长租公寓论文第五篇：浅谈旭辉瓴寓长租公寓样本解析
地产系开发企业在获取租赁住宅社区上有显着的优势，主要体现在其多产业链支撑和协同。
近几年来，房地产开发企业纷纷发力长租公寓布局，为行业转型发展提供了一个通道。旭辉瓴寓就是其中一例，在运营模式、融资探索、服务完善等方面引领行业，成为行业关注的典型案例。本文挖掘分享旭辉瓴寓的运营经验，和读者共享。
是商业服务，也是社区治理
《城市开发》（以下简称《城》）：贵司如何解读租赁住房业务模式？房地产开发企业布局住房租赁，有哪些优势？
旭辉瓴寓：目前租赁住房类机构主要分为分散式和集中式两种主流业务模式。分散式租赁指运营商从小业主端租入，进行简单装修，“N+1”分割后再向客户出租。该模式发展门槛低，规模扩张快，在机构化租赁市场占比高达85%。合租较低的租金和住宅民用水电降低了租客的生活成本，受到了刚需租客的欢迎，但C2B2C的模式、N+1的政策合规性以及分散管理使得分散式租赁模式同时存在着市场、政策和管理的三重风险。集中式租赁指运营商将自持或租入的市场存量工业、商办独栋改建成公寓向客户出租。目前在机构化租赁市场占比15%。B2B2C的模式和集中管理降低了市场和管理风险，但“非改居”政策合规性仍未完全解决，商业水电的高成本仍是现存集中式租赁模式的发展痛点。
随着“十四五规划”明确要求重点城市在年度计划中要单列租赁住房用地，占比一般不低于10%，租赁住宅社区应运而生。租赁住宅社区指的是由政府供应R4地块或集体用地，从地块开发阶段就明确建设为租赁住房的社区。该类社区为住宅性质，民用水电，自带商业和环境绿化配套，全新建户型更加贴合市场，使得其较市场现存的集中式公寓政策更规范，居住成本更低，配套更便捷，户型更宜居，租期更稳定。
地产系开发企业在获取租赁住宅社区上有显着的优势，主要体现在其多产业链支撑和协同，以旭辉集团举例，除长租板块旭辉瓴寓外还有物业、商业、教育等多元化业务，整合平台资源，可以为客户提供一个租赁社区全模块、全链条的综合服务方案。从项目顶层设计、产品打造、品牌推广、运营管理、系统支持、社区服务并包含公寓、物业、商业等不同模块，用资产管理的思维和能力帮助业主实现资产价值最大化。
旭辉瓴寓是行业第一个提出并践行打造符合长期居住的产品——租赁住宅社区。目前持有和运营的大社区总量共有接近30个，通过首批开业的项目，探索出一条适合新市民和新青年的民主自治的社区治理方式，形成一套成熟的社区管理体系和社群文化体系，让年轻人和社会有了更好的链接平台，以可负担的价格享受到了美好生活的权利，提升了在城市奋斗的获得感和归属感。
旭辉瓴寓类REITs首期发行挂牌仪式
是租赁，更是生活方式建造
《城》：在目前环境下，租赁机构与企业应选择哪些适合自身发展的策略？请结合实践例分享经验。
旭辉瓴寓：之于企业来说，战略方向很重要。早在2019年初，旭辉瓴寓基于对自身优势和市场环境的判断，行业内率先提出“轻重并举”并大力发展综合型租赁社区业务的战略方向。机构化的分散式公寓通过一间房的租赁产品解决了履约规范性和基础服务问题；集中公寓运营商在此基础上，通过一栋楼又解决了满足安全性、私密性和品质感的居住问题。旭辉瓴寓希望通过租赁社区真正让租赁升级，以更低的使用成本、更多元的生活配套、更便捷的服务、更融洽的邻里关系，构建有家的归属感的熟人社会。
2020年9月在沪开业的上海浦江华侨城柚米社区正是战略转型后首个成功落地的综合型租赁社区。占地总面积超过63,000平米，5栋自持公寓楼，总房源体量1869套。开业两个月即达成92%出租率，快速的爬坡周期加之络绎不绝的行业内外参观，足见大众与市场对租赁社区的接受度及对旭辉瓴寓产品与运营的肯定。
值得一提的是，旭辉瓴寓携手张江集团为高科技人员量身定制的智慧租赁社区——张江纳仕国际社区，于今年6月问世。作为上海首个R4地块，项目总建筑面积逾65,000平方米，17栋住宅楼共993套高品质房源，实现了旭辉瓴寓轻资产管理模式与政府合作的落地。首批重资产项目和轻资产项目的落地再次印证了“轻重并举”战略转型的成功，从一栋楼到一座城，旭辉瓴寓坚信聚焦一线和核心二线城市发展综合型租赁社区是适合自身的可持续发展之道，也是助力行业真正达成租赁升级的健康之道。
服务为王，服务取势
《城》：轻资产运营，最核心的是拼服务，旭辉瓴寓是如果做服务的？有哪些行之有效的服务模式？
旭辉瓴寓：日常运营方面，旭辉瓴寓遵循“三大体系，六项保障”的服务概念，包括安全体系，以“人防+技防”的双重加持确保各环节安全无隐患；环境体系，充分利用现代化智能机械，力争呈现给租户最佳的感官体验；维修体系，提供专业维修服务并保证快速响应时间。同时根据社区生活场景将服务划分为时间产品服务、空间产品服务、免费有限服务及增值权益服务四块，除常规保洁保绿、保安值守、维修消杀、代收快递等服务外，还充分考虑到租户的个性化需求，增加了搬家、入户保洁、场地/仓储租赁、付费活动等权益类服务。
旭辉瓴寓通过自研开发的收益管理系统、销售和运营管理系统支撑日常工作。系统可以根据人口流动、区域竞品、季节性和周期性因素结合自身的产品特性，分析和预测不同价格条件下的销售情况，实现价格和出租率之间的动态均衡，达到最优的收益管控。自研网关平台支持智能门锁、智能水电表、安防监控等智能设备的接入和远程管理，实现运营全过程和客户服务全流程线上化高效管理。
旭辉瓴寓认为，在数字化水平的不断提升下，未来运营人员做的更多的事情，应该是建立与客户之间的情感链接。以上海浦江华侨城社区为例，在运营人员的引导和监督下，租户自发选举出自治委员会，作为租户与管理方的桥梁，租委会负有提出建议、改善管理、处理租户矛盾以及维护社区稳定的权利与责任。同时，租户自发申请组建的社团承接了租户的兴趣爱好，为租户搭建情感交流桥梁，各个社团之间相互支持、共同发展，最终促进整个社区的和谐安定。
科技+金融，促进跨越式发展
《城》：发展住房租赁，业界可向哪些国内外案例对标学习？
旭辉瓴寓：美国最大的租赁住房资管公司EQR目前市值270亿美元，执行长期投资策略，会在资产价格低时积极收购资产，在价格高位时调整优化资产组合。成立于1969年，1993年上市成为美国第一家上市的公寓REITs的EQR，在上市后其实也经历了从快速扩张到缩减规模、精细化运营的过程。在1993到2000年，EQR先后斥资108亿美元进行兼并和扩张。但在2000年以后，EQR开始改变战略方向，停止粗放扩张，开始进行优化。一方面优化物业结构，买进优质物业的同时大量抛出劣质的、低收益的物业；另一方面，在优化物业结构的基础上，优化利润，提高运营管理能力。从这个时期开始，EQR的物业类型，就渐渐向少部分核心区域和优质房产进行聚焦。随着结构的不断优化，物业持有数量逐步降低。到2015年的时候，公司所持物业数量已经从巅峰时期的1100多，缩减到400左右，这些物业全部均在纽约、波士顿、华盛顿特区、西雅图、旧金山、南加州和丹佛等科技发达、经济繁荣、人口流入大的城市。截至2019年，EQR持有物业数量309个，房间数量79624套。
对标美国典型企业，最大的租赁住房资管公司EQR不难发现，美国租赁住房行业迎来爆发点正是REITs的出台。回到底层，不动产会占用大量资金，REITs的出现才让规模化发展成为可能。近日REITs的好消息不断。一方面，沪深交易所已正式受理首批共4单基础设施公募REITs项目申请。另一方面，随着土地端、资金端和政策端的条件日趋成熟，我国住房租赁市场即将迈入REITs时代。据ICCRA住房租赁产业研究院估算，当前我国住房租赁市场的整体规模为2.52万亿人民币，参照国外经验则住房租赁REITs的规模约为3000亿人民币。
作为租赁住房市场的头部玩家，旭辉瓴寓始终定位自己是一个长链条的整合者，希望成为具有开发能力的资产管理人及基金管理人。这类复合型角色是目前市场上所稀缺的，不仅要求涵盖“投融建管退”的全业务线能力，还能深谙金融助推资产赋能的逻辑，帮助行业探索更好的商业模式，链条越长形成的壁垒也越高。早在2018年，旭辉瓴寓就作为发起人发行了一笔规模为30亿元的类REITs，这也是我国首单获批发行的民企长租公寓储架式权益类REITs。
旭辉瓴寓CEO张爱华在一次采访中谈到，租赁行业唯有回归资产管理者的角色，唯有插上科技和金融的翅膀，以双脑（人脑+人工智能）驱动，用技术实现企业精准决策、精细管理，再融合金融资本放大器，行业才能实现质的飞跃。
