本文在房地产项目工程管理实践的基础上，阐述了工程项目管理策划的主要内容，并且对施工管理重点进行了深入探讨，以期对房地产开发商有所帮助。大家在相关论文写作时，可以参考这篇由学术堂整理，题目为“房地产项目管理策划与施工管理措施”的房地产管理论文。
原标题：房地产项目工程管理的思考
摘要：随着我们国家经济体制改革的不断深化，房地产业也经历了多重变革，房地产项目工程管理也得到了应用和发展，本文在房地产项目工程管理实践的基础上，阐述了工程项目管理策划的主要内容，并且对施工管理重点进行了深入探讨，以期对房地产开发商有所帮助。
关键词：房地产项目；工程管理；思考
随着社会经济的不断发展以及经济体制的不断变革，房地产开发的过程也越来越复杂，对房地产开发过程中的各个环节的管理也变的尤为重要，传统的房地产项目工程管理往往不重视对管理的策划，所以在很多大型的房地产项目管理中会出现很多问题，比如在工程建设和开发过程中职责分工不够明确、组织架构方面容易出现重叠、为工程进度和各方面制定的计划缺乏针对性、具体的工作内容和具体细节不够详细、各个部门和各个单位之间信息交流不够通畅、由于种种原因造成工程进度拖延等，为了解决这些问题需要对房地产项目工程管理进行思考，在房地产项目工程开始前通过策划文件的形式来对房地产项目工程管理进行策划管理，可以有效解决这些问题。
1 对房地产项目工程管理策划的分析
1.1 需要确定房地产项目的组织架构
房地产项目的组织架构通常都是根据自己的需要所设置的，尽管各个项目有所不同但基本的架构是大体相似的，一般都会涉及到单位的构成和职责关系的确立，从房地产项目建设过程来考虑，组织架构会有很多阶段，比如策划决策阶段、工程项目的前期、设计、招标、施工、竣工、验收、总结、评价等阶段。另外，根据上述的阶段划分需要设置相应的管理部门对工程项目进行管理，具体的项目管理组织结构如图 1所示。
1.2 对房地产项目管理的目标进行分解
对房地产项目进行有效管理需要对目标进行分解，这也是管理工作的重中之重：①需要控制工程项目的投资、质量、安全以及进度；②在实现这些目标的基础上对具体工作进行分解，分解成可以执行且易于执行的部分，通过一定的技术手段和管理措施将这些目标一一实现，进而实现工程项目的整体目标，表 1是某房地产工程项目的投资目标分析表，我们可以进行参考。
1.3 对房地产项目的合同进行分解
在房地产项目的管理中除了对目标进行分解外还需要对合同进行分解，因为一个工程项目是一个繁复且复杂的过程，而且这个活动是持续于工程管理全程的，在一般的大型房地产项目中，合同的种类比较多而且数量也比较大，对合同进行分解有利于更好的履行和监督实施，一旦出现合同变更的时候更利于解决。
1.4 对房地产项目管理工作的内容进行分解
房地产项目管理工作的内容主要包括六大方面：前期的准备工作和报建报批的管理；对整个工程项目设计的管理；工程项目招标和采购的管理；施工过程中的具体工作管理；工程完成后的验收和结算管理以及工程整个过程中的投资预算管理。只有对这些管理工作进行细致分解才有利于工作更好开展和完成。
1.5 实现进度计划的总控
在房地产项目的施工过程中最主要的矛盾是对进度的控制，工程项目管理中需要对工程项目进行策划，在宏观层面进行整体的把握，给其它项目的完成起到指向性的作用，目前来说总控计划的编制可以有多种方法来实现，最普遍的就是网络计划技术，这项技术不仅可以对工作中的关键点进行控制，还可以在发现偏差的时候及时整改，另外，值得注意的是，网络计划技术需要从工程的前期准备工作就实行，一直到工程竣工结算才能结束，更好的实现对进度的控制。
1.6 房地产项目沟通程序制度的建立
房地产项目在建过程中会涉及各个不同的管理层次以及各个不同的单位，这时良好的沟通尤为重要，良好的沟通包括对有效信息的搜集和贮存，以及与其它岗位和部门的有效沟通，当然，沟通的方式也是多种多样的，可以根据具体的需要来选择，具体的沟通手段可以通过信函、邮件、各种发文、例会、信息共享平台等来实现。
2 房地产项目工程管理的施工组织与管理具体措施
2.1 在房地产施工前充分做好准备工作
房地产项目中标后需要充分做好准备工作，首先，建设施工单位需要着手准备详尽的施工组织设计，从生产方面、安全方面、质量方面进行规划，拟定详细的具体实施细则，做好施工的组织设计工作。再者，需要采用现代化的管理方法，尽量在保证工程质量的前提下缩短工期，降低工程成本，获取更多的经济效益，为开发商争取更多的利益。另外，充分做好房地产施工的准备工作需要相关施工部门对工程设计有一个全方位的了解，确保各个环节有效运行。
2.2 组建专业队伍进行合理施工
施工现场的管理人员务必要做到少而精，因为这样的管理机构和作业队伍既可以提高认识转变观念，又可以减少计划外雇佣人工的支出，在增加收入的同时调动积极性，提高工作效率。另外，想要更好的管理工作人员需要对施工现场的各项情况了如指掌，甚至可以实现交叉作业，这样就不会出现工作上的断层，可以让工作衔接的更加紧密，避免浪费工人和各种机械设备的时间，在保证质量的同时，缩短工期降低成本。
2.3 充分利用现有机械设备，提高机械的利用率
在房地产工程项目中，机械设备的选择和搭配要合理，要充分考虑施工过程中的作业环境和路面状况，在不影响现有施工的基础上，尽量做到一机多用，避免机械的放置，总之，要充分利用现有机械设备，提高机械的利用率。另外，为了提高机械的利用率可以借助其它设备，比如反铲挖掘机可以用于多个项目的施工中，但是反铲挖掘机运行的距离不能过远，这时可以配备自卸汽车，来提高反铲挖掘机的利用效率。
2.4 合理选择适用的施工技术
在房地产项目工程管理中，需要选择合理的施工技术，因为合理恰当的施工技术有利于缩短工期降低成本，比如在对某小区的六层框架住宅施工过程中，为了赶工可以对硬架支模和门井式脚手架进行比较，最后根据实际的施工现状选择硬架支模的方式进行施工，由于选择恰当的施工技术不仅完成了赶工的需要也降低了工程成本。
2.5 严格控制质量降低工程成本
所谓的工程质量就是在工程竣工后必须符合国家的技术要求和相关规范，在房地产项目工程管理中，需要严格控制工程质量，合理降低工程成本，工程成本主要有三大类：①完成工程质量后所需要支付的所有开销和花费；②工程完工后但没有达到质量标准需要返工或返修造成的费用；③处置工程质量缺陷所造成的费用。从上文中可以看出，严格控制工程质量可以省下所有的误工费用、返修费用和质量缺陷费用，因此想要降低工程成本，保证工程质量是首要的。
2.6 对施工进度的安排要均衡
在房地产项目的具体施工中，相关工作人员需要根据工人的施工进度进行人工、材料和相关设备的使用情况进行模拟分析，尽可能的避免工人、材料和设备的“空窗”,避免浪费时间和资源。但是我们需要知道的是，不能为了缩短工期一味的追求进度，这样虽然表面上能够降低项目的固有成本，但是采用这种方法进行赶工势必会造成资源的浪费，会使人工费、材料费和机械费大幅度增加，最终的结果会加大工程费用，因此，需要均衡施工进度，在确保工期的前提下有节凑的进行工程施工，提高房地产施工项目的综合效益。
