房地产项目预算管理是现在比较常用的一种项目管理手段,可以对项目进行更为精细化的管理,对实现项目建设最大效益具有重要意义.成本预算管理主推精细化、规范化管理理念,对房地产项目资本配置进行优化,在项目建设施工前对总造价进行评估,并对后期施工成本控制提供依据,争取进一步提高项目管理水平.
1 成本预算在房地产项目管理中应用必要性
1. 1 成本控制重要手段
成本控制是房地产项目管理中的重要组成部分,其管理效果如何,直接影响着项目建设最终效益.项目成本管理贯彻于整个建设过程中,包括事前控制、事中控制以及事后控制三个部分,想要提高管理效果,就需要对三个方面进行全面管理,控制项目施工成本,将其控制在预算内,提高项目投资的有效性[1].
1. 2 成本管理计划编制基础
房地产项目管理中,管理人员需要基于项目建设的实际需求,结合以往管理经验,针对成本控制来制定管理方案的编制,以此来作为项目管理的主要依据.成本预算是成本计划的重要组成部分,是管理方案编制的主要依据,在对项目建设进行预算时,预算人员应提前对各类相关数据进行搜集,并以及降低成本为目的建立研究体系,利用现计算技术与计算方法来对建筑施工经济活动进行定量或者定性分析,形成完整的成本预算计划,提高项目管理整体效率.
1. 3 确保成本管理合理性
房地产项目管理贯彻于整个建设过程中,在整个阶段中经常会受到各种因素影响而项目投资效果.成本预算能够对项目未来建设过程中可能会遇到的问题进行预测,分析各项影响因素,可以提前制定规避方案,并且将预算方案与实际施工相结合,可以对施工方案进行优化,保证项目管理的合理性与科学性[2].
2 影响成本预算应用因素分析
2. 1 客观因素
( 1) 应用意识.成本预算在房地产项目管理中的应用效果与企业领导层应用意识有着必然联系,其应用意识决定着成本预算在项目中应用的程度,决定着项目管理最终获取的效益.虽然现在更多的房地产企业意识到成本预算在项目建设中应用的重要性,即便是应用效果在好,应用意识不明显,使其不能得到有效的落实,也不可能得到预期的效果.
( 2) 管理人员专业能力.一方面,管理人员才是决定成本预算应用效果的主要因素,其整体执行能力以及管理水平影响了管理方案的落实程度.如果管理机构不认同成本预算管理,则管理方案也不会得到有效的执行,最终导致管理流于形式,得不到效果.另一方面,即便是管理人员意识到位,但是如果其不具备良好的专业能力,也不可能取得良好的管理效果.成本预算管理人员不仅要熟练掌握项目预算与基础财务知识,同时更需要全面了解项目施工工艺、材料市场价格等相关信息,在加上丰富的施工经验,对提升项目管理效果就有重要意义[3].
2. 2 客观原因
( 1) 项目设计变更.在房地产项目建设过程中存在设计变更现象,并且新增工作单价处于洽商阶段.如果前期设计管理不合理,再加上后期影响因素多,在项目建设过程中经常会出现变更问题,而设计变更就会改变工作量,新增工作量缺乏单价,如果不能与业主或者甲方有效洽谈,将会造成成本预算执行分析表与实际成本存在较大差异.
( 2) 市场材料单价变动.房地产项目一般规模都比较大,并且建设周期比较长,在建设过程中经常会出现主要施工材料市场价格变动的现象,而项目实施前成本预算编制主要是以当时当地市场价格为依据,如果后期市场价格发生变动,则会造成成本预算编制与实际不相符,导致同期同等工作量其实际工程成本不一致.
( 3) 项目决算时间滞后.因为项目建设中存在的各种变更问题,在编制预算方案时,需要长时间与业主或者甲方进行协商,而工作量的计量以及有关单价的确认又会对决算造成重大影响.另一方面,工程竣工验收受建设单位、监理单位以及质监部门等多方面因素影响,竣工验收材料往往需要多层审核,整个过程花费时间较长,导致项目决算时间滞后.项目完成工作量以及相关单价不能得到业主与甲方确认,就会导致分包方工程款项不能及时结算,会对成本预算造成不良影响.
3 成本预算在房地产项目中应用措施
3. 1 健全管理体系
( 1) 建立完善预算管理组织以及责任体系,在企业领导层带领下,结合项目建设实际需求,确定成本预算主管部门,做好项目管理规划,企业内各相关部门相互联系,对职能进行合理分配,确保成本预算管理顺利实施.( 2) 建立房地产预算管理制度,采取授权与成本管理机制,明确预算编制,企业应建立预算管理制度与流程管理制度.各机构在相互配合的基础上还应保证权责分明,保证整个管理工作有条不紊的进行.( 3) 建立预算管理评估考核体系,基于成本预算管理工作的复杂性,从房地产项目建设特点出发,设计一套目标明确、权责分明的评估考核指标体系,并且将管理人员绩效与管理效果挂钩,以此来激发管理人员工作积极性,提高管理的有效性.
3. 2 提高预算参与人员专业能力
房地产项目预算管理需要多项数据的支持,数据的真实性以及客观性是保证管理工作效果的主要因素.因此,在填报成本预算时,应以财务数据为基础,并以市场单价为依据,按照项目建设进度来进行编制,确保成本预算的合理性.另外,为满足项目管理需求,要求所有参与成本预算管理的人员必须要具备良好的综合能力,要求其在具备较高职业道德的基础上,熟练掌握各项与成本预算相关的知识,控制好各项数据的来源,严禁应用虚假数据.
3. 3 加强与财务、业务等部门联系
成本预算管理部门应该与财务、业务等部门进行联系,形成项目整体管理体系,达到事前预测、事中控制、事后考评的模式,争取不断提高管理效果.其中,成本预算与财务系统的联系,通过对预算成本的对比,严格控制各项费用支出,做好项目建设中每一个阶段的管理工作.
4 结束语
房地产行业是国民经济发展中重要组成部分,成本预算在项目管理中的应用,对改善管理结果,提高项目建设综合效益具有重要意义.
房地产企业需要结合成本预算管理应用中存在的问题进行分析,并结合实际需要确定切实可行的管理措施,促进房地产行业的进一步发展.
参考文献
[1]何惊宇. 房地产项目管理现状及对策[J]. 考试周刊,2010,( 25) : 59- 60.
[2]王琳. 浅谈房地产项目管理[J]. 科技信息,2011,( 07) : 32 -33.
[3]杨宁. 试析房地产项目管理的风险控制[J]. 山西建筑,2010,( 08) :15 - 16.
