摘 要： 经济新常态对于房地产的影响很大,在经济进入新常态之后,我国房地产价格对居民消费产生了较大的影响,因此国家开始关注房地产价格调控对于居民消费的影响。房地产价格严重影响了居民的消费支出,房价越高对居民消费的挤出越明显。房价占人均收入的比重越高,对消费的挤出效应越大。
关键词： 房地产价格; 人均可支配收入; 居民消费;
1、引言
改革开放以来,我国经济快速发展,经济增长速度位居全球之首,2014年,我国经济进入到新常态。经济新常态的意思是保证经济持续稳定发展,从“快”到“稳”,这充分说明,我国经济发展已经进入到新的领域。此外,还说明对于一切事情要未雨绸缪,及早规划,做到心平气和的对待一切突发事件,最大程度地为人民谋福利。经济新常态对于房地产的影响很大,在经济进入新常态之后,我国房地产价格对居民消费产生了较大的影响,因此国家开始关注房地产价格调控对于居民消费的影响。房地产行业的经营对象主要是建筑的开发、建设、经营和管理,有的房地产行业还包括装修和服务等多种经营模式,房地产行业具有先导性和风险性等主要特点。主要包括:土地开发,房屋的建设、管理,房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款以及由此形成的房地产市场。
居民的生活质量和福利水平能够表示家庭的整体消费水平,一旦居民的消费下滑,就会影响整个经济的发展进度。市场化改革以来,我国房地产行业不断扩大,房价也随之快速上涨,严重影响了居民消费。房地产作为普通家庭必须要有的生活需求,也是组成家庭财富的重要组成部分,房价的变动对于家庭财富和家庭生活质量的影响越来越大。面对消费率持续下降、房价不断走高的趋势,深入研究房地产价格变动对于居民消费的影响,对于扩大居民消费和房地产市场管理具有重要的意义。
2、房地产财富效应的概念及特点
2.1、房地产财富效应的概念
财富效应主要指的是,在通常情况下,其他的条件不变,货币余额的变化就表示财富效应。一旦居民的财富发生变化,那么总消费也会相应地有所提高或者降低。
由于个人财富包含很多方面,不只是货币余额能够表示财富,房产和其他资产也是财富的重要组成部分。在传统观念里,银行存款是最明显、也是最直接的财富,因此,很多人都把财富认为是货币财富和房地产财富。
房地产的财富效应主要跟房价的变动有直接关系,当房价变动的时候,居民消费会随着房价的变动而改变,如果房价的变动和居民消费呈正相关,也就是房价上升能够促进消费,那么就称为正财富效应;而房价降低能够促进消费,则称为负财富效应。
2.2、房地产财富效应的特点
房地产财富效应主要有以下特点:
第一,不对称性。不对称性指,房地产价格对于居民消费有两方面的作用,不仅会促进居民消费,而且也会抑制居民消费,总效应取决于两者的大小。一般情况下,房价对消费的正向促进效应和负向抑制作用大小不对称。
第二,不确定性和复杂性。不确定性指,房地产价格很难预测,所以财富的变化也难以衡量,很难确定房价对于居民的消费会带来怎样的影响作用。
第三,时滞性。自己消费、留给子孙、赠与他人是增加财富的三种方式,从长期来看,房地产价值的增长必然会带来消费的增加,只不过房地产价值的增长需要的时间比较长,因此,对于消费的影响也需要很长时间才能体现出来。
3、房价调控影响居民消费的机理
3.1、房价变动对居民消费的正向促进作用
对于房主来说,如果房地产价格上涨,那么房主的财富增加,消费能力也会随之增强。甚至有的房主直接将房子卖掉来增加财富,这样就能很大程度促进居民消费的增加。
未实现的财富效应。房价上涨之后,如果房主并没有把房子卖出去或者对房子进行交易,那么房子目前的价值也是发生了相应的变化,房子价值的增加也能够促进消费者的预期收入,进而增加消费。
3.2、房价变动对居民消费的反向促进作用
正常情况下,房子价格和房租价格有明显的联动关系,房地产价格上涨,必然带动房租的上涨,这些都会影响消费者当前的收入,消费者为了缴纳房租或者储蓄买房存款,只能抑制消费来增加货币的储蓄。
4、结论
通过上文的研究可知,房价的提高对于降低消费有明显的作用。但是,收入依然是决定消费的重要因素,收入的提高才是促进消费的直接因素。房价提高,使得居民可支配收入减少,恩格尔系数也会降低,同样的,人均收入增加也可能使得恩格尔系数降低,不过这两者表示的含义完全不同。
房地产价格是由房地产市场供需双方的力量自发形成的,促进房地产市场的稳定发展首先要维持房价的稳定,不要出现大幅的波动。在市场经济条件下,房地产价格受到多种因素的影响,不可能停留在一定的水平上固定不动。而且房地产价格的变化规律和其他商品有所不同,比如房地产商品的完全差异性和土地有限性对房地产价格的影响。
房地产行业作为支撑国民经济命脉的产业之一,平均每年房地产行业国有土地出让收入近4万亿元,为保证国民经济实现6.7%增速功不可没,房产企业较之其他传统行业,既手握重金,又链接无数新领域。在中国人的传统思想观念里,有房子才有安全感,很多在异地打拼的年轻人,手上有一点积蓄之后就会考虑买房,认为有了房子才有家,父母亲人也会把毕生的积蓄拿出来给下一代买房子,这些都会推动房地产的发展。
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