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【题目】物业服务合同纠纷中业主抗辩权应用研究
【绪论 1.1】物业服务合同的基本理论
【1.2】物业纠纷中业主抗辩权的基本理论
【2.1】物业服务中业主抗辩权的不当行使
【2.2】合同纠纷中业主抗辩权的正当行使
【第三章】业主行使抗辩权之制度分析
【第四章】物业合同中业主行使抗辩权之制度完善
【结语/参考文献】业主抗辩权正确行使研究结语与参考文献
2.2 物业服务合同纠纷中业主抗辩权的正当行使
2.2.1 业主以建设单位未交付房屋为由抗辩。
案例四：B 市某房地产开发有限公司开发建设了某小区，并且和 B 物业公司签订了物业管理合同，合同约定由 B 物业公司负责其开发建设的小区的物业管理工作。杭某某购买了该小区的一套商品房。此后，由于业主杭某某未按期缴纳二零零五年到二零零六年共计一年的取暖费，并且 B 物业公司多次向杭某某下发书面的缴费通知书，杭某某仍拒绝履行自己的缴费义务。
经双方协商未果后 B 物业公司将杭某某诉至法院，要求杭某某履行双方的合同义务，补交拖欠的取暖费和违约金。在法院的审理过程中，杭某某称其拒绝交费主要是由于自己根本就没在那住，也没有看到交费通知；因自己还没有交清购房款，所以开发商一直没有给房屋钥匙。B 物业公司认为杭某某所称的没有在小区内居住、没看到交费通知与物业管理无关，其已经按照合同约定履行了自己的义务，所以杭某某应该按约缴纳相关费用。
经过审理，法院认为被告在原告提供供暖服务的某小区购买了住房，接受了原告的服务，虽未拿到房屋钥匙，但被告并未向原告申请拆除其房屋的供暖设施，所以应依约缴纳取暖费。因而，法院支持了物业公司的诉求，杭某某败诉。
业主资格的取得以买受人对建筑物专有部分的合法占有为依据。对建筑物专有部分的占有是指占有人对专有部分事实上的控制和支配，专有部分处于占有人的管理和影响之下，占有人能够对该部分加以一定的利用。业主基于商品房买卖合同，对专有部分进行事实上的支配和控制，即是对该部分的合法占有。
在无特别约定时，买受人对于专有部分的占有通过建设单位的交付行为得以实现。
学术界的通说认为建设单位交付房屋应遵照房屋交易习惯，即以建设单位向买受人交付房屋钥匙或者买受人在建设单位出具的交房通知书上签字为标准。
在本案中，由原告与 B 市某房地产开发有限公司所签的物业管理委托合同，其性质为前期物业服务合同，业主在与该房地产企业签订的商品房买卖合同包括物业管理委托合同的内容。并且，业主在入住小区后，没有再次组织选聘物业服务企业事宜。因而物业管理委托合同对小区的业主具有法律效力。
被告在案件审理中辩称由于被告未向开发商交清房款，开发商一直未交付房屋钥匙。B 市法院的在判决中认为被告虽没有取得房屋钥匙，但是已经具有了业主的资格。
笔者认为，B 市法院关于被告业主资格的界定有待进一步讨论。
如果被告已经办理了房屋产权登记手续，开发商虽未交付房屋钥匙，根据我国《物权法》的相关规定，被告也已经取得了专有部分的所有权，那么被告的业主资格毋庸置疑。被告应当依照物业管理委托合同的内容行使业主权利、履行业主义务。
如果被告并未办理房屋产权登记手续，根据我国《建筑物区分所有权解释》第一条第二款的规定，被告业主资格的确定以开发商是否交付房屋、被告是否合法占有专有部分为依据。遵照我国司法实践中的交易习惯，开发商交付房屋钥匙或者买受人在交房通知书上签字确认后才完成交付行为。而本案中开发商并未交付钥匙，被告在 2005-2006年度并未合法占有房屋，无法对专有部分进行事实上的控制和支配，所以不能被认定为小区的业主。故原告主张请求权所依据的物业管理委托合同对被告不具有约束力，被告无需履行交纳取暖费的义务。
总之，法院在审理此类案件时，应该查明被告房屋买受人的房屋产权登记手续，以确定被告是否具有业主资格，确保房屋买受人的抗辩权正当行使。物业服务企业在主张物业费请求权时，对于请求权的对象也应该予以明确，避免盲目起诉，加重法院诉累。
2.2.2 业主以物业服务企业违反维修义务为由抗辩。
案例五：B 市市民何某某在该市某小区购买了一套商品房，该商品房所在小区的物业管理工作由 B 市某物业服务公司负责，双方依据相关法律规定、经协商一致后共同签订了物业服务合同。之后，由于业主何某某未能按期缴纳二零零五年至二零一一年共计六年物业服务费，并且 B 物业公司多次向李某某下发书面的缴费通知书，何某某仍拒绝履行自己的缴费义务。
经双方协商未果后 B 物业公司将何某某诉至法院，要求何某某履行双方的合同义务，补交拖欠的物业费和违约金。在法院的审理过程中，何某某称其拒绝交费主要是由于其家住顶楼，小区楼顶多年来一直有漏水问题，多次找过物业公司要求对漏水房顶进行维修，但是物业公司一直没能解决漏水问题，其没有尽到自己的管理义务。B 物业公司认为何某某所称的维修楼顶不属于自己的责任，应该由开发商维修，所以何某某应该按约缴纳相关费用。
经过审理，法院认为物业公司应当对屋顶等小区内的共有部分进行及时的维修，以保证业主的合法权益。由于物业公司没有及时对何某某的楼顶漏水问题进行处理，影响了何某某的生活，违反双方合同的约定；何某某根据合同的约定拒绝承担缴费义务，属于正当行使自己的权利，符合法律规定。因而，法院驳回了物业公司的诉求，何某某胜诉。
《物业管理条例》第二条规定了物业服务企业对于小区内的房屋、配套的物业设施和小区内场地的养护和维修义务。维修义务主要来源于合同约定，所以维修义务的范围确定首先是依据合同约定，例如，在本案中物业管理公约中约定的维修范围包括房屋本体公用设施，不包括室内部分的维修；在维修范围约定不明情况下，依据《建筑物区分所有权司法解释》第二条、第三条对建筑物的共有部分和专有部分的划分，建筑物共有部分的维修责任由物业服务企业承担，业主承担专有部分的维修责任。《物业服务纠纷司法解释》第三条规定物业服务企业违反维修、养护义务时应负相应的违约责任。
在本案中，被告系顶层住户，被告屋顶漏水，依据被告与原告之间的物业管理公约的约定，由原告承担楼顶的维修和养护义务。而被告的屋顶漏水问题长期未能解决，原告的行为违反了物业管理公约中的维修和养护义务，被告依据合同的约定行使抗辩权、拒绝给付物业费，应该得到法院认可。
在司法实践中，由于对维修义务认识不明确，导致业主形成了"只要小区物业出现问题就找物业服务企业"的惯性思维，甚至出现滥用抗辩权的现象。因而明确维修、养护义务的范围对于业主正确行使抗辩权十分必要。
对于维护义务的承担主体，应具体情况具体分析：第一，如果小区物业在国家规定的保修期和保修范围内，根据《物业管理条例》第三十一条的规定，由建设单位负物业的保修义务；第二，在国家规定的保修期限届满之后，对于小区的专有部分，由专有部分所有人承担维修和养护义务，物业服务企业也可以对业主提供有偿的维修服务；对于小区的共有部分、公共设施设备，由物业服务企业承担维修和养护义务，物业服务企业履行义务时，可使用小区的住宅专项维修基金。
在诉讼中，对于业主以物业服务企业违反维修义务为由行使抗辩权的，法院应该依据双方的合同和相关法律法规的规定，明确维修义务的责任人，在保护业主合法权益的同时限制业主滥用抗辩权，以免影响正常的物业管理活动，激化小区矛盾。
2.2.3 业主以物业服务企业提供的物业服务存在瑕疵为由抗辩。
案例六：B 市市民索某某在该市某小区购买了一套商品房，该商品房所在小区的物业管理工作由 B 市某物业服务公司负责，双方依据相关法律规定、经协商一致后共同签订了物业服务合同。之后，由于业主索某某未能按期缴纳二零零八年至二零一三年共计五年取暖费和二零一一年的物业费，并且 B 物业公司多次向索某某下发书面的缴费通知书，索某某仍拒绝履行自己的缴费义务。
经双方协商未果后 B 物业公司将索某某诉至法院，要求索某某履行双方的合同义务，补交拖欠的取暖费、物业费和违约金。在法院的审理过程中，索某某称他和物业公司就所欠暖气费和物业费进行过调解，但就具体金额未达成一致意见。2008 年之前他就交了取暖费和物业费，物业费没交是因为自家楼下有回民饭馆，楼下地面都是油，物业公司没有处理好卫生状况。物业公司提供的供暖温度未达 15 度，他反应过多次未得到解决，所以未交暖气费。B 物业公司认为索某某所称的情况没有证据证明，所以不属实，物业公司已经尽到了合同约定的义务。
经过审理，法院认为根据双方的合同约定，提供供暖和卫生保洁服务都是原告的义务，被告辩称有一间房屋温度没有达到标准，但并没有提供相应证据，且原告对此情况不予认可；被告称物业公司没有处理好卫生状况，也没有提供证据证明。被告对自己抗辩主张均无法出具相应的证据，因而，法院支持物业公司的诉求，索某某败诉。
物业服务合同中包括物业服务的服务质量、具体服务事项的相关约定。因为物业服务在时间上具有一定的持续性，并且也无法计算其具体的数量，所以，对物业服务的内容、质量等的衡量没有明确的参考依据，进而导致司法实践中因物业服务存在瑕疵而不断地发生纠纷。针对此类案件，需要从以下两方面进行分析：
第一，物业服务的具体标准。
一般而言，物业服务的具体内容和标准在物业服务合同签订时都会作出约定，合同双方可依据约定的标准衡量。
对于物业服务合同中约定较为概括、笼统的事项，我国相关法律、法规、政策性文件作出了补充性的一般标准，业主和物业服务企业可以参考相关的具体规定。例如，在本案中关于物业服务企业提供供暖服务是否达标的问题，如果双方没有明确约定的供暖服务标准的，可参照该地《B 市供热管理办法》的具体规定，依据该办法中确定的供暖期用户室内最低温度、供热单位收费标准等一般性规定，对供暖服务加以衡量。
对于物业服务合同中约定较为概括、笼统的事项，在我国的相关法律、法规和政策性文件也没有作出补充性的规定时，应该以物业服务行业的行业标准或者是小区内大多数业主认同的标准为依据衡量。因为物业服务对于小区整体而言具有普适性的特征，不可能满足小区内每一位业主的具体标准，所以在处理纠纷时，应该以物业服务行业的行业标准或者是小区内大多数业主认同的标准为依据。例如，在本案中，被告辩称物业公司没有将自家楼下的油渍及时清理、卫生状况处理好，笔者认为原告物业公司是为整个小区提供卫生服务，与被告同住同一单元楼的居民并没有对原告的卫生服务提出异议，而且被告楼下的油渍也并不足以造成出行不便、影响正常的生活秩序或者致使人身、财产遭受损失的严重后果，故被告以卫生状况处理不到位为由拒交物业费属于不当行使抗辩权。
第二，物业服务存在瑕疵的举证问题。
在物业服务合同纠纷案件中，依据"谁主张谁举证"的原则，举证证明物业服务存在瑕疵的责任一般由业主承担。业主证明物业服务存在瑕疵的证据主要有：一是直接证明物业服务瑕疵的证据，包括照片、视频、录音等；二是间接证据，包括小区其他居民的证言、新闻媒体的相关报道、居委会出具的相关证明等等。
在司法实践中，业主能够提供完整的证据链以证实物业服务存在瑕疵的案件寥寥无几，大多数案件中的业主由于法律意识淡薄，或者取证困难等原因，在审理过程中由主动变为被动，最后败诉。例如，在本案中，被告提出原告物业服务企业供暖温度未达15 度，却没有提供任何证据加以佐证，最后法院判决中对于被告的抗辩理由未予支持；如果被告能够举证证明室内温度确实不达标，法院能够从证据中了解到原告物业服务企业的供暖服务存在瑕疵的事实，那么被告的抗辩理由将会得到法院的支持。
