3 我国住房反向抵押养老保险的宏观环境分析
3.1 政治法律环境直接影响该险种发展前景
住房反向抵押养老保险的政治法律环境，是指那些制约和影响该险种发展的政治要素和法律系统，只有在一个长期稳定、利好的政治法律环境中，该险种才能有长足的发展。具体来说，该险种的政策法律环境包括政府对该险种的基本方针、具体的养老保障政策、税收政策，以及与运行该险种相关的法律法规等几个因素。总体而言，政府目前号召保险公司开展住房反向抵押养老保险，特意提出了试点的政策方针，可见对该险种是很支持的，但是，具体细节上并没有落实，也没有相关税收优惠。我国目前养老保障格局倒是为发展此险种提供了良好的发展空间。另一方面，我国相关法律仍然存在不明确的规定，无法保证供需双方的权益，给发展该险种造成了障碍。
3.1.1 该险种相关配套政策并未完善
国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》中着重提出了开展住房反向抵押养老保险的试点，这一观点的提出标志着我国政府对此项业务十分重视，希望能通过此项保险的开展解决我国目前老龄化的养老困境。然而，这一意见的提出仅仅是蜻蜓点水。在业务开展背后的一系列相关配套政策并不完善。
因此，保监会虽然响应国务院政策，召开几大保险公司会议讨论开展住房反向抵押养老保险的细则，保险公司一方却仍持观望态度。最重要的原因就是，国家未能就开展此项业务所涉及的税费减免、风险保证等方面给出具体支持方案。在美国开展此业务时，也是由联邦住房管理局(FHA)为该产品提供风险保证。这些具体政策的实施保障了供需双方都能更好地参与到此项业务中来。否则保险公司不会轻易蹚这趟浑水。所以，国务院虽出台政策明确开展此项业务的决心，但细节上并未完善，这在很大程度上限制了保险公司的参与，而没有保险公司的兴趣，那么供给机构的缺失将严重阻碍住房反向抵押养老保险的开展。
3.1.2 我国养老保障三支柱体制为该险种提供了发展空间
目前，我国养老保障体系由三支柱组成，分别是社会保险、企业年金和团体养老险、自愿性个人养老保险。与发达国家第二、第三支柱为主体的情况不同，我国的情况却是一支柱独大，第二、第三支柱发展仍然很落后，也就是常说的“一条腿走路”。
的确，在我国，长期重点发展的是“保基本、广覆盖”的社会养老体制，这十多年来也颇有成效，社会养老保障覆盖率逐年提高。截至 2011 年底，第一支柱社保部分结余基金为 32119 亿元，约占我国养老金储备的 90%；第二支柱企业年金 3570 亿元，约占 10%；第三支柱在我国有组织的筹集储备还没有。而在大部分发达国家，第二、三支柱才是国民养老金的核心部分。经济合作组织 34 国中二、三支柱之和平均约占养老金储备的 80%。
所以，我国目前的养老保障是政府做的太多，而企业与个人做的太少。在我国一支柱发展良好的情况下，我国应将重点放在“可持续、多层次”的养老保障上来。由于社会养老保险保障程度不高，已不能满足很多地区人们日益增长的养老需求。在政府已完成全国广覆盖的基本保障之后，角色应由国家向个人转换。
也就是说，为减少对于基础养老的过重依赖，发挥养老体系的整体功能，我国养老保险制度亟须通过制度创新和市场运作来发展和壮大另外两根支柱。在这样的情况下，住房反向抵押养老保险恰恰发挥了制度创新、开放市场、提升个人角色的作用，能够很好地补充壮大第三支柱的发展。因此，我国目前养老保障的三支柱体制，为住房反向抵押养老保险业务开展提供了很好地发挥空间，此业务能够很好地把握我国在个人补充商业养老保障上的空缺，满足百姓更高层次的养老需求。
3.1.3 相关土地物权政策不明确，借贷双方存在风险
第一，物权法律政策
开展住房反向抵押养老保险很重要的一点就是关于住房物权的界定。与西方国家土地私有化不同，我国 2007 年新颁布的《物权法》第四十七条明确规定：城市的土地，属于国家所有。也就是说，我国城市土地所有制度为公有制，个人和单位只拥有土地使用权。而目前我国住宅用地使用权年限最长为 70 年，根据我国《物权法》第149 条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。也就是无需权利人申请，相关权利就可以根据已有机制顺延。此规定对房屋所有权的保护极大提高，为反向抵押贷款保险的实施奠定了基础。
但是，按照我国法律规定，土地使用期满续期时，土地使用者需要向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，也就是土地出让金。也就是说保险公司获得的房屋所有权，仍然是不确定的所有权。因为保险公司接受老年人抵押的房产时，其使用权可能只剩 10 年 20 年，甚至更少，面临续期时缴纳土地出让金的规定。但是我国《物权法》、《中华人民共和国土地管理法》以及《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律没有进一步规定续期时，土地出让金的数额确定方式和收取方式。因此，这样的情况将会使保险公司和想要投保的老年人都处于一种不确定的风险之中，因为双方不能确定该房屋产权转让及续期时的具体成本。法律界定的不明朗会是开展住房反向抵押的一大难题。
第二，抵押权实现
住房反向抵押养老保险中很重要的原理就是老年人把自己的房产抵押给保险公司获得养老保险金，然而这其中抵押权的实现在我国经常面临困境。因为我国对于住宅抵押权强制实行非常谨慎，在实际运行中出于对社会稳定等因素的考虑，会遇到很多困难，比如原房主及其家人亲戚不按规定履约等情况屡见不鲜，致使大量抵押权无法实现。比如，在我国普通住房抵押贷款的运行过程中，银行按规定行使抵押权时常会遇到很大困难，无法强制实行，导致很多坏账损失。这种现象对我国开展住房反向抵押养老保险有很大的不利影响。由于房产是被投保人抵押给保险公司以获得养老金所用，因此该房产的所有权及使用权必须有效转移给保险公司，作为收入来源。但我国目前的立法及执法状况，很难对保险公司实现抵押权给予严格保护，也就是把保险公司置于巨大的抵押权实现风险之中，最终结果很可能就是开展住房反向抵押养老保险的供给方不愿参与到市场中来。
除此之外，关于被抵押房产遇拆迁变动时，作为所有权方的保险公司能否拿到合理的拆迁补偿问题也不明确。众所周知，我国目前城市化进程加快，许多地区面临改造及扩张，形成了许多由拆迁引起的争议。试想一下，如果保险公司购买的投保人抵押的房产遇到因城市规划而进行拆迁的情况时，如何确定拆迁补偿会是一个重要问题。因为该房产是作为保费抵押给保险公司的，如果因拆迁问题，保险公司得不到应有的拆迁款，会对保险公司的收入造成巨大影响。然而，我国在这方面的政策却很模糊，关于拆迁费的确定标准、能否弥补损失，或者弥补不足时的损失应当由谁来承担这些问题，都没有明确规定。所以，这些问题能否顺利得到解决，直接关系到保险公司参与该项业务的积极性。
所以，总体来说，我国在住房物权、抵押的相关政策上并不完善，这给我国开展住房反向抵押养老保险造成了很大障碍，尤其是对于供给方，面临着物权、抵押权难以有效实现的问题，积极性会大为降低。
3.2 经济环境尚不完善
从经济环境上看，我国目前还属于发展中国家，相较发达国家来说，人均经济实力较弱，发展不平衡。根据我国 2012 年经济统计数据图 3.1①来看，全国各地区人均GDP 差异很大，最高的地区高达 93173 元/人，而最低的地区只有 19710 元/人，这与发达国家相觑甚远。同时，可以看出居民消费占人均 GDP 比例很高。所以，虽然我国总体经济实力这些年来有很大提升，但是具体来看各地区的情况却不尽如人意。
我国区域经济发展不平衡，东南沿海地区的经济发展速度远远高于西北内陆地区。在经济发展较好的北京、上海等地推行住房反抵押等“以房养老”试点尚不成功，我们就更不用说经济条件落后的其他地区了。所以在住房反向抵押养老保险推行的初级阶段，需要先从经济环境相对良好的北京、上海等城市进行试点。
同时，我国处于社会主义市场经济成长期，市场经济体制有待完善。所以，我国在长时间内面临着市场发育不成熟、信用体系不健全的状况，这些方面在一定程度上制约着我国住房反抵押贷款保险的发展。
3.3 社会文化环境制约消费者对于该险种偏好
社会和文化环境因素的范围很广，包含人口因素、消费心理、文化传统、价值观等多方面内容。对于住房反向抵押养老保险而言，分析其社会因素尤为重要。因为其消费主体是日益庞大的老龄人口，而影响其消费偏好的是长久以来形成的价值观。
3.3.1 人口环境利好
首先，我国老年人口基数大，并快速增长，从需求总量上为开展住房反向抵押养老保险奠定了基础。根据《中国老龄事业发展报告(2013)》数据，2012 年我国老年人口数量达到 1.94亿，老龄化水平达到 14.3%，预计 2013 年老年人口数量突破 2 亿大关，达到 2.02 亿，老龄化水平达到 14.8%。我国不仅老龄人口基数大，老年人口内部变动也进一步加剧人口老龄化的严峻性。一是高龄老年人口继续增长，从2012年的0.22亿人上升到2013年的 0.23 亿人，年均增长 100 万人的态势将持续到 2025 年。二是失能老年人口继续增加，从 2012 年的 3600 万人增长到 2013 年的 3750 万人。三是慢性病老年人持续增多，2012 年为 0.97 亿人，2013 年突破 1 亿人大关。四是空巢老年人口规模继续上升，2012 年为 0.99 亿人，2013 年突破 1 亿人大关。五是无子女老年人和失独老年人开始增多，由于计划生育一代陆续开始进入老年期，加上子女风险事件的发生等因素，无子女老年人越来越多。2012 年中国至少有 100 万个失独家庭，且每年以约 7.6 万个的数量持续增加。
其次，从家庭结构上来看，老年抚养比不断攀升，家庭养老已不堪重负。根据我国第六次人口普查的结果，我国老年抚养比已达到 19%。这样的家庭结构和抚养比使越来越多的四二一家庭面临着十分巨大的老年人养老压力。单独依靠家庭养老已经不太可能。
所以，综合以上两点不难看出，我国人口环境是利好住房反向抵押养老保险发展的。我国本身人口基数就大，加上目前严重的快速老龄化趋势，使得我国“未富先老”和“未备先老”的特征日益凸显，老年人养老面临诸多问题和困难。老龄人口作为住房反向抵押养老保险消费主体，从基数上十分可观。具体来说，可以从失独老年人方面着重开展这一业务。因为失独老年人无子女照料，也无遗产分割问题，是十分合适采用住房反向抵押贷款养老模式的。
3.3.2 文化环境影响了老年人及其子女养老方式的选择
住房反向抵押养老保险的购买方是有独立住房的老年人，而老年人选择何种方式养老则需要考虑子女等多方面的意见。一直以来，我国存在着家庭养老的传统，养儿防老的观念根深蒂固。无论是子女还是老年人一方，对于住房抵押换取养老金的方式接受能力有限。
在老年人角度来看，老年人习惯让儿女给自己养老，去世后把房产留给子女，这样的情况在我国十分普遍。至今，许多老年人都对选择养老院等养老机构养老嗤之以鼻，认为是没有子女的人才会去住，正常情况下都会居家养老。与西方国家不同的是，通过房产这种不动产资产套现来享受人生的观念在我国老年人群中十分少见。更多的老年人希望能够为子女留下一份房产，这是我国长期以来的文化环境造成的。因此，让老人把房产抵押换取养老金会是对其思想的很大冲击。
而子女一方，对遗产的确存在预期心理，很有可能不支持老人进行住房抵押。但同时，重小轻老的情况时有发生，并不一定能够对老年人进行全方面照料。由于长期实行计划生育政策，我国已出现大量的“四二一”家庭，即一对中年夫妇要养四个老人和一个小孩，抚养压力大大加重。同时，随着家庭规模变小，以及独生子女的出现，家庭关注的重心已经逐渐转向了孩子，整个家庭的财力、精力和情感都投向了第三代。
而这种对孩子的过度关注往往导致了人们忽视对老年人的照料，从而产生了所谓的“代际倾斜”现象。目前，我国社会发生了巨大的变化，随着计划生育政策的进一步落实和市场经济的逐步完善，家庭规模核心化，赡养老人的能力降低，甚至出现了许多“空巢”家庭。由此可见，子女其实并不能对老人进行很好地照料。但同时，子女一方却认为只要对老人尽赡养义务，就享有对老人财产的潜在支配权，所以有些子女可能会因为对遗产的继承预期，而反对住房反向抵押养老保险业务。
所以，老人一方希望能把房产作为遗产留给子女，子女也对房产有预期，所以双方对住房反向抵押养老保险的接受力有限。但同时，恰恰由于四二一家庭结构转变，子女很难对父母进行全方位照料，住房抵押换取养老金方式其实是十分合适的。这需要我国文化环境逐步改变。
3.4 技术环境有待提高
住房反向抵押养老保险业务涉及的技术环境包括两方面，一方面是保险公司售前在产品设计和精算定价上的技术能力，二是保险公司销售渠道优化的能力。
由于住房反向抵押养老保险属于非常复杂的寿险业务，不仅涉及普通终身寿险包含的长寿风险、利率风险，还涉及房价波动的风险因素。这些都为保险产品的定价精算创造了困难。由于保险公司并没有房地产市场的经验数据，而且我国房地产市场一再受到宏观调控，房价走势非常不明朗，这需要保险公司在产品定价时充分发挥精算、证券化等一系列手段，充分发挥我国人才优势。
其次，保险公司还需要针对不同情况的消费者设计不同的保险产品，根据消费者的年龄和住房价值进行灵活变化，并且应开展一些市场调查，更好分析用户需求，开发更加多样化的产品。
最后，我国保险公司销售渠道优化能力还有待提高。目前我国许多消费者对于保险行业的不认可很多是由于销售渠道混乱造成的。而住房反向抵押产品条款复杂，对于保险公司销售人员的技术能力提出了更高的要求，需要保险公司首先对营销人员进行培训再更好地服务消费者。
3.5 小结
综合以上四点，我们不难发现，我国目前的宏观环境使得住房反向抵押养老保险的开展存在一些困境。在政治法律环境方面，我国在物权相关法律上规定不明确，影响了借贷双方利益的实现；经济环境上由于我国人均经济水平不高，限制了该险种的需求量；在社会文化环境上，我国传统的家庭养老观念，会让很多老人不愿抵押自己的房产；在技术环境上，由于我国没有过该险种的运营经验，在产品设计和精算上还需要提升。因此在这些方面需要着重改善。同时，我们也要充分利用对于住房抵押贷款保险有益处的外部环境，包括国家良好的政策支持，以及我国老龄化的特点，为开展此业务打下基础。
