新型农村物业管理优化路径研究绪论

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　　【题目】山西新农村物业管理模式探究
　　【第一章】新型农村物业管理优化路径研究绪论
　　【第二章】物业管理理论与社会主义新农村建设研究
　　【第三章】山西新农村建设及管理现状调查
　　【第四章】山西新农村推行物业管理模式的必要性与可行性
　　【第五章】山西新农村物业管理的主要模式与实施路径
　　【第六章】推进山西新农村物业管理的建议
　　【结论/参考文献】新农村物业管理推行研究结论与参考文献
　　
　 　第 1 章 绪论
　　
　　1.1 研究背景与目的
　　
　　山西是个能源基地，山西农业的比重很小，只占 6.3%,但是山西的农业人口占到三分之二。山西的农业条件比较差，黄土高原“十年九旱”,所以山西建设社会主义新农村，农民致富的任务比全国其他地区任务更艰巨。多年来山西省新农村建设围绕着“生活宽裕、生产发展、村容整洁、乡风文明”的目标，取得阶段性的成果。但是在建设过程当中普遍存在“重建设，轻管理”的问题。因此，建好新农村的同时，完善对新农村的管理，让新农村建设成果长久保持发展下去，解决新农村建设的后续管理问题，势在必行。
　　
　　目前，许多文献就山西省新农村建设与管理进行了理论上和实践上的探讨，存在各种关于山西省新农村建设与管理应如何发展的理论和观点，这对维护新农村建设成果具有极大的促进作用和指导意义，但较少引入物业管理制度来促进新农村的建设与管理。随着新农村建设的不断向前发展，对新农村建设与管理在理论和方法上要有新的突破，从而为新农村建设与管理提供理论和技术储备。因此，本文拟从山西新农村管理中引入现代物业管理制度作初步探析。
　　
　　本文研究的目的是在深入了解现代物业管理制度在农村管理方面存在的独特优势，根据山西省新农村发展实际情况以及其中所存在的问题，分析山西省新农村中引入物业管理制度的必要性与可行性，借鉴国内外物业管理制度进入农村市场的成功经验，提出山西省新农村管中物业企业、与政府的发展对策。
　　
　　1.2 国内外研究现状
　　
　　对中国大陆地区而言，物业管理作为一个舶来品，它发源于十九世纪六十年代的英国。发展到现在，英国物业管理已经成为一个整体水平处于世界一流地位的行业，同时西方发达国家的物业管理整体水平也高于东方。中国大陆地区物业管理与西方发达地区物业管理的区别在于，中国大陆地区物业管理源于西方，但并不仅仅是将西方发达地区的物业管理全部引入，而是结合国家文化、经济背景及其自身的发展需求而进行了批判的吸收，使其具有中国本土特色。
　　
　　1.2.1 国内研究现状。
　　
　　对于广大的中国人民而言，物业管理是伴随着房地产改革而来的新鲜事物，是一种新的住房管理模式，因此在国内研究物业管理模式的文献并不多，并没有形成规模。王鹏于 2005 年提出载我国体制转轨和社会转型的特定背景下，社区管理必须选择“政府主导”模式，他强调应加快职能转变，培育社区消费意识，推动住房管理市场化建设，健全社区管理制度和体制。王志国于 2006 年以公共治理理论为基础探讨社区管理中的代理委托结构的问题。这些观点对本文的研究有较大启示[1].2009 年贾艳梅提出应大力发展物业管理行业，促进社区管理规范化及为业主资产保值增值。杨正国 2015 年提出中国物业管理存在的问题及发展趋势，总体认为物业管理作为一个朝阳行业，会为业主提供更方便快捷的服务，同时能够创造巨大的经济效益。
　　
　　关于社区管理与物业管理之间的关系问题，2010 年有许多学者及行业资深专家提出了新的观点，北京盛世物业服务公司董事长刘刚认为物业管理企业所提供的物业服务，在构建和谐社区的框架中起着重要的作用，但物业管理企业作为市场化服务提供商，不大可能从根本上解决所有社区和谐问题，他认为社区和谐的构建，应该从社区管理的机制入手。周梅（2012）也提出了从社区管理工作入手来提高物业管理服务水平的观点[2].
　　
　　关于物业管理相关主体与作用问题，2011 年马露露提到，物业管理的主体有：物业服务企业，业主及其组织，行政主管部门以及行业协会，很多学者从不同的角度分别研究了住宅物业管理存在的问题，本文的研究借鉴了这些观点。从实践来看，城市住宅小区物业管理覆盖率逐渐提高，业主对物业服务逐渐接受，物业管理行业为社会和谐及国民经济做出了巨大的贡献。而对物业管理是否能够进入农村学术界尚未形成统一意见，这方面的相关研究还十分匮乏。但是通过部分发达地区的实践，一些学者总结了在新农村建设中引入物业管理模式的意见和建议。2010 年中国物业管理协会会长谢家谨在《物业管理在建设社会主义新农村中的有益探索》一文中介绍了广东省华侨物业发展公司在东莞的村镇进行的试点物业管理模式，分析了取得的成效、存在的问题及下一步的发展方向。2012 年浙江万里学院王洪宇在《宁波新农村建设引入现代物业管理的相关问题分析》一文中认为我国部分农村地区推行规范化物业管理正逐步成为一些农民的呼声[2].同时分析了宁波市在这方面进行了一些有益的探索和在一些问题。分析了宁波市新农村建设中物业管理的引入模式、主要内容及推广过程中需解决的相关问题。为这项工作的开展提供参考。2012 年山东省胶州市委办公室赵顺海根据调研当地新农村建设实施情况撰写了《市场化运作，企业化管理开辟农村环境综合整治新道路--对九龙镇引进物业服务企业整治农村环境的调查与思考》认为在新农村建设中应大力引入物业管理模式，促进新农村建设，并且十分推崇全市场化运作。2013 年天津商业大学黄睿丞在《新农村物业管理模式的探讨与研究》一文中重点强调了不同类型农村实施物业服务管理的可能性，建议全面推进。2013 年成都市物业管理协会常务副秘书长巫庆敏总结分析了重庆市在新农村建设中所取得了成效，认同大力在农村发展物业管理。对物业服务企业来说也是一个重大发展机遇。而山西省在新农村建设中也有部分物业服务企业参与进去但是没有形成示范效应和有效的推广。
　　
　　1.2.2 国外研究现状
　　
　　物业管理起源于英国，而现代意义上的物业管理则是起源于美国。在过外，经过较长时间的发展、积累和总结，特别是西方发达国家（地区）的物业管理己具有较高的水平，目前各国家（地区）己经形成具有本国特色的物业管理模式。随着行业的发展，国外的物业管理研究也较为丰富，但是由于西方发达国家城市化水平较高，尚未有对物业管理应用到农村方面的研究。从掌握的相关资料来看，国外物业管理研究主要侧重在以下下几个方面：物业管理的内涵界定。关于物业管理方面的研究最早源于古典贸易理论对贸易结果的讨论，认为物业是不动产或房地产，是房产和地产的总称。物业管理是房地产行业的延伸和完善，逐渐成为一种独立的服务行业，管理的对象是物，服务的对象是人；物业管理是集服务、管理、经营于一体的服务。日本物业管理专家掘重裕认为物业管理是服务于建筑物整个生命周期的一种产品，它包括了建筑物的规划设计、施工、维修、拆除的全过程服务。美国专家认为物业管理是指物业公司受业主委托，按照国家法律法规及合同约定，运用现代管理方法和先进的技术对具有使用功能的建筑物以经营的方式进行管理，侧重于物业的保值增值。关于境外物业管理发展模式研究。对于发达国家物业管理主体的共同特性的研究中，学者认为：发达国家物业管理企业市场化程度较高，物业的所有权与管理权相分离，业主在物业管理过程中处于主导地位，行业协会在物业管理过程发挥非常重要的作用[4].
　　
　　1.3 研究意义
　　
　　对山西省新农村建设与管理中引入物业管理制度进行分析研究，对于山西新农村的建设与发展以及物业管理企业开拓市场具有积极而深远的意义，本文的研究意义可从理论和实践两个角度来体现，具体体现为以下几点：
　　
　　（1）在学科建设上可以丰富和发展物业管理的理论和方法。近年来城市社区的发展，物业企业的管理发挥出重要作用，但如何在广阔的农村市场拓展影响引起研究者的极大关注。物业管理企业的新市场新思维的推广往往会得出全新的理论成果，促使物业管理学科的变革。
　　
　　（2）从实践的角度来看，利用物业管理制度的思路来研究推广山西省新农村的建设与管理，并对其作详细的分析，可为山西省新农村的发展提供有益的参考。
　　
　　1.4 研究方法
　　
　　本文通过大范围的问卷调查和实地调查，基于问卷进行了统计分析，讨论了山西新农村管理现状及其存在问题，并结合物业管理的发展趋势提出解决新农村管理问题的模式与路径。同时，搜集相关文献资料，对物业管理应用到新农村管理中的相关文献和案例进行学习，为理论创新奠定了理论基础。
　　
　　问卷调查法。设计调查问卷是间接搜集研究材料的一种调查手段。本文采用自填式问卷调查，调查目的主要是要了解山西新农村建设完成后环境、公共设备设施管理、治安防范、交通隐患、日常文化生活等方面是否存在问题，调查村民对物业管理认知程度。对所选样本从山西新农村现状与物业服务公司进入山西新农村市场两个角度进行调查。
　　
　　比较研究法。比较研究法就是对物与物之间和人与人之间的相似性或相异程度的研究与判断的方法。本文通过对比分析已实施新农村物业管理的村庄与未实施物业管理的村庄对比研究，研究物业管理在山西农村应用是否存在优势，通过比较不同经济发达状况下实施物业管理模式，探求一个能够根据山西农村不同状况情况下，引入相对应的物业管理的模式。
　　
　　文献研究法。在调查分析之前，全面广泛的收集了建设社会主义新农村的研究文献，对研究的问题概况有一个整体性的认识，通过资料检索，广泛引用了大量物业管理及新农村社区建设的文献资料，了解了物业管理在新农村建设的研究动态和实践情况，借鉴其优秀成果。使得本次调查既有充分的理论基础， 同时又能有所创新。
　　
　　实地调查法。通过直接观察法、询问法等方法实地调查山西省新农村管理现状，真实地了解了现实中存在的问题，分析其存在问题的原因及提出解决问题的办法。
　　
　　1.5 本文创新点
　　
　　本文主要有以下两个创新点。第一，研究视角的创新。本文在山西新农村建设与管理中引入物业管理制度可以说是一次大胆的尝试。第二，借鉴前面理论分析和实例经验的结论，提出山西省新农村引入物业管理的模式和对策。
　　
　　1.6 研究的框架或研究思路
　　
　　本文按照问题提出→理论研究→理论分析→理论应用的逻辑展开研究，以委托代理理论和市场供求理论为基础，构建山西新农村引入物业管理的模式和路径，并提出相应的对策建议。其技术路线如图1.3所示。
　　
　　论文首先介绍山西新农村建设与管理的背景，通过问卷调查分析存在的主要问题。在山西省 11 个地级市中每个地级市随机抽取 4 个完成新农村建设的村庄，每个村庄发放 50 份调查问卷，为了使调查问卷具有广泛的代表性，调查问卷的发放覆盖了不同收入水平、人口结构、受教育水平等的家庭。共发放调查问卷 2200份调查问卷，回收调查调查问卷 2071 份，经整理分析确定合格调查问卷 1989 份。通过问卷分析、对数据进行统计，发现新农村建设当中存在的问题以及物业服务公司进入的可行性。论文的实践部分分析了山西新农村中物业公司的组建模式，并基于王国村的模式对比提出山西新农村物业管理的实施路径，提出政府政策的具体策略以及企业在进入农村市场的相关建议。