提供相应的支持；ZH物业公司管理的小区是一所中高档的小区，很多的设备和系统都是比较先进的，在短期内不需要大规模的维护和更新，所以能够给公司留出宝贵的时间来进行相应的战略变革。
4.2.2 劣势 （Weaknesses）
ZH物业公司是一家小规模的物业公司，目前只是负责一个小区的物业工作，所有工作人员加起来总共60多人，没办法形成规模经济，在推进相应的工作中显得经验不足；其规模也限制了其资金实力和采购的相应的机器设备数量，这在一定程度上制约了其工作的开展；人员的知识结构不合理，推进多元化战略需要大量的高素质人才，而现在公司的绝大多数员工都是一线的从事业务工作的保安和宝洁人员，在推进相应的多元化战略转型时会面临专业人才不足的问题。
4.2.3 机会 （Opportunities）
由于鞍山属于三线城市，很多国外的大型的物业公司还没有进驻，目前鞍山地区的物业公司基本都是没有品牌的小型物业管理公司，其物业管理水平基本与ZH物业公司相似，很多都不如ZH物业公司，所以目前ZH物业管理公司没有太大的竞争压力；同时，国家也在积极进行产业结构调整，大力发展服务业等第三产业，陆续出台了一些鼓励第三产业发展的政策措施，加上辽宁省提出的建设辽宁五点一线等振兴东北老工业基地的政策的推进，鞍山的服务业也会得到更多的政策支持。
4.2.4 威胁 （Threats）
目前鞍山市的物业管理不是特别的规范，想要实现多元化的战略转型还得面对很多的行业压力；同时，国际品牌的物业管理公司在沈阳已经经营十几年，一旦其进驻鞍山，会对鞍山现有的竞争格局产生一定的冲击，ZH物业公司也会面临更大的竞争压力。【1】
4.2.3 机会 （Opportunities）
由于鞍山属于三线城市，很多国外的大型的物业公司还没有进驻，目前鞍山地区的物业公司基本都是没有品牌的小型物业管理公司，其物业管理水平基本与ZH物业公司相似，很多都不如ZH物业公司，所以目前ZH物业管理公司没有太大的竞争压力；同时，国家也在积极进行产业结构调整，大力发展服务业等第三产业，陆续出台了一些鼓励第三产业发展的政策措施，加上辽宁省提出的建设辽宁五点一线等振兴东北老工业基地的政策的推进，鞍山的服务业也会得到更多的政策支持。
4.2.4 威胁 （Threats）
目前鞍山市的物业管理不是特别的规范，想要实现多元化的战略转型还得面对很多的行业压力；同时，国际品牌的物业管理公司在沈阳已经经营十几年，一旦其进驻鞍山，会对鞍山现有的竞争格局产生一定的冲击，ZH物业公司也会面临更大的竞争压力。4.3.1 坚持以小区物业为主的经营战略由于鞍山市位于辽宁省中部，是一个以重工业为主的工业城市，相对于沈阳和大连等二线城市，鞍山的商品经济不是特别发达，虽然在近十几年的房地产发展过程中，鞍山的物业公司也得到了长足的发展，但是大多数的物业公司还是停留在传统的物业管理思维之中，大多区内的物业公司还是把自身定位于鞍山市的小区物业领域，很少有向其他领域扩展的战略定位，战略目标多为建设成为鞍山市小区物业管理的先进企业。
4.3.2 经营战略多专注于对成本的控制
鞍山市现有的物业公司多是小型的小区物业管理公司，在这些物业公司的战略定位中，成本控制一直是首要目标，随着近几年我国劳动力成本的上升，物业管理公司的成本也在不断地增加，而且区域内的竞争压力也日益增大，这些因素使得区域内的物业公司大多不是通过人才的引进和管理的优化来压缩运营成本，而是通过对劳动力和设备更新等方面的成本进行压缩来减轻压力，这种压缩成本的战略使得区域内的物业管理公司的发展遇到瓶颈。
4.4 ZH 物业公司的多元化战略分析
通过上述对物业公司发展的宏观环境的PEST分析和企业自身所处环境的SWOT分析我们可以了解到，ZH物业公司在这个时间点推进其多元化战略经营的条件是具备的，但是想要更好、更顺利的推进年期多元化还需要根据其现实情况制定其多元化战略的目标和具体的步骤，并根据其步骤的实施进行规划。
4.4.1 ZH 物业公司多元化战略的目标
ZH物业公司在充分分析宏观和微观的环境下制定其多元化的目标，首先，ZH物业公司以前是专职做物业管理工作的，属于服务业，同时也是做小区的物业管理工作的，所以ZH物业公司要以小区的物业的经营管理为核心，专职做物业管理的业务；其次是通过长时间的经营管理，建立良好的企业品牌，进而做向小区物业管理外的写字楼管理，商场管理，机关、企事业单位管理，厂矿管理等多个领域延伸，拓宽服务领域和内容，形成物业管理、房屋中介、管理咨询、社区服务、技术指导等一体化经营管理体系，进而成为鞍山地区的物业管理龙头企业；再次，向鞍山市周边地区进行业务扩展，将分公司开进周边区域，通过吸纳投资、股本融资、结盟运作、资本运作等手段，形成具有行业优势或领军企业的战略地位，成为专业程度高、涵盖领域广、覆盖区域大、管理信息化的多元化综合集团型物业经营管理企业；最后，以沈阳市为依托，逐步向国内其他区域进行延伸，实现公司的跨越式发展。
4.4.2 ZH 物业公司多元化战略的步骤分解
(1)发展小区物业管理业务。ZH物业公司是从发展小区物业开始的，第一步要先把小区物业这部分做实、做大、做强。由于小区物业管理层次低，利润小，也不容易引起其它公司的注意，所以要在竞争压力较小的时候建立起自己的品牌，逐步向其它的小区扩展。
(2)向其它物业领域扩展。在小区业务稳定以后要寻求进入相关物业领域，如写字楼管理，商场管理，机关、企事业单位管理，厂矿管理等，这些部门的物业利润空间较大，发展前景广阔，必须积极占领一定的市场份额。同时拓展其他领域业务，形成物业管理、房屋中介、管理咨询、社区服务、技术指导等一体化经营管理体系，进而成为鞍山地区的物业管理龙头企业。
(3)以鞍山为支撑，向周边区域扩展。在企业掌握了足够的资金与技术以后，可以通过吸纳投资、股本融资、结盟运作、资本运作等手段，建立起一个多元化的综合型物业经营管理企业，之后向辽阳、锦州、营口等周边城市拓展，最后进驻沈阳，在区域内建立起具有品牌竞争力的领军企业。
(4)以沈阳为委托，向国内其他区域扩展。沈阳市作为国内的大型城市，要在沈阳打下根基，之后以沈阳市为依托，向辽宁省、东三省，甚至于全国范围内进行扩展，建设成国内具有较强竞争力的物业龙头集团。
4.4.3 ZH 物业公司多元化经营着手点
(1)从企业的管理提升到企业的经营管理层面，做切实可行的资产管理者。
随着人们观念的转变，住房消费已是相当普遍的事。但是不是所有人都有时间和精力去处理买房、租房、卖房这些事情，这无疑给物业企业带来新的发展机遇，带来潜在的巨大商机。物业企业是最接近房屋所有人的企业，相对中介企业更有优势，知根知底，以诚相待。物业企业进入房屋中介领域无疑有得天独厚的优势，使物业企业在房屋中介领域的市场竞争中占有主动权，抢的先机。
(2)从单纯的管理服务转移到适应业主需求的社区服务。随着时代的发展，人们生活水平的提高，需要层次的多样性，特约服务成为一种新的发展趋势，业主足不出户就得到想要的一切。这为物业公司提供有偿增值服务开拓了广阔的市场。除传统的家政服务以外，房屋装潢设计、室内装饰装修、家庭理财、家宴餐饮、婚丧嫁娶等都可以成为物业增值服务的领域。随着高质量的精神生活需求，伴老、陪读、社区文化、聚会、旅游等新兴的服务形式也成为一种新的需求，成为物业公司多元经营的重点开发领域。(3)承接全方位、多领域的外包服务商。在做政府机关及企、事业单位的办公楼、写字楼、商场、厂矿等领域的服务外，许多后勤类、行政类、甚至是非核心业务类同样可以承接，提供外包服务。物业企业利用得天独厚的优势，主动出击，提供外包方案，解决外包的一系列具体问题，真正做到为业主排忧解难，使其能把主要精力投入到核心业务工作中。如食堂、礼仪、讲座、车辆、文娱活动等服务外包。日常生活中的煤气、水、电、通讯等抄收等工作。
(4)提供专业咨询与顾问服务为物业企业经营另辟蹊径。通过咨询与顾问服务，把物业企业自身经营理念和工作经验作为商品出售，在企业本身获利的同时，也促进了物业行业的发展，也算是为行业做的点点贡献。
