本篇论文目录导航：
【题目】生命周期理论下我国以房养老运营研究
【第一章】我国以房养老新型模式探析绪论
【第二章】我国以房养老运营模式现状与存在问题
【第三章】美国以房养老的经验借鉴
【第四章】生命周期视角下以房养老需求价值分析
【第五章】中国以房养老运营模式的构建
【结论/参考文献】以房养老保险运营方式分析结论及参考文献
2.我国以房养老运营模式现状与存在问题
2.1 我国以房养老运营模式现状
以房养老模式从引入我国到现在已经经过了数十年的时间，在经过一些试点城市的探索和实践之后，我国目前以房养老模式积累了一定的经验，并形成了几类固定的模式。为全面了解我国以房养老运营模式现状，分别从现有的积累模式和试点城市的运行情况展开分析。
2.1.1 以房养老模式种类
我国目前以房养老模式的种类共分为自发性模式和有组织性的模式。自发性模式包括以租换养和遗赠抚养两类；有组织性模式包括售后返租和反向抵押两种。
（1） 自发性以房养老自发性以房养老模式是一种相对于有组织性的以房养老模式。此种以房养老模式的种类主要针对的是一些没有参与其他组织的老年人，如政府机构等的参与而自发进行的以房养老等。租售换养作为自发性以房养老的一种模式，指的是老年人在将自己的房屋租出或售出之后，用房租来维持自己退休后的生活，将房租作为自己的生活来源，来弥补自身在养老保险、医疗保障等方面的不足。有些老人在租售换养的过程中，采取了搬入养老院居住，并以租金来维持养老院的日常支出，也有些老人将自己的房子租出去之后，用租金来租另外一个相对便宜的房子。前一种以房养老的模式为以租换养，后一种为以房换房.这两种模式虽然都是自发性的以房养老的类型，但是两种模式在产权方面的特征存在差别。租售换养的方式需要将房子出租或卖掉，以房换房的方式改变的仅仅是房产的大小或者是所处位置的变化。因此，相较于以房换房的模式，以租换养往往很难被老年人或者是其子女接受.
除此之外，自发性的以房养老的模式中还有一种类型，即遗赠抚养，老年人在事先与可靠的单位或个人通过签署协议的方式，由单位或个人照顾老人，并按月支付养老金，当老人去世之后，依法继承老人的房产，此种模式的适用性较差，通常仅限于在没有儿女的孤寡老人方面.
（2） 组织性以房养老组织性以房养老指的是有组织的采用以房养老的模式来维持老年人的日常生活。组织性以房养老主要包括以下几种类型。一是售后返租，对于老年人来讲，这是一种不需要搬离原来生活房子的模式，将自己现有的而房屋出租或出售，由承租人或承兑人来对老年人进行照顾，老年人也可以通过这样的方式得到养老金。但是同时，此种方式通常对于老年人的照顾并没有特别强，因此老年人需要具备一定的自理能力，且当老年人得到养老金之后，老年人自身需要具备一定的理财能力，如果理财不当，反而会可能对老年人的居住条件产生影响。二是反向按揭的方式，老年人将自己的房屋作为抵押物抵押给银行，使得老年人能够在特定的期限内从银行方面得到贷款，贷款的价值要根据房产的价值来决定，且发放的方式为按月发放。当到期之后，老年人需要一次性偿还本金和利息.但是由于我国反向按揭的条件相对苛刻，因此此种方式在具体实践中的适用性并不强。
2.1.2 以房养老运营现状
自我国以房养老模式逐渐发展至今，全国各个地区都纷纷开始了以房养老模式的探索工作。追溯我国以房养老模式的探索与尝试可以发现，我国早在 2006年时，就较为明确的针对以房养老的模式进行了提出和规划。2006 年，当时的建设部科学技术司司长成立了专项调研组，针对以房养老模式进行了专门性的探讨。
在 2007 年时，上海公积金管理中心推出了“住房自住养老”的以房养老模式，成为了我国首个正式推广以房养老的地区和单位.2011 年在全国社会养老服务体系建设推进会议上，民政部宣布将推出以房养老模式，积极引导企业开发老年食品、老年住宅，并进一步扩充以房养老的服务市场等。2013 年我国国务院正式印发了《关于加快发展养老服务业的若干意见》中明确指出，“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”,使我国全面、正式开展了以房养老模式的探索和实践。
纵观近几年国内以房养老模式的发展现状可以发现，在南京、上海等地区，对此模式的探索和尝试取得了一定的成效。通过对国内部分实施以房养老模式的地区和金融机构等进行研究，进一步了解我国目前以房养老的运营现状。
（1）南京老年公寓
南京汤山推出了“温泉留园”老年公寓，作为我国首个以房养老概念的房地产商品，和世界上其他地区的以房养老商品存在着较大的差异。老年公寓的申请条件主要限定为：一是申请人的年纪需要在 60 岁以上；二是申请人抵押房产的面积需要大于 60 ㎡；三是申请人没有子女，且自愿抵押房产。南京老年公寓在具体实践的过程中，养老中心参与其中，由“温泉留园”养老中心和抵押房产的申请人签订产权协议之后，老年人在去世之前拥有房屋的产权，但是养老中心会根据实际情况，将房屋进行抵押或出租，抵押房产的老年人需要搬到养老中心，每个月缴纳 840 元的房租，其余的房屋租金由老年人自行支配。但是从目前的实施现状来看，老年公寓的开展并不十分顺利，一方面参与的老年人数量并不多，另一方面在具体实践过程中，有部分老年人的子女有所顾虑.另外，从资金的角度来看，老年人选择了老年公寓的以房养老模式之后，可能会面临着房产价值超过抵押收入的现象，在具体协议中，也可能隐含着对申请人不公平的条款。例如假设申请人在 60 岁时申请以房养老，如果老年人在申请之后的寿命为 12 年，南京 60 ㎡房屋的出租价格约为 2000 元每个月，那么老年人每年的实际收入就为 288000 元。但是按照南京住建委 2014 年公布的有关数据可以看出，2014 年南京平均的房屋价格约为 11200 元每平方米，那么 60 平方米的房屋实际的价值就应当为 672000 元，显然房屋的实际价值是高于申请人抵押所得的。这些原因都使得目前南京老年公寓的经营效果并很不理想.
（2）上海“以房自助”养老模式
上海住房公积金管理中心推出的“以房自助”养老模式，是一种以住房公积金管理中心为主体的以房养老模式的探索和方案.按照规定，针对年龄在 65 岁以上的老年人，可以将房产卖给管理中心，管理中心与老年人共同协商达成价格和租期，然后再将房屋返祖给老年人，租金需要一次性付清。老年人可以在房屋内居住到去世。如果老年人的实际居住时间超过了协商的租期，老年人也可以不用缴纳房租继续居住；如果老年人在租期之内去世，则老年人的继承者可以收回已经缴纳而没有产生的租金。
此种模式实际上是一种将房屋变现的方式，用变现的现金来实现老年人的养老所需。但是与此同时，此种方案也存在着一定的问题和弊端，例如上海房产市场价格的增长，可能会导致老年人在此期间的房屋升值收益损失，再如我国住房用地使用权为七十年，七十年之后国家变回收回土地使用权，因此很多参与此模式的老年人的房产都是快要达到七十年的年限。因此，此种模式在具体实践过程中可能引发房屋产权法律纠纷。在推出之后，上海管理中心切实通过各项措施来加大此模式的推广，但是无奈由于上述各方面原因，最终于 2010 年停止了此种模式。
（3）中信银行“信福年华卡”
在全国各个地区以及各类单位纷纷参与到以房养老模式的探索和建设的同时，一些金融机构和组织也将关注的目光放在了此种模式方面。如 2011 年中信银行推出的“信福年华卡”,主要面对 55 岁以上的老年人以及赡养人的住房抵押贷款的项目。按照规定，55 岁以上的老年人或者成年赡养人，可以将老年人拥有自主产权的房屋抵押给地银行，银行根据房屋的市场价格贷给借款人累计金额最高达到房屋价值的 60%的款项，并分期支付，每月最高不超过两万元，贷款期限不超过十年。借款人每个月偿还利息，或者偿还部分本金，到期之后需要完成所有利息和本金的偿还.中信银行推出了“信福年华卡”有着一定的优势，例如支付的方式较为简单，整体模式的规划具备一定的科学性和合理性等，但是与此同时，也存在着一些问题，例如银行在对申请人的申请资格进行审查的过程中要求较为严格，基于风险的考虑，银行会更加青睐于拥有两套或两套以上房屋的老年人等。使得此种模式成为了一种生活较为富裕老年人提升生活质量的一种方式，而无法彻底解决大多数老年人的基本养老问题.
（4）保险版以房养老产品保监会在 2014 年 7 月下发了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，正式提出在 7 月 1 日开始，于北京、上海、广州和武汉四个省市正式启动老年人住房反向抵押养老保险试点工作，试点期间为两年，主要面向 60岁以上的拥有房屋独立产权的老年人提供各类各样的保险产品。截止至目前，已经有 7 家保险公司参与了前期讨论，分别为幸福人寿、众和人寿、泰康人寿、太平洋人寿、平安人寿、中美大都会人寿、中宏人寿等。湖南省在近几年的时间内切实结合湖南省发展实际，为湖南特色产业的发展奠定基础、保驾护航。湖南“省九条”的正式提出，将养老和健康保险放在了首要地位，明确他提出“积极推进住房反向抵押养老保险试点，积极探索个人税收递延型养老保险，推动个人储蓄型养老保险发展”.在整体方针和目标明确之后，幸福人寿向保监会报备了“以房养老”保险产品，目前已经进入到了第二次审查阶段。据了解，幸福人寿推出了以房养老产品是一种类似于美国 CashAccountReverseMortgage 计划的产品，其主要的运营模式为申请人将房屋抵押给保险公司，由保险公司根据房屋的价格，每年定期发放一定数额的年金给申请人，直至申请人去世，在去世之后，房屋的产权便归保险公司所有.同时，众和人寿也于 2014 年下半年递交了以房养老产品的方案。但是由于目前各类保险公司的具体以房养老的方案并没有正式成型，因此在此不做赘述。
2.2 我国以房养老运营模式存在的问题
通过前文针对国内目前以房养老模式发展现状的研究可以看出，在各个领域、各个单位方面，都针对以房养老的模式进行了探索，但是从目前的实践现状和成果来看，均不甚理想，因此有必要针对我国以房养老模式存在的主要问题展开分析，深入挖掘其背后存在的问题与不足，为进一步推行以房养老模式提供依据。
2.2.1 主体问题
（1）老年群体在以房养老模式运营的过程中，参与的主体在不同的模式下呈现出来不同的特征，但是不论是何种模式，老年人都必然是其中的参与主体之一.在我国自古以来就有“养儿防老”、“百善孝为先”等传统文化，不论是文化中的精华还是糟粕，在经过了数千年的文化沉淀和累计之后，此中文化依旧深远的影响着现代人的生活和观念。在此种文化观念的影响之下，子女孝顺、抚养父母便成为了天经地义的事情。在进入现代以来，我国也将子女赡养父母作为了一项义务，并从法律的角度上给予了规范。而以房养老模式，在很多人的理解之中，都被认为是一种不孝的行为，有违传统的伦理道德，不仅是老年人的子女有这样的思想，很多老年人本身也认为子女就是应当赡养自己，而不能够通过其他的方式来推卸责任。因此，使得很多老年人不愿意参与到以房养老的运营过程中，不去考虑自己是否会成为子女的负担，也不去想自己是否能够充分利用自身现有资产来实现自给自足。另外，我国传统思想中有着“但存方寸地，留于子孙耕”的想法，因此很多老年人都更加愿意将房屋留给子女，而不是为自己所用。受到我国国土资源和经济发展等因素的影响，我国目前的房屋价格已经增长较快、整体价值较高，因此房屋作为家庭中的重要财产，老年人都不愿意轻易将房屋拿来交换。但是以房养老模式中，不论是何种类型和行使的产品，大多需要老年人将房屋拿出来进行出租、出售或抵押，也就意味着老年人最后会失去对房屋的所有权，其子女也没有权力继承房屋，因此这对于老年人来讲就是一个很大的挑战。
（2）政府机构我国以房养老模式的发展必然离不开政府以及有关机构的支持。且以房养在我国作为一种新鲜的、新兴的事物，对于老年人来讲，一方面他们接受新鲜事物的能力较为有限，另一方面由于受到各种各样传统观念和思想的约束，使得他们在参与的过程中十分谨慎。从国内以房养老运营模式发展现状来看，政府机构的参与度并不高，如前文针对现状的分析中，仅仅有上海住房公积金管理中心以及社会保险少数的政府机构参与到了以房养老模式的发展和探索中来，其余的皆为社会组织和金融机构。这些自发性的组织相对于政府机构来讲，一方面缺少相应的公信力，另一方面也无法充分令参与的老年人产生信任的感觉。因此，政府机构应当进一步加大政策扶持和鼓励力度，如减少税收、增加优惠、提供保障等，不仅能够增强其他机构参与此模式的积极性，同时也能够增进老年人对于此种模式的信任之感。
（3）金融、保险以及其他中介机构 以房养老模式的运营当中有一个关键环节，即房屋价值的评估。评估的结果是否准确、公平等，能够直接影响到以房养老申请人获得贷款以及相应资金的额度.因此，在住房评估的过程中，必须要借助专业的机构完成。通过对前文不同地区以房养老运营模式现状的分析可以看出，在不同地区以房养老运营过程中，参与的主体都存在差别，如有些地区是由金融机构参与的，包括银行等，有些地区是由保险公司参与的。由此可见，中介机构的参与一方面能够提升以房养老产品的多样化，另一方面也能够扩大参与主体，提升以房养老模式的运营水平与能力。但是与此同时，我们也应当看到在其他机构组织参与以房养老模式运营的过程中，也存在着各种各样的问题。一是前文所述的评估的专业性问题，由于我国目前中介市场的发展时间较短，现有的评估机构的水平与专业能力还有所欠缺，因此很容易导致在对申请人住房评估的过程中导致评估结构缺乏应有的科学性、合理性以及公平性。二是在银行、保险公司以及其他中介机构参与的过程中，由于我国金融发展模式为分业经营，因此如果其他组织想要推行此种模式可能需要经过更加繁杂的手续和流程，如目前我国各大保险公司的以房养老的产品和方案都在审核的过程中，审核的时间越长，就越不利于我国迅速解决人口老龄化与经济发展之间的矛盾,同时还有可能增加推行的成本，延长推行的时间和周期。三是由于我国征信体系尚未健全，存在着一定程度的信息不对称问题，老年人对于银行、保险公司以及中介机构等的信任度较为缺乏，以此使得老年人在对待以房养老模式和产品的过程中显得更加谨慎。
2.2.2 环境问题
除了上文所述的主体问题之外，导致我国以房养老模式陷入困境的原因还包括多个方面，如房地产市场、法律法规建设等。我们将其统称为环境问题。环境问题虽然不是能够直接影响到以房养老模式运营结果的直接原因，但是如果环境建设缓慢，或者存在着较大的问题，就有可能直接导致以房养老模式无法在我国相应的环境中得以健康、稳定的发展.
（1）房地产市场环境我国房地产市场环境不同于一般的商品环境，其复杂性更高。由于我国人口数量较多，对于土地的要求和需求也相对较大，再加上近几年我国城镇化建设步伐逐渐加快，使得我国房地产市场的价格越来越高。房屋作为家庭重要财产，很多老年人更加愿意将房屋留给子女，而不是将房屋用来参加以房养老模式。纵观近几年我国房地产市场价格，在近几年的时间内价格始终处于上升趋势，虽然国家通过颁布“国五条”的方式来进行了宏观调控，但是依旧很难对未来的房地产价格进行预期和合理的控制。据中国指数研究院近期统计的百城价格累计涨跌情况来看，由于我国还处在城镇化发展的过程中，房地产整体价格仍波动较为明显，见图 2.1.因此，在以房养老模式的运营过程中，老年人很容易因为考虑到房地产价格的因素而不愿意放弃房屋今后的增值收益。另外，在我国有土地使用权出让和转让暂行条例中明确规定，居住房屋的使用权为七十年，而房屋现行价格的制定与房屋的剩余使用年限相关，如果申请人的房屋快要接近七十年，那么房屋剩余的残值就相对较小，即使老年人愿意将房屋用作以房养老，金融机构以及其他参与机构的积极性也并不高，导致以房养老双方的考虑点不同，整体运营陷入到困境之中。
（2）法律法规和政策环境以房养老模式的推行和合理化运营需要多个部门和单位的共同配合。我国以房养老模式的起步较晚，因此发展的时间相对有限。各类相关的细则、运行规定等的建设并不健全。如在金融机构参与的过程中，银监会以及相关部门仅仅提出了整体的发展方向，即重点扶持、积极参与等，但是在具体参与过程中究竟应当如何做好、做实，都没有做出明确的、细化的规定，使得很多金融机构在参与的过程中无章可循、无据可依.再如在保险公司参与以房养老模式运营的过程中，虽然保监会提出了保险公司应当将以房养老模式的探索作为接下来一段时期的重点工作，并在此号召之下，多家保险公司已经参与其中，但是由于缺乏相关的具体规定和守则，使得参与的过程中整体表现参差不齐，有些保险公司已经将方案递交审核，而有些方案则表现的并不积极，甚至都还没有针对此工作进行探索和研究。除此之外，从我国法律环境现状来看，由于以房养老是一种较为新型的模式，因此法律的研究时间较为有限，现有的法律并没有明确规定一旦此种模式出现了纠纷和侵害权益等问题应当如何保障，这也是困扰老年人参与以房养老模式的原因之一，很多老年人认为，法律上都没有明确规定，一旦自己的权益受到侵犯，应当如何来维护、保障自己的权益呢。因此，法律法规以及政策环境的不够健全和完善，使得我国以房养老模式陷入到了困境之中。
