第 3 章 WK 地产公司发展历程
3.1 我国房地产行业发展状况
3.1.1 我国房地产行业发展现状
伴随着我国房地产价格的持续增长，房地产行业的受关注程度不断提高。房地产业也得到了迅速的发展。幅度之大，范围之广，在我国房地产行业的发展历史上是罕见的。商品房住宅是百姓生活的必需品，发展前景是十分巨大的。
从房市的运行层面来看：
1.泡沫处于紧缩的状态，房地产的市场价格不仅无法有规律地低位运作，而且还面临很大的下调价格的阻力，部分城市的房地产价格陆续下调2007 年至今，我国实行了房地产行业紧缩政策，房地产行业的泡沫在逐渐减少，虽然在一线城市的房价一直居高不下，但是成交量却面临着威胁。从 2007年 10 月份开始，全国 60 余个大中城市的房价陆续往下调整。在这中间以深圳尤为突出，仅在 2007 年 12 月，其商品房价格就下跌了 12.6%,在此之后一直保持着下跌的趋势，截止到 2008 年 6 月我国新建的商品房的平均价格为每平米 11015元，与 2007 年初持平，即使和 2007 年 11 月高峰期的每平米 17430 元相比，还是下跌了 35%.据业内相关人士的分析，深圳的商品房价格还会保持着下跌的趋势。
根据我国相关部门的分析研究表明，房地产价格在连续多个月份出现异常的波动，WK、保利、恒大地产等房地产商为加快企业自身的资金周转也着手改变销售策略，通过降低价格、打折促销等手段提升销量。由于房价难以上升，商品房的交易量下跌，许多个人投资者为尽快回收资金，也出现大幅降低房价进行低抛。
2.成交量低迷，空置率居高不下
商品房价格下调的另外一个原因是，购房者观望情绪持续加重，进一步刺激了房屋成交量萎缩，地产商的存货上涨幅度巨大。据相关地产研究院的统计分析来看，去年上半年，上海市为仅有 82 万平方米/月的平均成交面积，与 2013 年的 173 万平方米/月相比，下降了 49%左右，但是与去年同期比较还是下降了 56%.
2013 年 1 月至 6 月，深圳的商品房交易总额依旧是一个下降的状态。根据某地产研究院公布的资料显示，截止到 2014 年 7 月深圳的新建房交易面积仅为27.4 万平米，同比下降了 44.8%.
根据广州市国土房管局发布的信息来看，去年 1 月至 6 月整个市区新房的交易总量 229.69 万平方米，跟去年相同时期相比下降幅度很大，约在 43%左右。而与 2013 年同期数据相比较来看降幅则高达 53%.3 月份仅有 22.13 万平方米，为交易量最低的一个月。
3.紧缩调控政策导致房地产开发商在资金流上面临了巨大的压力，其系统性风险远大于其他行业
如今，由于房地产市场的紧缩，如何处理资金回笼的问题影响着房地产开发商未来的决策。于此同时，我国银行业主要的贷款来源来之住房贷款，各大商业银行为了壮大自己的的业务，在贷款审批环节降低了门槛，导致房屋贷款规模迅速扩大。房贷业务的繁荣背后，危机和风险却无处不在。据有关统计显示，我国大约 75%的房地产开发资金以银行贷款作为主要的资金来源，而个人以银行贷款的方式购买房源的比例占总数的 91%以上，这就表明了银行承担了房地产业的大部分风险。导致我国的银行业面临巨大的信用风险，从侧面影响了我国经济的发展。
4.房地产行业市场化，实力较低的企业逐渐退出市场
一方面是，我国加强了对土地使用的监督和管理，经济能力相对弱小的企业很难取得土地使用权。另一方面，信贷政策调控，导致房地产企业资金来源受到阻碍，许多中小型房地产企业又没有能力以上市发行股票的形式来获得资本。房地产价格的降低和交易量的下降也使房地产企业的现金周转面临巨大的麻烦。由于经济市场化，银行利率不降反升，部分小企业没有能力偿还高额的银行贷款利息。相比大型房地产企业的实力和价格，中小房地产公司毫无竞争优势。
5.地产中介存活困难由于地产市场大环境的萧条，交易量呈直线下降趋势，同时来自行业内部竞争的加强和相关制度的制定，部分房产中介公司面临着存活困难的局面。许多房地产中介公司都经营困难，最终难逃倒闭的命运。
3.1.2 我国房地产行业的发展前景
从宏观经济的角度上看，中国的人均 GDP 早已突破 2000 美元的大关，房地产业在未来相当长的一段时间内处于快速发展时期。居民的的消费结构和消费能力都发生着改变，居民对汽车和住宅这类代表着个人资产和财富的需求正是这种消费结构发生改变的表现。目前我国的宏观经济形式良好，而房地产行业的投资起到了至关重要的作用，回顾以往国外的经济发展历程，房地产行业对国民经济所做的贡献是有目共睹也是必不可少的。
于此同时，中国正处于人口城市化快速发展阶段，城市人口的购买力再不断的提升，住房的刚性需求一段时间内还会保持增长。住房需求结构随着家庭规模的小型化、消费观念的改变、个性化追求而改变。
房地产行业生存的外部环境因国家的宏观调控政策而发生变化，紧缩的货币政策使企业在融资的过程中存在非常大的系统风险，在资金问题及金融风险的双重压力下，不同的筹资方式可能会应运而生，部分企业的筹资方式会向多元化的方向发展。因此，筹资实力的水平将在整个行业内展开激烈的竞争，不同的社会资源将会流向经营管理更好的的企业。
国家出台的有关保障性住房的政策严重影响了房地产行业的发展。我国房地产行业的发展趋势逐渐倾斜至保障性住房，而其政策也会成为我国多元化住房供给链中不可或缺的一部分，住房政策的规模性整改程序的主要途径是通过贷款和税收政策的调整逐步达到的，由于在较短的时间内市场的供给不足，就目前来看对整个行业的影响还很小。但是从长远角度上来看，结构性的调整无法避免的，房地产行业终将会告别暴利时代。
目前，我国的房地产行业正位于高速发展的时期，短期内新政策的出台，使市场不可避免的进行相应的调整。
3.2 WK 地产公司的发展历程
3.2.1 WK 地产公司概况
WK 地产股份有限公司（CHINA VANKE）成立于 1984 年 5 月，至今已有31 年。公司 1988 年进入房地产行业，1991 年在深圳证券交易所上市，是深交所的第二家上市公司，股票代码 A00002.WK 地产是目前我国最大的专业性住宅的开发企业之一。截止到 2014 年企业所完成的新建面积已达到 670.1 万平方米，已建成面积 632.4 万平方米，销售总额达到 734.2 亿元，实现营业收入 488.8 亿元，净利润 53.37 亿元。连续多年处于中国房地产龙头位置。
WK 的理念本着坚持自己的价值原则、抵制来自各方面利益的诱惑，通过自身专业的房地产从业经验从市场获取利益，这些理念都是 WK 能获得如此成就的基础。企业一直以透明规范的企业文化和专注稳健的成长方式，成为受到社会各方尊重的房地产企业。凭借自身完善的公司治理结构和规范细致的道德准则，WK 公司已经连续七年获得“中国最受尊敬企业”称号。
3.2.2 WK 地产公司的发展
WK 集团股份有限公司是以房地产为主要核心业务，是我国深圳证券交易所首批上市的企业之一。截止到 2014 年 12 月 31 日，企业的总资产达到 508.43 亿元，净资产 128.48 亿元。
WK 公司于 1988 年 12 月公开向社会发行 2800 万股股票，募集资金 2800 万元人民币，公司的资产规模和经营模式迅速扩展。次年的 1 月 29 日 WK 公司在深交所正式开始挂牌交易。1991 年 6 月，企业以配售和定向发行的方式发行新股 2836 万股，募集资金 1.27 亿元人民币，从此公司开始着手跨地域发展房地产项目。
1993 年 3 月，WK 公司在 B 股市场上公开发行了 4500 万股，于同年的 5 月28 日在香港证券交易所正式挂牌上市。募集资金 45126 万港币，大部分用于公司项目的开展，以房地产为核心业务的公司结构更加突出。
WK 企业于 1988 年开始进入房地产领域，1993 年将商品房开发作为主要的经济业务，截止到 2014 年底已先后进入 60 余个大中城市，目前 WK 公司的业务已经覆盖了全国大中城市，凭借着公司一直坚持的开拓进取的原则以及合理经营的模式，企业树立了良好的品牌形象，同时也收到了良好的回报。
