长租公寓论文第三篇：长租公寓租金贷模式下承租者承受的风险、困境及对策建议
摘要：运行健康良好的长租公寓租金贷模式能够实现承租者和长租公寓运营商的双赢。但是，实践中长租公寓运营商一旦出现资金链断裂危险，租金贷无法正常维系，承租者就会遭受合同违约、个人征信危机以及维权困难等风险。本文通过文献研究和实证研究对承租者权益保护的困境进行分析，得出法律规制的缺失、承租者保护机制的不健全、金融监管的不足以及长租公寓运营商对承租者权益保护的忽视，都使得承租者的合法权益难以得到保障。因此，监管部门应当加强金融监管，建立违约保险制度和备付金制度，长租公寓运营商及金融信贷公司应履行信息披露、征信保护的义务并承担相应的法律责任，完善长租公寓租金贷纠纷解决机制，以切实保障承租者的权益。
关键词:长租公寓;租金贷;承租者权益;
近年来，不少长租公寓因资金链断裂等问题退出长租市场，其中包括已成为上市公司的蛋壳公寓。多地蛋壳公寓的承租者陷入被迫退房、房东赶人、逾期还贷等风险，使得长租公寓租金贷模式再次受到社会公共的关注。长租公寓租金贷模式的初衷是减轻短期内承租者的租房压力，提高长租公寓运营商的融资能力，运行健康良好的租金贷模式能够实现承租者和长租公寓的双赢。但是，实践中长租公寓一旦出现资金链断裂危险，租金贷无法正常维系，承租者就会遭受合同违约、个人征信危机以及维权困难等风险，因此，对长租公寓租金贷模式下承租者权益保护问题亟待解决。
一、长租公寓租金贷模式下承租者承受的风险
（一）合同违约的风险
长租公寓租金贷模式使得传统的房屋租赁变得复杂。首先，长租公寓运营商与房屋出租人签订房屋租赁合同，在取得房屋出租人允许转租同意的情况下，长租公寓运营商与承租者签订房屋转租合同；其次，承租者以自己的个人信用为担保，与长租公寓运营商合作的金融机构签订贷款合同；最后，金融机构将承租者贷款的全部租金一次性支付给长租公寓运营商，长租公寓运营商分期向房屋出租人交付租金，而承租者按月向金融机构偿还贷款。这就使得短期内大量的资金流入长租公寓运营商，并借助于期限错配形成了资金池，长租公寓运营商通过这种加杠杆的方式扩大长租公寓的规模或者进行其他投资活动，但这实质上并不代表着长租公寓运营商自身实力或信用，而是一种风险的转移，即将风险从自身分散到承租者和房屋出租人身上[1]，一旦经济下行，租房市场不景气，房屋租赁出现空缺，后续租金无法正常到位，或者出现投资失败等情况时，就会出现资金链断裂的情形，长租公寓运营商无法按时向房屋出租人交付租金，房屋出租人与长租公寓运营商解除合同，并因此提出收回房屋的要求；而承租者虽然已经交付了长期租金，但由于长租公寓运营商与房屋出租人合同的解除，无法向承租者提供可供出租的房屋，使得二者之间的房屋转租合同无法履行，承租者便要承受合同违约、无房可租住的风险。
（二）承租者信用风险
个人征信是由个人信用征信机构加工整理的信用信息，多用于信贷活动，反映用户的个人信用，一旦出现逾期还款等行为，将会对个人信用评分产生不利影响，进而影响未来的信贷服务。长租公寓运营商资金链断裂或者投资亏损使得资金短缺，无法向承租者返还租金，而承租者与金融信贷机构签订的贷款合同往往以自己的个人信用为担保，即便承租者与长租公寓运营商的租赁合同因无法履行而解除，也不影响承租者与金融信贷机构之间的信贷合同，因此，承租者仍需要按期向金融机构偿还贷款，否则将会影响个人信用评分。一方面，承租者无法向长租公寓运营商要回长期租金；另一方面，承租者若逾期偿还贷款，将影响个人信用评分，由此陷入两难的境地，使得承租者的权益难以得到保障。
（三）承租者维权困难
首先，长租公寓租金贷纠纷的当事人往往是人数众多、较为分散而且处于弱势地位的承租者，长租公寓地域的分散性使得承租者难以联合起来对长租公寓运营商提起诉讼，同时我国的诉讼程序周期较长，时间跨度大，高昂的时间成本和经济成本使得实践中只有少数承租者能拿起法律的武器向长租公寓运营商提起诉讼。其次，长期公寓租金贷模式往往运行于互联网平台，承租者与长租公寓运营商以及金融机构的合同以电子的形式呈现，使得证据的主动权掌握在金融机构的手中，金融机构甚至利用网络技术篡改电子合同及其他电子数据，比如，微众银行以“版本升级”为由修改电子合同，删除“租户提前退租，由蛋壳公寓将剩余租金款直接返还给微众银行”的合同条款，使得承租者举证困难，增加了败诉几率。最后，长租公寓运营商在经营不善、资金链破裂的情况下，资金短缺，相关资产抵押给大型金融机构，资产无法清偿承租者的债务。这些情况都使得长租公寓租金贷模式下承租者维权困难。
二、长租公寓租金贷模式下承租者权益保护的困境
长租公寓租金贷模式下长租公寓运营商资金链断裂事件频发，承租者承受合同违约、个人征信危机以及维权困难等风险，其合法权益难以得到保障，但是承租者权益保护的困境不在于该模式本身，而是一方面在于法律规制的缺失、承租者保护机制的不健全以及金融监管的不足；另一方面，在于长租公寓运营商对承租者权益保护的忽视。
（一）法律规制的缺失
长租公寓租金贷模式下金融风险频发，严重侵害承租者合法权益，同时长租公寓的承租者往往是学生群体或刚刚踏入社会的就业群体，工资收入低，积蓄薄弱，无法防范突如其来的租赁市场风险，基本处于弱势地位，因此，有必要对承租者的合法权益进行倾斜保护。但是我国现有的法律法规往往更加注重租赁市场健康稳定的发展，忽视对承租者权益保护方面的规定，未明确长租公寓运营商预防保障措施，长租公寓租金贷纠纷解决机制不完善，也未对承租者权益保护作出配套的保护措施，可见承租者权益法律保护机制尚不健全。
在管控租赁金融业务方面，2019年公布的《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》对住房租金贷款业务作出了限制，对住房租赁合同期限、租金趸交期限与住房租金贷款期限相匹配的原则以及发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配等进行规制，但是该意见的法律效力低，原则性规定使得法律实施困难。在实践中，微众银行仍将长期的房租贷款一次性支付给蛋壳公寓。因此，有必要提高长租公寓租金贷法律规制的法律效力，明确长租公寓运营商以及相关金融信贷机构违反法律将承担的法律后果。住建部应尽快出台《住房租赁条例》，严格规制收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为，加强对租金、押金使用等经营情况的监管，建立住房租赁资金监管制度，完善承租者权益保护机制。
（二）金融监管不足
长租公寓运营商背后的实体公司由传统的房产经纪机构转变为“资产管理公司”，金融属性不断增强[2]。同时，租金贷作为金融信贷领域创新性事务，使其脱离于现有法律法规的管控范围，极易导致监管规避现象[3]。因此，有必要对长租公寓租金贷模式进行金融监管，尤其是长租公寓租金贷模式下复杂的法律关系，需要住建部、市场监管总局、银保监会等多部门的协同管控。但是目前我国尚未对长租公寓租金贷模式作出统一的监管规定，各地监管力度不足，使得事前监管缺失，即承租者与金融机构订立租金贷协议之前第三方金融信贷机构资质以及贷款期限及频率产生监管不足，事后监管缺位，即租金贷协议订立之后资金流向和资金用途方面监管不到位。一方面，事前监管缺失使得大量不具有信贷资质的金融机构进入住房租赁市场，忽视规章制度对发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配的相关规定，违规向长租公寓运营商一次性提供一年期甚至更长期的租赁资金，使得长租公寓运营商利用租金贷提前获取未来期限的租金，并通过缩短给付房屋出租人租金的方式，截留大量住房租赁资金，提高了承租者的租赁风险。另一方面，事后监管缺位使得长租公寓运营商利用住房租赁资金进行盲目的业务扩张、吸纳新房源或者进行资产投资，一旦经营管理出现问题或者运营策略出现弊端，房屋实际租赁率比不上规模扩张速度或者投资失败，即产生资金链断裂的风险，进而损害承租者的租赁权益。
（三）长租公寓运营商对承租者权益保护的忽视
长租公寓市场具有典型的规模效应，一个长租公寓运营商的房源越多、市场份额越大，其边际成本越低，在市场中的定价话语权越高，因此，长租公寓运营商迫切需要资产扩大长租公寓规模[4]。然而，长租公寓对运营商来说前期投资成本过大，资金流动周期长，短期内无法盈利，通过传统方式收取租金不足以快速扩充长租公寓规模，长租公寓运营商便将视野转向信贷领域，通过与金融信贷公司合作，以承租者个人信用为担保，提前获取未来一年期或者更长期限的租赁资金，以扩充企业规模或者投融资。但是长租公寓运营商忽略了这种方式的投机性，忽略了一旦资金链破裂给承租者带来的风险。此外，为了扩大租金贷的范围，长租公寓运营商利用其信息优势，故意隐瞒自身的经营方式、投融资信息以及租金贷的相关事项，在信息不对等的情况下，以诱导甚至欺诈的方式迫使承租者使用租金贷。因此，长租公寓运营商以扩张规模和投资收益为动力，对承租者等利益相关方实施机会主义行为，在自身利益的驱动下，损害承租者的利益，忽视对承租者合法权益的保护[5]。
三、对策建议
长租公寓租金贷模式下承租者权益需要各方协同保护。首先，监管部门应当加强事前和事后监管，加强对长租公寓运营商和金融信贷机构监管以及对租金贷模式的审核，建立资金管控制度，加强资金池的监管，从源头预防承租者租赁风险；其次，建立违约保险制度和备付金制度，完善承租者权益保护机制；此外，长租公寓运营商及金融信贷公司应履行信息披露以及征信保护的义务并承担相应的法律责任，减少承租者的潜在风险；最后，应完善长租公寓租金贷纠纷解决机制，切实保障承租者的救济权益。
（一）加强长租公寓租金贷方面的金融监管
1. 加强对长租公寓运营商和金融信贷机构监管和租金贷模式的审核。
首先，监管部门应对长租公寓运营商和金融信贷机构的资质进行审查，防止不具备信贷资质的金融机构进入住房租赁市场，扰乱金融秩序。其次，金融监管部门应当对租金贷模式进行规制，明确金融信贷机构应当将向长租公寓运营商提供贷款的频率与承租者偿还贷款的频率保持一致，即控制提供资金的频率，按月或按季度向长租公寓机构支付租金，避免一次性提供大量资金的情况。此外，控制租金贷的规模，降低租金贷在长期租赁业务中的比率，降低资金链断裂风险，提高长租公寓运营商的风险控制能力；同时鼓励住房租赁机构通过以应收账款为担保的方式向金融机构申请贷款，减少以承租者个人信用为担保的租金贷数量。最后，监管机构应当对长租公寓运营商和金融信贷机构提供的租赁合同以及信贷合同进行审查，尤其是对格式合同的内容进行审查，预防霸王条款对承租者权利的侵害，规范订立住房租赁合同的行为，保护承租者的合法权益。
2. 建立资金管控制度，加强资金池的监管。
长租公寓暴“雷”，资金链断裂，进而导致承租者承受合同违约以及个人信用等风险，其中很大一部分源于规模盲目扩张或者投资失利，因此，对租赁资金的使用和流向进行监督管理十分必要。监管部门应当限制租赁资金的使用数量，确保一定比例的租赁资金留存于房屋租赁公司的专门账户，以保证长租公寓运营商的偿付能力；对用于扩大租赁规模的资金进行跟踪监督，管控长租公寓扩张的速度和规模；对用于投融资租赁资金的流向进行约束，限制高风险投资行为，根据市场变化及时变更投资方向或融资战略，降低投资失败带来的金融风险。
（二）完善承租者权益保护机制
1. 建立保证保险制度。
长租公寓资金链断裂，运营商跑路，给承租者带来直接的风险就是押金和租金的损失。因此，为保证承租者在长租公寓运营商爆发资金危机后顺利追偿因合同违约带来的损失，可以引进保证保险制度，即由保险公司承担长租公寓运营商信用的保险，使承租者的风险得以分散。也就是说，如果长租公寓运营商因资金风险等原因导致租赁合同无法继续履行，而给承租者带来押金和租金等方面的经济损失，由保险公司代长租公寓运营商对承租者进行赔偿，保险公司因而获得了代位求偿权，可以向长租公寓运营商主张追偿的权利，从而使得承租者免于费时耗力的诉讼程序，同时减轻承租者因合同违约带来的经济损失。
2. 建立备付金制度。
长租公寓租金贷模式给承租者带来的风险一部分在于长租公寓资金链的断裂，所以，长租公寓运营商在使用租赁资金之前，应当保证自己拥有足够的资金偿付给房屋出租人，因此，长租公寓运营商有必要建立备付金制度。一方面，将长租公寓运营商持有的租赁资金存入专门的租赁资金账户，并由长租公寓运营商、承租者的代表人以及监管部门多方进行监督，确保账户资金安全以及合理使用；另一方面，限制账户中一定比例的租赁资金的存留，保证长租公寓运营商在一定期限内的偿付能力，避免资金断流。由此可见，建立备付金制度在发挥防火墙作用、减轻承租者损失的同时，也有利于长租公寓运营商形成持续发展的观念，约束其盲目扩张和不当投资行为[7]。
（三）明确长租公寓运营商及金融信贷公司法定义务和责任
1. 长租公寓运营商信息披露的义务。
承租者对相关信息获取收集的滞后性，使得承租者与长租公寓运营商相比处于弱势地位，承租者与长租公寓运营商之间发生信息不对等的情形[6]。因此，长租公寓运营商应当承担起信息披露的义务，一方面，将长租公寓租金贷模式的具体运行方式告知承租者，全面披露第三方金融信贷机构以及信贷方式等情况，使承租者充分了解长租公寓租金贷模式的优势以及带来的潜在风险，以便承租者作出慎重的选择，同时降低承租者被强迫或者诱骗使用租金贷的几率，充分保障承租者的知情权以及自主选择权；另一方面，对于选择租金贷的承租者，长租公寓运营商和信贷机构应当定期披露贷款发放以及租赁资金的使用情况，使承租者对租赁资金的流向和用途进行密切监督，及时对承租者提出的长租公寓的运营战略及投融资等方面质疑进行答复，必要时及时调整经营方式，降低资金风险。
2. 金融信贷公司征信保护的义务。
长租公寓运营商资金链断裂使得承租者与长租公寓运营商的租赁合同因无法履行而解除，但这并不影响承租者与金融信贷机构之间的信贷合同。因此，承租者面临着两难的境地，如果按期向金融机构偿还贷款，将承受着押金和租金无法向长租公寓运营商追偿的风险；如果承租者逾期偿还贷款，则会影响个人信用评分，产生个人信用风险。但是，由长租公寓运营商引发的资金危机，其风险应当自担，承租者不应当与其共同承担其后果[8]。因此，金融信贷公司应当建立征信保护制度，延长承租者的还款期限，设立保护期，在承租者与长租公寓、金融信贷公司协商解决租金贷款之前，逾期还款也不影响承租者的个人征信。
3. 长租公寓运营商和金融信贷公司的法律责任。
长租公寓运营商和金融信贷公司在向承租者提供长期租赁服务的过程中，不得侵害承租者的合法权益，即签订合同过程中不得采取各种诱导或者欺诈的行为，不得向承租者提供虚假信息或者隐瞒关键信息，租赁期间不得盲目进行业务扩张或者资产投资，预防资金链断裂风险等。为保障上述禁止性规定得到充分遵循，应建立严格的惩戒措施，一旦长租公寓运营商和金融信贷公司违反法律法规，就应当承担相应的法律责任。首先，在民事责任方面，长租公寓运营商和金融信贷公司若违反合同的约定，或者因诱导、欺诈导致承租者的权益受损，有必要对承租者进行赔偿。其次，在行政责任方面，若长租公寓运营商和金融信贷公司不依据法律法规的规定开展租金贷活动，相关监管机构应当对其进行警告、罚款等行政处罚，还可以建立失信惩戒制度，对于违规违约的长租公寓运营商和金融信贷公司，应禁止其在一定时期内从事房屋租赁等活动并向社会进行披露，严重者由市场监督管理部门吊销营业执照。最后，在刑事责任方面，一旦长租公寓运营商和金融信贷公司的行为依据刑法的有关规定构成犯罪的，应当依法追究其刑事责任。
（四）完善长租公寓租金贷纠纷解决机制
长租公寓租金贷纠纷中的承租者遍布全国各地，人数众多，难以联合起来提起共同诉讼，承租者往往采取单独的民事诉讼方式维护自己的合法权益，但是单独诉讼涉及到高昂的诉讼费用，维权成本高，因此，需要完善多元化的长租公寓租金贷纠纷解决机制，通过调解、仲裁、诉讼等多途径解决长租公寓租金贷纠纷。一方面，监督管理部门应当建立专门的长租公寓租金贷纠纷的投诉通道，妥善调解长租公寓运营商与承租者之间的纠纷，由于承租者处于弱势地位，允许监督管理部门在调解过程中对承租者进行一定的倾斜保护，必要时对长租公寓运营商采取处罚措施，维护承租者的合法权益；另一方面，完善代表人诉讼制度，允许承租者通过代表人诉讼途径，降低诉讼成本和时间成本，实行举证责任倒置的举证原则，要求长租公寓运营商或者信贷机构提供相关证据，减轻承租者的举证责任，增强胜诉几率，若长租公寓运营商处于破产程序中，还应适当提高承租者的偿付顺序，减少承租者的资金损失。
参考文献
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[8]杨鑫宇:长租公寓频频“爆雷”风险不该由租客承担[N]中国青年报，2020-11-20.
