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【题目】大榭开发区社区物管服务发展探究
【第一章】社区物业管理模式探析引言与绪论
【第二章】社区物业管理相关概念及理论
【第三章】大榭开发区社区物业管理的现状及存在的问题
【第四章】国内外成熟社区物业管理模式及其借鉴意义
【第五章】大榭开发区社区物业管理策略选择
【参考文献】开发区小区物业服务体系构建参考文献
引 言
物业管理服务既属于城市社区服务的一项重要内容又是城市社区建设的特色任务。
物业管理服务是城市社区建设的有效助益，今后，在不断拓展服务项目的同时，还能将职能从生活保障领域拓展到文化领域，既保障小区居民的基本生活的同时还能将职能从生活保障领域拓展到文化领域，既保障小区居民的基本生活也能丰富居民的文化生活，提高居民生活质量。
随着我国房地产经济体制改革，物业产权主体呈多元化、私有化，为适应市场经济体制和新型消费模式，物业管理将形成产业化和社会化的运作格局。 然而，物业服务企业普遍存在着不仅是企业规模小，管理项目分散，缺乏专业物业服务人才，而且是管理项目达不到规模，经济效益差，企业盈利难等问题，难以发挥物业服务企业群体功能和综合实力。目前物业服务企业及业主中普遍存在的一些问题不仅阻碍了企业自身的发展和业主自身权益的维护，同时也影响了整个物业服务行业的发展。伴随着我国物业服务行业的快速发展，业主对物业服务的消费和维权意识的提高，物业服务行业在高速发展下存在着物业公司服务不规范、业主拒交服务费等一系列问题，物业管理行业存在的深层次问题也逐渐暴露了出来，物业管理行业必须改革和发展，物业管理企业面临着挑着新考验和挑战。
街道办事处、社区居委会以及物业管理部门应该如何加快推进城市物业管理是本文研究的最终目标。本文首先对论题的由来、研究意义、研究方法以及国内外在推进城市物业管理上的模式进行梳理和评述。之后，以较为详实的数据对大榭开发区社区物业管理的发展现状进行实证分析，对存在的不足及面临的诸多难题运用公共管理方面的知识从理论上进行较为深入的剖析，并找出问题存在的根源所在。最后，针对问题和成因，通过借鉴国内外的经验，提出了一些可行性建议。
1 绪论
1.1 选题背景和意义
截止到 2012 年年底，全国实施物业管理和服务的居住类物业的面积超过 100 亿平方米，提供物业管理的覆盖率平均接近 50%,沿海经济较发达城市的覆盖率已经达 70%,在深圳、上海已达到 90%以上，提供物业服务房屋的类型已涉及到住宅、写字楼、商场、工业厂房、机关等等。我国现有物业服务企业超过 3 万家，其中物业服务企业资质等级具有一级的就有 300 多家，从事物业服务人员近 300 万人，物业服务已形成了庞大的市场基础。随着房地产业的迅速发展，物业的规模将越来越大，物业服务的市场将会有更大的市场需求。
发轫于英国的物业管理，历经百余年的发展，现已成为西方发达国家的朝阳产业，是其现代城市管理和房地产经营管理的重要组成部分，而在我国则是 1981 年才开始出现并发展起来的。鉴于此，我国的物业管理无论是理论建设还是实践探索，都远远落后于城市的建设与发展，尤其是老旧住宅区的物业管理更处于摸索阶段。如何从服务型政府治理的新思维并借鉴西方管理理论以及物业管理实践的成熟经验，对以大榭开发区社区为例的老旧住宅区物业管理实际情况进行分析，找出存在的问题及原因，并提出相应的对策，为政府、企业以及相关部门提供一些参考，对研究政府在老旧住宅区物业管理中如何准确定位，提高政府公共政策制定和执行能力，健全政府管理体制，有效发挥政府作用具有一定的理论价值；对我国推进老旧住宅区物业管理、重视老旧住宅区建设和管理创新、构建和谐城区具有一定的现实意义；对其他城市也具有示范效应和借鉴意义。
根据《城市新建住宅小区管理办法》的规定，我国城市新建居住物业实行业主自治管理与物业服务企业统一专业化管理相结合的管理模式。本文主要分析我国居住物业管理模式（业主自治管理模式与专业化物业管理模式），以大榭开发区社区为例，分析其组织运作、存在的问题、原因并提出完善居住物业管理模式的对策，把解决居住物业管理行业的问题提升到居住物业管理模式的层面上业，对我国居住物业管理理论研究尤其是物业管理模式选择研究有一定的指导意义和理论价值。
1.2 国内外研究现状
1.2.1 国外研究现状
皮特？巴瑞特等提出了物业管理体系理论。他指出物业管理的目标在于适宜的居住环境，以业主为核心，以此来推动管理机制的革新。同时，他还非常重视信息处理在物业管理中的作用，以信息化和机制化为研究对象，将信息化、机制化融合到物业管理之中，建立新的管理模型。新模型将物业管理与外界环境条件有机结合起来，在物业管理发展趋势之中，将可操作性和战略可持续性融入其中。
格里姆肖赫指出，物业管理受到来自外界环境的影响，其内部一些因子发生了巨大的变化，所以，物业管理企业一定要对这些变化因子予以关注，因为这一系列因子将直接决定着物业管理趋势的发展和变化。格里姆肖和凯恩斯从重构支持物业管理发展的结构出发，提出建立物业管理的知识生产体系，以及一个能够整合研究与实践的新的知识模型。
亚历山大等人从公司、战略、战术和运作这四个层面对物业管理发展中产生的问题和争议进行分析和研究。
国外的研究者还通过对物业管理的研究，探索物业管理的未来发展趋势：瓦克通过对物业实践的调查，得出了物业领域的变革趋势，他还试图利用这些发现来识别这些变化是如何引领物业管理产业进一步发展的；纳特探索了四种面向未来的物业管理轨迹，他通过对资金、人力、物资以及知识这四种构成物业管理功能基础的资源轨迹的考察，提出了物业管理赖以发展的战略建议；亨克斯通过对电子商务的研究与考察，得出了未来发展中物业管理领域将面临电子商务的冲击与挑战。
此外，还有学者分别从物业管理内涵的界定、物业管理发展模式、物业管理主体的共同特性等方面进行了研究。
1.2.2 国内研究现状
我国大陆从十九世纪八十年代初才成立第一家物业服务企业，发展至今三十余年，经历了从无到有、从小到大，但和国外物业管理百年多的发展历史相比，无论是理论还是实践都有不小的差距。而相比较之下，国内物业管理的理论研究比实践起步更晚，研究状况和研究成果并不多，概括起来主要体现在：对物业管理的基本概念和特点等进行归纳总结；对新、旧管理体制和管理效果进行对比；对物业行业基本状况和行业发展面临的问题的调查研究等。还有从物业管理的法律问题、组织体系、管理模式、公众参与、税收政策、服务链、环境心理学、市场化等不同的角度来分析研究物业管理。总的来说，这些理论研究大多滞后于实践发展，不具有前瞻性和指导性。而从政府管理角度，对物业管理进行研究的则更少，主要集中在以下几个方面：
1.关于物业管理公共产品性质的研究。林凤祥在《城市社区物业管理公共产品的生产--社区公共产品系列研究之一》中提出物业管理提供的服务都是公共产品，并认为"有形的公共性质的物业和维持其使用的无形的服务均具有经济学所称的公共产品的性质";崔宏轶在《中国城市社区公共产品供给体制改革思考》中提出"社区作为一个消费平台，包括政府、私人企业和社区力量在内的多种主体为其提供公共产品。根据各自的特点，不同的主体擅长供给的公共产品不同",同时，他还指出"经过一个时期的探索，私人企业在社区内准公共产品供给方面的灵活有效性越来越被各方认可。像物业管理、健身、幼托等公共产品，目前在很多城市社区就是由私人企业提供的";胡俊成在《物业管理："准公共物品"--浅论政府在物业管理中的职能边界》中认为："物业管理是一种典型的'准公共产品',不能单纯依靠市场机制发展，必须由政府和市场来共同提供";李羚在《物业管理中政府公共性创新研究》中从公共选择理论出发，认为由于社区物业存在"市场失灵",因此"政府并不能完全退出社区物业，小区物业管理必须辅之以政府公共职能转型的跟进",但她同时指出，"政府公共职能转型的跟进是以促进社会自治为保障";杨承志在《按物业服务的公共产品属性处理物业管理纠纷》中认为物业管理纠纷的产生，是因为人们对现行物业服务公共产品属性的认识出现了偏差，他认为现在住宅区的物业服务应该属于纯公共产品和准公共产品，因此解决方法在于，从技术操作的设计上将"免费搭车"的现象排除在外，并提出了四种具体模式。2.关于物业管理与社区管理关系的研究。尤红洁在《城市社区的物业管理与社区管理相互关系的研究现状及对策研究》中认为"如果把物业管理单纯地作为一个物权问题来处理，最终是不可能解决物业管理中的矛盾的。只有把物业管理纳入到社区管理之中，才能最终解决这个问题";宋梅在《论物业管理在社区治理中的作用》中提出"物业管理所采取的市场手段和政府治理所采取的行政手段都是资源配置的手段",并认为"开放式的物业管理模式利用市场自身的力量以及社区民主参与的形式，开启了我国社区治理过程中市场、政府、社区居民三方有效合作的新时代".
总体而言，国内外学者们在社区物业管理这一课题上对社区物业管理的内涵与外延、 实际操作中社区物业管理的内涵与外延、社区物业管理现状、社区物业管理的功能与运行、制约社区物业管理全覆盖的主要因素等进行了研讨，但在此过程中如何破解面临的体制改革、机构重组、模式创新、流程再造等难题还需要进一步地研究和探讨，这也将成为后一时期学者们研究的趋势。
1.3 研究内容及方法
本文主要分为五个部分，大致章节安排如下：
第一部分阐述了选题背景和意义、国内外研究现状、研究内容及方法、研究创新点及不足；第二部分，介绍了物业管理的概念及特点，社区物业管理的概念、特点、目标，重点归纳了我国现有的五种社区物业管理模式；第三部分，以案例研究法，研究了大榭开发区社区物业管理的现状及存在的问题，总结了大榭开发区社区物业管理问题产生的原因；第四部分，阐释了国内外较为成功的社区物业管理模式及综合特点，以及对我国社区物业管理的借鉴意义；第五部分，归纳了大榭开发区社区物业管理策略选择及保障策略。
本文的重点在于对国内外社区物业管理的模式归纳及对比研究，研究其组织运作过程及参与主体的责任、权利及义务，分析各种模式在管理内容、范畴、与业主的关系及其特点上的不同。
本文的难点在于通过对大榭开发区社区的具体实际情况的实地调查，分析大榭开发区物业管理的现状、问题及原因，以提出适合大榭开发区社区物业管理的新模式。
主要研究方法有：
1.文献资料法：利用图书、杂志、报刊、网络等查阅与课题有关的文献，通过整理与归纳对有关论点进行分析梳理，为本研究提供理论支撑。
2.个案分析法：以大榭开发区社区物业管理的发展现状为样本，通过相关数据资料分析目前存在问题，在此基础上提出有建设性的措施。
3.访谈调查法：采用走访、座谈等方法，了解社区对自身物业管理的发展现状的意见和看法，在此基础上对信息进行分析和研究。
1.4 研究创新点及不足
本文的拟创新点在于：
1.根据社区物业服务的主体把社区物业管理模式划分为业主自治物业管理模式和专业化物业管理模式。
2.以大榭开发区社区为例，深入研究了物业管理模式与实际情况的匹配性，丰富了社区物业管理模式创新的理论与实践。不足之处在于：因本人工作的局限性，本研究需要详实的数据，但实际操作中可能会遇到一定阻力导致数据不全面；同时因学术水平有限，结合相关理论并加以论述可能不够深刻。
