为考察社会资本对中低收入居民居住满意度的影响，本文首先对居住满意度和社会资本各维度指标进行相关分析。表3的相关分析结果显示，除了社会网络的强关系外，居住满意度和共同价值、邻里信任、对社区组织的信任、邻里互助意愿以及弱关系均显着相关，并且满意度和信任与共同价值的四个维度相关系数均在0.01的置信水平上显着。其中，邻里信任和邻里互助意愿与居住满意度的相关性要高于对社区组织的信任和共同价值。表3同时也显示，社会资本的几个维度之间也存在较高的相关关系，其中，共同价值和对邻里信任、邻里信任和邻里互助意愿几个维度的相关系数均超过了0.5.在此基础上，论文进一步采用次序Logit模型，进一步考察在控制居民住房特征与个人社会经济属性等变量的条件下社区社会资本各维度与居住满意度的关系。综合五个模型的回归结果，可知本文满意度评价体系的具体指标中，社区居民共同价值、邻里信任、对社区组织的信任、邻里互助意愿、自置产权、住房面积、内外城区位、住户的年龄、工资水平以及是否具有北京户口均与居住满意度显着相关（见表4）。
（1） 社区信任与共同价值与居住满意度显着正相关。
如模型1所示，在控制其它变量的情况下，居民的社区信任与共同价值综合得分每提高1个单位，居住满意度显着上升0.811 个单位 （表 4），结果证实了社区社会资本对于居民满意度的重要性。从信任与共同价值的不同维度看，四个指标的回归系数均在0.01的置信水平上显着，但邻里信任指标的回归系数最大 （0.456），其次是对社区组织的信任（0.400）， 高 于 邻 里 互 助 意 愿 （0.364） 和 共 同 价 值（0.340）。结果表明，相比于邻里互助和共同价值，居民更加重视邻里信任和对社区组织的信任。这可能是因为城市高层单元楼的发展和单位社区的解体，居民之间的直接交往关系减少，相比于过去开放互动的邻里关系，居民更加重视邻里关系所能带来能够带来社区安定感和社区归属感。
尽管样本居民更关注邻里信任和对社区组织的信任，然而，对社会资本几个维度的描述性统计显示，居民在邻里信任上的实际打分在社区信任与共同价值的四个维度中最低。这样的结果也有其深刻的社会背景：由于大规模的城市更新，一方面旧城原有的社会肌理和邻里结构遭到严重破坏，另一方面，改造后的新住区并没有提供充足的交流联系的场所，不同社会阶层和收入的居民难以打破割裂的居住关系，从而建立邻里信任[19].
（2） 反映邻里网络关系的两个变量与居住满意度的关系并不显着 （表4）。这一方面可能是因为仅仅测量居民在小区内的认识和视作朋友的邻居数量，并不能充分反映居民个人的社会网络关系。另一方面同上文分析，也可能是因为相比其他社会资本指标，居民同邻居所建立的网络关系并非其社会交往的主要群体，而居民在社区内更关注的是邻里信任、共同价值所能带来安定感和社区归属感。
（3） 本文对控制变量的回归一定程度上验证了之前文献对居住满意度影响因子的假设。回归结果显示，除了社会资本的几个维度外，人均住房使用面积对居民满意度的解释力最强 （表4）。住房面积越大，居住满意度也越高，且统计上显着，表明住房的客观条件对于住房满意度仍然有较大影响。就住房区位因素来看，内城居民居住满意度高于外城居民，可能有两个原因：一般来说，远离中心城区的居住区，由于市政设施配套建设的落后，可能会导致出行不便等诸多问题。另一方面，由于北京市就业机会大量集中于市中心地区，外城区居民日常通勤时间较长，其职住分离情况大于内城区居民[34].就人口统计学因素来看，是否具有北京市非农户口与住房满意度显着相关。具有北京市户口的居民住房满意度要低于非北京市户口的居民，造成该结果可能是因为具有北京市户口的居民对于住房有更高的期望，导致其对住房条件的评价较低。
5 结论与展望
结合城市社会学、地理学和政治学关于社区社会资本的理论观点，本文构建了一套适合于中国城市转型背景的社区社会资本指标体系，并以北京市为例，基于对九个中低收入社区的问卷调查数据对社区社会资本的不同维度对居住满意度的影响程度展开实证探讨。研究表明，社区社会资本与居住满意度有显着的正向关系，然而，尽管低收入居民对于邻里信任因素的重视大于对社区组织的信任、邻里互助和共同价值，其在社会资本的几个维度中得分最低。因此，打破社区内的分异与隔阂，建立邻里信任，应当成为社区社会资本建设中首先解决的问题。同时，本文的结果表明，住房客观条件、住房区位以及户口对居住满意度有不同程度的影响。
本文的实证意义在于，呼吁关注人居环境建设中的社会资本问题，为更好地理解中国城市转型中的社区变迁及其对居民生活质量的影响、实现宜居城市和和谐社区建设提供参考。2013年12月，中央城镇化工作会议提出，要推进以人为核心的城镇化，提高居民生活质量。长期以来，政策制定者和学者所关注的社区建设主要停留在对社区硬件条件的投入上。本文的实证研究表明，社区社会资本对于居民生活质量的重要性。同时，我们也注意到住房面积等客观因素和居民满意度的显着联系。就这一层面来说，进一步提升城市住房的质量和社区硬件条件，对于提升居民的满意度也有着重要意义。
然而，本文只是关于社会资本和居住满意度关系的初步分析，并没有深入探讨社会资本和居民满意度之间的互动关系机制，也没有进一步讨论低收入弱势群体在城市更新所带来的被动迁居中的满意度和社会资本变化情况，更没有从操作的层面探讨提高社区社会资本的方式。以上问题需要学者的进一步关注。
