摘要：现阶段, 伴随着我国市场经济的持续、高速发展, 建筑工程领域也呈现出建设规模扩大化、施工技术复杂化、指导理念多元化以及应用价值集成化的显著发展态势, 这就为我国物业企业带来了前所未有的发展机遇。但是基于复杂多变的建筑市场环境, 以及日趋多样化的人民生产、生活需求, 各物业企业必须牢牢把握经济管理的具体要求, 才能全面提升自身的综合竞争力以及市场占有率, 更好地立足于竞争激烈的现代化市场, 为广大业主提供更加优质、高效的服务。基于此, 本文立足于我国物业领域的发展实况, 探讨了这一背景下各物业企业经济管理工作开展的现存问题及创新策略, 希望理论的研究, 可以对实际工作的开展有所助益。
关键词：物业企业,经济管理,现存问题,创新策略探究
建筑作为广大人民生产、生活的重要场所, 同其相配套的物业管理工作的开展水平, 不仅直接影响着广大人民的生产效率与生活质量, 同时也在一定程度上彰显着我国现代化建设的水平高低。特别是基于广大人民生活水平与居住质量不断提升的现实背景, 各物业企业必须牢牢把握经济管理的要点, 不断提升自身各项服务的质量与效率, 才能更好地立足于竞争激烈的现代化市场。基于此, 探究提升物业企业经济管理的具体策略, 有着较高的现实价值与实践意义。
1、物业企业经济管理现存问题探析
物业管理是我国建筑工程领域建设规模扩大化、应用价值集成化发展的产物, 指的就是由建设单位聘请专门的物业管理企业, 给予其一定的报酬, 从而为小区居民提供更加优质、高效的服务。从其定义中可以明显的看出, 物业管理是一项有偿性工作, 因此必然会出现同经济管理相关联的要素[1]。实践证明, 现阶段大多数物业企业的经济管理工作开展状况还未达到较为理想的状态, 这也在一定程度上制约了我国物业管理整体水平的提升。具体来说, 现阶段物业企业经济管理主要存在以下几个层面的问题。
1.1 费用收取难度较大
就我国各物业企业的发展实况来看, 现阶段物业费用收取困难已经成为该领域发展的首要障碍, 严重制约了物业企业内部资金的正常运转以及资源的合理利用。首先, 相关费用的收取必然要依托一套科学、稳定的收费标准, 但是许多标准的制定与推行都未能得到广大业主的认同, 所以在缴费过程中存在着十分强烈的抵触情绪。其次, 现阶段许多小区有着较高的“空房率”, 所以未在此居住的业主认为自己未享受到相应的物业管理服务, 自然也不需要缴纳相应的管理服务费用, 且业主的分散居住也为收费工作的开展带来了一定的难度[2]。最后, 有关公共项目的缴费, 物业企业所制定的分摊方式、收费标准以及具体数额均存在着不同程度的质疑, 这就为物业企业经济管理工作的推进造成了较大的不便。
1.2 物业服务水平不高
基于复杂多变的市场环境, 以及日趋多样化的人民发展需求, 各物业企业必须牢牢把握其所提供的项目服务质量, 才能全面提升自身的综合竞争力以及市场占有率, 更好地立足于竞争激烈的现代化市场。但现实情况在于, 许多物业企业的服务水平同其所收取费用呈现出不对等的状态, 这也在一定程度上激化了其同广大业主间的矛盾。具体来说, 一方面大多数物业企业并未明确其所提供服务项目的范围, 其职能普遍局限在租金的收取或者是小区内部的基础养护, 缺乏对小区环境的进一步维护与保养, 这也在一定程度上制约了其业主生活质量与居住环境的提升, 因而业主普遍对小区物业企业满意度不高;另一方面, 物业企业所提供的各项服务很难落实及时、高效的原则, 特别是针对一些同业主们日常生活关联密切的项目, 例如供电、供水等, 如果物业企业不能及时作出回应与妥善的解决, 将会大大降低业主对其的满意度。除此之外, 许多小区在规划、设计以及建造过程中就存在着一定的问题, 例如房屋渗漏、配套设施不算、墙体裂缝等, 这也在一定程度上加大了物业企业的管理服务成本, 给其经济管理带来了较大的挑战。
1.3 专业管理人才匮乏
物业企业经济管理工作的开展, 因其所凸显的内容繁琐、流程冗杂的特点, 所以要求必须以制度的形式明确不同层级、不同部门以及不同岗位人员的权限与职责, 避免出现权责的重复或者是缺失, 并且确保不同岗位人员都有着较高的专业素质、管理能力、服务水平以及责任意识。但现实情况在于, 现阶段我国专业物业企业经济管理人才的培养还未达到较为理想的状态, 因而许多岗位人员工作开展的质量与效率差强人意, 难以为物业企业的发展提供强有力的人才支持。
1.4 费用收支管理模糊
物业企业作为一种独立的企业法人类型, 其运营的根本目的在于实现自身经济价值的最大化。但与此同时, 基于其在我国现代化建设过程中所扮演的重要角色, 同样也肩负着服务社会以及保护环境的职责。如此一来, 各物业企业必须在经济价值与社会效益之间运输一个平衡, 才能获得更多业主的支持与理解。但现实情况在于, 许多物业企业缺乏财务运转以及费用收支公开的意识, 所以其内部的收支管理呈现出无人监管的“隐性”状态, 这就为其经济管理工作的开展带来了一定的不便[3]。除此之外, 许多物业企业采用外包的运营模式, 如果未能对外包单位的综合实力、社会信誉、人才配备等要素进行全面、科学的评估, 将会给物业企业的经济管理埋下较大的隐患。
2、物业企业经济管理优化策略探究
2.1 明确经济管理项目
针对现阶段普遍存在的物业企业服务管理项目范围不明确的问题, 各物业企业应当在普遍应用到的会计制度的基础上, 进一步以制度的形式明确其管理项目以及服务范围, 并对不同的项目进行层次化、类别化管理。以其内部营业成本的管理为例, 物业企业可以根据所提供服务对象的特点, 将其划分为共性服务营业成本以及个性化服务营业成本。总而言之, 物业企业必须对其各项管理服务项目进行明确与细化, 从而提升各业主对收费方案的认同度, 降低后期收费过程中的群众阻力。
与此同时, 相较于其他类型的法人, 物业企业在经济管理过程中涉及到了大量的固定资产, 因而也承担着较大的管理风险。针对其工作开展所凸显的这一特点, 物业企业必须牢牢把握业主资产核算这一工作, 并确保其开展的及时性、客观性以及全面性, 从而为各业主的意外索赔以及资产保障打下坚实的基础[4]。除此之外, 有关主体应当将物业企业中的专项资金单列出来, 为这一部分资金的专款专用提供强有力的支持与保障。例如将维修资金划分为房屋公共部分、公共设施部分等, 将不同业务的管理工作落到实处。与此同时, 还要重视对资产流动或者是转移的档案管理工作, 以档案为载体明确每一笔资金的流向, 避免出现款项无疾而终的局面, 为其经济管理提供强有力的信息支持与保障。
2.2 加大人才培训力度
任何一项工作的开展, 都离不开一支高素质、专业化的人才队伍, 物业企业的经济管理也不例外。针对目前普遍存在的专业化经济管理人员匮乏的问题, 一方面国家层面应当加大对各所院校对口专业的政策引导、制度建设以及资金投入力度, 为该领域人才的规模化、规范化培养提供强有力的人才支撑;另一方面, 就各物业企业自身的运营与发展来看, 首先必须把好涉及到经济管理的各岗位的“用人关”, 明确不同岗位的用人标准以及工作门槛, 坚决落实持证上岗的具体原则, 避免出现任人唯亲或者是随意指派的现象, 从源头处提升经济管理人员队伍的专业性。其次, 应当加大对有关人员的理论指导与实践培训力度, 可以借助于形式多样、内容丰富的专业培训活动, 例如经济知识讲座、专业交流会、管理能力竞赛等, 使有关人员了解到该领域的先进理念与前沿技术, 在不断学习的过程中提升自身的专业素养、管理能力、服务水平以及创新意识, 更好地服务于实际经济管理工作的开展需要。最后, 还应当在人员管理过程中落实岗位责任与绩效考核相结合的管理机制。既要以制度的形式明确不同主体的权限与职责, 同时也要给予那些表现较高的员工一定奖励, 从而在企业内部营造起良好的竞争氛围, 为实际经济管理工作的推进创设良好的外部环境。
2.3 建立健全管理制度
物业企业经济管理工作的开展, 因其所凸显的内容繁琐、流程冗杂的特点, 这就要求物业企业必须建立起一套科学、完善、长效的内部经济管控制度, 才能为实际管理工作的开展创设良好的外部环境。基于此, 各物业企业首先要组建其专门的经济管理部门, 并为其配备专业化的管理人员, 以制度的形式明确不同岗位人员的权限与职责, 避免出现权责的重复或者是缺失问题。其次, 要建立健全内部经济管控制度, 大力推进不同部门主体间的业务合作与信息交流, 打破原有信息管理模式下各个部门各自为政的尴尬局面。为实际工作的开展打下坚实的组织基础[5]。最后, 还需要建立起一套科学的项目定价机制, 即确保自身的定价标准可以满足业主的接受区间以及市场发展动向, 进而降低广大业主对于费用收取的排斥感, 从源头处保障其经济管理工作的推进。
2.4 规范开展收费管理
针对现阶段普遍存在的部分项目、部分业主收费难的问题, 各物业企业在前期项目筹划的过程中, 可以预估自己的项目成本, 然后合理制定项目定价方案, 并交由当地物价审批部门确定, 通过审核之后方可投入使用。在这一背景之下, 地方政府可以适当参与进来, 成为物业项目定价机制的参与者, 从而有效监督物业企业的决策, 并且在一定程度上缓解物业企业与广大业主间的矛盾。
此外, 要想尽可能提升物业费用的回收率, 物业企业应当加大对业主的法制宣传教育力度, 使其明确自身的权利与义务, 并且可以以法律的途径来捍卫自己的权利, 从而尽可能降低二者之间发生冲突的概率, 为企业经济管理工作的推进创设良好的外部环境[6]。
3、结语
总而言之, 物业企业经济管理工作的开展状况如何, 不仅直接影响着广大人民的生活环境与居住空间, 同时也在一定程度上彰显着我国现代化建设的水平高低。特别是基于复杂多变的建筑市场环境, 以及日趋多样化的人民生产、生活需求, 各物业企业必须牢牢把握经济管理的具体要求, 才能全面提升自身的综合竞争力以及市场占有率, 更好地立足于竞争激烈的现代化市场。基于此, 有关主体应当加大对经济管理工作开展的重视力度, 从明确经济管理项目、加大人才培训力度、建立健全管理制度以及规范开展收费管理等层面入手, 将经济管理的细节性要求落到实处, 助力物业企业运营经济效益与社会价值的最大化, 也为广大人民营造更加和谐的生活与居住环境。
参考文献
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[3]姚金涛.有效提升物业企业经济管理的策略[J].中外企业家, 2017 (9) .
[4]吴韵思.新时期物业管理企业强化成本控制的策略分析[J].中国市场, 2016 (49) .
[5]陈俊杰.浅谈加强物业企业经济管理的有效对策[J].低碳世界, 2014 (11) .
[6]黄宇, 黄蕾, 柳易林.行业视角下物业管理影响因素路径分析——以长株潭城市群为例[J].长沙大学学报, 2012, 26 (3) .
