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【题目】物业服务合同纠纷中业主抗辩权应用研究
【绪论 1.1】物业服务合同的基本理论
【1.2】物业纠纷中业主抗辩权的基本理论
【2.1】物业服务中业主抗辩权的不当行使
【2.2】合同纠纷中业主抗辩权的正当行使
【第三章】业主行使抗辩权之制度分析
【第四章】物业合同中业主行使抗辩权之制度完善
【结语/参考文献】业主抗辩权正确行使研究结语与参考文献
第 3 章 物业服务合同纠纷中业主行使抗辩权之制度分析
根据 T 市某法院的数据统计可以看出，物业服务合同纠纷案件的总数呈逐年上涨趋势。诉讼实践中，物业服务合同纠纷类案件呈现出法律关系较为清楚、事实较为简单、当事人双方争议不大的特点，并且该类案件进入一审诉讼程序后调解率和撤诉率较高，多数业主和物业服务企业会选择庭外和解或者法庭调解的方式结案。诉讼程序中的案情简单与实践中的物业服务双方矛盾升级、案件数量逐年上涨的现象形成鲜明的对比，这也反映出我国在物业管理制度构建上仍有着缺陷和不足。笔者在下文对我国现行的有关业主行使抗辩权的立法和司法制度进行分析，以期寻求解决物业服务合同纠纷之有效途径。
3.1 业主行使抗辩权之立法制度缺陷
3.1.1 前期物业服务企业选聘制度。
的立法漏洞在前期物业服务企业选聘过程中，业主没有参与具体的选聘过程，也并未参与最终合同的订立。《物业服务纠纷司法解释》第二条明确限制了依"非物业服务合同当事人"所主张的抗辩，所以业主应依据合同约定行使权利、履行义务。为保证合同订立的公平，保障业主在合同中合法权益，我国《物业管理条例》第二十四条对物业管理和房地产开发之分离原则以及公开招投标之选聘方式作出了提倡性的规定。此规定虽然在一定程度上避免了恶意串通选聘现象的发生，但是，由于对于选聘原则的规定为"提倡",因而在实践中缺乏强制性，在选聘物过程中形同虚设。大多数建设单位选聘时会优先聘用本单位下属的或者与本单位有利益关系的物业服务企业，选聘过程存在不公平现象，业主的合法利益存在较大的风险。
《物业管理条例》中规定了前期物业服务合同的到期情形，也明确了业主对物业服务企业进行重新选聘的具体流程。但是由于小区业主的组织性较为松散，业主重新选聘在实际操作中困难重重。因而，最初的物业服务企业即与小区业主建立起长期的服务与被服务的关系，业主在这一关系中处于较为被动和不利之地位。
一方面小区建设之初的物业服务企业选聘存在不公平现象，不利于业主权益的保护；另一方面业主又难以通过行使重新选聘的权利来保护自己的合法权益。这一矛盾致使业主拒交物业费、不当行使抗辩权，影响正常的物业秩序。正如案例一，被告当事人认为原告不具有相关资质，但又无法行使重新选聘的权利，故以非物业服务合同当事人为由抗辩，拒绝向原告履行交纳物业费的义务。若要从根本上限制以并非物业服务合同当事人为由所行使的抗辩权，笔者认为应该完善前期物业服务企业的选聘制度，增强物业服务双方之间的信任。
3.1.2 物业服务企业的安全保障义务范围不明确。
《物业管理条例》第三十六条、第四十六条、第四十七条中明确规定了物业服务企业之安保义务，物业服务合同中也会约定相应的安保义务。但是，由于法律和合同对安保义务的规定和约定并不明确，导致在司法实践中物业服务企业的责任范围不明确，业主以物业服务企业未尽安保义务为由不当行使抗辩权的案件层出不穷，法院在审理此类案件中的相关标准也不具有统一性，法官自由裁量权比较大。
对于物业服务企业的安保义务，我国在立法上主要存在的缺陷如下：一是安保义务的对象范围不明确。安保义务的对象应该是仅包括小区的业主还是除业主外还包括进入小区的不特定对象，法律对此并无明文规定，这就有可能造成物业服务企业推卸本应由其承担的安保责任。二是安保义务的内容不明确。《物业管理条例》中明确了物业服务企业负有制止义务、协助义务等，《人身损害赔偿司法解释》中规定了"合理限度内之安保义务".但在这些标准的具体认定上物业服务企业和业主之间存在分歧，学术界也存在着较大的争议，法院的判决标准也不尽相同，这些原因导致了实践中以物业服务企业违反安保义务为由不当行使抗辩权的案件数见不鲜、激化了物业服务双方之间的矛盾。
我国物业制度相关立法所规定的安保义务的内容和对象范围均较为笼统，这一制度缺陷致使物业服务企业设法逃避安保义务、业主以违反安保义务为由不当行使抗辩权，这些现象不仅不利于业主合法权益的保护、物业服务企业的正常经营，而且还会影响小区的生活秩序和小区整体的和谐稳定。因而，完善物业服务企业安保义务的相关立法制度、统一责任标准十分必要而且迫切。
3.1.3 业主范围规定不明确。
《物业管理条例》第六条、《物权法》第六章以及《建筑物区分所有权司法解释》第一条规定了业主的法定范围，这一范围包含了实际占有房屋的所有权人；《建筑物区分所有权司法解释》第十六条又肯定了物业使用人在物业服务纠纷中之"准业主"地位。
对于签订商品房买卖合同但是未实际占有专有部分且未办理所有权登记手续的人、除房屋所有权人之外的专有部分所有权人的法律地位并没有详细、准确的立法依据。
在学术界对除房屋所有权人之外的专有部分所有权人的法律地位形成通说，认为该专有部分所有权人可以认定为小区业主，但是其权利受到一定的限制；对于签订商品房买卖合同但是未实际占有专有部分且未办理所有权登记手续的人是否为小区业主，学术界尚存争议，不过笔者在第一部分已作论述，认为该部分人不能被认定为小区业主。
由于法律本身的局限性和滞后性，《物业管理条例》或者其他相关立法在立法之初对于"业主"的界定范围过于狭窄，无法满足实践的发展需求，导致物业服务企业不当行使物业费、取暖费请求权，业主行使抗辩权时却于法无据，法院判决标准也较为混乱。
因而，在立法上重新界定业主的范围，有利于保护小区业主抗辩权的行使，同时也对物业服务企业的物业费请求权加以限制，避免加重小区业主的责任，保护业主的合法权益。
3.1.4 物业服务企业的服务标准不明确。
物业服务合同中一般约定服务质量、具体事项等内容，但是，由于物业服务在时间上具有持续性，无法具体计算其具体数量，所以关于服务标准的约定只能为比较概括和笼统的；《物业管理条例》以及其他相关立法中对于服务标准也缺乏明确之立法依据。
在物业服务合同的具体履行过程中，如果业主认为物业服务未能达到约定标准，那么其可行使抗辩权来保护自己的合同权利。但往往此时业主又陷入另一困境，即很难找到有关物业服务标准的明确法律依据，也无法证明物业服务没有达到标准，更无法实现自己的合同权利；物业服务企业因为业主不当行使抗辩权而致使物业费收费困难，迫不得已以降低服务质量来维持企业经营，进而形成恶性循环，导致物业服务企业与业主的关系持续恶化，双方的矛盾不断升级，影响小区和谐和秩序稳定。
3.2 业主行使抗辩权之诉讼制度缺陷
3.2.1 业主与物业服务企业的举证责任分配不合理。
在物业服务合同纠纷案件中，举证责任的划分一般以"谁主张谁举证"为原则。因而，业主所主张的"物业服务存在瑕疵"应该由其负担举证之责任。但是业主对于物业服务企业的物业服务存在瑕疵多为主观感受，缺乏具有证明力的直接证据，例如冬季业主的室内温度不达标，在物业服务企业进行室内温度测量时业主不会留存物业服务企业测量具体温度的证据，或者业主对于小区卫生状况不达标的情况不会每天拍照，记录不达标的具体天数等等。
物业服务合同纠纷案件中业主因举证能力不足而承担较高的败诉风险。在此类案件的审理过程中，业主的举证能力非常有限，很少有业主能够提供完整的证据链以证明物业服务存在瑕疵，大部分业主因为无法提供有效证据或者仅可提供少量的间接证据以致法院对于抗辩主张不予认可，最后不得已接受物业服务企业的调解方案，或拒不执行判决，妨碍执行工作。
物业服务企业对于其所提供服务的具体情况有较强的举证能力。物业服务企业对自身的物业服务工作都有规模化管理，例如物业服务企业对冬季室内温度不达标的住户会进行实际的温度测量和记录并由住户签字确认，并作为工作记录在公司的档案中予以留存。在案件审理过程中，由于业主的抗辩主张由业主承担举证责任，物业服务企业不会主动向法院提交对自身不利的证据，业主向法院申请调查此类证据的难度也比较大。
由于物业服务合同纠纷案件的特殊性，举证责任的分配依据民事诉讼中的一般原则显然不利于业主正当行使抗辩权，致使业主在诉讼中处于被动地位，纵容了部分物业服务企业对物业服务工作懈怠，仅依赖诉讼程序追讨物业费，法院沦为物业服务企业之"讨债合伙人".
3.2.2 物业服务合同纠纷解决机制不合理，诉讼成本过高。
随着我国城市化进程的加快以及物业服务行业的飞速发展，享受物业服务的小区数量不断增长，随之而来物业服务纠纷也不断增加。法院受理的此类案件的数量呈现出逐年攀升的态势，这类案件所呈现的主要特征为：法律关系单一、案件事实较为明了、当事人双方分歧不大。
对于物业服务合同纠纷案件，法院在受案数量不断增加的同时，基于该类案件的明显特征，对该类案件的审理也趋于模式化，在审理的过程中重调解、轻判决，法官更倾向于用调解的方式来化解案件双方当事人乃至整个小区的纠纷和矛盾，减轻法院的审案、判案负担。
物业服务合同纠纷案件的特征以及法院审理此类案件时的工作方式反映了当前我国对于此类案件的司法救济途径存在一定的不合理之处。以 B 市某法院为例，在实行诉前调解时，对物业服务合同纠纷案件中事实明了、双方分歧不大的案件经诉前调解后直接结案，对分歧较大的案件进入一审程序依法审理，诉前调解环节确实提高了纠纷解决的效率；在取消诉前调解环节之后，物业服务合同纠纷案件立案之后直接进入一审诉讼程序，虽然物业服务合同纠纷案件的一审多以调解和撤诉方式结案，但是法院承办物业服务合同纠纷案件的压力加大，大大降低了物业服务合同纠纷的解决效率，当事人的诉讼成本相较于之前也有所增加。
因而，物业服务合同纠纷解决机制应该根据此类案件的特征加以调整，简化法律关系单一、事实明了、分歧不大的物业服务合同纠纷案件的办案程序，以保证公正和公平为前提，提高纠纷解决的效率、节约诉讼成本。
