3 我国寿险公司投资养老地产的现状及问题
3.1 寿险公司投资养老地产的作用
3.1.1 寿险公司投资养老地产有利于寿险公司实现资产负债合理匹配
我国的保险资金的投资领域经历了一个从极其的狭窄到逐步扩大的过程，虽然可投资投资的途径和范围已经增多和扩大，但是与发达国家多样化的投资渠道相比依旧呈现出单一的特点。在我国，用于投资的保险资金中的绝大部分投资在了商业银行的存款、国家发行的债券、金融机构的债券、经营良好的公司债券和证券投资基金等，利用率仅为 50%左右，而国外发达国家基本上达到 90%以上，大批的剩余资金只能以低利率的银行存款的形式存在，无法达到保险资金进行保值升值的要求。
保险资金尤其是寿险资金的数量多、期限长、稳定、给付可预测，其投资对象必须是长期性的具有稳定性投资回报的资产，如果投资一些期限短的项目，又不能满足寿险资金对所投的资产具有长期性的需求，会产生资金空置的成本，降低寿险资金的使用效率。金融债券的期限虽然较长，但是也存在市场规模小的缺点，满足不了寿险资金投资的需要。图 3.1 我国保险公司资金运用结构，从图中可以看出，我国保险公司主要将资金存入银行和购买债券，银行存款和债券类资产占资金运用余额的 80%以上，其中银行存款占有最大的份额 34.21%,短期货币类资产高于长期投资类资产，将安全性放在首位，寿险公司的短期货币资产所占比重较大，虽然这样会使寿险公司在面临紧急情况时能够进行及时的偿付，但是从长远来看会影响寿险公司获利能力和长期偿付能力。从寿险保费中提取的各类责任准备金作为寿险公司负债的主要来源，占负债总额 70%左右，以长期保单的寿险准备金为主，带来我国保险公司的资产期限小于负债期限，我国寿险公司拥有的资产的平均时间年限约为 5 年，而负债所具有的平均时间年限则大约 15-18年，存在着 10-15 年的时间差，5-20 年以上的远远的低于了 50%.寿险公司的资产在规模和久期上与负债的相差较大，这就会使寿险公司的资金遭受损失的程度加深。养老地产作为不动产的一种形式，有建设投资规模大，周期较长，流动性弱、收益稳定的特点，将养老地产加入到寿险公司资产中来，会将原有的投资组合中的不合理的地方加以改善，并很大幅度的提高整个组合的收益率，养老地产还具有高安全性的特点和保险资金投资以安全性为前提相契合，符合保险公司需要。养老地产一般会在投资之后的 15 年左右出现收益现金流，这可以有效的伸长目前的寿险公司的资产久期，缩减寿险公司资产与负债之间存在的久期差，久期又是对利率风险程度衡量的重要工具，久期缺口大，带来的利率风险也就越大，资产和负债的久期差的减小能够在利率发生变化时，减少利率波动对保险资金的影响，分散利率风险。寿险公司投资的养老地产规模大、设施配备齐全，在开发阶段就需要很长的时间和资金进行建设，而且更是需要经过长期的运营才能获得回报，寿险公司从售出保险产品开始到对保险人保险金给付间隔时间长，由于寿险公司投资的养老社区又是针对自身的中高端客户，收取的费用较高，寿险公司将养老地产与寿险产品相结合实现了两者的匹配，寿险产品的长期性符合了养老地产投资长期性的特点，对入住客户收取的较高保费和养老地产所要投入的资金多相契合，这就使养老地产和寿险产品相结合在成为缓解寿险资金“长短错配”的压力有利选择，使寿险公司资产负债得以合理匹配。
3.1.2 寿险公司投资养老地产能够对冲通货膨胀带给寿险资金的冲击
寿险产品多为长期性合同，利率和给付固定，在从购买到获得保险金给付的十几或几十年的时间里，如果发生了通货膨胀将会使被保险人获得的保险金出现贬值，实际购买能力变低，使被保险人不能获得在购买产品之初心中所希望得到的保障和收益，保单持有人将不会再对寿险公司给出应有的信任，需求减少，退保率上升，保费的收入减少。
通货膨胀增加寿险公司劳动力成本、业务费用等，增加了营业成本，减少了寿险公司的利润。对具有投资分红功能的保险产品而言，在通货膨胀的情况下还会使被保险人大大的提高获得更多保单红利的预期，购买量剧增，这事实上是会使寿险公司在未来进行赔付时支付更高的金额。我国寿险公司当前的资产包括两个重要的组成部分：货币类资产、金融类资产，虽然近年来我国允许不动产等实物资产的投资，但是所占比例较低，为了使寿险资金不受到损失，大部分的资金只能保守的以银行存款和金融债券的形式存在，获取稳定但是很少的收益。然而当出现通货膨胀时，尤其是比较严重时，固定收益的资产不仅不能保值升值，反而使资产面临较大的贬值压力。在保证资金不遭受风险损失和能够快速的变现的前提下，完成保险资金不出现贬值和能够增值是寿险公司资金投资的目标，面临通货膨胀带来的巨大冲击，需要寻找一种具有保值功能，能够对冲通货膨胀冲击的投资渠道，通货膨胀最主要的特征是物价大规模持续的上涨，养老地产作为收益相对稳定安全的一类房地产，其房价和租金随物价的的上扬而上扬，即是其收益率随通货膨胀的水平进行浮动，抵消通货膨胀对其他资产收益率的冲击，而且养老地产一旦运营，其现金流收入具有长期、稳定、安全的特点，很好的提高了寿险公司偿付能力。此外，寿险公司将养老地产与寿险产品相结合，在需要保险金给付时只是转化为了等值的养老服务，使寿险公司减少了在通货膨胀下较高的医疗费用和护理费用的支付，客户将自己未来的保险金转换为享受老年服务，也就免去了对通货膨胀会使自己多年后获得的养老金贬值的担心，客户不仅在获得养老服务的同时还实现了自己资金的保值，对保险产品的需求便会增加，从而带来养老地产的发展。
3.1.3 寿险公司投资养老地产能够推动我国养老产业的发展
当前我国养老产业的发展处于初级阶段，虽然养老机构在不断增加，但提供的养老服务远远不能满足人们对高端养老的需求。在政府积极的引导和有力的支持下，寿险公司参与到养老产业中来，通过投资养老地产，将目标客户对准中高端客户群，将养老产品与养老社区相结合，不仅能够为客户提供日常生活中的健康医疗、保险，还能为需要特殊照顾的老人提供长期的特别护理，注重老人的老年生活的舒适度，从物质上给予老人最大的满足，精神上给予老人最大的慰藉，给客户带来方便的同时满足了客户对体面的养老生活的需求。可以完善我国的社会养老保障体系，在一定程度上缓解社会的养老压力，减轻政府的养老重担，推动我国养老产业的发展。
3.2 我国寿险公司投资养老地产的现状
自 2009 年 11 月 9 日泰康人寿保险公司投资养老社区的项目获得了保监会的批准，成为了首个进行养老社区投资的试点保险公司，紧随泰康人寿之后，中国人寿保险公司、合众人寿保险公司、中国平安集团、新华人寿保险公司等也陆续的获得许可，开始以不同形式进行养老地产的投资，我国当前已有 7 家保险公司投资开发了养老地产并开始了运营，投资总额在 1000 亿元左右。下文从投资概况、投资模式、盈利模式、产品特点四个方面归纳出了我国寿险公司投资养老地产的现状。
3.2.1 我国寿险公司投资养老地产的概况
（1）目标客户。入住养老社区的主要是 55 岁以上的人群，当前除合众人寿投资的优年养老社区的客户群为中低阶层外，其余寿险公司投资的养老地产大多将其目标客户定为高端人群，主要对准购买其养老保险产品的高端客户，广泛的开拓现有客户资源。
（2）选址及配套设施。由于养老地产客户群体的特殊性--老年人，而且多数寿险公司的高端客户或者在社会中拥有一定的财富的富人，因此，不管是在老地产的设计、选址、建筑特点及服务方面都会进行全面的考虑，一般建成高档的养老社区，主要选择在安静、优美的风景、空气质量好、交通便利、经济发达的地方，一些度假型的养老社区还会建在风景名胜区。养老社区内根据不同客户的需求，分成不同的服务板块，如针对身体状况良好的老人的独立生活区，需要特别照顾的老人的护理生活区。社区内的基础设施主要针对老人特点进行设计，如无障碍通道，使老年人在生活上能够获得便利，设有专门的医院，聘请了知名的医生和具有丰富护理经验的人员，为老人进行身体保健、疾病的治疗和特殊的护理，还设立休闲娱乐会所，使老人在获得物质上的满足后还能获得精神上的慰藉。
（3）投资规模。各个寿险公司投资的养老地产都具有很大的投资规模，由于养老社区内需要建立各种配套服务设施，其中还分为不同的板块，因此养老地产一般会占有很大的建筑面积，从养老地产的筹备、开发、运营需要大量的人力物力的投入，而且该投资的期限长，这就使养老地产的资金投入巨大。
3.2.2 我国寿险公司投资养老地产的投资模式
当前我国寿险公司投资养老地产的模式主要包括三种：全资投资模式、股权合作模式、股权投资模式，下面将对我国现有的几种模式进行分析，表 3.1 也给出了这几种模式的特点。
（1）全资模式。泰康人寿、合众人寿、新华人寿选择的是全资模式，该模式是指开发建设养老地产的全部资金都是保险公司自身承担，资金来源主要为积累的资金和出售与养老地产相绑定的寿险产品获得的收入，在取得国家土地使用权之后开发养老地产，寿险公司不仅是养老地产的投资开发人而且还是运营商，与养老地产相关的收益全部归寿险公司所有，但是也要全部承担经营过程中的损失。采取全资模式的保险公司能够对养老地产内的任何重大决策自主决定，能够按照自己的意愿进行设计、开发和管理，如在被绑定的养老产品的设计上、入住门槛上能够自主决定，泰康人寿、合众人寿是将年金给付形式的保险产品与养老地产相结合，而正在建设中的新华人寿的绑定产品是终身寿险产品，各个的入住门槛不同。寿险公司对养老地产享有绝对控制的权利，避免了与别的投资主体之间的矛盾和分享收益，但是该模式在保险公司缺乏专业的人才和管理经验的情况下，不与其他主体合作就无法借鉴相关经验，而且在当前缺乏土地、税收、资金补贴等优惠政策的情况下，会加大投资成本，增加不可控因素。
（2）股权合作模式。中国人寿的“国寿生态健康城”则是股权合作模式，是中国人寿和中冶置业各投入一定比例的资金，拥有养老地产的部分股权，双方的投资收益则按投资养老地产的股权比例进行分配，并采用将中国人寿的寿险产品与养老地产相结合的形式，并且在综合各个合作方意见的基础上，设计了不同种类的与养老社区相结合的产品，更加凸显养老社区“保险+养老服务”的特点。与全资模式相比，该模式相对稳妥，既减少了开发中的资金投入，还能够弥补自身在运营后的管理上的经验不足，保险公司可以将自身擅长的部分交给专业合作商，自己进行擅长的相关保险产品的设计，保险公司与合作商之间取长补短，保险公司将其大规模的资金支持于养老地产，利用其自身的风险管控技术进行养老地产投资中风险的规避，合作商发挥其在房地产投资、物业管理、养老服务等方面的优势，实现养老地产的健康发展。
（3）股权投资模式。股权投资模式是寿险公司不直接参与养老地产的经营管理，只是通过持有运营养老地产的公司的股份来获得收益。寿险公司采取该种模式在不需要投入人力等其他资源的情况下，作为股东有权在其所持股的养老地产上市公司获得收益，但是也要承担养老地产公司经营中的风险，风险发生时无法及时退出。在 2009 年对保险公司允许投资不动产之后，在远洋地产投资养老地产的首个项目后，中国人寿分别两次购买了远洋地产的股票，两次购买后持股比例总和为 24.08%,成为该公司最大的股东，享有远洋地产投资养老地产的收益。
（4）不动产投资基金模式。平安保险投资的桐乡养老养生综合服务社区正在进行该模式的探索，不动产投资基金模式是保险公司作为合伙人与其他的合伙投资人共同发起私募养老地产基金，该基金投资计划关联到投保方、担保方的等多个参与者，具有担保能力的公司和金融机构都能加入，将社会闲散资金进行聚集，作为养老地产的投资基金，由专门的养老地产投资管理部门进行开发和运营，既可以将集团下的寿险公司的养老保险产品与养老社区相结合，也可以直接的引入非被保险人入住养老社区。每个参与投资的主体都能够享受到养老地产所带来的收益，这种模式能够为养老地产投资带来更大的资金支持，在一定程度上也减少了由于养老地产获取回报周期长的风险，同时这种模式还带来了盈利模式相对灵活的特点。
3.2.3 我国寿险公司投资养老地产的盈利模式
从盈利模式上看，我国寿险公司投资养老地产主要采用“只租不售”的盈利模式，2012 年 7 月保监会发布了与保险公司投资不动产和股权相关的文件，在不动产的规定上对保险公司在不动产方面的投资进行限制，禁止保险公司变相进行一级土地的开发，不得建立自用性或商用的不动产，这对保险公司在投资的过程中偏离养老地产的轨道，进行不受允许的商品房的出售产生了约束，因此也就使我国寿险公司投资养老地产的盈利模式只能采用只租不售的模式，这种盈利模式和日本养老地产市场大多盈利模式类似，也和美国小部分养老地产所采取的盈利模式一致。由于中国平安集团投资的养老地产出资于其设立的平安养老产业股权投资基金而并非出自保险金，有望突破寿险公司投资养老地产“只租不售”的盈利模式，形成“租赁+出售的”新型盈利模式。
