摘要：房地产开发项目需要保持灵活性和创新性, 要求项目对应的财务管理也保持灵活性。信息化时代为财务管理提供了新契机, 信息技术的应用使得财务管理实现动态化。而这种动态化管理模式满足了房地产开发项目价值的客观需求, 使房地产企业能实时掌握企业内部控制情况, 及时采取改善措施, 保证自身发展过程不会出现经济危机。基于此, 房地产企业应建立专业的动态财务管理系统, 制定相关的财务管理策略。
关键词：房地产开发项目; 动态管理; 财务管理;
在房地产开发项目进行中, 房地产企业向来青睐传统的财务管理模式, 该模式为财务人员所熟悉, 可操作性强, 但与房地产企业本身的发展需求不适应, 与开发项目的创新性要求也不契合。所以财务管理总会出现各种问题。动态化管理模式则不会出现这些问题。财务管理人员应快速转变管理观念, 应用新的管理模式动态处理财务数据, 解决财务问题。本文主要针对房地产开发项目动态财务管理进行探讨。
1 房地产开发项目财务管理问题
传统的财务管理模式存在的问题主要包括以下几方面。其一, 管理观念和方法落后。房地产企业中的最高领导人员可直接参与财务管理和财务决策, 如果这些领导人员无法拥有先进的财务管理意识, 整个企业的财务管理观念都会处于一种落后状态, 相关的财务人员也不会具备创新意识, 其只负责核算等简单的工作, 其他的投资、借款审批等则由领导人员完成, 这种方式会使财务管理分散化, 不利于财务管理的专业化和规范化。如果领导人员出现谋私行为, 企业内部的财务管理水平会急速倒退。另外, 领导人员对财务管理风险的灵敏度也不如专业财务管理人员高, 所以总会出现财务管理问题。其二, 资金管理制度不健全。企业财务长期增长模型应与实际业务保持一致, 企业需要根据业务实际发展情况, 确定资本回报率等参数或标准, 这才可以避免资金闲置或利用率差问题。[1]但在实际中, 模型与业务总会有偏差, 所以经常发生资金不足情况。其三, 财务监控手段单一, 财务管理水平低。在财务管理中, 房地产企业需要实施有效的控制手段, 来防止财务危机或会计核算问题。如果企业无法做好事前预算和事后控制, 财务会计信息很容易出现失真情况。
2 房地产开发项目动态财务管理系统的构建
2.1 设计原理
主要借助信息技术, 构建信息平台, 专门提供项目运行监督、反映服务, 该平台可以实现信息共享, 工作人员既可以及时传递刚产生的项目财物信息, 也可以与领导人员建立信息交互关系, 使领导人员能接收这些信息, 将其应用在经济决策等方面。[2]企业内部其他部门也需要将相关的财务信息传递到平台上, 使财务人员能有效整合全部资源信息, 分析财务风险等。
2.2 功能设计
功能设计主要包括三方面。其一, 能对项目运行进行跟踪监控, 及时提供项目财务信息。其二, 通过当前财务状况, 预测未来财务发展情况。其三, 在未来财务预测中, 如果出现财务风险问题, 该系统还要提供解决建议, 使财务风险得到有效规避。
2.3 模块设计
模块设计主要包括四个模块。其一, 基础信息模块。该模块可以储存大量的项目信息和财务信息, 包括预定目标或管理报表中的信息等, 可为财务人员和领导人员提供最全面、最完整的财务数据。其二, 可行性研究模块。房地产开发项目推进之前, 领导人员需要对项目的可行性进行研究, 站在经济角度进行研究时, 需要了解项目带来的经济利润和财务风险等。[3]该模块需要负责分析工作, 为领导人员决策提供参考建议。该模块分析研究的参考数据皆来自基础信息模块。其三, 成本控制模块。在项目开发过程中, 会产生大量成本, 为了实现成本最小化, 利润最大化目标, 该模块需要控制成本, 并基于此目的, 制定比较适合项目发展的目标成本参数, 并降低成本目标分解为多个小目标, 将其下发到相关的管理人员, 使成本得到精细化管理。另外, 该模块还可以对项目反映的成本信息进行动态管控, 使管控过程出现的各种问题得到有效解决。其四, 绩效评估模块。该模块主要对前三个模块的运行情况及项目实施状况进行分析判断, 作出评估建议, 使项目最终达成目标。该模块具有动态化特点, 其在动态评估中, 可使项目实施状况得以实时查询。另外, 该模块还可以对整个项目进行综合评价, 使整个项目的财务管理状况和实施状况得到全面解析与评估。
3 房地产开发项目动态财务管理策略
3.1 项目前期制定合适的财务管理目标
主要包括两方面:其一, 设定项目财务管理目标。企业需要针对项目具体情况和开发过程中的成本事项等, 编制针对性较强的预算计划, 编制人员需要准确预测各种资金成本的利用情况和回报效果, 这些数据是项目可行可靠研究的参考依据。[4]如果项目可行, 企业则需要基于预算计划, 制定符合企业发展和项目开发的管理目标, 使项目收入最大化, 成本最小化。其二, 平衡项目现金流。财务人员需要在前期测算项目资金流, 使其稳定化和平衡化, 资金运行安全可靠性才能得到保证, 这可以为项目开展提供资金支持。在此方面, 财务人员需要参考项目收支状况等信息来平衡现金流。
3.2 实施过程动态管控财务指标
主要包括以下几方面:其一, 管控项目成本。根据预算计划和管理总目标、分目标要求, 各部门需要做好协调合作, 使成本消费处在控制范围内。各部门需要及时将某一段的财务信息传递给财务人员, 由财务人员及时更新财务数据, 使项目成本发生状况一目了然, 领导人员可以快速找到成本失控环节, 在及时调整财务管控计划后, 项目整体成本也会可控。其二, 管控项目收入资源。项目开展过程中, 收入资源是不断发生变化的, 财务部门需要采集相关信息, 更新项目总收入, 并将其作为目标实现情况分析工作的对比参数, 如果其与目标相差甚远, 财务人员还要分析这种差异的原因, 并将其传递给各大部门, 由其调整项目开展策略。其三, 管控现金流。这可以保证项目开展资金链永远不会出现断裂问题。其四, 管理财务目标。在财务实际动态监控中, 财务人员可以及时发现异常财务状况, 如果利润低于预计目标, 财务人员可及时通报给项目部门, 使部门及时采取调整措施, 这可以使最终的财务运行情况达标。
3.3 实施后的财务管理评估工作
在项目开展完毕, 财务人员还要对整个项目动态管理情况进行分析总结, 从中汲取经验, 完善管理计划。主要对总体收入、资金流等参数指标进行分析, 找到其中的优缺点, 扬长避短, 规避风险, 使财务动态管理水平更高。[5]
4 结 论
在对房地产开发项目财务进行动态化管理时, 房地产企业财务人员需要从实际出发, 了解房地产企业的内部控制情况及开发项目的需求等, 然后整合资源, 判断企业实施动态财务管理的可行性, 如果财务动态管理可靠, 财务人员还需要提供相关的财务数据, 供企业构建动态财务管理模型和系统。企业还需要引入信息技术等, 来创建动态化管理系统, 使其能实时采集财务信息, 分析财务状况。
参考文献
[1] 田盈盈.房地产开发项目的动态财务管理策略[J].全国流通经济, 2018 (34) :42-43.
[2] 王咏梅.对房地产开发项目的动态财务管理方法的探究[J].纳税, 2018, 12 (34) :110-111.
[3] 袁陈.房地产开发项目的动态财务管理方法探究[J].企业改革与管理, 2018 (7) :155-156.
[4] 马爱君.房地产开发项目动态财务管理的探讨[J].中国乡镇企业会计, 2017 (9) :112-113.
