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公租房管理中存在的问题与对策

来源:学术堂 作者:周老师
发布于:2015-02-05 共2675字
论文摘要

  政府推出公租房的目的和建设廉租房及经济适用房一样,都是为了提高基层人民的生活水平。公租房政策的推广在廉租房和经济适用房之后,但其推出后,受到人民的广泛关注且叫好声一片。如何真正发挥公租房的实际价值,真正为人民的生活带来便利,促进人民生活水平的提高,是现今城市管理人员应主要进行的工作。

  1 公租房的特点及优势

  北上广等部分大城市已经开始建设适合自身特征的公租房。这种公租房和廉租房及经济适用房相比,具有下列显着优势:(1)公租房不再对户籍有要求,外地居民也可以申请公租房,政策针对的范围更广;(2)公租房的经济要求比廉租房高,比经适房低;(3)公租房容许投资方有一定的赢利空间,以利于投资方的多样性以及政策的持续性;(4)对房屋的租住权有较高的要求,当居住者的收入水平超过标准后将不被允许继续使用公租房;(5)租售并举。有些地方规定,在租赁5年期满后,符合条件的承租人可以按以综合造价为基准确定的价格购买。

  2 公租房管理中存在的问题

  但是,因为公租房所具有的鲜明特征,也使政策在贯彻落实时遭遇了诸多问题。通过分析各地所产生的问题,总结出下列四点:

  2.1 公租房政策指导思想混淆不清

  要明确公租房政策推出时所遵循的指导思想。但在这一问题上,政府及舆论组织依然没有进行深入的讨论和高效的宣传。政府推出公租房的目的是为人民提供福利,但群众却未享受到。产生这一问题的主要原因是没有和投资方协调沟通好,在加之管理期间产生的腐败现象,使管理人员一味追求自身利益,忘记了建设公租房的初衷。而舆论宣传的不到位,也使群众对公租房的期望值过高。同时,公租房处于这一夹板位置,极易和廉租房混杂,万一宣传不够清晰则可能出现矛盾,使公租房的真正作用无法发挥出来。

  2.2 公租房的土地

  公租房的土地虽然可以通过政府征用解决,但在筹措的过程中,面临拆迁、原住民安住等,同样具有很大的困难。另外,公租房主要是针对上班族,不能离市区太远,这样失去服务目标。但市区中心寸土寸金,这无疑会增加建设成本。选址的科学与否,关系着公租房福利的高低。比如重庆建设的公租房只有民心佳园一个小区是位于市区中心的,这虽然为人们带来了极大的方便,但同时却增加了人们的租金压力。

  2.3 住房质量问题

  投资资金的缺乏必然会出现施工过程中的偷工减料,质量隐患是政府工程的一项通病。另外缺乏有效监督,投资建设环节也是腐败容易发生的环节。还有因拆迁和征地耽误工期而抢工期完工造成的质量问题。

  2.4 租金的确定

  在确定租金的数额标准时,要满足下列两点:

  (1)能保证投资企业的持续发展;(2)体现该工程的福利性。现今的公租房价格一般为市场价格的70%,但其科学性仍待进一步讨论。若空间一样的市区出租房价格与公租房持平或低于公租房价格,并且还有家具等简单家用设备,这必将降低公租房的需求量。

  3 公租房管理对策

  公共租赁住房,不仅是解决“夹心层”住房困难的“民心工程”,还可拉动内需,刺激经济。公租房和建筑业是有着紧密的联系的,而建筑产业又是现今我国的支柱性产业。我国现在在积极的推进产业升级,可是建设与民生相关的工程也是非常重要的。房地产业1元钱的投入,便能在各行业创造7.6元的产值。此外,现今我国越来越重视生态经济,所以与生态相关的房地产工程,除了能够进行产业升级,还有更高的服务价值。

  现今公租房中所存在的关键问题依然是研究理论性的匮乏,现在的研究大都处于有关措施的操作水平,很少对公租房等福利住房开展理论层面的研究,这便使得制度的制定工作缺乏科学的理论依据。主要表现在吸取民间资本政策的实行,它关系着公租房产业能否健康可持续发展。只有足够的民间资本投入,才能为公租房的发展提供动力。对于公租房中存在的一些问题,作者设立了下列解决方案:

  第一,善于吸取外国的成功经验,出台一系列规范公租房建设的法规。通过专家的指导及实际工作经验的积累,探索出一套最适合我国公租房发展的方案。从法学视角,建构公租房建设、运营、管理各环节的法律机制。

  第二,在确定公租房的建设地点时必须慎重,因为它关系着整个城市的规划工作。所以,在确定计划方案前,就需要对整个城市的土地功能做通盘考虑,一个经过反复讨论的成熟的方案,就是对人民负责的福利工程,在土地征用中就不会出现太多麻烦。

  第三,公租房属于政府福利性工程,所以它在建设及使用期间的利润是较低的。这也使得资金的投入难度很大。但资金的投入又是公租房政策贯彻落实的关键,所以必须要保证公租房工程有源源不断的资金投入。借助住房公积金贷款及税收分配等方式等获取一些资金,可是仅靠这些资金势必会有亏损。所以要将民间资本作为公租房最主要的资金来源,但吸收民间资本时,一定要保证公租房项目的可盈利性。所以政府应协调好各方面利益,并推进民间资本的融入。

  第四,建筑系统的设计工作做好了,才能使住房质量有保障。这便需要在系统中监理专人专项责任制。招标、规划设计及工程监督的各个步骤都严格地进行控制工作。

  第五,租金的确定需要具体情况具体考虑,主要参考当地商品房租赁市场的价格。多个城市将租金控制在市场价的70%~80%,制定价格时还需要考虑住房质量、配套设施、交通便利、区域性等因素。

  第六,入住人员的管理。大家对公租房的入住资格都很关注,因为其供不应求,所以大概只有三分之一的人可以入住。在确定居住资格和居住的次序时一定要本着公平的原则。现今较常使用的方法有信息透明化、摇号等。只有保证公开性和透明性才能满足群众的要求。公租房中居住者的自身素质参差不齐,有学历较高的白领,也有小学学历的文盲。鱼龙混杂的居住环境,肯定会导致彼此间缺乏归属感,极易出现问题,甚至发生刑事案件。因此必须在小区内部设立居民委员会,经常开展各种公益活动,使住户能够尽快熟悉起来。对于公租房中常常发生的骗租、转租等情况,最好使用一些现代化方式将其解决,例如,入住前登记指纹和身份证等或使用具有身份识别功能的门禁,避免骗租现象发生。

  第七,有些居住者已经不满足公租房的居住条件,但是迟迟不退房。这时便要退还租金并在物业管理方面施加一定程度的压力,还可以将入住者的收入水平等在网上公布。要对居住者的收入条件实时地进行监督,若不满足条件就要在第一时间要求其退租,这样才能将公租房安排给更需要的人居住,这对于社会的发展进步也有着很积极的作用。现今,公租房政策的发展还很不成熟,但我们一直在尽可能地完善这一制度,所以我们有理由相信,未来公租房的发展必将为人民带来巨大的福利,并且促进我国社会的发展。

  参考文献

  [1] 方晓超,黎升,余雷.新生代农民工融入城市和政府管理创新[J].商品与质量,2011,(10).

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